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#1 04/01/2015 14h40 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Bonjour,

ayant investi sur la SCPI INTERPIERRE de PAREF il y a quelques mois, je voulais faire partager mon analyse de cette SCPI.

Historique : à l’origine, cette SCPI s’appelait PROPIERRE et gérait des actifs en Israël. A l’époque elle était coté en $.

Évolution : Il y a quelques années, cette SCPI a opéré une véritable révolution. Vente des actifs israéliens et achat de locaux d’activité en France. Après une longue traversée du désert (désendettement et baisse du dividende) cette SCPI sort enfin la tête de l’eau.

Constat au 31/12/2013 :

valeur de la part : 1050€. Minimum de souscription : 5 parts. Loyer versé en 2013 : 53.10€ soit un rendement de 5.10%.

Valeur de réalisation : 897€ (+5.5%). Valeur de reconstitution : 1116€ (+4%)

Le prix de part doit donc être compris entre 1004€ et 1227€ (+/- 10% par rapport à la valeur de reconstitution)

Report à nouveau de 72€ / part. Soit 16 mois de dividende !

En 2013, le résultat était de 1754k€ dont 1267K€ ont été affecté au paiement du dividende. Le reste a augmenté le report à nouveau.

Le taux d’occupation est un peu faible à 89%.

Les acquisitions en 2013 se sont faits à un rendement moyen de 8.5%.

Le patrimoine est essentiellement constitué de locaux d’activité ou de locaux mixtes. Et pour 86% il est situé en Ile de France.

Le patrimoine a été acquis récemment et a un rendement moyen de 10%.

A ce jour , aucune part en attente de vente.

Situation au 30/09/2014 :

le dividende a un peu augmenté à 13.80€ / trimestre soit 5.25% de rendement.

Le taux d’occupation s’est redressé à 93%.

Analyse :

SCPI positionnée sur des locaux d’activité (logistique). Créneau particulièrement rentable, mais fortement soumis à la conjoncture. En foncière on pourrait la comparer à ARGAN.

Endettement en baisse et valeur patrimoniale en hausse. Donc elle marche dans le bon sens.

Dividende en hausse, et la SCPI en a les moyens (report à nouveau très confortable).

Valeur de part susceptible d’être revue à la hausse, car si la valeur de reconstitution augmente de 5% en 2014, le prix de la part doit être reconsidéré.

En conclusion, bon rendement, prix de part potentiellement à la hausse, cette SCPI a toute sa place dans un portefeuille de SCPI, au vu des fondamentaux et surtout des réévaluations possibles.

Bien évidemment le créneau des locaux dévolus à la logistique, soumis à de fortes fluctuations, ne doit pas représenter le seul investissement. Mais en complément d’autres investissements immobiliers, il a toute sa place.

Mots-clés : interpierre, paref, scpi

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#2 04/01/2015 19h22 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Un élément (assez important) me semble manquer dans votre analyse : environ 50% des parts sont détenues (en majorité en PP, un peu en usufruit) par des filiales de PAREF (source : le rapport annuel). Donc les autres associés (vous ou moi) n’ont en gros quasiment aucun pouvoir, en AG par exemple. Ce n’est pas forcément rédhibitoire, mais c’est à savoir avant d’y investir….

Par ailleurs, ça reste une petite SCPI (28 M€ de capi)


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#3 04/01/2015 20h18 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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effectivement cet aspect de la SCPI m’avait échappé (l’actionnariat pas la taille). C’est effectivement un élément à surveiller. Maintenant c’est un aspect des choses assez récurent sur d’autres SCPI où les compagnies d’assurance sont aussi grosses détentrices de parts et de postes au Conseil de surveillance.

Mon but était surtout de mettre en avant les points positifs et surtout l’avenir qui me semble plutôt sympathique.

Enfin, la petite taille ne me gène pas car du coup la gestion est plus souple et comme je ne suis pas vendeur…..

Merci de votre intervention toujours aussi "pointue".

Dernière modification par Rodolphe (04/01/2015 20h19)

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#4 09/07/2015 17h57 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Voici (avec un peu de retard) un Compte-Rendu de l’AG du 19/05/2015 de cette SCPI :

Environ 15 associés ont assisté à l’AG de la SCPI Interpierre France le 19/05/2015. Avec les votes exprimés par correspondance (9.5%), les pouvoirs au président (10.5%), et les présents ou représentés (43.5%, en grande partie des parts détenues par PAREF en pleine propriété ou usufruit), ils représentaient 63.5% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG était atteint. Les scrutateurs étaient PAREF (M.Perrolaz) et M.Guthmann.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2014, on a pu noter :
  - De l’avis de la Société de Gestion, la SCPI est encore trop petite (capitalisation proche de 40 M€) et doit grossir pour optimiser la gestion et la diversification du patrimoine.
  - Collecte : Il y a déjà eu 5 M€ collectés en 2015 à la date de l’AG, 5M€ en plus sont attendus d’ici fin 2015, et 10 M€ pour 2016.
  - Le résultat 2014 est en baisse (vs 2013) principalement en relation avec une charge exceptionnelle, à savoir le paiement (335k€) d’IRA lors du remboursement anticipé d’un emprunt associé la cession d’une actif mature.
  - La SCPI a poursuivi sa stratégie antérieure, maintenant la rentabilité brute du patrimoine à 8.5%, diminuant son endettement, et poursuivant son développement dans des actifs neufs et récents.


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#5 31/07/2015 20h44 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Je rajouterai, pour compléter vos analyses, qu’une des spécificités de cette scpi est qu’elle bénéficie d’un report à nouveau énorme représentant 15 mois de distribution et qu’elle fait très largement appel à l’effet de levier du crédit.

L’effet de levier du crédit lui a permis de se redresser après ses aventures israéliennes et de constituer ce fameux RAN. Cet effet de levier induit un risque plus important que dans une scpi sans dette.

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#6 29/05/2016 16h06 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Mon analyse des résultats 2015 (rapport annuel 2015)

SCPI originale positionnée sur des locaux d’activité pour 61% (donc espérance de rendement plus élevée mais plus de risques), des bureaux pour 11,5%, des locaux mixtes pour 27,5%.
Patrimoine pour 81% en Ile-de-France, 19% en régions.

Année caractérisée par une collecte de 11 M€, ce qui est peu par rapport à certaines grosses SCPI, mais tout de même croissance de 36 % du capital de la SCPI, utilisée en partie pour le désendettement, en partie pour des acquisitions.

PATRIMOINE IMMOBILIER:

Mouvements :
Deux acquisitions ont été réalisées en 2015. Il s’agit de 2 locaux d’activités indépendants situés à Seclin (59) pour un montant de 4,35 M€ et un actif situé à Bron (69) pour un montant de 1,54 M€. Le rendement sur prix d’acquisition AEM n’est pas indiqué. Impossible de savoir si les actifs sont vides ou occupés (de ce point de vue, on est loin de la transparence de Corum Conviction par exemple)

Il y a eu cession d’un lot situé à Chennevières (94) pour un montant de 650 K€. Lot en plus-value de 37,7% sur valeur comptable, vendu 4% plus cher que l’estimation 2014. Son rendement potentiel (information précise inconnue, car lot poolé avec d’autres locaux d’activité en Ile-de-France sur le rapport d’activité 2014) était d’environ 9,2 %. On ne sait pas si le lot était loué ou pas.

Valorisation :
A périmètre égal, la valeur patrimoniale (35 625 K€) est en baisse de 2,1 % par rapport à celle de fin 2014 (36 360 K€).
Au global, le portefeuille est en moins values de 6,8% : estimation 41,7 M€ contre valeur comptable de 43,8€.

Valeur par part :
Si la valeur comptable augmente (892 € par part après affectation du résultat, contre 888 € fin 2014), la valeur de réalisation baisse (840 € par part contre 873 €) de meme que la valeur de reconstitution (1 018 € par part contre 1 072 €).
Le prix de la part (1050 €) est donc 3,1% au dessus de la valeur de réalisation ce qui rend peu probable une augmentation du prix de la part à court terme.

LOCATIONS :
Le Taux d’Occupation Financier est en baisse à 85,9 %. Il était de 89,8% fin 2014. Le rapport du conseil de surveillance signale que « le taux de vacance demeure préoccupant suite à des congés ou des faillites de locataires »

EMPRUNTS
Endettement de 30,2% contre 37,2% il y a un an. 12,5 M€ d’emprunt, durée résiduelle 3 ans et 3 mois, taux moyen 5,10%
A comparer à un rendement théorique du patrimoine de 9,4%.

RESULTATS par PART :
Les revenus locatifs et financiers sont en forte baisse (144 € contre 172€), soit 16%, presque compensée par une baisse des charges (93€ contre 119€), surtout par diminution des charges d’emprunt (23,3€ contre 42,6€) et une reprise de provision pour travaux (7,2€) non justifiée dans le rapport annuel.

Le résultat net est donc de 51,4€ contre 53,1€ en 2014.

Par contre le dividende 2015 est en progression (55,20 € contre 54,6 en 2014), soit un rendement de 5,26 %, grâce à l’utilisation du RAN pléthorique (46 euros/part). Cela parait logique de distribuer du RAN, compte tenu de la diminution de l’endettement.

Mais cette DVM relativement élevée peut faire craindre une nouvelle augmentation des souscriptions, d’ailleurs souhaitée par Paref. Elle signale que les rendements sur les locaux d’activité sont en baisse compte tenu de la concurrence et de la rareté d’actifs de qualité, cela semble compliquer les achats de nouveaux locaux.

MARCHE des PARTS
Pas de parts en attente de vente

CONCLUSION MITIGEE
Informations fournies par Paref insuffisamment détaillées. Conseil de surveillance un peu béni oui oui.

Reprise de la croissance de la SCPI (utile pour améliorer le portefeuille, mais dans un contexte de compression des rendements des nouveaux investissements)

Valeur patrimoniale en baisse, présence de moins values faisant douter de la qualité de certains emplacements.

TOF encore en baisse entrainant une baisse des produits locatifs et financiers.

Résultat net qui ne couvre pas les distributions. Reste à espérer la vente d’actifs vides sans trop de moins-values, ou une reprise économique nette permettant des relocations.

Endettement en baisse (mais endettement à 5,1% pour un rendement théorique de 9,4%).

Dividende en hausse, grâce en partie au report à nouveau. RAN en baisse mais restant très important, ce qui permet de patienter.

Dernière modification par sm94 (29/05/2016 16h10)

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#7 29/05/2016 19h58 → SCPI InterPierre France : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (interpierre, paref, scpi)

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Voici un résumé de mes notes prises lors de l’AG du 18/05/2016 de cette SCPI :

Environ 12 associés ont assisté à l’AG de la SCPI Interpierre France le 18/05/2016. Avec les votes exprimés par correspondance, les pouvoirs au président et les présents ou représentés (dont PAREF, maison mère de la société de gestion, qui consolide même Interpierre France dans son bilan, et qui est le plus gros associé même si son % diminue car il l’émission de nouvelles parts le dilue), ils représentaient 52% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire était atteint.
Pour l’AG Extraordinaire (pour laquelle PAREF, en conflit d’intérêt, ne souhaite pas voter pour la résolution concernant l’article des statuts relatif à la rémunération de la société de gestion), le quorum n’était pas atteint, et l’AGE aura donc lieu le 9 juin.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :
  - Le résumé 2015 de la Société de Gestion est que le développement de la SCPI s’est accéléré, tant au niveau de la collecte que des investissements. 2016 s’annonce dans la même ligne, avec à ce jour 4.5M€ de collecte (12 à 20 M€ attendus en 2016) et 11 M€ investis dans des immeubles.
  - Pour 2016, une distribution similaire à celle de 2015 est attendue, et un prix de part inchangé.
  - On peut noter un RAN toujours élevé, une vacance locative toujours élevée (point mis en avant par le CS, et en relation avec la typologie du patrimoine -haut rendement mais plus risqué-), et une baisse du taux d’endettement de la SCPI (qui a remboursé les emprunts associés aux immeubles cédés).
   - la stratégie de la SCPI est de continuer à faire évoluer son patrimoine, pour passer d’un patrimoine uniquement constitué de locaux à haut rendement (et haut risque de vacance) à un mix de locaux plus qualitatifs/sécurisé et de locaux à hauts rendement.

En ce qui concerne les changements de statuts proposés à l’AG Extraordinaire à venir, la société de gestion a indiqué que la plupart était nécessaire pour que l’AMF approuve ces statuts, en particulier  sur les aspects suivants :
   - rémunération de la société de gestion : l’AMF ne souhaite pas qu’il y ait, en cas de cession d’actifs immobilier, une commission basée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable, en plus d’une commission sur le prix de vente)
    - mission du conseil de surveillance : l’AMF n’a pas accepté la rédaction approuvée lors de l’AGE2015, et ne souhaite pas que cette mission soit "d’assister la société de gestion dans ses taches de gestion, d’investissement et de désinvestissement", afin que la société de gestion conserve toute les responsabilités qui lui incombent.
Il a été indiqué que plusieurs autres SCPI se sont vus refuser par l’AMF l’approbation de leurs nouveaux statuts (votés en 2015), en particulier sur des aspects similaires. Ces SCPI proposent généralement des modifications de leurs statuts lors de leurs AGE en 2016, afin d’obtenir cet agrément.


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