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#1 13/08/2014 14h43 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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Après avoir analysé quelques SCPI de commerce, ci-joint mon opinion au sujet de Novapierre1.

Ses principales qualités me semblent être liées à la qualité des emplacements des bien acquis et de leur administration. La gestion est effectuée dans l’intérêt des associés : frais modérés, arbitrages non abusifs. Les achats réalises récemment offrent un potentiel de revalorisation.

Le seul problème constaté au niveau de cette SCPI est lié à l’attitude du Conseil de Surveillance. Le prix de la part est fixé à un niveau trop bas, d’où une forte dilution pour les anciens associés. La présence de cette SCPI dans des contrats d’assurance-vie n’en est probablement pas étrangère.

De fait, sur les 5 dernières années, la création de valeur (variation de l’actif net comptable + résultat courant) est inférieure aux performances de plusieurs SCPI de typologie équivalente (FonciaPierreRendement, Sofipierre, BTPimmobilier, Fonciereremusat, PierreSelection).

Par contre, en 2013, cette SCPI est peu souscrite, l’effet dilutif s’estompe et la création de valeur est conséquente : 7% du prix de la part. C’est la meilleure performance relevée parmi les SCPI de commerce analysées.

Comment interpréter ces résultats. Si l’on ne tient pas trop compte du passé, avec des magasins en centre ville, localisés majoritairement à Paris, le potentiel de revalorisation et la sécurité sont importants. Si l’on s’en tient aux performances passées : dilution, TRI…, cette SCPI est peu intéressante.

Informations et observations sont les bienvenues.

Mots-clés : novapierre

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#2 13/08/2014 15h00 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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Si elle n’avait pas acquis 2 gros magasins loués à Virgin, qqs mois avant que ce dernier ne fasse faillite (et si elle avait depuis reloué, assez rapidement), elle aurait mieux performé….


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#3 09/07/2015 18h16 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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Voici (avec un peu de retard) un Compte-Rendu de l’AG du 19/05/2015 de cette SCPI :

Environ 25 associés ont assisté à l’AG de la SCPI Novapierre1 le 19/05/2015. Le quorum pour l’AG a été atteint. Les scrutateurs étaient APICIL et M.de Juvigny.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2014, on a pu noter :
  - Collecte : Il y a déjà eu 0.6 M€ collectés en 2015 à la date de l’AG, et la collecte reste limitée.
  - Distribution de plus-values : 1.5 à 1.8€/part de plus-value (déjà réalisées) devraient être distribués en 2015, et idem en 2016.
  - Il y a un dossier locatif délicat sur Avignon (anciennement loué à Virgin, qui a fait défaut) qui représente 9% des recettes locatives. Un nouveau bail est en cours de négociation (représentant 1€/part de distribution).
  - Projet d’investissement 2015 : 2 investissement en retail parc sont envisagés, pour 5 à 7 M€ chacun, financés par de la dette (dette à 2% à comparer au rendement locatif de 6-7%).
  - Perspectives de distribution 2015 : entre 18.9€ et 20.0 €/part, hors distribution de plus-values.

Il y a eu (comme lors de l’AG précédente) quelques questions d’associés se plaignant du fait que la Société de Gestion a bénéficié de rémunérations conséquentes lors des augmentations importantes de la capitalisation de la SCPI (qui a doublée en 2011), alors que les associés ont de leur côté juste pu constater une baisse de la distribution par part (non rattrapée depuis lors), la SCPI ayant mis de nombreux mois avant de réussir à investir cette collecte. La société de gestion a indiqué avoir été surprise par la collecte abondante de l’été 2011, avant de pouvoir prendre des mesures pour freiner la collecte, et que 50 à 60% des commissions de souscription étaient reversées aux réseaux de collecte.


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#4 09/07/2015 19h21 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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Merci.
Pas très encourageant tout ça et cela donne raison, entre autre, à IH concernant la gestion des SCPI.
Pour le dossier d’Avignon, je suis au courant puisque je n’habite pas loin, mais je ne savais pas que c’était Novapierre qui louait.

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#5 04/10/2015 16h44 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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Le bulletin d’information du second trimestre indique un TOF passant de 93 à 89,9% sur le trimestre, et un taux d’occupation physique passant de 86,6 à 83,1%. Et 793 parts en attente de rachat (2,25% du nombre de parts). Avec deux distributions trimestrielles (hors réserve de plus-values) de 4,35 contre 4,8 l’année passée, effectivement, pas rassurant dans l’immédiat.

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#6 19/06/2016 23h55 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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Voici mon analyse du rapport d’activité 2015 de cette SCPI à capital variable, surtout constituée de murs de magasins (65%), de galeries commerciales (31%), localisés à Paris (38%), Ile-de-France (25%) et régions (37%).

L’éditorial signale un développement maitrisé en 2015, et pour cause. La SCPI a été boudée par les investisseurs, avec 6800 parts de retirées en 2015, par retrait compensé et aussi utilisation du fond de remboursement, entièrement vidé en fin d’année et reconstitué fin janvier 2016 par une fraction du produit d’une vente d’un lot brestois. Il n’y a donc pas de risque de dilution par les nouveaux arrivants comme en 2011 (humour)…

Malgré cela, la SCPI a investi dans 4 commerces parisiens, et dans un retail park à Epinal, ce dernier grâce a 2 prêts hypothécaires au taux de 1,5% sur 7 ans. Le taux de rendement de ce bien n’est pas détaillé précisément (c’est l’habitude chez Paref de n’indiquer que le rendement brut moyen des acquisitions de l’année, qui est de 6,7% pour ces 5 dossiers). On peut estimer que le rendement du retail park est supérieur à 6,7%, compte tenu des 4 commerces parisiens (probablement eux entre 4 et 5%). Paref utilise les capacités d’emprunt de la SCPI pour compenser l’absence de souscriptions, avec un fort différentiel entre taux de l’emprunt et rendement, ce qui est de bon augure pour le redressement de la SCPI.

Le patrimoine de la SCPI est de 135 ME contre 137 en 2014. Le patrimoine immobilier est de 143 ME contre 132 ME l’année précédente. Les valeurs comptables, de réalisation et de reconstitution sont stables à 339, 387, 454 euros contre 344, 388, et 453 en 2014.

Le TOF est à 89,7% en fin d’année. 14 lots sont vacants.

Le revenu par part diminue de 24,4 euros à 23,9, les charges augmentent de 5,8 à 6,6 euros (il y a en particulier une augmentation de provisions pour créances douteuse, avec 12 locataires en procédure, et 12 autres en retard de paiement), le résultat par part est donc en forte baisse (17,3 euros contre 18,6 en 2014).

Le RAN a été ponctionné de 0,1 euros pour une distribution annuelle de 19,43 euros, soit une Distribution sur Valeur de Marché de 4,52%. Il ne reste que 0, 406 euros  de RAN par part en fin d’année.

Par ailleurs, le rapport du conseil de surveillance est assez consternant. La seule chose utile que l’on y apprend est que la distribution de 19,43 euros a comporté 2 euros de plus-value (quelque chose m’échappe, il n’y a pas eu de vente en 2015, et à aucun moment la société de gestion n’évoque une distribution de plus-value.  A t’elle distribué en 2015 une plus-value sur la vente du commerce de Brest du début d’année 2016 ? Est-ce normal?)

Conclusion : cette SCPI souffre manifestement du contexte général, et n’est pas encore totalement remise de l’afflux de souscriptions de 2011. La société de gestion essaie de noyer le poisson dans son éditorial (elle espère augmenter la rentabilité de la SCPI, ne comprenez pas augmenter la DVM l’an prochain), même si elle ne reste pas inactive (effet de levier des emprunts).

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#7 20/06/2016 10h26 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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sm94 a écrit :

Par ailleurs, le rapport du conseil de surveillance est assez consternant. La seule chose utile que l’on y apprend est que la distribution de 19,43 euros a comporté 2 euros de plus-value (quelque chose m’échappe, il n’y a pas eu de vente en 2015, et à aucun moment la société de gestion n’évoque une distribution de plus-value.  A t’elle distribué en 2015 une plus-value sur la vente du commerce de Brest du début d’année 2016 ? Est-ce normal?)

Cela vient des cessions de 2014

Sa société de gestion Paref Gestion a décidé d’attribuer aux quelque 2.500 associés un dividende exceptionnel au titre de l’exercice en cours et du suivant après avoir réalisé en 2014 la cession de deux immeubles en 2014.

https://www.toutsurmesfinances.com/plac … alues.html

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#8 20/06/2016 13h29 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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Merci Progfrance pour cette info qui, me semble t’il, ne figure pas dans le RA 2015. Je considère qu’il y a un manque de transparence…

Une certitude cependant: la distribution (relativement faible) n’est couverte qu’a 89% par le résultat par part.

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#9 20/06/2016 13h32 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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Avez-vous lu le message #3 ?
Est-il utile que je mette en forme et publie mes notes de l’AG 2016 ?


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#10 20/06/2016 19h00 → SCPI Novapierre1 : analyse de cette SCPI de Paref Gestion (novapierre)

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Bonsoir GoodbyLenine,

Je suis preneur de vos notes et toujours de vos avis très éclairés…

Effectivement vous aviez annoncé cette future distribution, de plus elle est citée dans le tableau 8 du RA 2015 et aussi à la fin de la page 5, j’ai donc intenté un mauvais procès d’intention à Paref. Comme quoi il faut bien relire 3 ou 4 fois ces documents un peu touffus…

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