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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 17/02/2014 11h21 → Vivre exclusivement de revenus fonciers : quelle forme juridique ? (salaire, société)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je souhaiterai avoir des informations sur la forme juridique de la société que je devrais créer si je voulais vivre de mes investissements immobiliers. L’ensemble de mes profits suite aux investissements étant redonnés aux impôts, j’aimerai connaitre une méthode pour pouvoir me verser un salaire. Ce salaire pourrait-il être déduit de mes revenus fonciers?

Je suis un petit peu perdu, je me suis "formé" seul au métier d’investisseur mais j’ai maintenant besoin d’aide. Mes revenus locatifs seront d’environ 45k/€ l’an prochain.

Cordialement

Mots-clés : salaire, société

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#2 17/02/2014 14h21 → Vivre exclusivement de revenus fonciers : quelle forme juridique ? (salaire, société)

Modérateur
Réputation :   1084 

Bonjour,

Pour vous former, et comprendre les différentes possibilités, je vous conseille de lire le Best Of du forum, et différents livres. Il n’existe en effet pas une réponse standard simple et unique à votre question…
Note : Méfiez-vous des livres (ou sites www) qui vous présente une "méthode" comme la panacée. Ils décrivent une manière de procéder, mais ne disent bien souvent pas qu’il en existe de multiples autres. (En plus, une difficulté est que la fiscalité, voire d’autres aspects, peut évoluer dans le temps, et certains livres -ou sites www- comportent des informations qui ne sont plus à jour).

Vous ne pourrez pas vous dispenser de comprendre les différents mécanismes possibles, et pour vous aider,  en ce qui concerne votre problématique (vivre en partie de revenus d’un parc immobilier), vous pouvez essayer de structurer ces informations de la manière suivante :

[a] les différents types de revenus : revenus salariés, revenus foncier (location nue, micro foncier), BIC (location meublée, micro BIC), dividendes (d’une société imposée à l’IS), rémunération d’un CCA (Compte-Courant d’Associé) d’une société à l’IS, revenu d’un entrepreneur (auto-entrepreneur ou indépendant ou gérant majoritaire d’une EURL ou SARL, ou mandataire social d’une SAS), sans oublier les plus-values mobilières (sur actions, ou parts d’une société) et immobilières (sur un bien immobilier).   

[b] pour chaque type de revenu, il peut y avoir des :
  - prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc. ne donnant aucun droit)
  - cotisation sociales (sec soc, retraite, etc. donnant droit à des prestations)
  - impôts (des Sociétés, sur le revenu, CFE, etc.)
  - charges déductibles (réduisant l’assiette imposable) ou abattements forfaitaires (par ex : 40% des dividendes d’une société imposée à l’IS ne sont pas imposable à l’IR pour celui qui les perçoit)

[c] les différents types de sociétés, et autres subtilités fiscales :
   - société fiscalement transparente à l’IR (SCI IR, SARL de famille, SNC), et celles non transparentes
   - caractéristiques des SCI, EURL/SARL, SAS, SNC, etc., et situation du gestionnaire (et nature de sa rémunération : salaire ou revenu d’un indépendant) avec ses implications (quelles cotisations auprès de quel organisme, qu’est-ce qui est comptabilisé comme une charge pour la société, etc.).
   - traitement de la TVA (quelles sociétés peuvent la récupérer, sur quoi, etc.)

Vous devrez comprendre (une bonne partie de) tout ceci pour déterminer quelle structure juridique est bien adaptée à votre besoin. Dans votre cas, il faudra déjà choisir entre générer des revenus de location nue ou meublée (les impacts fiscaux sont énormes) ou des dividendes d’une société imposée à l’IS … sans oublier que vous pouvez cumuler ces différents types de revenus !

Vous devrez aussi comprendre que transférer la propriété d’un bien immobilier n’est pas gratuit (par exemple si vous possédez en propre un appartement, le transférer à une société aura un cout, qui sera un peu plus faible si ce transfert est fait à l’occasion de la création de la société).

Vous devrez aussi comprendre un certain nombre de concept de comptabilité. Ainsi, quand je lis votre "L’ensemble de mes profits suite aux investissements étant redonnés aux impôts" il me semble que vous confondez les notions de "profit" (bénéfice) et de "cash flow" (flux de trésorerie), et oubliez par exemple que vous remboursez aussi du capital chaque mois (donc vous vous enrichissez, même si ce n’est pas du cash qui s’accumule sur un compte chaque mois).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 17/02/2014 18h36 → Vivre exclusivement de revenus fonciers : quelle forme juridique ? (salaire, société)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

Merci pour votre réponse complète, j’ai étudié le sujet profondément dans le cas la déclaration sur l’IR de l’ensemble de mes biens sans création de société. En effet, il s’agit d’une erreur de vocabulaire. La notion que je souhaitais exprimer est qu’il n’est pas possible d’en vivre sans créer de société. (à part si l’on re-vends régulièrement des appartements)

Dans mon cas, je souhaite faire seulement de la location de logements nus. Je ne souhaite pas revendre mes biens. En effet, le problème d’utiliser les travaux pour créer du déficit foncier c’est que je vais payer beaucoup d’impôt lors de la revente. Et d’autant plus d’impôt si je passe en IS.

Ce que je souhaite c’est pouvoir passer l’ensemble de mes dépenses quotidienne en charge dans la société, et de me verser malgré tout un petit salaire environ 1500-2000€ par mois

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#4 17/02/2014 19h23 → Vivre exclusivement de revenus fonciers : quelle forme juridique ? (salaire, société)

Modérateur
Réputation :   1084 

Pour vous verser un petit salaire, il faut juste que la trésorerie de l’activité le permette.
Si vous créez suffisamment de valeur, il en reste encore généralement une partie (mais pas forcément en trésorerie) même après impôts.

Si "passer l’ensemble de mes dépenses quotidienne en charge dans la société" signifie ’’passer les dépenses, y compris celles qui ne sont pas faites dans l’intérêt de la société’’ (par exemple vos dépenses perso), ça s’appelle A.B.S., donc faites attention.

Si vous ne voulez faire que de la location nue, ne pas revendre régulièrement de biens, ne pas payer d’impôts (sur plus-value) à la revente, je ne vois guère de solution. Chaque forme juridique aura ses avantages et ses inconvénients, et je n’en connais pas qui permette d’éviter toutes les impositions.

Pour optimiser votre fiscalité : faites du meublé (BIC) plutôt que de la location nue (revenu foncier).
Pour ne pas payer de plus-value : soyez sous la fiscalité des personnes physiques (pas de société IS) et attendez 22/30 ans (car même en vendant des parts de société IS, il y a des impôts à payer).
Pour qu’il vous ne reste plus après impôt : augmentez le volume global (mais ça augmente aussi les risques, le travail requis, et le besoin en financement, ce qui peut coincer ou forcer à ralentir), et n’oubliez pas qu’il vous faut juste 1500-2000€/mois de trésorerie excédentaire, peu importe qu’elle provienne des loyers, d’une plus-value, d’une prestation de conseil, ou d’autre chose.
De manière générale : soyez souple, ne vous interdisez rien (ni le meublé, ni les reventes régulières ou ponctuelles, ni de cumuler des biens à l’IR et d’autres en société IS) si ça vous permet d’avancer à un niveau ou à un autre.


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#5 18/10/2014 07h24 → Vivre exclusivement de revenus fonciers : quelle forme juridique ? (salaire, société)

Membre
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Bonjour Pumbadu77,

Avez-vous trouvé une solution à votre épineux problème ?

Dans votre cas, la phase d’investissement étant terminée, il me semble que le statut LMP est le plus approprié :
- l’imposition resterait limitée (vis à vis de location nue)
- pas de structure juridique à créer
- en tant que particulier, vous bénéficiez de la décote pour la revente, ce qui n’est pas le cas d’une société I.S
- vous pourriez déduire beaucoup de charges (véhicules, ordinateurs…) que vous n’auriez pas à payer avec vos deniers personnels (attention toutefois à l’A.B.S comme le précise GoodByLenine).

La contrainte est de passer vos biens en meublés. L’ayant déjà fait sur 2 biens, ça n’est pas si compliqué si vous avez un IKEA pas loin de chez vous wink

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