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#1 06/06/2014 00h19 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Modérateur
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Cette SCPI et un des meilleurs exemples récents de ce qu’il faudrait éviter.

Elle semblait vers 2010 avoir tous les (mauvais/insuffisants, cf SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI) critères du genre "taux de rendement" et "TRI à 5 ans" au vert, quand elle lançait une grosse AK (augmentation de capital) à 320€/part [*].
Mais le ver était dans le fruit (une analyse approfondie l’indiquait déjà en 2010…), la situation a continué de suivre la même pente, et depuis lors cette SCPI le a vu ses dividendes et la valeur des parts perdre 40% :
  - 22€ distribués en 2009-2010, 12.57€ en 2013 (avec un RAN limité);
  - une part acquise à 320€ lors de l’AK de 2010-2011 se vendait 171.17€ net vendeur en 02/2014, et plus récemment à 189€ net vendeur.

Il semble que certains associés aient décidé de se réveiller, si on en croit la récente AG, évoquée ici. A suivre…

[*] A l’époque on en a parlé sur notre forum, et certains la recommandaient plutôt ou voulaient souscrire, quand d’autres émettaient quelques doutes. Lire par exemple ceci ou ceci ou encore celà (d’un autre forum).

Mots-clés : atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi


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#2 20/01/2015 14h40 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Membre
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J’ai reçu la seconde lettre du nouveau conseil d’administration.
Certains associés se réveillent mais j’ai l’impression que plus ils creusent et plus ils déterrent de mauvaises surprises (surestimation des surfaces achetées, facturation non justifiée de frais divers…). Pas très optimiste pour le futur en tout cas…

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#3 20/01/2015 18h58 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

Modérateur
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C’est  sans doute une lettre du "Conseil de Surveillance" , car il n’y a pas de "Conseil d’Administration" dans une SCPI.

Les rôles sont bien différents : l’un (CS) vérifie ce que fait la Société de Gestion qui tient les manettes, l’autre (CA) tient lui même les manettes et oriente la stratégie, et peut par exemple virer le Directeur Général.

N’hésitez pas (si vous êtes associé) à féliciter les (nouveaux) membres du CS (et sa présidente) si vous considérez qu’ils remplissent (à présent) bien leur rôle !


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#4 01/02/2015 08h23 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

J’ai aussi reçu ce courrier. Bien que je sois effaré des manquements de l’ancien conseil de surveillance et des sociétés de gestions successives, ayant eu les conséquences actuelles sur le dividende et la valeur de la part, je suis néanmoins un peu rassuré de savoir que des associés remplissent enfin leur rôle.

Certes, le travail de redressement de la SCPI va être long et il faudra être patient. Mais au moins, on ne peut que se féliciter de la motivation de la majorité du nouveau conseil de surveillance et de leur ardeur à la tâche, qui est loin d’être aisée. Félicitations à ceux-ci, dont on ne peut que se réjouir, malgré la situation et les manquements qu’ils ont découverts. Vaut mieux tard que jamais.


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#5 15/04/2015 08h28 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

Il est intéressant de noter ce qui se passe du côté de la SCPI Atlantique Pierre 1 depuis quelques mois.
Un Nouveau conseil de surveillance a été élu. Depuis, beaucoup des problèmes qui ont plongé AP1 à ces niveaux actuels (cours et dividendes) ont été relevés et les pratiques des Gestionnaires qui se sont succédé, dénoncés:

Commissions en tous genres au détriment des associés
Achats et ventes de biens entre gestionnaires en fonction de leurs intérêts
Manque de réactivité face aux problèmes de la SCPI
Succession de Gestionnaires qui se revendent les mandats de SCPI
Manipulation des conseils de surveillance et opacité dans la gestion …

Là où il y a une lumière, c’est que, contrairement à ce que l’on peut parfois supposer, un gestionnaire n’est pas inamovible et que les associés ont un pouvoir dont ils n’ont parfois pas conscience.

C’est ce qui se trame actuellement avec cette SCPI. Le nouveau conseil de surveillance, après avoir  noté nombre de dysfonctionnements du gestionnaire, portant gravement préjudice aux associés, a décidé de réagir. En plus d’actions en justice pour les manquements constatés, le conseil de surveillance est sur le point de ne pas renouveller le mandat de gestion de FIDUCIAL.

Si cela se produit, il est à espérer un effet boule de neige sur les autres gestionnaires de SCPI, notamment ceux qui ont trop souvent tendance à faire passer leurs intérêts financiers avant ceux des associés.

Affaire à suivre…


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#6 28/05/2015 16h01 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

Pour ceux qui veulent un récapitulatif des dernières avancées en cours (action juridique, remise en cause de la société de gestion), un blog vient de s’ouvrir sur le sujet : http://atp1.over-blog.com/

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#7 28/05/2015 16h49 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Ce changement de gestionnaire a été fait avec bonheur avec Capiforce…
Si le résultat est le même pour Atlantique Pierre ce ne peut être que bien.
Je possède (hélas pour AP) les deux.

Dernière modification par bajb (28/05/2015 20h17)


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#8 05/06/2015 09h13 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour à tous,

J’aurais besoin de vos conseils avisés.

Je suis le malheureux détenteur de part de SCPI Atlantique Pierre 1. Je pense que cette SCPI parle à beaucoup de monde. J’ai acheté ces parts lors de l’augmentation du capital fin 2010.

A l’epoque, j’ai pu avoir un taux à 4% (4,76% TEG) sur 20ans au credit foncier pour un montant emprunter de 71300 euros. Remboursement de 455 euros par mois. Or, vu la baisse du dividende versé par la SCPI, mes "loyers" sont en gros de 228 euros par mois. Donc la moitié de mon crédit. J’ai donc un effort d’epargne de 227 euros par mois. Ce qui est un comble quand on fait un investissement immo locatif.

Bref, profitant des taux bas, j’ai demandé à un courtier pour le rachat de part de SCPI. Il m’a conseillé d’aller voir ma banque car ca se faisait tres peu.

Je suis donc allé voir ma banque qui ne me propose pas du tout ce que je voulais. Il me reste actuellement un peu plus de 15 ans à rembourser à un taux de 4%.
Je voulais garder le meme nombre de mensualité mais avec un taux bien plus bas.
Or, ma banque pour les rachats de SCPI ne veut pas de longue durée (aller savoir pourquoi).
Ils me proposent 2.1% sur 10 ans. Il reste actuellement 59000 eur de capital à rembourser auquel il faut que je rajoute les IRA à payer du credit fonctier(1200) + frais de dossier + garantie credit logement= 62000 eur pour le nouveau crédit dans ma banque.
Ce qui donne des mensualités à 588 eur/mois avec assurance. Or, je voulais un effort d’épargne moindre à la base.
Je sais qu’au final, j’y gagne en terme de "cout du crédit" mais mon effort d’épargne augmente tres fortement.

J’avais demandé il y a 2 mois,  au crédit foncier, pour rénégocier mon taux et ils me proposaient du 3,15% avec 600 euros de frais de dossier en restant sur le meme nombre de mensualité. J’ai trouvé ca très haut comme taux en vue des taux actuel.

J’avais pensé à une autre idée. J’ai un peu de liquidité et je me disais que je pourrais rembourser 30 000 eur de ce crédit donc remboursement par anticipation, il ne resterait plus que 29 000 euros ce qui en laissant 15 ans de remboursement ammenerait les mensualités autour de 225 euros sur 15 ans. En gros, crédit=dividendes recues.
Ca me permettrait d’assainir mes finances et repartir sur un bon pied pour de futurs investissements. J’ai appris dans la douleur, depuis je me suis formé. Bon certes, j’ai encore énormément de choses à apprendre.

Voici ce qu’il y a écrit dans mon contrat Credit foncier :
"Accord du Credit foncier pour une remise d’IRA après 5 ans d’amortissement du prêt sauf en cas de rachat de celui-ci par la concurrence".
Ma question est la suivante : Si je fais un remboursement partiel à la fin de l’année (pour attendre les 5 ans), on est bien d’accord que je ne paierai pas d’IRA?

J’ai aussi pensé revendre mes parts mais vu le prix de la part maintenant, baisse de 40% par rapport à mon prix d’achat (j’ai arrêté de regarder à vrai dire), ca serait catastrophique de faire ce choix je pense. Il vaut mieux attendre que la situation se rassainisse de ce côté la (action en justice + reprise en main de la SCPI…)

Que feriez-vous à ma place?
Que dois-je faire pour optimiser ces "pertes"?

Merci pour votre aide

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#9 05/06/2015 11h00 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Je ne suis pas expert sur le sujet que vous évoquez.
Quelques réflexions :
- Jetez un œil à la discussion ouverte par GBL intitulée Atlantique Pierre un concentré de mauvaise gestion.
- Manifestez vous lors de l’AG. Vous devez avoir été sollicité par le Conseil de Surveillance… qui a fait un bon boulot.
- Est-ce le moment de vendre ? Personne ne le sait mais je pense que non. Donc il faut agir.
Bon courage.


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#10 05/06/2015 11h21 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonjour,

Effectivement, je compte bien suivre les recommandations du conseil de Surveillance. Je suis d’ailleurs en relation avec eux.

Reprendre les reines de la SCPI est une chose mais il faut aussi que j’améliore la situation crédit de mon côté. C’est plus à ce niveau que j’attends des conseils.

Merci dans tous les cas pour ce retour

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#11 05/06/2015 13h02 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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A votre place, j’accepterais la proposition du crédit foncier (3,15% avec 600 euros de frais de dossier en restant sur le meme nombre de mensualités) et je garderais mes 30 000€ (sur un placement sans trop de risques, par ex en majorité un bon fond euros sur une AV de + de 8 ans, dont je retirerais une partie chaque année) pour financer chaque mois le cashflow négatif.

Ceci règlerait le problème de la trésorerie, et vous conserverait une flexibilité financière maximale (les 30 k€ pourront éventuellement être utilisés pour une autre opportunité, par ex avec un cash flow positif).

Le second choix (bien moins flexible) serait d’effectuer un remboursement anticipé partiel (de 30 k€ ou d’un peu moins de 30 k€). Mais avant de rembourser, il faudra obtenir la confirmation écrite de l’accord du Crédit Foncier pour l’exonération d’IRA.

Je ne revendrais pas les parts, car, si cette SCPI a été gérée de manière discutable dans le passé (et vendue à un prix très élevé en 2010), les actions pour la redresser semblent "dans le tuyau", même si ça prendra pas mal de temps, et que ça ne rattrapera pas de sitôt les errances du passé.


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#12 23/06/2015 18h11 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Bonsoir,

Hier, s’est tenue l’AG de la SCPI AP1.

Preuve que les associés ont encore un pouvoir, les choses sont en pleine ébullition.

Fiducial Gerance a été démis de son mandat par plus de 87% des membres, qui ont décidé de la remplacer par PAREF Gestion à l’issue de l’année fiscale.

En conséquence, les votes ont désapprouvé la gestion du sortant et lui ont refusé le quitus.

Cette action, rendue possible par le dynamisme et l’effort de mobilisation et d’information de certains associés est encourageante. En effet, elle devrait sensibiliser l’ensemble des acteurs des SCPI à plus d’intérêt envers les associés et leur gestion, puisque rien ne sera désormais acquis.

La route du redressement de la SCPI AP1 est encore semée d’embûches, mais au moins un premier pas déterminant a été fait dans la bonne direction.


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#13 23/06/2015 20h28 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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C’est une magnifique nouvelle !
Regardez le parcours de CAPIFORCE PIERRE depuis de BNP fût démis et remplacé par PAREF.
Le travail reste à faire mais au moins on peut espérer sortir de la médiocrité.


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#14 31/01/2016 03h28 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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La reprise par PAREF commence par une amputation du dividende pour travaux. Le dividende du 4eme T 2015 est de 1.08e au lieu des 3.10e espérés. Le dividende annuel de cette année 2016 sera de 10.38e.
Le marché des parts venait de repartir a la hausse, ca devrait ralentir les futurs acquéreurs. On peut souligner que la société de gestion a l’air de prendre le probleme en main quitte a prendre une décision n’étant ni populaire ni dans son intéret a court terme. A quand le bout du tunnel que tout le monde attend?


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#15 31/01/2016 12h20 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Cela risque de prendre du temps, kc44. il y a beaucoup de problèmes pour cette SCPI.  wink


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#16 31/01/2016 12h31 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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En savez-vous un peu plus?
Le probleme vient-il du parc immobilier trop vieux et necessitant des travaux, de litiges, de vacances locatives? Il est difficile d’avoir des informations fiables et la presse ne dit rien d’interessant lorsqu’il y a un article.


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#17 01/02/2016 11h36 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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La newsletter récente du conseil de surveillance est très vague sur le sujet, mais le ton est encore une fois pessimiste. Avez vous reçu un courrier de Paref ? Quelle date ?

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#18 01/02/2016 23h50 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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En possèdez-vous kc44 ? Vous me semblez particulièrement intéressé.

kc44 a écrit :

Le probleme vient-il du parc immobilier trop vieux et necessitant des travaux, de litiges, de vacances locatives?

Il suffit de faire ses devoirs et lire attentivement tous les rapports. On comprends vite qu’il y a un peu de tout cela. Sans comptez que les biens sont loin de ce que l’on pourrait qualifier de "premium". Et si ce genre de bien offre une meilleure rentabilité lorsqu’il est loué, une fois en vacance locative, il est difficile parfois de le recaser.

kc44 a écrit :

Il est difficile d’avoir des informations fiables et la presse ne dit rien d’interessant lorsqu’il y a un article.

La lecture détaillée des rapports annuels donne un maximum d’information. Il y a aussi un blog dédié qui a été créé par un associé pendant la "crise ATP1":
http://atp1.over-blog.com

Enfin, mon expérience personnelle me laisse à penser que cela predra du temps. C’est une évidence lorsque l’on connait le marché de l’immobilier… français.

En espérant que cela vous soit utile…

Dernière modification par WhiteTiger (01/02/2016 23h52)


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#19 02/02/2016 03h50 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Je n’en possede pas. Je la suis tout comme je suis Buroboutic mais j’ai investi mes dernieres economies sur d’autres SCPI.
Je doute de l’objectivite des BT et je trouve que le blog traitant du sujet est plein de sous-entendus mais manque de concret. Je n’ai pas la capacite en lisant le rapport annuel et la liste des biens de la SCPI de juger exactement la pertinence des investissements. J’ai besoin que l’on m’explique clairement pour comprendre les choses.
De toute facon l’avenir dira si le probleme se regle avec une imputation de 2euros sur un dividende ou s’il faudra d’autres sacrifices aux associes.
Que cette SCPI serve de cas d’ecole a ceux qui investissent en SCPI, il vaut mieux etre sur plusieurs SCPI et savoir que le jour ou l’on veut vendre, si c’est pas la periode, c’est pas la periode.
Aujourd’hui quelqu’un qui veut vendre ses parts achetees 320euros les revendra difficilement a 180.


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#20 02/02/2016 06h51 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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kc44, vous vous sous-estimez !

Je pense au contraire que vous avez toutes les capacités d’en déduire un certains nombres de choses à la lecture des rapports annuels.

Par exemple, pour la SCPI ATP1, le rapport annuel 2014 nous indique les chiffres suivants:
Loyers 4 384 009,85 € (en baisse de presque 10%)
Charges facturées 910 566,13 € (c’est énorme en regard du loyer. J’aimerais pas être locataire !)
Pertes sur créances irrécouvrables 630 986,41 € (en augmentation de plus de 600% en un an et 2x la provision passée l’année précédente !)
Provisions pour créances douteuses 246 779,09 € (en diminution tandis que les pertes sur créance irrécouvrable augmentent. N’est-ce pas paradoxal ?)
Provisions pour grosses réparations 131 520,30 €  (3% seulement ? Avec un parc vieillisant et donc les charges pour réparations s’élèvent pour l’année 2014 à environ 5% des loyers, ce n’est pas une gestion trés prudente, n’est-il pas ?)
Provisions pour litiges  0€ (là-aussi, ce n’est pas une gestion trés prudente).

De plus, vous vouliez connaitre les litiges en cours: Ils sont recensés dans le RA: section "État des procédures contentieuses en cours". Pourquoi n’y a-t-il aucune provision de passée pour certains litiges ?

Vous pourriez noter aussi que dans cette section, il est fait état d’un litige portant sur l’immeuble Chemin des Espinaux- 30340 Saint Privat des vieux, acquis à 50/50 en indivision avec la SCPI FICOMMERCE. Donc ATP1 reste toujours un peu lié à FIDUCIAL… APT1 ne pourra pas vendre cet immeuble (si la SCPI le souhaite) sans le consentement de FIDUCIAL (à travers la SCPI FICOMMERCE). Un autre risque supplémentaire… 

Vous avez aussi listé dans dans le RA, toutes les addresses des biens de la SCPI. Libre à vous de faire l’effort (ou pas) de regarder à quoi cela correspond.

Je pourrais développer beaucoup plus… mais ce n’est peut-être pas à propos. Il faut aussi que chacun se fasse propre opinion. Je vous donne simplement ma conclusion: Le RA ne reflète pas une gestion saine et prudente que l’on attends d’un bon gestionnaire de SCPI.

On peut noter aussi que malgré un TOF/TOP faible, une vacante élevée, aucune cession/acquisition n’a été réalisée sur l’année et les relocations ne semblent pas non plus la priorité du gestionnaire.

Bref, l’étude attentive du bilan et du RA dans son ensemble fournit tout de même beaucoup d’éléments de réponse…  wink


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#21 02/02/2016 08h42 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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La lecture du RA apporte effectivement quelques pistes notamment grace aux commentaires du CS.
Il m’interroge aussi sur un point. Le taux d’occupation financier tourne autour de 89% or on parle de créances douteuses a hauteur de 5,6% des loyers.
Dans bien des SCPI ce TOF est supérieur au taux d’occupation physique. J’en déduis que certains locaux génerent un loyer bien que libre d’occupants.
Je me demande par contre comment est calculé ce taux d’occupation financier. Le CS parle d’un mauvais taux mais il me parait pourtant correct. Tient-il compte des créances douteuses? Doit-on les déduire de ce taux ce qui reviendrait a lui enlever ces 5,6% a peu de choses pres?
Quelles sont les précautions a prendre d’une maniere générale avant d’interpreter un TOF?

Dernière modification par kc44 (02/02/2016 08h47)


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#22 02/02/2016 13h35 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Si je résume, il y a 2 questions:
1- Justification d’une différence entre TOF et TOP.
2- Interprétation du TOF.

Je ne suis pas un grand spécialiste mais je vais tenter de répondre aux 2 points.

1- La différence entre TOF et TOP

Elle est fréquente lorsqu’il s’agit d’immobilier de bureaux ou commerciaux. C’est beaucoup plus rares pour de l’habitation. En général, la différence s’explique par un "deal" entre le bailleur et le locataire.

Par exemple, pour les bureaux l’année dernière où le marché des bureaux était assez difficile, un cas assez fréquent lors de la négociation avec un nouveau locataire. Celui-ci négocie une ristourne sur le loyer, mais pluôt que d’accepter une ristourne, le bailleur transforme cela en une période gratuite (3 ou 6 mois de loyer, par exemple). Cela a plusieurs avantages: pour le bailleur, cela ne fait pas baisser la valeur estimée du bien, ou le prix du marché, en ne baissant pas la valeur locative. De plus, c’est un avantage gracieux mais temporaire. Et, pour le propriétaire, le dicton "il vaut mieux tenir que courir" s’applique souvent. En d’autres termes, il vaut mieux avoir un locataire tout de suite, qu’un futur potentiel on ne sait trop quand et des locaux vides qui ne rapportent rien !  Pour le locataire, cela lui laisse le temps de prendre possession des bureaux et compense en partie (ou en totalité) les frais liés à cet emménagement.

Un autre exemple, souvent appliqués pour les locaux commerciaux: L’emménagement d’un nouveaux magasins nécessite souvent des travaux de facades et d’intérieurs importants. Plutôt que le propiétaire fasse une remise au propre des locaux, puis que le nouveau locataire refasse derrière une décoration adaptée à son enseigne, l’ensemble des travaux est pris en charge par le nouveau locataire. En contre-partie, une période gratuite est conscentie au nouveau locataire.

Dans les 2 cas cités ci-dessus, cela correspond à un TOF inférieur au TOP.

Il se peut aussi qu’un locataire quitte un immeuble avant la fin du bail, sans respecter le préavis de 6 mois (généralement appliqué sauf accord explicite entre les deux parties). Dans ce cas, le locataire à libérer les locaux, tout en continuant de payer le loyer. Cela correspond au cas inverse où le TOF est supérieur au TOP.

En ce qui concerne les impayés, cela ne devrait pas modifier le TOF car les loyers ont bien été réclamés. Enfin, c’est comme cela que je comprends les choses.

2- L’interprétation du TOF

Là, cela devient beaucoup plus difficile. Idéalement, on devrait être à100%, tout le temps. En réalité, c’est rarement le cas.  Un TOF bas (<90%, en général), n’est pas forcément mauvais. Si le turn-over des locataires est important, cela signifie peut-être que beaucoup sont partis dans cette période, Et, cela peut augurer d’un meilleur rendement lorsque le plein de locataires sera fait. Mais cela peut aussi augurer d’une difficulté à louer ces locaux.

Aussi un bien sans locataires et mis en vente, va contribuer à faire baisser le taux tant que la vente n’est pas finalisée.

Pour faire le distinguo entre une situation ou une autre, il faut regarder plus en détail, et mettre en parallèle le TOF avec d’autres informations. Par exemple, les cessions ou la liste des locaux vacants avec la date de mise en disponibilités.

Dernière modification par WhiteTiger (02/02/2016 14h13)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#23 02/02/2016 14h11 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Et c’est la qu’est l’arnaque si tel est le cas. Ca ne peut qu’induire en erreur un lecteur peu assidu. Etrange que le CS dans le RA critique le TOF sans explicitement mentionner qu’il est surévalué a cause des diverses sources d’impayés meme si apres ils en parlent en détail.
Je les cite: "La  moyenne  des trois  premiers  trimestres (2014)  a  été  de  85.79%  jusqu’à  fin  novembre,  pour  finir  avec  une moyenne annuelle de 86.40%. C’est un taux très mauvais"
Je parle d’arnaque car si dans chaque BT une SCPI se targue d’un bon TOF (89% aujourd’hui, meme 86,4% je ne trouve pas cela tres mauvais) sans préciser qu’une partie non négligeable de ce taux n’est pas recouvrée, ca ne me parait pas honnete meme si je ne doute pas qu’ils respectent la loi en agissant de la sorte.


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#24 02/02/2016 14h20 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Différence entre TOF et TOP :

   TOF = loyers (et assimilés) facturés / loyers facturés si tous les biens étaient occupés
                                                   (loyer de marché pour les biens libres ou en travaux)
   TOP = m² occupés / m² de l’ensemble des biens de la SCPI

Ces définitions ont été normalisées (avec plein de détails, par exemple sur comment prendre en compte un immeuble en travaux) par l’ASPIM (et pas par "la loi") pour éviter que chaque Société de Gestion n’utilise sa propre définition (comme c’était largement le cas avant) et pour rendre les TOF comparables entre eux.

Il est clair que si, par exemple, une SCPI possède des biens se louant 600€/m²/an et d’autres 40€/m²/an (par exemple des bureaux au centre de Paris et des entrepôts anciens en bordure d’une nationale en rase campagne), il peut vite y avoir des écarts entre TOP et TOF.

Les franchises de loyers (parfois 20% de la durée du bail ferme…) expliquent aussi que certains immeubles occupés ne génèrent aucune facturation de loyer (mais c’est déjà bien mieux qu’un immeuble vide, car au moins le locataire paiera la quasi-totalité des charges à la place de la SCPI).


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#25 02/02/2016 14h25 → SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion... (atlantique pierre, critère, critères, scpi atlantique pierre 1, scpi)

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Un BT n’est qu’une synthèse, histoire de donner des nouvelles chaque trimestre. On ne peut pas tout mettre. Et, le BT est beaucoup plus "commercial". C’est pour cela qu’une fois par an, il y a les rapports annuels, qui détaillent beaucoup plus, eux… Et, qu’il est vivement conseillé de lire avant tout investissement ! Les histoires de ATP1 ne datent pas d’hier, et beaucoup d’informations sont fournies dans le RA. wink


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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