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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/03/2014 19h12 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Bonjour

J’étudie depuis un certain temps le projet d’acheter des SCPI à crédit.
Comme je préfère faire moi même les simulations pour bien comprendre les mécaniques, j’ai donc fait une feuille de calcul basée sur un tableau d’amortissement d’un crédit.

Dans cette feuille j’estime la valeur de revente, les loyers, les impots, etc…

J’ai été alors étonné que la rentabilité de l’investissement est fortement conditionnée sur l’évolution du prix de la part. Si je met cette évolution à 0%, il me faut 7 années et demi pour juste récupérer les 9% des frais de sortie.
Si je place l’effort d’emprunt  à 3% (net d’impot)(dans une assurance vie par exemple), il faut 9 années et demi à 10 pour atteindre l’effort placé en revendant!

Voici les hypothèses de simulation utilisés:
J’ai un TMI de 30%, d’ou une lourde imposition à 45%.
rendement scpi 5.3% sans évolution. Crédit sur 20ans à 3.6% sans apport.

En faisant varier les paramètres, une évolution du rendement de 1% n’a pas pas beaucoup d’effet.
Par contre avec l’évolution du prix de la part à 1% par an (en moyenne), il me faut 5 ans pour faire mieux que le placement à 3%.

En fait, je n’ai pas encore tracé la courbe de l’évolution du capital, mais celle ci n’est pas exponentielle à cause de la non imposition des intérêts d’emprunt.

D’où ma question: Parier sur une évolution de 1% annuelle moyenne des parts d’un portefeuille de SCPI sur 5-10ans. Est-ce selon vous risqué?

Sachant que je n’ai pas compté les frais de remboursement anticipé de du crédit.

J’ai remboursé le crédit de ma RP afin de pouvoir me ré endetter pour investir. Mais je me demande si le risque  en vaut la chandelle.

Mots-clés : credit, risque, scpi


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#2 19/03/2014 20h56 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Les SCPI sont un placement à n’envisager que dans une perspective de long terme (bien plus de 10 ans), ce que vos simulations semblent confirmer.

Parier sur une évolution de 1% annuelle moyenne des parts d’un portefeuille de SCPI sur 5-10ans est selon moi risqué (Ca arrivera peut-être, mais il ne faut pas que ce soit nécessaire pour justifier un investissement) dans le contexte actuel, en raison de :
  - taux de rendements des actifs assez bas (tous comme les taux d’intérêts) et plus susceptible d’augmenter que l’inverse, ce qui pourrait faire baisser le prix des actifs;
  - évolution constatée des valeurs d’expertise des patrimoines des SCPI assez faible (souvent entre -1% et +1%, parfois -2% et +2%, en moyenne sans doute proche de 0%);
  - absence de reprise nette de la croissance (laquelle pourrait générer une augmentation des loyers, donc des valeurs des actifs, et de la valeur des parts);
- évolution constatée de la valeur des parts (pas de mouvement général de hausse…);
- risque potentiel lié à la gouvernance d’un certain nombre de SCPI;
- etc.

Ne vous lancez la dedans qu’avec la perspective de garder 20 ans et de ne pas rembourser le prêt par anticipation. Envisagez un emprunt à taux variable cappé (sur 20 ans l’impact peut être important).

Note : les 3% net sont loin d’être assurés sur un fond €uros, car ils nécessitent un taux (avant PS de 15.5% actuellement, et en supposant que vous échappez aux 7.5% à la sortie en étalant les retraits) de 3.55% que bien peu (quasiment aucun) de fonds €uros atteignent, sans oublier que les taux des fonds €uros risquent de baisser encore un peu.


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#3 26/03/2014 19h11 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Bonjour.

Je suis tout à fait d’accord avec GBL, la conjoncture actuelle ne permet pas de pouvoir anticiper une hausse des parts de 1% par an surtout sur une durée aussi courte. Il y a une probabilité assez forte que les taux restent bas pendant encore un bon moment.

Je ne connais votre salaire/situation exacte mais avez-vous fait des simulations avec un emprunt In Fine ? Je pense que cela pourrait-être une bonne solution en fonction de vos perspectives salariales et de votre TMI. Cela vous permet finalement d’être présent sur les deux investissements à la fois (assurance vie + SCPI) et de faire un choix à l’échéance en fonction des perspectives de marché, de minimiser la pression foncière et d’être une meilleure prévoyance.
De plus sur une durée aussi longue et vu le contexte actuel, j’aime à espérer que les contrats d’assurance vie adossés à un prêt In Fine réserveront de bonne surprise par rapport au coût de l’emprunt.

À méditer…


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#4 27/03/2014 13h49 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Je pense que vous avez raison de faire une simulation en retenant des hypothèses conservatrices.

L’investissement à crédit dans l’achat de parts de scpi est intéressant si vous envisagez sérieusement de conserver vos parts, une fois de crédit amorti, pour vous constituer un complément de revenus pour vos vieux jours.

Si votre objectif est de revendre le portefeuille de scpi dès le crédit amorti, voire de rembourser par anticipation, je pense qu’il est préférable de faire autre chose avec votre argent.

Contrairement à l’assurance-vie, les revenus annoncés lors de l’achat de vos parts de scpi sont calculés sur la valeur des parts frais inclus.

Exemple : PFO2 distribue 9,6 euros pour un prix de part, frais inclus, de 182 euros. Cela donne bien 5,27%, même si la revente rapide de cette part, entraîne une perte en capital correspondant au montant des impôts et éventuellement des frais de négociation sur le marché secondaire (qui peuvent être évités, en partie, en passant une petite annonce dans le forum).

La scpi est donc un placement de long terme. Je pense sincèrement que 15 ans/20 ans est un minimum. Encore une fois, si votre horizon n’est pas celui-la, il faut faire autre chose.

Enfin, je note que votre TMI est pénalisant pour ce type d’achat, en particulier avec un crédit d’une durée courte. Vous pourriez avoir avantage à emprunter sur une durée plus longue que dix ans, pour améliorer l’effet de levier et augmenter la masse des intérêts déductibles.

Plutôt que d’envisager l’achat au moyen d’un crédit in fine (qui présente quelques inconvénients spécifiques), un investissement  mixte, partie en scpi de capi et partie en scpi de distribution, permet de mieux maîtriser votre pression fiscale.

Voir ici : SCPI de capitalisation ds l’achat à crédit de SCPI : des avantages !

Dernière modification par stephane (27/03/2014 13h50)

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#5 28/03/2014 13h14 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Plutôt que d’envisager l’achat au moyen d’un crédit in fine (qui présente quelques inconvénients spécifiques)

A quels inconvenients spécifiques pensez vous?
J’ai pensé au crédit in finé, dans le principe, çà me parait bien. Mais après dans la pratique…
Boursorama fait aussi du in fine? dans les memes taux?

un investissement  mixte, partie en scpi de capi et partie en scpi de distribution, permet de mieux maîtriser votre pression fiscale.

Une SCPI de capitalisation me semble être intéressante, surtout que j’ai déja des revenus fonciers.
Toutefois, il semble qu’il n’existe que pierre 48 qui est de l’immobilier d’habitation. Je ne suis pas allé voir les chiffres, mais en période baissière, est-il judicieux d’investir dans ce type d’immobilier?

Est-ce qu’acheter de la nue propriété n’est pas un peu équivalent?


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#6 28/03/2014 18h00 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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jobarjo a écrit :

A quels inconvenients spécifiques pensez vous?
J’ai pensé au crédit in finé, dans le principe, çà me parait bien. Mais après dans la pratique…
Boursorama fait aussi du in fine? dans les memes taux?

Pour moi l’inconvénient principal est si l’on se base sur de mauvaise estimation et que le contrat d’assurance vie à l’échéance n’est pas suffisant pour rembourser l’emprunt. Mais je reste convaincu que pour des TMI hautes il s’agit de la manière optimale d’acquérir des parts de SCPI : l’argent est peu cher, sur 15-20 ans on est en droit de penser que les taux auront remontés impliquant une hausse des rendements des fonds euros en assurance vie et autres joyeusetés. Sans parler de la flexibilité que vous aurez à l’échéance. Je ne sais pas si Boursorama fait du In Fine mais si c’est quelque chose qui puisse vous intéresser je peux probablement vous aider.

Stephane a écrit :

Plutôt que d’envisager l’achat au moyen d’un crédit in fine (qui présente quelques inconvénients spécifiques), un investissement  mixte, partie en scpi de capi et partie en scpi de distribution, permet de mieux maîtriser votre pression fiscale.

Je pense que l’objectif n’est plus le même ni le support dans lequel on investit.
1. La SCPI de capitalisation ne permettra pas d’obtenir de revenu complémentaire à la fin de l’emprunt.
2. La seule SCPI de capitalisation sur le marché est investi dans de l’immobilier d’habitation.

Avant d’optimiser la fiscalité il est nécessaire de bien garder à l’esprit l’objectif initial (diversification, revenus complémentaires à terme ?)

jobarjo a écrit :

Une SCPI de capitalisation me semble être intéressante, surtout que j’ai déja des revenus fonciers.
Toutefois, il semble qu’il n’existe que pierre 48 qui est de l’immobilier d’habitation. Je ne suis pas allé voir les chiffres, mais en période baissière, est-il judicieux d’investir dans ce type d’immobilier?

Je pense que Pierre 48 reste une bonne SCPI mais effectivement, peut-être n’est ce pas le moment de rentrer.

jobarjo a écrit :

Est-ce qu’acheter de la nue propriété n’est pas un peu équivalent?

Ce n’est pas la même chose : dans le cas de financement de nue propriété de part de SCPI vous ne pourrez déduire vos intérêts d’emprunt et prime d’assurance (contrairement à l’acquisition de SCPI de capitalisation). Vous ne pouvez déduire ces derniers que si le gestionnaire est un bailleur social (exemple : Nue Propriété que propose PERL). Dans ce cas le passif n’est pas déductible de l’ISF.

Dernière modification par Shargaht (28/03/2014 18h24)


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#7 28/03/2014 21h35 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Le prêt in fine augmente le risque global de l’opération, car il y a à la fois un levier financier plus fort, et un risque supplémentaire lié à l’adossement en cas de contre-performance du placement.

Il arrive parfois que l’emprunteur ne puisse pas rembourser le crédit in fine au moyen du placement adossé, pour cause de baisse des rendements des fonds en euros, crise financière, ou hausse des prélèvements obligatoires sur le placement adossé.

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#8 29/03/2014 01h25 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Bonjour,

@jobarjo: Même TMI que vous, j’ai creusé un peu sur le prêt in-fine et n’ai pas trouvé l’intérêt de ce prêt.
- Durée: C’est dur d’obtenir un prêt in-fine pour une durée au delà de 10 ans, c’est aussi la durée maxi chez Boursorama.
- Taux: Normalement, plus élevé que le prêt amortissable.
- Nantissement sur l’assurance vie: Dans la plupart des cas, il faut une assurance vie "banque" avec (encore une fois, dans la plupart des cas) taux de rendement ridicule (<3%) et frais élevé.

Il y a toujours quelqu’un qui peut vous confirmer que le nantissement sur l’AV au choix est possible, par exemple, mais il faut voir son patrimoine & historique de sa relation avec la banque…

Bref, pour moi, c’est prendre un risque important pour un intérêt à démontrer.

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#9 17/04/2016 22h07 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Bonsoir,

Avec ma compagne, nous souhaitons préparer l’avenir et commencer à s’organiser pour avoir un complément de revenus à horizon 15-20 ans.

Nous avons forcément pensé aux SCPI et sommes en discussion avec un CGPI.

Ce CGPI nous a orientés vers les SCPI suivantes: interpierre, patrimmo commerce, pfo2, primopierre et primovie.
Nous pensons investir à crédit 150k€ via le crédit foncier sur 20 ans. Le taux proposé est de 3,1%.

Dans la simulation du CGPI, il a pris comme hypothèse 1% de revalorisation de part/an et aussi 1% de revalorisation de loyer/an.
Qu’en pensez vous?
Cela me paraît un peu optimiste sur les loyers. J’ai l’impression que les rendements stagnent voire baissent…

Nous pensions repartir entre 2 (ou 3) SCPI et nous hésitons fortement sur le choix à effectuer. 

L’idée de primovie nous parle mais c’est un marché bloqué et compliqué à mon sens.

J’aimerais avoir votre avis sur cet investissement.

En outre, avec un crédit à 3,1% et des rendements nets vers 5% (avant 45,5% d’impôts) ça ne me paraît pas forcément intéressant.

Merci d’avance pour vos conseils! Je reste disponible si vous avez des questions.

Fabipm

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#10 17/04/2016 22h19 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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1) la rentabilité de l’opération ne doit pas être calculée en comparant les 5% bruts - impôts vs les 3,1% de l’emprunt, mais en considérant que l’intérêt fiscal de l’opération à crédit est de déduire les intérêts d’emprunt

2) 3,1% de crédit, oui c’est cher. Si je ne me trompe pas, dans ces 3,1 % le CFF intègre les frais de dossier et l’assurance, vous confirmez ?
Les taux d’emprunt pour les SCPI sont malheureusement plus cher que pour les emprunts locatifs ou RP. En plus, le CFF est en quasi monopole lorsqu’il s’agit de financer des parts de SCPI, les banques prêtant le plus souvent pour leur propre SCPI.

3) Une possibilité pour améliorer le TRI de l’opération est de solder le crédit avant la fin de l’opération, pour vendre les SCPI avant la période où les intérêts déductibles sont trop faibles, et la fiscalité trop lourde.

4) Les hypothèses de revalorisation des loyers et de la valeur de la part me paraissent également très optimistes. Pour le moment on est plutôt sur un trend de loyers stagnant voire en légère baisse et des hausses sur les valeurs de la part un peu plus faible

5) Le choix des SCPI. Chacune à ses avantages et ses inconvénients. C’est à voir en fonction de vos convictions sur les types d’immo (bureaux, commerces, autres) qui se construisent en fonction de vos convictions sur l’avenir de l’économie française. A vous de vous forger votre opinion et d’en discuter avec le CGPI.
Par ailleurs, épluchez les bulletins trimestriels et rapports annuels et voyez lesquelles sont le plus en phase avec les hypothèses du CGPI

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#11 17/04/2016 22h39 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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1% pour les loyers ce n’est pas optimiste c’est irrealiste. On est sur une tendance à la baisse pas à la hausse.
Pour le prix de la part je ne sais pas et c’est dur à prévoir.

Pour le taux vous êtes très haut. Trop haut. J’ai eu un taux à 1.9 l’année dernière pour des scpi et c’était bien auprès d’une banque directe.

Faites une simulation complète sur une tableur en incluant les intérêts et les impôts et en faisant plusieurs scénarios vous verrez bien si la rentabilité est à la hauteur

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#12 17/04/2016 23h05 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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+1 avec volhur :
     - une augmentation de 1%/an des loyers, quand on constate plutôt une baisse de 1%/an, c’est irréaliste.
     - un emprunt à 3.1% sur 20 ans pour les SCPI, ça me semble cher (cherchez ailleurs).

Par ailleurs, les SCPI proposées semblent l’être sur un seul critère : SCPI à capital variable parmi celles qui collectent actuellement le plus. Est-ce un critère qui tient compte de vos intérêts ? J’en doute…


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#13 17/04/2016 23h06 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Merci pour ces premières réponses.

Je confirme que les 3.1% intègrent frais de dossier et assurance. Je m’attendais plutôt à du 2,7-2,9%.
Le CGPI justifie ça par le fait qu’on a déjà un crédit sur notre RP, donc taux haut. Mouais.
1.9% par contre, ça me semble très bas!

D’accord avec vous pour les loyers… plutôt pas de hausse ou 1% de baisse pour les simulations.

J’ai de la chance, j’ai vu le CGPI juste avant les vacances (pas de pb, pas d’excel), donc pas possible pour le moment de comparer, mais oui je compte le faire!

Résultat je suis un peu refroidi, j’ai toujours l’impression que l’on veut me la faire à l’envers…

Le message en gros ça serait de faire attention aux SCPI si on prend un credit à taux trop élevé en ce moment ?
Et également de se méfier des SCPI que l’on me propose en "short list"…

Dernière modification par Fabipm (17/04/2016 23h09)

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#14 17/04/2016 23h09 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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volthur a écrit :

Pour le taux vous êtes très haut. Trop haut. J’ai eu un taux à 1.9 l’année dernière pour des scpi et c’était bien auprès d’une banque directe.

C’était quelle banque si ce n’est pas indiscret ?
Et ils vous ont financé quelles SCPI ?

Merci,

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#15 17/04/2016 23h44 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Banque populaire de l’ouest.
Diversification sur 3 scpi. Allianz pierre, immorente et pf02

Dernière modification par volthur (17/04/2016 23h44)

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#16 18/04/2016 10h20 → SCPI à crédit : comment estimer la revalorisation de la part ? (credit, risque, scpi)

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Je valide également que les hypothèses de revalorisation des parts et du loyer sont irréaliste.
Il vaut mieux calculer sur une base de loyer maintenu et de non variation du prix des parts .


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