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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/12/2012 20h36 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour,

Je trouve intéressant que l’on énumère tous les frais qui sont déductibles de notre feuille d’impositions pour nos revenus locatifs

- Assurance
- Assurance contre les loyers impayés
- Améliorations comme double vitrage, robinet thermostatique, Ballon d’eau chaude
- Travaux d’isolation
- intérets d’emprunts

J’ai commencé la liste, à vous de la complèter.
Je laisse les experts dans le meublé pour lister aussi…

Le sujet peut être d’un grand aide pour ceux qui débute dans l’immobiler. Tout le monde n’est pas expert!!!!!

Francois80

Mots-clés : deduction, frais, impots, location fonciers

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#2 26/12/2012 20h49 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Réputation :   39 

tous les frais liés son deductibles(meme les timbres pour l’envoi des quittances)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#3 26/12/2012 21h08 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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toutdoucement a écrit :

tous les frais liés son deductibles(meme les timbres pour l’envoi des quittances)

Non, c’est un forfait postal de 20 € par lot ( 20 €à 0,50 le timbre cela fait 40 timbres )
Je prend les timbres les moins cher les gris en service lent , c’est écologique et ce sont les moins chers.

Extrait du legifrance
"e) Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ; "

Pour les charges déductibles , rien ne vaut un bon legifrance

Code général des impôts - Article 31 | Legifrance

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 26/12/2012 21h15 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonsoir,

Tout est détaillé ici.


Biskeo, infos pour gagner de l'argent

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#5 28/12/2012 02h51 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour,

Ces informations sont interessantes, mais j’ai encore un doute pour mon cas. J’ai achete ma RP (3 pieces) au debut de l’annee 2012 (emprunt sur 25 ans). A present je suis expatrie dans le cadre de mon travail pour 2 ans (voire 3). Je loue en meuble mon appartement (micro bic) depuis le mois de novembre (abattement fiscal de 50%).
Ma question est la suivante: dans le cas du micro bic peut on deduire les interets d’emprunt qui courent? Je suis non resident francais.

Merci,

Breizou

Dernière modification par Breizou (28/12/2012 02h52)

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#6 28/12/2012 03h14 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Réputation :   1082 

Avec le fisc, il faut choisir (mais pas entre le beurre ou l’argent du beurre) :
-> en micro-bic, on déduit un % forfaitaire sans justificatifs (et on se simplifie la vie), mais RIEN d’autre.
-> pour déduire les intérêts d’emprunt, les frais, etc., il faut être au réel.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 28/12/2012 03h37 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour GoodbyLenine,

Merci pour votre retour, effectivement on ne peut pas tout avoir. Je vais donc rester en micro bic et deduire le loyer + charge pour avoir une abattement fiscal de 50%.
Breizou

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#8 28/12/2012 07h47 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Je profite de cette discussion pour poser une question sur la déductibilité des travaux dans le cadre d’une location au régime foncier réel que je ne connais pas n’ayant que du micro-BIC : j’achète un logement 100, je fais 30 de travaux qui me génèrent un déficit foncier, je loue le logement, je le revends 150. Est-ce que ma plus value est 150 - 130 - divers frais d’acquisition, ou bien 150 -100 -divers frais d’acquisition ?

Merci d’avance.

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#9 28/12/2012 17h50 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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xav92 a écrit :

une question sur la déductibilité des travaux dans le cadre d’une location au régime foncier réel que je ne connais pas n’ayant que du micro-BIC : j’achète un logement 100, je fais 30 de travaux qui me génèrent un déficit foncier, je loue le logement, je le revends 150. Est-ce que ma plus value est 150 - 130 - divers frais d’acquisition, ou bien 150 -100 -divers frais d’acquisition ?

Vous déduisez les matériaux utilisés de votre revenu foncier ou BIC mais il faut être au régime réel.
Les factures de 500 e sont déductibles par contre au delà de 500 € c’est amorti sur plusieurs années , c’est aussi bien si vous n’avez qu’un bien.
Si vous avez plusieurs biens , les travaux de l’un réduise les revenus locatifs des autres , ce calcul se fait pour les revenus foncier d’un coté et des revenus BIC de l’autre

Pour pouvoir déduire lors de la revente , il faut ne pas avoir passer les travaux en déduction auparavant
Pour répondre à votre question , attendez 5 ans pour revendre et vous pourrez déduire 15 % sans justificatifs de facture.
Sinon la formule sera 150000 -100.000 car les travaux déjà déduit mais au bout de 5 ans vous pourrez faire 150000 -100000 -15000

http://www.notaires.fr/notaires/plus-va … mobilieres

ous les travaux ne sont pas déductibles. En effet, ne sont pris en compte dans la déduction que les travaux suivants, à condition que le vendeur en ait conservé les justificatifs et ne les ait pas déjà déduits au titre de son impôt sur le revenu :
• Les travaux d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’un ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)
• Les travaux de construction
• Les travaux d’agrandissement

À défaut, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition. Pour cela, il doit avoir été propriétaire du bien vendu pendant au moins 5 ans.

Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

Conseil du notaire
Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, conservez toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux à condition d’avoir conservé toutes les factures. À défaut, une majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 24/03/2013 11h11 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour,
Lecteur assidu depuis peu sur ce super site je n’ai pas trouvé réponse à ma question ou partiellement !
J’ai fait des erreurs sur mes dernières déclarations de 2044 auprès du Fisc, nottament sur le report des déficit foncier.
Il me demande alors de refaire mes 3 dernières déclarations 2044 avant la future déclaration des revenus 2012.
Je vais en profiter pour déduire (si c’est pertinent) des charges que j’ai du oublier.

Mes questions sont donc :
Pouvons nous déduire les frais d’agence immo ?
Les frais de notaire ou bien une petite partie ?
ainsi que les frais soit d’hypothéque ou de caution ?

Et pour les 20€ déductible est il possible de le multiplier par le nombre d’appartements lorsqu’on possede un immeuble ou bien est ce 20€ par adresse ?

Merci de vos réponses

Dernière modification par pontneuf (24/03/2013 11h13)

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#11 24/03/2013 12h59 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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bonjour
je confirme que pour les 20 euros  c’est a multiplier par le nombre d’appartements lorsqu’on possede un immeuble

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#12 24/03/2013 13h08 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour,

Pour les frais de notaire voir cet article: Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire

Frédéric

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#13 25/03/2013 08h43 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Merci pour le lien
Ce que je ne comprend pas c’est que dans la notice de la déclaration 2044, le fisc ne parle pas de ces déductions. Et personne aux impôts ne veut répondre à mes interrogations…
C’est vraiment flou !

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#14 25/03/2013 09h21 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour Pontneuf,

Alors ça n’est pas très très détaillé, mais ces infos figurent bien dans la notice de la 2044 :

Notice de la déclaration 2044 a écrit :

250 Intérêts d’emprunt
Il s’agit des intérêts payés en 2011 au titre des emprunts contractés
pour la conservation (emprunts contractés pour le paiement
des droits de mutation à titre gratuit par exemple), l’acquisition, la
(re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration
des immeubles donnés en location.
Sont également déductibles les frais d’emprunts. Il s’agit notamment
:
– des frais de constitution de dossier ;
– des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur
de denier ;
– des sommes versées à un organisme de cautionnement ;

– des frais de main levée ;
– des agios ou commissions de banque ;
– des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.

Les frais de dossier sont également déductibles, il s’agit de la 3ème ligne en gras.

Dernière modification par Siocnarf (25/03/2013 09h58)


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#15 25/03/2013 09h27 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Merci pour les infos. Et bravo pour votre site que je suis depuis des mois et d ailleurs nous avons un peu la même approche : l’investissement d’immeubles
Au fait qu’en est il de la déduction des frais d’agence immobilière ? Peut on la déduire ?
Merci

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#16 25/03/2013 09h45 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Généralement, c’est le vendeur qui paye les frais d’agence, pas l’acheteur.
Donc comment déduire ce que vous n’avez pas payé?

Frédéric

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#17 25/03/2013 09h51 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Frédéric, c’est l’acquéreur qui paye les frais d’agences, pas le vendeur.

C’est d’ailleurs un point qui revient systématiquement chez les gens qui nous donnent le tuyau des tuyaux pour réduire les frais de notaire (alors que c’est fait systématiquement par les notaires eux-mêmes) : sortir les frais d’agence du calcul des frais.

Pour en revenir à la question de pontneuf (merci au passage pour le commentaire sur mon blog, ça fait plaisir!), ces frais ne sont pas déductibles en location nue. Il faut faire du meublé pour ça.


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#18 25/03/2013 09h55 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Merci
bref il n’y a pas grand chose à gratter….  smile
j’essaie de rentrer le maximum de frais car l’achat de mes 2 derniers immmeubles me font passer en excédent foncier donc j’essaie de minimiser la CSG, et oui à un moment on est obligé d’y passer aprés 7 ans de déficit foncier.

Autre question :
Sur mon dernier immeuble acheté début 2013, il y a un local commercial dont le bail est assujéti à la TVA. En tant qu’en nom propre il faut que je collecte cette TVA et que je la redistribue à l’état.
On m’a dit qu’étant donné qu’il y avait ce local avec TVA, je pouvais déduire la TVA des frais d’agence lié à l’achat de l’immeuble ????
Sinon comment faire pour redistribuer la TVA, y a t’il un imprimé spécifique ou une démarche auprès des impôts car eux me renvoie vers le tribunal de commerce !!!

Dernière modification par pontneuf (25/03/2013 10h17)

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#19 25/03/2013 13h36 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Siocnarf a écrit :

Frédéric, c’est l’acquéreur qui paye les frais d’agences, pas le vendeur.

Bonjour,
J’ai écrit "généralement"
Je viens de vérifier sur un compromis que j’ai signé à Noel (je signe l’acte authentique demain) et les frais sont bien mentionnés comme étant à la charge du vendeur.
Je sais que la possibilité de paiement par l’acquéreur existe, mais de toutes façon, comme vous l’avez justement signalé, cela ne change rien à la déductibilité.

Frédéric

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#20 25/03/2013 15h29 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Frédéric,

Vous avez raison, c’est le vendeur qui les règle à l’agence. Sauf que les frais d’agence sont intégrés au prix de vente du bien et donc même s’il est précisé qu’ils sont à la charge du vendeur, c’est finalement l’acquéreur qui les règle.

L’acquéreur paye un prix global, sur lequel le notaire prélève :
- les "frais de notaires"
- les éventuels frais d’agence
- l’éventuel impôt sur la plus-value

Puis verse le solde au vendeur.


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#21 25/03/2013 16h36 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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voici ce que je viens de trouver sur un site :

Question de Pascal (Tourlaville)

"Suite à un prêt pour investissement locatif, est-il possible de déduire les frais inhérents à la garantie hypothécaire de ce prêt et les frais de notaire ?"

Réponse de Julien Lebel Avocat fiscaliste

Les frais d’inscription hypothécaires (ainsi que les frais de main levée) peuvent être déduits dans la ligne consacrée aux intérêts d’emprunt (ligne 250 de la déclaration n°2044). Concernant les honoraires de notaire, s’ils correspondent à l’acte d’achat du terrain, ils ne sont pas déductibles. En revanche, s’ils correspondent à un contrat de prêt garanti, ils figurent parmi les frais d’acte hypothécaire de ce prêt et peuvent donc être déduits (y compris la TVA correspondante). Il faut donc être en mesure de justifier de la nature et le montant des honoraires de notaire déduits

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#22 25/03/2013 16h54 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Tout à fait, c’est bien ce qui figure dans mon article dont le lien a été donné par Frédéric.

Mais attention, ce n’est pas l’intégralité des émoluments du notaire qui est déductible, ce n’est qu’une petite partie qui est concernée, celle qui correspond à la rémunération du notaire pour son travail sur la prise de garantie du bien (les "émoluments proportionnels des prêts immobiliers").

Le justificatif de cette somme doit être fourni par le notaire dans une facture détaillée.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#23 27/03/2013 10h05 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Bonjour,

de manière générale, il est souvent conseillé ici de faire appel à un expert comptable.

Remplir la feuille des impôts peut faire partie de ses missions.


Pourquoi pas Vous?

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#24 27/03/2013 10h17 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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Oui je suis d’accord avec toi, mais cela a un coût, j’ai fait la demande et on me donne le prix d’environ 500€ ht.
De plus lorsque j’ai eu les impôts au téléphone, ils m’ont dit que les plus grosses erreurs sur les déclarations sont faites par les notaires et experts comptables !!!!
J’étais stupéfait, ils m’ont conseillé de le faire seul car les controles fiscaux ont souvent lieu derriere les experts comptables !!!
Je vais donc continuer seul et avec l’outil internet on trouve toujours réponse à ses questions

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#25 27/03/2013 11h28 → Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ? (deduction, frais, impots, location fonciers)

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M’enfin si l’expert fait une erreur, il a une part de responsabilité à assumer en cas de redressement.

Si vous faites une erreur vous même, vous devrez assumer seul le redressement.

Ensuite, les frais de comptable sont déductibles, donc une partie est retrouvée par une baisse d’impôt.

Enfin, le temps que vous gagneriez à déléguer à un comptable ne pourrait il pas être mieux rémunéré?

Si vous passez 10h par an à faire votre compta et votre déclaration, vous économisez 500€ soit 50€ de l’heure.

Si vous passez ce temps à chercher de nouveaux investissements, bah c’est plus rentable.


Pourquoi pas Vous?

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