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#26 06/06/2016 17h38 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

Membre
Réputation :   174 

Pour Corum 7 ans l’achat se fait à 68% et les frais sont de 12.96% soit un prix de revente de 88.04% pour un prix de part qui n’évolue pas.

Imaginons un achat de 68 000 € avec la revalorisation mécanique à 3.76% par an.
Année 0: 68000
Année 1: 70556.80 ( 68000 x 1.0376)
Année 2: 73209.73 ( 70556.80 x 1.0376)
Année 3: 75962.42 ( 73209.73 x 1.0376)
Année 4: 78818.61 ( 75962. 42 x 1.0376)
Année 5: 81782.19 ( 78818.61 x 1.0376)
Année 6: 84857.20 ( 81782.19 x 1.0376)
Année 7: 88047.83 ( 84857.20 x 1.0376) soit le prix de retrait à euros près.

Je ne vois pas mon erreur et je procède de la même manière pour les autres durées.

Si l’on suit votre raisonnement, il y a moins de risques sur le prix de la part à 15 et 20 ans qu’a 7 et 10 ans et ne parlons pas du 3 ans qui est la période qui procure le plus de risques pour le nu propriétaire sur le prix de la part.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#27 06/06/2016 19h34 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Je calcul comme cela:
Avec NP 68%, UF 32%, Prix de revente à 88,04%

Pour un euro investi, remboursement = (1 + 32/68)*0, 8804 = 1, 4705

puis rendement annuel = Racine 7e de 1,4705 -1

Ou la formule complète = ((1/0.68)*0,8804)^(1/7)-1 (résultat en %)
Cordialement

NB: il n’y a pas de revalorisation mécanique identique pour toutes les durées.

Dernière modification par sm94 (06/06/2016 19h50)

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#28 06/06/2016 22h19 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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88/68 = 1,29 et non 1,47
C’est bien carpediem qui a raison. smile


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#29 07/06/2016 20h21 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Milles Mea culpa, carpedium.
Une erreur dans mon tableur, avec une racine de 10 à la place de 7 et le résultat était faux.

En passant, j’ai constaté la même chose avec Foncia Pierre Rendement et les clés de répartition 2015 (il semble qu’elles ont changé depuis):

10 ans :    NP=65    UF=35    dont frais=0,096     RDT=1,391    %=3,354
7 ans:       NP=71    UF=29    dont frais=0,096    RDT=1,273    %=3,511

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#30 08/06/2016 09h43 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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De rien sm94, j’étais surtout inquiet de ne pas détecter une erreur éventuelle dans mon calcul.

Pour Foncia Pierre Rendement, les clés 2016 sont NP 7 ans 72% soit 3.25% de rendement et NP 10 ans 66% soit 3.16% de rendement.

Carpediem


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#31 08/06/2016 14h50 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Si vous déduisez les frais de souscription, vous devez quand même calculer votre rentabilité sur le prix d’achat donc en rdt 79733 en achat et 71760 en prix de vente, pour la capitalisation 20267 en achat et 18240 en prix de revente en base sur lequel vous allez appliquer 5% par an.

Il y a quelque chose qui m’échappe concernant cette proposition alternative d’utilisation de l’enveloppe de 100 000€:
- Acheter pour 79733€ de la SCPI de rendement et 20267€ de la SCPI de capitalisation conduit effectivement aux valeurs nettes que vous indiquez mais dans ce cas l’opération ne semble plus optimisée car j’obtiens 269€ de dividendes (calculées sur la base de la valeur nette) pour 299€ d’intérêts mensuels à rembourser.
- C’est pour cette raison que mon simulateur proposait plutôt d’acheter pour 79778€ et 10222€ en valeur nette, soit 88642€ et 11358€ en valeur brute.

Etant donnés vos antécédents en matière d’avis éclairés, j’imagine néanmoins que c’est moi qui ai raté quelque chose ?

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#32 08/06/2016 15h24 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Les chiffres de "rendement" diffusés par les SCPI correspondent au DVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), c’est-à-dire le ratio entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen de la part sur l’année (inclus donc les frais de souscription).

Si vous achetez pour 79733 euros de part de SCPI avec un DVM de 4.5%, vous obtenez bien 299 euros de divendes par mois.

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#33 08/06/2016 23h57 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Il semble effectivement que j’ai utilisé une définition peu orthodoxe du rendement d’une SCPI en ne le calculant que sur la base de la valeur "en portefeuille" (4.5% dans ces conditions équivalents à 5% de DVM pour une SCPI avec 10% de frais d’acquisition)…

J’en ai donc profité pour refaire les calculs sur la base cette fois d’un DVM de 4.5% pour la SCPI de rendement. Sur 20 ans on arrive à environ 3% de TRI en crédit in-fine avec nantissement et à 5.3% en crédit amortissable (les taux de crédit utilisés sont différents dans chaque cas mais toujours proches de ce que j’ai pu voir proposé en ce moment).

L’opération financée avec un crédit in fine a l’avantage de ne pas nécessiter d’effort d’épargne (en contrepartie du nantissement d’un capital de départ de 67k€) et permet d’obtenir 120k€ de capital en 20 ans. L’opération financée en amortissable ne nécessite quant à elle pas de capital de départ mais un effort d’épargne d’environ 5k€ par an et permet de créer 187k€ de capital en 20 ans.

Je joins ci-dessous une version plus claire et mise à jour des calculatrices précédemment proposées dans les posts #16 et #33 au cas où cela puisse également s’avérer utile à d’autres:
Calculatrice opération avec crédit in fine
Calculatrice opération avec crédit amortissable

Edit: le calcul du TRI a été rectifié.

Dernière modification par Nicofil (10/06/2016 01h19)

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#34 09/06/2016 13h36 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Cher Nicofil,

j’ai regardé vos deux tableaux (merci beaucoup pour le partage) et vous ne calculez par réellement le TRI. Le TRI de l’opération (déf TRI wikipedia) est nettement plus élevé que ce que vous écrivez.
Par exemple dans le cas du prêt amortissable, vous calculez le TRI qui correspondrait à la situation suivante :
- à l’instant initial j’avance un peu plus de 103 000 euros,
- il n’y aucun flux pendant 20 ans.
- au bout de 20 ans le patrimoine vaut 187 000 euros.
Le TRI réel (autour de 5.3% sauf erreur de ma part) correspond plutôt à la situation suivante :
- à l’instant initial je n’avance rien.
- je donne un flux régulier d’épargne pendant 20 ans (un peu plus élevé à la fin avec les impôts).
- au bout de 20 ans le patrimoine vaut 187 000 euros.

Bien à vous
cat

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#35 09/06/2016 14h55 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Décidément, j’ai un problème avec les définitions en matière d’investissements !

Mes tableaux ne calculent effectivement pas le véritable TRI des opérations mais simplement la racine n-ième de ((capital immobilisé + effort d’épargne) / capital en fin d’opération).

J’ai regardé rapidement comment correctement calculer un TRI (ainsi que la VAN pour pouvoir mieux comparer les deux types d’opérations) mais, en utilisant la fonction TRI intégrée à Excel abouti à un résultat de 21% pour l’opération financée en amortissable et 3% pour celle financée en in-fine. Vous obteniez 5.3% pour la première donc j’imagine qu’il va falloir que je creuse un peu mieux la question… de votre côté n’hésitez pas à me préciser comment vous aboutissez à ce chiffre.

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#36 09/06/2016 15h26 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Sur mon tableur (google sheets ou Libre Office), j’applique simplement :
IRR(séries des flux, -patrimoine final) soit ici IRR({5030, 5030, …, 5589, -187068}) et j’obtiens 5.34%.

Je ne suis pas sûr que cela vous aide beaucoup…

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#37 09/06/2016 17h44 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Si si puisque cela a permis d’identifier la coquille dans le calcul des flux de trésorerie - merci (je viens de mettre à jour en conséquence les calculatrices dans le post #33).

Finalement l’opération en crédit amortissable semble mériter que l’on s’y attarde puisque son TRI semble bien supérieur à celui d’un achat en NP… à moins que quelque chose ne m’ait encore échappé (pas impossible étant donné que je ne fais que m’initier en apprenant sur le tas !).

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#38 09/06/2016 19h15 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Pour la comparaison, il y a peut-être pour vous un paramètre ISF dont il faut tenir compte et qui rendrait la nu-propriété plus intéressante.

Il me semble aussi que l’investissement en nu-propriété se fait plus généralement au comptant (je n’ai pas d’expérience de la question, cela vient plutôt des lectures faites sur ce forum). Or je crois que vous envisagiez plutôt un investissement à crédit…

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#39 10/06/2016 12h38 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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C’est intéressant. Le solveur, en maximisant le TRI, me donne un investissement dans la SCPI de Rendement de 29 700€ environ=> TRI:5.796%

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#40 10/06/2016 19h32 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Sur quels paramètres de l’opération avez-vous joué pour cela ?

Car avec les paramètres actuels j’obtiens un TRI maximal (5.342%) pour 30 400€ de SCPI de rendement et un TRI de 5.339% (et non 5.796%) avec les 29 400€ que vous mentionnez.

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#41 11/06/2016 12h33 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Pardon, j’avais remplacer l’hypothèse de départ du taux d’emprunt à 2%. Désolé.
On utilisant le solveur d’XL, on a rapidement l’allocation optimisée.

Maintenant que la théorie est prête, comment l’implémenter ?
1/ La banque prête t’elle pour un montage sur 2 scpi dont une de capi.
2/ Quelles sont les exemples de scpi ouvertes de rendement stables délivrant plus de 4,5%.
3/ Quelles sont les exemple de scpi ouvertes de capi avec revalo de 5%
4/ Le montage suppose une sortie d’argent d’environ 450€/mois, soit beaucoup plus qu’une alloc de 100% scpi de rendement. Il faut pouvoir.
Le TRI augmente mais l’effort de tréso est plus grand, ce qui me bloque un peu personnellement.
Il faut donc les bonnes scpi et le bon prêt crédit qui améliorent cet effort.

Dernière modification par mdrl (11/06/2016 12h34)

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#42 11/06/2016 19h18 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Bonjour mdrl,

pour répondre à votre point 4/, vous pouvez toujours ajuster votre effort d’épargne pour qu’il soit équivalent à celui que vous auriez avec uniquement des SCPI de rendement.
Avec un TRI supérieur, vous aurez un plus gros patrimoine au bout de 20 ans (avec les hypothèses faites pour la simulation bien entendu) que dans le cas où vous n’auriez considéré que des SCPI de rendement.

Par ailleurs, si vous voulez optimiser le TRI et êtes prêt à un effort d’épargne mensuel plus important pour des parts de SCPI de rendement, vous pouvez aussi regarder la discussion sur les parts de SCPI dans une SCI à l’IS.

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#43 11/06/2016 19h44 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Pour tenter de répondre aux questions de mdrl:
1/ Oui certaines banques acceptent de faire des prêts pour financer un achat de SCPI, par contre à un taux plus important que pour un crédit logement classique (votre taux à 2% ne me semblant pas réaliste). Une recherche sur le forum vous permettra d’en savoir plus.
2/ Une recherche Google avec les mots clefs "DVM SCPI" vous donnera accès un plusieurs sites comparant les DVM de SCPI - mais votre choix d’une SCPI ne doit surtout pas s’arrêter à ce seul critère (n’hésitez pas à parcourir le forum pour en savoir plus).
3/ Les deux seules SCPI de ce type que je connais sont Pierre 48 et Patrimmo Croissance (qui a récemment fait l’objet d’une analyse dans un fil de discussion dédié du forum).
4/ La calculette propose une opération avec un crédit de 100 000 € par défaut mais rien ne vous empêche de faire la même opération avec un crédit 4 fois plus faible ou 4 fois plus important (faisant ainsi varier dans le même ordre de grandeur l’effort mensuel de crédit). Par contre vous aurez vraisemblablement des frais de dossier fixes à payer à la banque pour le crédit donc moins vous emprunterez et plus le TRI en sera impacté.

Dernière modification par Nicofil (11/06/2016 21h19)

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