Vente de gré à gré de part de SCPI détenue par une SAS à ses actionnaires ?

De ce que je lit sur le document des impôts que vous citez en référence:

Administration fiscale a écrit :

Les coefficients boursiers retenus pour valoriser des titres minoritaires ou la valeur obtenue par application de ces coefficients doivent être diminués d’une décote pour non liquidité. En effet un titre coté est parfaitement liquide, alors qu’un titre non coté ne peut pas être rendu liquide aussi rapidement. La comparaison pour être pertinente doit donc retenir une décote de l’ordre de 20 à 30 %

Ils semblent appliquer une décote de 20 à 30% pour illiquidité vs un titre (coté) liquide. Si on considère une SCPI à capital variable, avec un marché des parts fonctionnel et fluide, comme un titre "liquide", de ce que je lit on pourrait raisonnablement appliquer une décote de 20 à 30%? D’autant plus qu’il y a quand même des frais de transaction à prendre en compte également pour juger de l’intérêt financier de l’opération.

Peut-on également prendre en compte un rendement pour justifier une décote sur le prix? Par exemple un rendement de 6 à 7%? Le rendement de base de cette SCPI est particulièrement faible.

En tout cas je note de passer par un avocat pour l’opération.

Merci pour vos éclairages. Difficile de dire combien de temps va durer le blocage pour justifier la décote, je n’ai pas de boule de cristal… Mais à la vue de ce qui se passe dans le domaine des SCPI, le faible rendement et le secteur d’investissement de celle-ci (bureaux à la défense), il n’est pas interdit de penser que ça peut durer plusieurs années. Il n’est pas impossible non plus que la SCPI devra (comme d’autres) passer en capital fixe: auquel cas la valorisation sera plus simple à établir…. avec sans doute une belle décote, cette fois justifiée!

Quand au montant ce n’est pas un gros montant sans être négligeable non plus: au total environ 70 à 80k, selon la valorisation retenue.

Je note également la justification de la décote en se basant sur la plus-value d’un placement sans risque. Sur une base d’un placement sans risque à 4% pendant 5 ans d’illiquidité, on tourne autour de 22% de décote.

Pour justifier la décote, je pensait également utiliser l’argumentaire de la différence de fiscalité entre détention par la SAS et en direct. Actuellement la SCPI étant détenue par une SAS, les loyers sont imposés à l’IS, pour ensuite être potentiellement "capitalisés"; et imposés à la flat-tax, à la sortie uniquement, en cas de reversement à l’actionnaire sous forme de dividendes. Avec les parts de SCPI détenus en direct, les actionnaires sont imposés à l’IR au fil de l’eau, avec des TMI élevés. Le rendement est d’autant impacté.

Étonnant qu’il n’y a pas plus de retour d’expérience sur ce forum, personne n’a déjà été confronté à ce cas de figure?