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#26 03/02/2016 02h28 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
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Merci pour ces explications.
GBL confirmez-vous que le TOF considere uniquement les loyers appelés indépendamment de leur paiement? Auquel cas il faut le mettre en rapport avec le taux d’encaissement des loyers.
On obtient alors un "taux de loyers effectivement encaissés par la SCPI", cette définition purement personnelle correspond-elle a un terme défini dans les normes? Ca me parait etre un critere de jugement pour jauger du potentiel d’une SCPI davantage qu’un TOF amputé d’impayés…


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#27 03/02/2016 03h10 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Modérateur
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Les définitions (du TOF et d’autres indicateurs) figurent dans ce document.

Le TOF considère bien uniquement les loyers facturés, indépendamment de leur paiement. La notion de "taux de loyers effectivement encaissés par la SCPI" est plus flou/fluctuante, car chaque impayé peut se retrouver payé du jour au lendemain, et qu’il peut y avoir d’autres impayés que des loyers (des charges refacturées par exemple).
Quelques SCPI (Elysée Pierre par ex) publient un "taux d’encaissement" dans leur bulletin trimestriel, mais il n’est pas forcément facile de l’interpréter (à quelle date exactement est-il constaté ?). D’autres le fournissent régulièrement au Conseil de Surveillance. L’analyse des Rapports Annuel permet généralement (à tout le monde) de le reconstituer, ou tout du moins d’évaluer les créances douteuses (mais un impayé constaté au bilan du 31/12 peut encore être payé plus tard).

La comptabilité fourni des chiffres, mais pas un ratio unique sur lequel se baser pour évaluer une société…


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#28 03/02/2016 05h26 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
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Merci, je trouve tout cela tres interessant.
Si je compare sur ATP1 le TOF a 89% avec les impayes ou litiges de 5,6% ca ferait un taux d’encaissement de 84% environ.
Sur PFO et PF1 on a un TOF de respectivement 84,9 et 79,85%. Les litiges ou creances douteuses representent environ 1%.
J’en conclus que le probleme de ATP1 ne vient pas forcement de ce TOF, les litiges ne suffisent pas non plus a eux seuls a expliquer cette deroute bien qu’ils y contribuent d’autant plus que ATP1 est une petite SCPI.
Il y a un conflit latent de longue date entre Fiducial et les associes/CS et des emplacements secondaires qui forcent la societe de gestion a consentir a des baisses de loyers importantes et non anticipees.
Perial a du pain sur la planche ! (je voulais dire Paref)

Dernière modification par kc44 (03/02/2016 12h50)


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#29 03/02/2016 12h31 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Modérateur
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Il y a une grosse différence dans la manière d’apprécier le TOF de SCPI comme PFO ou PF1, dont le patrimoine a été acquis il y a des dizaines d’années (donc un certain taux de vacance peut s’expliquer, même si la SdG aurait pu/du être plus (pro-)active) et le TOF de ATP1, dont une bonne partie du patrimoine a été acquis suite à la grosse augmentation de capital de 2010 (donc des biens récemment acquis… et donc beaucoup (trop) d’erreurs d’acquisition sur des biens devenus vacants, ou des locataires devenus insolvables, si peu de temps après).

Par ailleurs, le prix des parts PFO et PF1 tient compte depuis un moment du TOF faible, alors que les associés de ATP1 qui ont participé à l’AK à 320€ pensaient acheter quelque chose de sain, et que leur argent allait servir à acheter des immeubles occupés pour longtemps par des locataires solvables.

Perial a effectivement du pain sur la planche pour PFO et PF1, tout comme Paref pour ATP1 (la légèreté de l’ancienne SdG ne semblant pas limitée à des erreurs d’achats).


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#30 03/02/2016 13h42 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Comme l’a expliqué Goodbylenine, un TOF ne veut pas dire grand chose dans l’absolu. Il faut l’apprécier en regard d’autres éléments.

Par exemple, un TOF faible avec un bon rendement et globalement une bonne gestion, peut être l’espoir d’un meilleur rendement dans un avenir proche. A contrario, un TOF à 100% ou presque, avec un rendement faible ne laisse que peut d’espoir (à court terme) en ce qui concerne l’amélioration du rendement.

Mais, un TOF faible est peut-être synonyme d’un manque d’implication ou de dynamisme de la part de la société de gestion en ce qui concerne les relocations ou les cessions et acquisitions. Il se peut aussi que la société de gestion ait mal choisi le bien initialement, et que la qualité de celui-ci le rende invendable et inlouable…. ou nécessitant de lourds travaux avant relocation.

Un parc bien géré qui tourne et où parfois des travaux lourds de rénovation sont nécessaires, ne va pas avoir son TOF à 100%. Car on peut profiter de la vacance d’un locataire pour entamer des travaux lourds qui revaloriseront le patrimoine et permetteront, à terme, une meilleure location du biens.

Il faut par exemple, mettre en parallèle le TOF, l’ancienneté des batiments, le RAN et les provisions pour travaux, pour se faire une petite idée de la bonne gestion. Une SCPI avec des batiments d’un cerrtain âge, dont le RAN est conséquent et dont le budget travaux est à la hauteur, permettra certainement un rendement correct, et une valorisation à long terme des biens.

Une SCPI récente n’a pas besoin de RAN conséquent, ni de grosses provisions et devrait afficher un TOF supérieur, si l’acquisition ne porte que sur des batiments neufs ou trés récents.

Bref, il faut appréhender le contexte global de la SCPI pour pouvoir interpréter les chiffres. Un chiffre, pris hors contexte, ne permet pas déduire quoique ce soit.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#31 04/02/2016 06h08 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,
Je continue cette file qui a apporté les réponses a mes interrogations sur ATP1.
Sur le dernier BT de Pierre Plus je lis ceci:
"Le  taux  d’occupation  financier  de  votre  SCPI  demeure  à  un  niveau  élevé,  96,04  %  au
quatrième trimestre et 96,69 % en moyenne annuelle. Le taux d’encaissement des loyers
des 201 baux s’établit quant à lui à 97,16 % en moyenne sur l’année."
Il est appréciable d’avoir ce taux d’encaissement juste apres le TOF. Cela amene une question. Ce taux d’encaissement est-il calculé sur le montant des loyers (ce qui paraitrait logique et je pense que c’est le cas pour Pierre Plus) ou sur le nombre de baux? Si par ex sur 201 baux les 6 plus gros ne sont pas encaissés on peut parler de 97% sur le nombre de baux mais on peut tomber a 80% sur les montants. GBL vous semblez dire que ce taux n’est pas normé, il faut donc juste faire confiance a la SG? Je sais que j’ai l’esprit tordu mais je compte aussi sur certains dans les SG pour utiliser toutes les failles permettant de mettre en valeur leur SCPI au détriment de la pertinence de l’information. J’imagine que le CS s’il fait son travail devrait pouvoir détecter s’il y avait ce type d’abus.


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#32 04/02/2016 08h31 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

A ma connaissance le taux d’encaissement est toujours calculé de cette manière. Ce n’est pas une question d’être favorable ou pas, d’abus ou d’arnaque, mais c’est une convention (tacite ou pas, je n’en sais rien). C’est juste une histoire de bien comprendre la terminologie. wink

Il faut aussi faire attention à bien définir le taux d’encaissement (liés aux retards de paiement qui sont passés en créances), et bien le distinguer du taux de créances irécouvrables qui , elles, sont comptabilisées en perte définitive. Ne pas confondre les 2 !

Quoiqu’il en soit, le conseil de surveillance est effectivement là pour "surveiller" et valider ou pas ce que fait la SdG. Il faut aussi bien comprendre que la SCPI n’appartient pas à la SdG (à la différence d’une action d’une foncière qui fait partie des capitaux propres de la société). La SdG n’est en quelque sorte qu’un prestataire de la SCPI (avec un contrat de prestation), en charge de tenir les comptes et d’assurer la gestion courante de la SCPI. Il est possible de changer de prestataire en AG. La preuve avec ATP1 ou Capiforce !


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#33 05/03/2016 11h09 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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D’après une conversation avec mon interlocuteur chez Paref, les provisions pour travaux ont été siphonnées pour maintenir les distributions et il est envisagé de réduire drastiquement les distributions pour permettre les travaux indispensables sur certains lots.

Il estime qu’il faudra 3 ans pour revenir à une situation plus normale en terme d’occupation et de revenus.

Carpediem
Note AMF: je distribue les SCPI Paref dont Atlantic Pierre.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#34 11/08/2016 14h29 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Les bulletins d’information de Paref et du conseil de surveillance de ATP1 mettent en lumière des erreurs de gestion de la part de Fiducial. On peut alors se demander si Fiducial n’a pas commis les mêmes erreurs de gestion sur les autres SCPI qu’elles gèrent. Doit-on alors se tenir à l’écart des SCPI de Fiducial?
Chose curieuse, Fiducial est une des rares sociétés de gestion dont les valeurs de réalisation ont augmenté en 2015. Par exemple la valeur de Sélectipierre 2 est passé de 520 euros au 31/12/14 à 612 euros au 31/12/15 (+18%). Ou Logipierre 3 qui passe de 1776 euros à 2113 euros (+19%). Comment l’expliquer?

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#35 11/08/2016 16h00 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Je répondrais oui il vaut mieux s’en tenir à l’écart. Sauf à vraiment acheter avec une forte décote. ATP1 a vu sa valeur d’expertise perdre plus de 10% suite au changement de SG, pourtant les immeubles sont les mêmes. Je n’ai pas d’informations sur l’évolution de ces valeurs de réalisation en hausse mais bon, venant de Fiducial, je me méfierais.


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#36 11/08/2016 16h36 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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[Un peu hors-sujet ici…]   

Fiducial Gérance vient de fusionner 3 de ses SCPI (Selectipierre1 et Croissance Immo absorbées par Selectipierre2, avec effet rétroactif au 01/01/0216, la 4ème SCPI qui devait être absorbée a voté contre lors de son AGE) et a changé de DG récemment. Rendez-vous dans quelques mois pour constater les impacts.


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#37 03/10/2016 17h43 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bon j’ai bien fait de lire ce post. En effet dans mes diverses SCPI j’avais Ficommerce dans ma ligne de mire (ou plutôt de celle de mon GDP). Du coup en raison de sa SDG je me dis que c’est peut-être pas une bonne idée…..

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#38 04/10/2016 01h46 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Complètement !
De mon point de vue il y a un réel problème de gestion dans cette SG avec un mélange d’incompétence et, plus grave, de magouilles en tout genre dans les carnets d’ordres, les investissements, les rendements affichés…
L’AMF laisse faire !


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#39 11/11/2016 19h07 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Cela va peut-être s’arranger …
Je découvre que Thierry Gaiffe viens d’être recruté par Fiducial gérance comme directeur général.
Donc pour résumer, transfert "conflictuel" de la SCPI ATP1 de Fiducial chez Paref il y a quelques mois, puis maintenant recrutement de l’ex directeur général de Paref par Fiducial…
Qu’en penser? Prise de conscience de gros problèmes de gestion chez Fiducial? Qu’ils sont beaux joueurs? Que tout ce petit monde de la gestion de SCPI se connait parfaitement?

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#40 12/11/2016 00h51 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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sm94 a écrit :

Cela va peut-être s’arranger …

Ou pas !
Il vient avec son pot de peinture? A-t-il aussi le pouvoir de rendre les adresses plus attractives?
Il y a vraiment du travail avec cette SCPI, cela prendra du temps. Mieux vaut se contenter de commenter les actions entreprises.


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