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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/09/2012 18h39 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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(Webmaster : cette discussion est une scission du sujet Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ? qui a divergé)

C’est marrant, car j’ai exactement le raisonnement inverse : la résidence principale n’est pas un investissement, c’est satisfaire pour soi et sa famille le besoin primaire de chaud et de sec. Il faut bien l’acheter au moment où il faut , enfants, mariage (location de maison impossible dans mon coin) quelque soit le prix du moment… et si ça baisse, c’est pas grave : je ne suis pas vendeur, je vis dedans.

Un investissement locatif c’est plus embêtant, si son prix baisse, et même si les loyers ne baissent (dans un premier temps) et même si "on est pas vendeur" on se retrouve un peu dans la situation du propriétaire d’un paquet d’action France Telecom achetées 100€… le dividende est toujours là c’est vrai, et pas vendu pas perdu c’est vrai… bon, ça reste que quand même pas terrible comme position.

Mots-clés : actif, passif, residence principale

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#2 15/09/2012 11h38 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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ryanroll a écrit :

mais dans le second cas étant donné que la RP n’est pas un actif

Pour quelle raison une RP n’est pas un actif ?
La RP ne fait pas partie de votre patrimoine (à l’actif de votre "bilan", avec le crédit immo au passif de votre "bilan") ?

Dernière modification par JB0660 (15/09/2012 11h39)

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#3 15/09/2012 21h58 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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ryanroll a écrit :

A mon humble avis il est impossible de parler de bonne ou mauvaise affaire sans introduire une notion de temps.

Ex : Un bien acheté 230k € au lieu de 250k € (prix du marché) est une bonne affaire à l’instant T, mais si cette transaction a lieu à un moment ou le marché est en pic et que X années plus tard (comme entre 1991 et 1998) le marché a perdu 40%, pouvons nous toujours affirmer que ce soit une bonne affaire?

Evidemment, il faut séparer l’investissement locatif de l’achat de la RP de ce raisonnement : dans le 1er cas ce n’est pas si grave si le bien est autofinancé, mais dans le second cas étant donné que la RP n’est pas un actif, on est bien face à un problème d’autant qu’on ne choisit pas toujours le moment de la vente de sa RP : mutation, séparation, naissances…

moi aussi j’ai le raisonnement inverse. Le prix de la RP importe peu tant que je ne souhaite pas vendre. pour les locatifs, c’est different. Au meme titre que FTE pouvait vous verser 10€ lorsque l’action cotait 100€, cela ne peut plus etre le cas maintenant qu’elle cote 10€…

pour les loyers c’est identique. Si le marché perd 40%, les loyers baisseront aussi, peut etre pas dans les memes proportions, mais ils baisseront. Et nos credits ne sont pas correlés au prix de l’immo…

JB0660 a écrit :

Pour quelle raison une RP n’est pas un actif ?
La RP ne fait pas partie de votre patrimoine (à l’actif de votre "bilan", avec le crédit immo au passif de votre "bilan") ?

pour moi la RP n’est pas un actif tout simplement car elle ne vous fait pas gagner de l’argent, chaque mois ou chaque année. Par contre elle vous en fait perdre (entretien, impots, etc…). Elle vous fera economiser des loyers lorsque le credit sera terminé, mais faire economiser est different de gagner de l’argent.
Lorsque j’ai fait changer mes fenetres pour du double vitrage, j’ai eu un credit d’impot. J’ai economiser de l’argent, mais pour autant, je n’en ai pas gagner (l’inverse meme).

apres chacun a sa vision sur la RP et la gestion "comptable" associée

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#4 16/09/2012 11h48 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Quand vous dites que votre RP ne vous fait pas gagner d’argent c’est inexact.

Cela nécessite d’être précis dans les objectifs, et d’avoir une certaines volonté, mais la RP est le seul investissement exonéré de PV. Dites moi quel autre placement offre cela?

La RP n’est pas du tout liquide nous sommes d’accord, mais il ne tient qu’à vous de lui rendre sa liquidité.

J’ai retenu une phrase exceptionnelle de mon Père, qui m’avait dit, "Ne met jamais de sentiment dans la pierre". C’est exactement cela. On peut avoir des souvenirs, mais les sentiments nuisent à l’investissement, et si vous êtes prêt à changer régulièrement de RP, c’est un boulet que vous traîner à vos pieds telle une enclume.

En moyenne sur 3 ans, j’ai une croissance patrimoniale nette entre 2 et 3 chiffres (je part pas de trés haut non plus…), ce qui me serait impossible autrement. Tout cela grâce à deux opérations où tout était à refaire et un petit emprunt familial (20k pour le premier, un peu plus pour le second)

Cela dit nous sommes parfaitement d’accord, c’est quelquechose de viable jusqu’à un certain moment,  car une croissance à 3 chiffres sur des RP de 500.000 euros faut le vouloir. Mais une fois arrivé là, d’autres stratégies d’investissement peuvent êtres mises en place pour continuer la route.

Dernière modification par BorderLine (16/09/2012 12h09)

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#5 16/09/2012 23h58 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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BorderLine a écrit :

Quand vous dites que votre RP ne vous fait pas gagner d’argent c’est inexact.

Cela nécessite d’être précis dans les objectifs, et d’avoir une certaines volonté, mais la RP est le seul investissement exonéré de PV. Dites moi quel autre placement offre cela?

non, ma RP ne me fait pas gagner d’argent. et a pratiquemment personne d’ailleurs, je m’explique:

lorsque j’achete ma RP, je n’ai pas l’intention de la revendre, comme beaucoup de monde d’ailleurs (sinon je reste locataire). il y a generalement des travaux a y faire, ou au moins mettre a son gout, les possibles frais de dossiers/hypotheques, les eventuelles frais d’agences, et les non negociables actes notariés… bref tout un tas de frais qui font que vous devez etre sur d’y rester un bon moment pour au moins "rentrer" dans vos frais. Donc si vous vendez trop tot, vous risquez de perdre de l’argent a coup sur.

Perso, je n’achete pas ma RP en pensant a la revente (meme si je revendrais peut etre un jour). Donc l’exoneration de l’eventuel PV m’importe peu quand j’achete. Et encore faut-il qu’il y ai une plus-value (je pense a ceux qui ont acheté en 1990)

Ensuite, comme dit precedemment, vous avez d’autres frais, tel que les impots foncier, que les locataires n’ont pas, plus certains travaux d’entretien a votre charge que vous n’auriez pas a payés si vous etiez locataires.

Donc pour moi, non la RP ne fait pas gagner de l’argent. En etant concret, lorsque je suis proprio, je n’ai pas x€ qui rentre tous les mois sur mon compte. Je considere pour le moment que je suis locataire de mon banquier. Et lorsque le credit sera fini, ma RP ne me fera toujours pas gagner de l’argent (j’aurais toujours impots/travaux a payer). J’economiserai "seulement" le montant d’un loyer (ce qui est enorme je vous le concede, mais au prix d’un effort pendant 25 ans pendant lesquelles j’aurais pratiquement payer une seconde fois ma maison a ma banque).

Enfin, si PV il y a, c’est que soit:
1/ vous aviez vraiment acheté en dessous du marché a l’epoque (les PV se font a l’achat, pas a la revente) et vous faites parti des quelques % de personnes qui realisent un "bon coup". Felicitations

2/ les prix de l’immo ont montés, donc votre prochaine RP vous coutera egalement plus cher.

Mais qu’on se comprenne bien. je conseille a tout le monde d’acheter, des lors que vous etes sur d’y rester assez pour pouvoir amortir les frais annexes/travaux…

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#6 17/09/2012 00h29 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Cela va devenir difficile de continuer à discuter avec de tels croyances ou opinions qui n’ont rien de faits concrets. C’est évident que dans votre stratégie d’investissement, votre RP est tout sauf un revenu.

Par contre évitez de distiller des inepties telles que restez longtemps dans votre RP sous peine de perdre de l’argent. C’est une vérité dans votre mode de pensée, mais clairement une contre-vérité dans une stratégie d’actifs à moyen et long terme.

Il suffit simplement de faire une soustraction et une division. Vous gagnez 20.000 euros de PV en ayant un peu bricolé, vous revendez au bout de 1 an et demi deux ans. Vous avez eu l’équivalent d’un smic net de tout impôt pendant cette période. Et vous passez d’un F2 à F3 par la suite. Donc augmentation du niveau de vie, du patrimoine, de votre place dans la société j’en passe et des meilleures. Seulement, nous sommes d’accord, cela nécessite d’avoir le temps, l’envie, le courage parfois …mais quel investissement n’en demande pas?

L’impôt foncier sur une PV de cet ordre est négligeable (moins de 5%). Tout le reste en étant investisseur locatif vous aurez à le payer (travaux, charges, et en plus revenu foncier le cas échéant etc.). En fait, votre raisonnement est anti-immobilier ce qui est totalement différent. Je ne rentrerai pas dans le débat immobilier vs actionnariat, car je trouve ces deux stratégies trés intéressantes, chacune ayant leur avantages et inconvénients.

Il n’y a aucun investissement magique, mais la valse des RP est la stratégie la plus facile et la plus rémunératrice à mettre en oeuvre avec un capital initial faible. Faible ne veut pas dire inexistant. Evidemment, comme je l’ai dit, il y a cap au delà duquel cette stratégie amène beaucoup moins de rendement. C’est pourquoi je parle bien des débuts d’un investisseur ou futur rentier.

Cela dit, forcément, ce n’est pas en tapant dans du BBC ou du Scellier que les PV seront monstrueuses, mais ça, avant que les gens comprennent. Quand il y a une cage d’escalier ou une façade à refaire d’un immeuble de 12 étages, avec ascenseur et matériaux spécifiques au mur, c’est pas la même que des pierres dans des immeubles anciens de 3étages qui tiennent cent ans, ou qui nécessite une banale peinture tous les 7-8 ans.

Dernière modification par BorderLine (17/09/2012 00h47)

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#7 17/09/2012 02h59 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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BorderLine a écrit :

Cela va devenir difficile de continuer à discuter avec de tels croyances ou opinions qui n’ont rien de faits concrets

Nous sommes la pour en debattre, non?

definition d’un revenu : ce qui est percu en nature ou monnaie par quelqu’un comme fruit d’un capital placé (interet sur un capital prété, dividende sur un capital engagé) ou comme la remuneration d’une activité (profit) ou d’un travail (salaire)

Acheter ma RP n’est pas pour moi une activité…
D’ailleurs, vous ne declaré pas votre RP dans votre declaration de revenu?

Par contre évitez de distiller des inepties telles que restez longtemps dans votre RP sous peine de perdre de l’argent. C’est une vérité dans votre mode de pensée, mais clairement une contre-vérité dans une stratégie d’actifs à moyen et long terme.

Vous gagnez 20.000 euros de PV en ayant un peu bricolé, vous revendez au bout de 1 an et demi deux ans.

Pensez-vous reellement que vous arriverez a rentabiliser les frais de dossier, hypotheques, notaires, travaux, diagnostic divers en revendant au bout d’un an et demi de possesion du bien?

Dans votre raisonnement, j’espere que vous partez d’un studio, car les frais notariés pour l’achat d’un appart/maison a 300000€ s’eleve a deja a plus de 22000€…votre PV est donc deja "avalée", sans compter le reste des frais.
Si c ’est la cas (studio disons a 100K€), vous pensez faire une plus value de 30% (vos 20% plus 10% de frais :notaires, travaux, hypotheques) tous les 18 mois au debut de cycle (studio, T2), sachant que nous sommes surement en haut de cycle immo? Les arbres montent jusqu’au ciel?

En fait, votre raisonnement est anti-immobilier ce qui est totalement différent

Tres cher, sachez que je ne suis absolument pas anti-immo, mon patrimoine etant investi a 90% dans celui-ci (et je ne possede pas qu’un seul bien). Je tiens simplement a signaler mon opinion sur le sujet

la valse des RP est la stratégie la plus facile et la plus rémunératrice à mettre en oeuvre avec un capital initial faible

Pour moi, aucun investissement n’est facile. Est-ce la facon la plus remuneratrice? je pense que c’etait le cas, mais que ce temps est revolu. Il ne faut pas voir seulement le coté net d’impot.

Il est vrai qu’il faut apporter un capital en bourse pour pouvoir acheter des actions, et que ce n’etait pas toujours le cas en immo pour acheter un bien (encore une fois, a une certaine epoque). Mais essayez maintenant d’obtenir un credit a 110% et vous me direz si vous y etes parvenu.

Je me permet donc de dire qu’il est dangeureux d’ecrire en 2012 qu’il est facile et remunerateur d’acheter/revendre des biens immo, sous RP (car net d’impot), avec des plus-value equivalent a 1 SMIC net par mois de detention…

mais bien entendu, ce ne sont que mes "croyances" et mes "inepsies"

Au plaisir d’echanger,  en toute courtoisie.

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#8 17/09/2012 04h56 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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@jeamb : Je suis d’accord pour débattre, mais je pense également que votre raisonnement au niveau de la RP est largement erroné. Je vais essayer de l’expliquer sur quelques points caractéristiques, en espérant être clair :

RP un actif ?
Posséder sa RP, c’est assurément disposer d’un bien, d’un "actif". Par ailleurs, ça permet de ne pas avoir à payer un loyer, ce qu’on peut assimiler à "gagner de l’argent", car le loyer économisé reste bien sur votre compte en banque (et vous ne paierez d’ailleurs aucun impôt sur le revenu la-dessus, pour le moment en tout cas). En outre, il existe une multitude d’actifs que vous pouvez acquérir sans que ça n’impacte votre déclaration de revenus, et d’actifs qui ne généreront aucun revenu (mais dont par exemple vous pourrez "jouir").

En écrivant "pour moi la RP n’est pas un actif tout simplement car elle ne vous fait pas gagner de l’argent, chaque mois ou chaque année. Par contre elle vous en fait perdre (entretien, impots, etc…). Elle vous fera economiser des loyers lorsque le credit sera terminé….", vous mélanger ce qu’au niveau d’une entreprise on appelle "trésorerie" et "résultat". Posséder sa RP, c’est un peu être bailleur et louer  à soi-même (mais le loyer est net d’impôts), et donc il est logique de devoir assumer les charges du bailleur, sans que la RP devienne un actif qui fait perdre de l’argent.   

RP : peu importe sa valeur ? la PV sur la RP ne compte pas ?
Vous écrivez "Le prix de la RP importe peu tant que je ne souhaite pas vendre. pour les locatifs, c’est différent." alors que je pense que ce n’est pas différent (pourquoi le serait-ce ? en quoi les deux types de biens le rendrait différent ?).
Je pense d’ailleurs qu’en fait c’est largement erroné dans les 2 cas (tout comme pour une action de dire "pas vendu, rien perdu"), car même quand on ne souhaite pas vendre, la possibilité de vendre existe bel et bien, et si on ne vend pas c’est simplement parce qu’on considère que conserver le bien (plutôt que le vendre, à ce prix, en en déduisant tous les impôts et frais et autres impacts qu’on aurait si on vendait) est un meilleur choix. Mais le prix a bel et bien une certaine importance.

Vous pourrez difficilement nier qu’il est possible, quand on est propriétaire de sa RP, de la vendre, d’encaisser la plus-value (net d’impôts), éventuellement pour devenir locataire ailleurs (en ayant augmenté son patrimoine de la plus-value net d’impôt). Ce point est souvent ignoré par les défenseur de l’"exonération des plus-values sur RP.

Vous semblez ignorer qu’il a été possible, certaines de ces dernières années, d’acheter un bien immobilier pour le revendre après 1 ou 2 ans en faisant une significative plus value, même en tenant compte des "frais de notaire". Sur certains marché, les prix ont augmenté de plus de 20%/an pendant un certain temps (sans compter qu’un apart refait à neuf prendra de la valeur)…. Heureux ceux qui y ont acheté leur RP avant la hausse. Personne ne me semble avoir écrit "qu’il est facile et remunerateur d’acheter/revendre des biens immo, sous RP (car net d’impot), avec des plus-value equivalent a 1 SMIC net par mois de detention" (que vous considérez "dangeureux d’ecrire en 2012") mais certains l’ont fait ces dernières années, peut-être même sans le vouloir quand ils ont acheté. 

Si les prix au m² baissent, les loyer baisseront ?
Vous écrivez "Si le marché perd 40%, les loyers baisseront aussi, peut etre pas dans les memes proportions, mais ils baisseront." alors que les loyers ne sont pas indexés sur le prix du marché (de l’immobilier), et ont déjà baissé (et augmenté significativement) sans que le montant des loyers ne suive :
-> les montants des loyers d’habitation ont-ils baissé significativement entre 1991 et 1997, quand les prix au m² baissaient de 40% ? non, ils ont même un peu augmentés !
-> les montants des loyers d’habitation ont-ils augmenté fortement entre 1998 et 2007 alors que les prix au m² explosaient ? non, ils ont continué d’augmenter à un rythme relativement modéré !

Relisez le titre de cette discussion…
Veuillez noter que la question "ai-je intérêt à rester locataire ou à acquérir ma RP" (tout comme "dois-je compter ma RP dans mon patrimoine") a déjà donné lieu à de multiples échanges sur ce forum et sur d’autres, avec des arguments financiers et non financiers. Ce n’est pas le sujet de cette discussion, qui concerne l’éventuel dégonflement de la bulle immobilière.

Dernière modification par GoodbyLenine (17/09/2012 05h05)


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#9 17/09/2012 06h17 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Bonjour,

nous avons deux points de vus differents, et c’est tres bien ainsi. (est-ce que cela merite un point negatif pour une logique qui vous semble erronée? Vous, comme moi, ne detenons pas la verité absolue, et je ne pense pas qu’en agissant ainsi, vous cherchiez a debattre).

Cependant, et pour en finir, car je pense comme vous que nous allons tourner en rond, le "debat" vient du fait que vous et Borderline considerez votre RP comme un actif, ce qui n’est pas mon cas. Lorsque j’ai fini de payer mon credit auto, je ne considere pas celle ci comme un actif (elle m’economise un "loyer" par ex, mais elle continue a me couter en entretien, assurance, etc…), et donc qu’economiser de l’argent en "non-depense" est different d’en gagner.

Ce sont deux logiques "comptables" differentes. point.

GoodbyLenine a écrit :

Posséder sa RP, c’est un peu être bailleur et louer  à soi-même (mais le loyer est net d’impôts)

oui, net d’impot. Mais on peut aussi compter les interets versés a la banque comme "equivalent impots" (ou impot indirect qu’un locataire ne paie pas)

GoodbyLenine a écrit :

Vous semblez ignorer qu’il a été possible, certaines de ces dernières années, d’acheter un bien immobilier pour le revendre après 1 ou 2 ans en faisant une significative plus value

non, je ne l’ignore pas puisque j’en parle dans le post precedent ou je dis que cela etait possible, mais il y a de ca quelques années, principalement apres 1998 vous avez raison, mais que cela n’est plus vrai et possible (pour moi) aujourd’hui. Et donc pour en revenir au sujet, je ne suis pas voyant, et nous verrons donc dans quelques années comment les prix de l’immo ont evolués.

GoodbyLenine a écrit :

Personne ne me semble avoir écrit "qu’il est facile et remunerateur d’acheter/revendre des biens immo, sous RP (car net d’impot), avec des plus-value equivalent a 1 SMIC net par mois de detention" (que vous considérez "dangeureux d’ecrire en 2012")

C’est pourtant ce que je comprends du poste de Borderline lorsqu’il dit : la valse des RP est la stratégie la plus facile et la plus rémunératrice à mettre en oeuvre avec un capital initial faible ; Vous gagnez 20.000 euros de PV en ayant un peu bricolé, vous revendez au bout de 1 an et demi deux ans. Vous avez eu l’équivalent d’un smic net de tout impôt pendant cette période

20000€ sur 18 mois sont equivalent a un SMIC par mois non? mais je dois mal comprendre…

Je suis d’accord, ces sujets ont des files dediées et ont deja été abordés. Veuillez noter que je ne faisais que repondre a Borderline sur son message de 22h48, et qui a alors "declenché" cette discussion "hors sujet" sur lequel il semble que "j’ignore" beaucoup de chose, avec des "propos erronés"…

je m’en arreterai donc la… sachez que j’apprecie cependant toujours (ou presque) vos interventions et reflexions intellectuelles.

a plaisir de vous lire donc, sur d’autres sujets.

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#10 17/09/2012 08h43 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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jeamb a écrit :

Il est vrai qu’il faut apporter un capital en bourse pour pouvoir acheter des actions, et que ce n’etait pas toujours le cas en immo pour acheter un bien (encore une fois, a une certaine epoque). Mais essayez maintenant d’obtenir un credit a 110% et vous me direz si vous y etes parvenu.

Bonjour Jeamb,

Emprunter à 110% est toujours possible, y compris pour du locatif. C’est ce que nous avons fait avec une signature chez le notaire au mois de juin (2012 bien sûr) pour un immeuble de rapport.

C’est pas contre certainement plus compliqué qu’avant, il faut présenter un dossier "béton" et ne pas acheter un bien sur-évalué. Mais ça reste possible !


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#11 17/09/2012 09h42 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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jeamb a écrit :

Cependant, et pour en finir, car je pense comme vous que nous allons tourner en rond, le "debat" vient du fait que vous et Borderline considerez votre RP comme un actif, ce qui n’est pas mon cas.
Lorsque j’ai fini de payer mon credit auto, je ne considere pas celle ci comme un actif (elle m’economise un "loyer" par ex, mais elle continue a me couter en entretien, assurance, etc…), et donc qu’economiser de l’argent en "non-depense" est different d’en gagner.

Jeamb,

peut être que vôtre incompréhension avec GBL vient de là, il n’y a pas à "considérer" qu’une RP est un actif ou non; c’est un actif par définition :Un actif est ce que possède l’entreprise ou l’individu.

La RP rentre tout a fait dans cette définition, vous en avez la possession et si vous le souhaitez vous pouvez la vendre (l’échanger contre une somme d’argent définie). Cela ne veut pas dire que votre actif ne vous coûte pas de l’argent tous les ans pour maintenir sa valeur (travaux) ou bien encore que votre actif s’échangera contre plus ou moins d’argent au fil du temps.

jeamb a écrit :

Mais essayez maintenant d’obtenir un credit a 110% et vous me direz si vous y etes parvenu.

Expérience personnelle : Crédit débloqué fin Août 2012 à 120 % : 100% du montant du bien + Frais de notaire + travaux équivalent à 15 % du prix d’achat du bien

Pour relativiser, il faut savoir que le montant total du crédit n’est pas très significatif et que le dossier est très bon.

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#12 17/09/2012 10h03 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Bonjour Erwan,
Je nuancerais quand même ces propos sur la notion d’actif/passif pour la RP, car on peut avoir plusieurs points de vue sur ces notions d’actif et passif

Il est clair qu’au sens purement comptable, la RP est un actif.
Par contre, au sens "finances personnelles" (celui qui est "prêché" par les Olivier Seban ou autres Robert Kyiosaki - et à mon avis celui dont parlent Jeamb et Ryanroll), la RP est un passif.

Pour comparer de manière très simplifiée les 2 vues :
En compta
Actif = ce que l’on possède
Passif = ce que l’on doit

En finances personnelles
Actif = ce qui rapporte de l’argent
Passif = ce qui nous coûte de l’argent

Au sens finances personnelles, une voiture est également considérée comme un passif alors qu’en compta elle ne l’est pas…


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#13 17/09/2012 11h19 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Comme dit plus haut, une maison fait economiser un loyer,  donc gagner de l argent. A tout point de vue c est un actif!


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#14 17/09/2012 12h04 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Ericsson…!  Qu'il entre !

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#15 17/09/2012 12h17 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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@ ZX-6R : Petite rectification de votre message :
"Une maison fait économiser un loyer si plus de crédit en cours dessus"
Car tant que le crédit est à payer, on n’économise pas forcément de l’argent par rapport au montant d’un loyer que l’on paierait.

On pourrait chipoter aussi sur la notion d’économiser de l’argent et gagner de l’argent.
Économiser de l’argent ne fait pas rentrer plus d’argent dans ma poche. Ça en fait sortir moins !

Je maintiens qu’on peut avoir différents points de vue et différentes définitions… ne soyez pas si sectaires !

Olivier Seban a écrit :

Les actifs sont constitués par toutes les valeurs capables de générer directement ou indirectement des revenus matérialisés par les sommes qui entrent sur votre compte en banque. Les actifs les plus courants et les revenus associés sont les suivants :
- le travail et le salaire;
- l’immobilier sera considéré comme un actif uniquement s’il génère des loyers, donc des revenus;
- les actions d’une entreprise qui produisent un dividende
- les placements financiers qui engendrent des intérêts créditeurs.

Les passifs sont matérialisés par les diverses dettes contractées, ainsi que le coût des nécessités que vous devez assumer et qui génèrent les dépenses.
Les passifs les plus courants et les dépenses associées sont :
- la fiscalité et l’impôt;
- les crédits et les intérêts débiteurs;
- toutes les nécessités de la vie quotidienne : nourriture, l’habillement, les loisires, etc.;
- la pension alimentaire, les amendes, etc.

Je précise mon opinion : je suis pour l’achat de sa RP (et je suis d’ailleurs propriétaire de la mienne), tant que cet achat ne se fait pas à un prix démesuré.
Et je suis également partisan du sens "finances personnelles" à appliquer à la résidence principale plutôt que du sens strictement comptable.


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#16 17/09/2012 12h21 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Siocnarf a écrit :

Bonjour Erwan,
Il est clair qu’au sens purement comptable, la RP est un actif.
Par contre, au sens "finances personnelles", la RP est un passif.

Pour comparer de manière très simplifiée les 2 vues :
En compta
Actif = ce que l’on possède
Passif = ce que l’on doit

En finances personnelles
Actif = ce qui rapporte de l’argent
Passif = ce qui nous coûte de l’argent

Au sens finances personnelles, une voiture est également considérée comme un passif alors qu’en compta elle ne l’est pas…

ça doit être ma formation plutôt "compta" qui doit parler alors, mais comme le dit ZX-6R, pour moi à tout point de vue, la RP est un actif…

Il est sûr qu’elle peut coûter tous les mois entre les travaux, les différentes taxes/impôts liées à sa possession et les charges; mais l’actif est toujours là, tangible et vendable (tout comme la voiture d’ailleurs).
Par contre, cet actif peut ne pas être rentable et les charges peuvent être supérieures au loyer économisé pour le même bien en location.

A mon sens, il est bon de distinguer l’actif (bilan d’une entreprise si on va par là) et les charges liées à cet actif (compte de résultat); une RP est donc un actif mais un actif qu’il peut être financièrement bon de ne pas possèder …

Dernière modification par Erwan (17/09/2012 12h23)

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#17 17/09/2012 12h41 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Siocnarf a écrit "Car tant que le crédit est à payer, on n’économise pas forcément de l’argent par rapport au montant d’un loyer que l’on paierait." qui est typiquement une confusion entre et "trésorerie" et "résultat". En remboursant le prêt, on décaisse peut-être une trésorerie comparable, voire supérieure au montant d’un loyer. Mais on diminue aussi, au niveau du "bilan" du patrimoine, la dette (le capital du) qu’on a envers la banque, ce qui équivaut bien à économiser.

Même en lisant plusieurs fois les définitions attribuées à Olivier Seban (qui n’est pas forcément une référence pour définir les termes "actif" et "passif", et je suppose qu’il a défini ces termes ainsi pour un usage spécifique dans un contexte très particulier ), je n’arrive pas à ranger la RP dans sa catégorie "passif". La nécessité de la vie quotidienne "se loger, avoir un toit" entre bien dans sa catégorie "passif", tout comme l’emprunt pour financer une RP, mais pas la RP elle-même (qui ne parait rentrer nulle part d’ailleurs dans ces définitions, ce qui montre aussi un peu leur limites…).


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#18 17/09/2012 12h46 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Petite question collégiale :

Si vous faites votre budget, ou mettez vous la ligne concernant votre RP, dans les revenus ou dans les dépenses?

Voilà d’ou vient l’incompréhension : la RP n’est à mon sens pas un actif car elle ne génère pas de cash et ne fait pas forcement économiser par rapport à la location.

Par contre la différence entre location et remboursement de prêt c’est que l’un se fait à fond perdus (location) alors que l’autre participe à créer un patrimoine dans la plupart des cas, mais pas tous.

Je reprendrai l’exemple d’un couple qui achète sa RP et qui se sépare 3 ou 4ans après : à moins que le marché n’ait fortement évolué durant ces 4ans, le couple risque d’avoir perdu de l’argent entre temps s’il revend par ex au même prix qu’à l’achat (car il perd les frais de notaire) : le tout est de savoir si il perd plus que ce qu’il aurait dépensé dans un loyer.

Pour ma part une des fortes contraintes concernant l’achat de sa RP est l’incertitude concernant la revente, car contrairement à une action on ne décide pas toujours de quand on vend (naissance, séparation, nuisances…)

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#19 17/09/2012 14h00 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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@BGL : je me suis peut-être mal exprimé, mais vous jouez un peu sur les mots !
Economiser dans la phrase que j’ai employé n’avait pas le sens "mettre de l’argent de côté" mais plutôt "dépenser moins d’argent".

Je suis d’accord avec vous sur le fait que M. Seban n’est pas forcément une référence, mais je donnais sa définition pour illustrer un autre point de vue que le point de vue purement comptable.

Robert Kyiosaki (qui n’est pas forcément une plus grande référence) procède de la sorte pour établir un bilan "personnel" :
La RP est bien rangée dans la colonne actif, mais dans la catégorie "gadgets" (traduction hasardeuse de ma part pour l’anglais "doodads"). Il fait apparaître les 2 interprétations différentes : une vue "comptable" (vue "banquier"comme il l’appelle) et une vue "finances personnelles" (vue "père riche")

Voici ce que donne son tableau :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1576_current_personal_financial_statement.jpg
Les points I correspondent à la vue "comptable" - les "gadgets" dont fait partie la RP.


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#20 17/09/2012 15h54 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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ryanroll a écrit :

Si vous faites votre budget, ou mettez vous la ligne concernant votre RP, dans les revenus ou dans les dépenses?

Je me suis longtemps posé la question… A titre personnel, je comptabilise dans mon bilan actif/passif la RP comme un actif ayant un rendement nul (avec le crédit au passif, avec son coût réel), et dans mes dépenses je comptabilise l’équivalent du loyer que j’économise (pour avoir une vue objective de mon train de vie).

C’est un peu incohérent (je devrais considérer que ma RP me donne un rendement brut positif, miroir du coût virtuel que je décompte) mais j’ai du mal à accepter l’idée de comptabiliser un cash-flow virtuel dans mes investissements (et à l’inverse de passer à l’as le coût du logement dans mes dépenses).

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#21 17/09/2012 16h19 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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ryanroll a écrit :

Petite question collégiale :

Si vous faites votre budget, ou mettez vous la ligne concernant votre RP, dans les revenus ou dans les dépenses?

Voilà d’ou vient l’incompréhension : la RP n’est à mon sens pas un actif car elle ne génère pas de cash et ne fait pas forcement économiser par rapport à la location.

Par contre la différence entre location et remboursement de prêt c’est que l’un se fait à fond perdus (location) alors que l’autre participe à créer un patrimoine dans la plupart des cas, mais pas tous.

Je reprendrai l’exemple d’un couple qui achète sa RP et qui se sépare 3 ou 4ans après : à moins que le marché n’ait fortement évolué durant ces 4ans, le couple risque d’avoir perdu de l’argent entre temps s’il revend par ex au même prix qu’à l’achat (car il perd les frais de notaire) : le tout est de savoir si il perd plus que ce qu’il aurait dépensé dans un loyer.

Pour ma part une des fortes contraintes concernant l’achat de sa RP est l’incertitude concernant la revente, car contrairement à une action on ne décide pas toujours de quand on vend (naissance, séparation, nuisances…)

Au niveau du budget, je mettrais en "dépenses" : le loyer (si locataire), les charges associées au logement (locataire ou propriétaire), et la partie du remboursement du prêt qui représente des intérêts, l’assurance et du capital (propriétaire remboursant un emprunt).
Cependant, les dépenses et les recettes du budget ne permettent que de mesurer le flux de trésorerie, et ne donnent pas une image fidèle de l’évolution du patrimoine.
Il faut aussi établir le Bilan du patrimoine, en listant tous les actifs possédés et les passifs (les dettes). C’est à ce niveau que la RP sera un actif, et que le remboursement du capital fera régulièrement diminuer un passif. Pour moi, j’ai tendance à négliger la valeur de certains "gadgets" comme la voiture, les bijoux ou le vin, car leur valeur reste -chez moi- faible comparée au montant du patrimoine, car je ne les vendrais jamais, et car je les considère comme du consommable (comme le contenu de mon frigo). Pour ceux chez qui ces biens valent beaucoup, ou qui les revendront un jour, on pourrait les assimiler à des actifs. Pour ceux dont la RP est une demeure de famille détenue depuis 12 générations et dont il est hors de question de se séparer un jour, il peut être pertinent de ne pas inclure cette RP dans ses actifs…       
En toute rigueur, quand on est propriétaire de sa RP, il faudrait peut-être même porter en "dépenses" et en "recettes"  le montant du loyer qu’on aurait payé/encaissé si on louait cette RP. Ceci permettrait de rester conscient du vrai coût de son train de vie (qui inclut l’occupation de sa RP) et de la répartition et du rendement de son patrimoine (qui inclut sa RP).

Dans le tableau indiqué par Siocnarf, on remarquera que le capital restant du pour l’emprunt de la RP figure bien au PASSIF dans tous les cas, et son montant va évoluer (diminuer en général) au fur et à mesure des remboursements. Avec un tel tableau, pour avoir les meilleurs CAPITAUX PROPRES (vue Père Riche) et le plus d’ACTIFS (vue Père Riche), il faudrait systématiquement rester locataire, louer sa voiture, louer ses bijoux, etc. ce qui montre un peu les limites de la validité du raisonnement.

En ce qui concerne les frais de notaire payés lors de l’achat de la RP : dès l’acte signé, ces fonds sont perdus et la valeur de la RP (à porter en ACTIF) ne devrait plus les inclure.
Lorsque l’on revend sa RP un peu plus tard, pour évaluer si on a bien fait d’acheter (plutôt que de louer) il ne faut pas seulement tenir compte des loyers économisés et des frais de notaire dépensés (en plus de l’éventuelle différence de prix), mais aussi de tous les autres coûts (intérêts d’emprunt payés à la banque, rendement non perçu sur le capital immobilisé par l’apport et les remboursement du capital, impôt foncier, charges non récupérables, etc.), sans oublier les aspects non financiers (était-il même possible de louer un tel bien ?, impact psychologique d’être "chez soi", certitude de ne pas devoir déménager parce que le bailleur aurait résilié le bail car
le locataire n’est pas le seul à décider quand le bail sera résilié, liberté de décider/choisir quels travaux faire, etc.).

Enfin, je pense que considérer que "la RP appartient à la banque" tant que l’emprunt n’est pas remboursé est une autre erreur fréquente.  En effet, la RP vous appartient (la plus-value ou moins value sur la RP sera pour vous, pas pour la banque), et vous avez juste un dette de K€ envers la banque. Vous ne payez pas de loyer pour la RP (ou plutôt c’est un loyer fictif pour jouir de votre RP, que vous encaissez aussi comme propriétaire), mais vous payez un loyer pour disposer des K € que vous devez encore à la banque. En cas d’incident de paiement, selon les garanties consenties, la banque pourra vous obliger à vendre des actifs (dont par ex la RP, mais ça pourrait très bien être n’importe quel autre actif, selon votre choix si vous ne tardez pas trop) pour vous acquitter de votre créance (les K € dus), ou s’en saisir pour la faire vendre à votre place.


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#22 17/09/2012 16h58 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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Pour moi une RP est bien un actif  (sa valeur au delà du capital restant dû fait bien partie du patrimoine, et elle génère des revenus par l’économie de loyers) mais c’est un actif de moins bonne qualité que d’autres, car la RP est un actif qui va engendrer des passifs  :
    - travaux d’amélioration/amènagement non strictement nécessaires et donc non entièrement valorisables à la revente…
    - frais de notaire impromptus car la décision de vente peut venir de facteurs extérieurs (mutation, divorce…)
     etc…

Dernière modification par julien (18/09/2012 11h50)

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#23 17/09/2012 17h36 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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GoodbyLenine  a bien résumé des questions qui sont comptables avec des débats classiques sur ce qu’il y a lieu de faire ou ne pas faire.

Sous l’angle patrimonial c’est le bilan Actif et Passif qui est à considérer.

La résidence principale est évidemment à l’actif quel que soit votre point de vue sur le fait qu’il s’agit d’argent qui ne rapporte pas alors qu’il pourrait rapporter.

Ce genre de manipulations liées à votre point de vue peut s’effectuer dans la comptabilité ANALYTIQUE.
La comptabilité analytique va regrouper les charges et les produits et constituer un compte de résultat sur un critère ou encore mieux plusieurs critères croisables (par exemple type de locaux  Professionnels /résidence principale / vacances / locatif - Personnes concernés : Parents / enfants / Grands parents - Pays : France/ Belgique / Suisse ,…. les variations sont à l’infini en fonction de vos besoins réels ou supposés tels).

Normalement on remet à zero chaque année mais si on le juge plus pertinent on peut en garder une vue sur plusieurs années.

Ainsi, pour une salle de marchés, j’ai pu souhaité voir "une vue" de ce que gagne une opération, un code ISIN, un trader, un groupe, etc et même réintégrer des intérêts fictifs aux charges d’une opération même effectuée avec des capitaux propres.

Votre compte de résultat  RP peut ainsi être chargé avec des intérêts fictifs ou plus précisément avec des "non revenus" fictifs, libre à vous de mettre tous  les postes qui vous semble pertinents.

Maintenant à un moment il faut s’arrêter  dans l’analyse car elle a un coût !

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#24 17/09/2012 18h24 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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julien a écrit :

Pour moi une RP est bien un actif  (sa valeur amortie fait bien partie du patrimoine, et elle génère des revenus par l’économie de loyers) mais c’est un actif de moins bonne qualité que d’autres, car la RP est un actif qui va engendrer des passifs  :
    - travaux d’amélioration/amènagement non strictement nécessaires et donc non entièrement valorisables à la revente…
    - frais de notaire impromptus car la décision de vente peut venir de facteurs extérieurs (mutation, divorce…)
     etc…

Oui et il est difficile mais necessaire de se faire un tableau et comparer location versus achat, bien que pour la majorite des gens le fait d’etre chez eux soit primordial

En fait en Hollande ou aux USA ou les interets d’une hypotheque residence principale  sont deductibles des revenus…les calculs sont bien differents

Vu de tres loin…les loyers en France me semblent bas compare a la valeur des maisons….donc si on met de cote le cote subjectif et plaisant de se sentir "chez soi" , au niveau finances ….faudrait seulement acheter une residence a un prix tres bas …avec peu d’apport…pour que ca corresponde vraiment au meme prix qu’une location!

Corrigez moi si j’ai tort…

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#25 18/09/2012 09h12 → Résidence Principale : actif, investissement ou passif ? (actif, passif, residence principale)

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GoodbyLenine a écrit :

Dans le tableau indiqué par Siocnarf, on remarquera que le capital restant du pour l’emprunt de la RP figure bien au PASSIF dans tous les cas, et son montant va évoluer (diminuer en général) au fur et à mesure des remboursements. Avec un tel tableau, pour avoir les meilleurs CAPITAUX PROPRES (vue Père Riche) et le plus d’ACTIFS (vue Père Riche), il faudrait systématiquement rester locataire, louer sa voiture, louer ses bijoux, etc. ce qui montre un peu les limites de la validité du raisonnement.

Du point de vue "banquier" ou comptable si l’on préfère, c’est vrai que ce raisonnement ne tient pas la route.
Par contre, du point de vue "Père Riche" ou finances personnelles, le raisonnement de M. Kysiosaki est tout à fait valable.
Puisque de ce point de vue, un actif est un bien que l’on possède et qui rapporte de l’argent, il est donc logique de sortir de l’actif "Père Riche" les biens n’en rapportant pas. Le moyen de réintégrer des bijoux ou une voiture à l’actif "Père Riche" serait d’en tirer profit en les louant à autrui par exemple.


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