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#26 01/03/2014 22h26 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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100 parts pour moi souscrites juste à temps, paiement cash

Dernière modification par jpp78fr (01/03/2014 22h26)


c'est en faisant n'importe quoi qu'on obtient n'importe quoi

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#27 02/03/2014 09h50 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

Administrateur
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oz a écrit :

Vu sur PierrePapier.fr :

"Novapierre Allemagne victime de son succès"

http://www.pierrepapier.fr/actualite/20 … ces-11297/

C’est dingue. Tout est vraiment dans le marketing, comme Cristal Rente avec ces soit-disant parkings.

Les "investisseurs" achètent un ticker en blanc, bourré de frais, tout cela parce qu’il y a le mot Allemagne dedans. :-(

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#28 19/03/2014 00h46 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Vu sur le site www.pierrepapier.fr :

Réouverture des souscriptions de la SCPI Novapierre Allemagne

http://www.pierrepapier.fr/actualite/20 … gne-11458/

Et information peut-être intéressante pour les porteurs de parts de cette SCPI mais aussi ceux de la SCPI CORUM CONVICTIONS :

Les fonds ouverts allemands en liquidation contraint de faire des soldes

http://www.pierrepapier.fr/actualite/20 … des-11454/


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#29 19/03/2014 20h26 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonsoir à tous.

Étant intéressé par Corum conviction , j’aimerai savoir pourquoi, oz, parlez vous de cette Scpi (j’ai bien vu un paragraphe sur l’espagne, peut être est de ce cela dont vous voulez parler?).  Merci de votre réponse et bonne soirée à tous.


Conformité AMF :  je suis investi en TOTAL, j'en ai dans mon réservoir.

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#30 19/03/2014 22h35 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Oui je faisais indirectement mention au passage de l’article faisant état d’opportunités intéressantes en Europe du sud et au fait que la SCPI Corum ai vocation a y investir.


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#31 12/02/2016 06h23 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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La SCPI annonce dans son dernier BT, une distribution de 1€ / part / mois pour le dernier trimestre. Et une prévision pour 2016, de 1€ / part / mois aussi. Cela fait presque une augmentation de 50% des revenus 2016 par rapport à 2015. Comme prévu, la SCPI commence à prendre son rythme de croisière.

A noter aussi, le doublement du capital de cette SCPI. L’objectif de 100M€ collecté n’est pas loin. La limite statutaire est fixée à 200M€, il y a donc encore de la marge pour ceux qui souhaitent prendre des parts sur le marché primaire. 

A noter aussi, 70M€ sous exclusivité en cours d’acquisition.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#32 29/04/2016 18h30 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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La SCPI annonce une augmentation du prix de la part à 255 € soit 5€/2% au 1er Septembre.

Une estimation des revenus 2016 entre 12 et 12.5€.

Un arrêt de commercialisation du 1er Juin au 1er Septembre, sans doute pour éviter un rush car la collecte est déjà importante pour 2016. (140 M€ atteints)

Carpediem


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#33 09/05/2016 22h01 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Si vous souhaitez souscrire avant la fermeture (temporaire), sachez que je peux vous faire un petit discount sur Novapierre Allemagne.

Si vous êtes intéressé, je vous invite à me contacter en message privé.

Dernière modification par stephane (09/05/2016 22h02)

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#34 10/05/2016 07h09 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Un peu de publicité ne fait pas de mal @stephane.
Je vais vous suivre et proposer la meme chose.
Contactez moi aussi en privé.

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#35 10/05/2016 22h11 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,

Novapierre Allemagne ayant distribué ses premiers revenus en 2014, ses associés ont reçu l’année dernière leur avis d’imposition 2015 et, il y a peu, leur déclaration pré-remplie de revenus 2015 avec notamment la CSG déductible au titre des revenus 2014.

Normalement, en vertu de la convention fiscale franco-allemande, l’imposition des revenus fonciers nets distribué par la SCPI ont été "neutralisés" par l’octroi d’un crédit d’impôt calculé ainsi: montant déclaré case 8TK (revenus fonciers BRUTS de l’impôt allemand) x taux moyen d’imposition. Cela est généralement effectué correctement par la DGFP.

Par contre, quid des prélèvements sociaux à 15.5% (CSG + CRDS) prélevés sur l’intégralité des revenus fonciers imposables, français comme allemands (case 4BA pour ceux qui les déclarent au régime réel) ? Pouvez-vous me dire si ces PS vous ont été restitués comme cela est indiqué dans la notice d’information de la SCPI au paragraphe 4.1.1 ? Une vérification s’impose, car il semble que ce ne soit pas systématiquement le cas…

Merci d’avance.

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#36 04/10/2016 16h38 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,  étant domicilié en Allemagne,  je regarde cette SCPI.
Supposant un rendement de 5% et une imposition de 15,825%, ça donne un rendement net de 4.2%.
Si j’emprunte en France au taux de 1.6% + 0.3 % d’assurance,  ça semble être une bonne affaire même à crédit non ?
Je n’aurais aucune imposition en France n’ayant aucun revenu là-bas.

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#37 04/10/2016 17h30 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bah, de toute façon, il n’y a pas d’imposition en France pour aucun des associés de cette SCPI, tant que la totalité de ses revenus fonciers sont en Allemagne (et que la SCPI y paie les impôts à la source). Le fait que vous ne résidiez pas en France et/ou n’ayez pas de revenu en France n’y change rien.

Par contre, il serait intéressant que vous reveniez nous indiquer si vous avez trouvé une banque en France acceptant de vous prêter (comme non résident, et sans revenu en France), en précisant la banque et les garanties qu’elle a demandées. Ça pourrait intéresser d’autres membres du forum dans la même situation que vous.

PS : N’oubliez quand même pas que, ni la valeur de la part, ni le montant de la distribution annuelle, ne sont garantis. En cas de baisse, la "bonne affaire" pourrait s’avérer bien moins bonne…


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#38 04/10/2016 18h24 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Il faut que je trouve si la taxation est la même pour les résidents et les non-résidents.
Je ne serais pas surpris qu’il faille encore payer une autre taxe après les 15.825% si on réside en Allemagne.

Concernant la Banque, c’est une connaissance. Je suis dans cette banque depuis tout petit (je n’ai plus qu’un PEL maintenant), mon père y travaillait, donc ce n’est peut-etre pas très représentatif d’un cas "normal".

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#39 04/10/2016 18h40 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

Modérateur
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La Convention fiscale France-Allemagne devrait vous aider à vous renseigner…. même si dans le cas des SCPI, fiscalement transparentes (chaque associé est fiscalement imposé sur sa quote-part des revenus de la SCPI), ça ne devrait même pas être nécessaire.


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#40 04/10/2016 19h11 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Pour information, il y a des parts à acquérir en nue-propriété 5 ans (80%) et 10 ans (67%).
L’intérêt, hors sortie de la base ISF, me laisse perplexe.

Carpediem
edit AMF: je distribue cette SCPI


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#41 05/10/2016 08h05 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Bonjour,
J’ai aussi recu le mail de Paref pour la distribution de parts en nu-pro et je me suis fait la meme reflexion.
edit AMF : je distribue aussi cette SCPI.

Dernière modification par Vince775 (05/10/2016 08h05)

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#42 10/10/2016 21h10 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Bah, de toute façon, il n’y a pas d’imposition en France pour aucun des associés de cette SCPI, tant que la totalité de ses revenus fonciers sont en Allemagne (et que la SCPI y paie les impôts à la source). Le fait que vous ne résidiez pas en France et/ou n’ayez pas de revenu en France n’y change rien.

Bonjour GBL, ce n’est pas tout-à-fait exact. Je confirme que les revenus sont exemptés de prélèvements sociaux (j’ai été faire une réclamation auprès des services des impôts et j’ai eu droit au remboursement des 15.5% de CSG et CRDS), par contre ils sont bien imposés au barème progressif de l’IRPP, l’imposition étant "neutralisée" par l’octroi d’un crédit d’impôt calculé sur la base du taux moyen d’imposition. Au global, les revenus de cette SCPI sont donc imposé à un taux proche de la différence entre le taux marginal et le taux moyen. C’est certes peu, mais pas nul.

carpediem a écrit :

Pour information, il y a des parts à acquérir en nue-propriété 5 ans (80%) et 10 ans (67%). L’intérêt, hors sortie de la base ISF, me laisse perplexe.

A mon sens, pas forcément. Pendant la période de démembrement, le rendement de l’opération (25% de gain en 5 ans soit un TRI de 4.56% net) est déjà supérieur au rendement net de cette SCPI (disons autour de 11.5€ net d’impôt allemand pour un prix de la part de 255€, soit 4.5% brut; pour un contribuable français au taux marginal de 30% et avec un taux moyen d’imposition de 15%, cas courant, cela donne un rendement net d’IRPP de 4.5 x (1-(0.30-0.15)) = 3.82%). Et au bout de 5 ans, une fois la pleine propriété reconstituée, et sous réserve que les revenus de la SCPI et les paramètres d’imposition individuels n’évoluent pas, le rendement annuel devient 3.82 / 0.80 = 4.77% net d’IRPP. Pas si mal, donc. La nue-propriété à 5 ans est même bien calibrée pour offrir un rendement net à peu près constant (toutes choses égales par ailleurs, ce qui peut s’avérer faux, mais 5 ans est une durée de démembrement relativement courte à mon sens qui limite les risques).

On oublie souvent que la nue-propriété offre un effet de levier parfois meilleur que le crédit… surtout lorsque le prix des parts s’apprécie peu (le crédit gardant bien entendu tout son sens lors des périodes de fortes appréciations des prix de l’immobilier).

Dernière modification par Polaris (10/10/2016 21h27)

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#43 11/10/2016 02h47 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Polaris a écrit :

On oublie souvent que la nue-propriété offre un effet de levier parfois meilleur que le crédit…

Pourriez-vous développer un peu plus svp?
Pour moi la nue-propriété est d’autant plus intéressante lorsque le prix de part s’apprécie. Quel est son intérêt s’il stagne? Par rapport à l’imposition?


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#44 11/10/2016 10h34 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Pour le calcul du rendement de la nue-propriété sur 5 ans et avec comme hypothèse une stagnation du prix de la part et des frais de souscription, on obtient pour Novapierre Allemange 2.39% de TRI.
(80 qui deviennent 100 en 5 ans moins 10 de frais de souscription soit en réalité 90 obtenus si revente en fin de démembrement. Donc 10 de gagnés en 5 ans avec 80 au départ donne 2.39%/ en TRI.)
(on ne gagne pas 25% en 5 ans (20/80) mais 12.5% (10/80) selon votre méthode)

C’est donc moins qu’un rendement moyen de pleine propriété hors ISF et net de fiscalité.

Le calcul de rendement après remembrement doit tenir compte de la perte de rendement pendant le démembrement et être lissé sur la durée prévue de l’opération.

Je maintiens que hors problématique ISF et/ou situation spécifique la pleine propriété reste plus intéressante que le démembrement en NP pour Novapierre Allemagne.
Ce qui n’est pas le cas des SCPI de rendement soumises à la fiscalité des revenus fonciers.

Carpediem


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#45 11/10/2016 11h01 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Je suis désolé carpediem mais je ne comprends pas bien ce qu’apporte votre démonstration.
Si c’était juste pour souligner l’oubli qu’a fait Polaris en ne précisant pas qu’il comparait cela à une PP et à supposer qu’au terme des 5 ans on gardait les parts, vous auriez pu faire le même calcul en PP.
Je ne conteste pas ce que vous dîtes ensuite mais je reste sur ma faim.


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#46 11/10/2016 12h18 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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carpediem a écrit :

C’est donc moins qu’un rendement moyen de pleine propriété hors ISF et net de fiscalité.

En êtes vous bien sur ? Moi pas : pour comparer correctement avec le résultat de vos calculs (avec vos hypothèses), c’est avec le rendement de l’achat en PP avec vente après 5 ans qu’il faudrait comparer.

(Il ne faut pas ajouter un inconvénient -ici prix de cession net limité à 90% du prix d’achat net- dans un scénario et pas dans l’autre, si on veut comparer avec la rigueur nécessaire).


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#47 11/10/2016 19h35 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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carpediem a écrit :

Pour le calcul du rendement de la nue-propriété sur 5 ans et avec comme hypothèse une stagnation du prix de la part et des frais de souscription, on obtient pour Novapierre Allemange 2.39% de TRI.
(80 qui deviennent 100 en 5 ans moins 10 de frais de souscription soit en réalité 90 obtenus si revente en fin de démembrement. Donc 10 de gagnés en 5 ans avec 80 au départ donne 2.39%/ en TRI.)
(on ne gagne pas 25% en 5 ans (20/80) mais 12.5% (10/80) selon votre méthode)

Arghhh, vous avez tout-à-fait raison Carpediem, j’avais oublié de tenir compte des 10% de frais… votre calcul est exact, Mea Culpa. Cela dit, c’est la même chose pour un achat au comptant… et ayant refait mes calculs sur Excel (en tenant compte des frais !), je maintiens que sur 15 ans, avec les hypothèses d’une revalorisation du prix de la part et des revenus nulle, le démembrement reste in fine légèrement favorable à la pleine propriété… mais de manière très marginale, c’est exact (beaucoup plus marginale que je ne l’avais pensé en écrivant ma contribution). Bref, je suis finalement d’accord avec vous que ce n’est probablement pas la meilleure SCPI à souscrire en NP; ni à crédit d’ailleurs, du fait que les intérêts ne soient pas déductibles.

Dernière modification par Polaris (11/10/2016 19h36)

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#48 11/10/2016 20h23 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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@Polaris : calculez le rendement de la PP détenue 5 ans (puis revendue à 90% du prix d’achat ) avec TMI IR de 30%, et vous constaterez que ce n’est pas plus que les 2.39%/an net de la NP avec les mêmes hypothèses, bien au contraire.

Dans tous les cas, le rendement des SCPI , si on suppose une vente après 5 ans, et un prix de la part stable, sera très faible. C’est un investissement à envisager sur une bien plus longue durée.


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#49 11/11/2016 15h55 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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Le bulletin du 3T de Novapierre Allemagne vient de sortir (toujours aussi laconique: Paref n’est  décidément pas aussi bavard que Perial ou Corum AM smile !). Après un petit "coup de mou" au second trimestre qui avait vu la distribution diminuer de 10% à 0.90€ par mois et par part, celle-ci revient à 1€ . La commercialisation a été interrompue 3 mois cet été pour absorber et investir la collecte - une mesure dont beaucoup de gérants devraient s’inspirer -, le délai de jouissance porté à 5 mois et le prix de la part augmenté de 5€ à 255€ par part. Le patrimoine compte maintenant 26 actifs, une soixantaine de baux pour une capitalisation de 144 M€; la mutualisation devient relativement correcte. Bref, on se dirige vers une distribution de 11.7€ NET d’impôt allemand (Paref n’utilise pas la même "ficelle" que Corum AM qui présent ses résultats BRUTS des impôts étrangers). Pour ceux qui ont acheté des parts au lancement de cette SCPI, il y a 2 ans, à 230€ (dire que maintenant, les SCPI qui investissent à l’étranger n’ont aucune honte à facturer 12% de frais d’entrée !), cela donne un rendement brut de près de 5.1%, déjà pas si mal par les temps qui courent, rendu encore plus sympathique par la convention fiscale franco-allemande (la visite à l’Hotel des Finances Publiques pour l’expliquer aux services fiscaux étant, elle, un peu moins amusante smile ). Bien entendu, comme toute jeune SCPI, il faudra voir si elle tient ses promesses dans la durée: le TOF est de 99% (il ne pourra que baisser à l’avenir), le patrimoine de type "moyenne surface de périphérie" ne s’appréciera évidemment pas comme une boutique au pied d’un immeuble haussmannien d’un beau quartier de Paris… mais d’un autre côté, le dynamisme économique de l’Allemagne, de ses salaires et de sa consommation n’a non plus rien à voir avec la langueur désespérante et semble-t’il éternelle de notre vieux pays.

Bref, pour l’instant, une diversification qui me semble intéressante.

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#50 11/11/2016 19h30 → SCPI Novapierre Allemagne : lancement de la SCPI Novapierre Allemagne... (allemagne, fiscalité, imposition, scpi novapierre allemagne, scpi)

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C’est troublant de lire "dynamisme économique de l’Allemagne, de ses salaires et de sa consommation n’a non plus rien à voir avec la langueur désespérante et semble-t’il éternelle de notre vieux pays." pour qui se souvient qu’il y a un peu plus de 10 ans, c’était l’Allemagne le "malade de l’Europe" (voir ici par exemple), et que ça pourrait aussi le redevenir (voir www.google.fr/search?q=Allemagne+malade+de+l’Europe).


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