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#1 01/02/2014 15h16 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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La petite histoire de Cifocoma 2:
Crée en 1977
Ancien gestionaire: UFFI REAM jusqu’au 2008 puis les associés/conseil de surveillance l’ont évincé pour Sofidy. Cela amène à une bataille juridique qui s’est soldée récemment par un accord entre les 2 parties.
Sofidy a bien redressé la SCPI: charges en 2008: 51% vs. 24% en 2012, charges locatives non récupérées 2008: 9,4% vs. 2,3% en 2012.

- Capital: 21M, fixe (950 parts échangés en 2012 au marché secondaire, dont 100 de gré à gré. Dernières augmentations: 2010: 1M, 2012: 1M, 2013: 3M

- Rendement/ Évolution du dividende (2008-2012): 4,85% - 8,80% - 6,52% - 6,73% - 6,45%
30€/part (dont 5,04€/part du plus value des cessions réalisées)

- Évolution prix de part: 340€ (2008) - 520€ (2013) = 4,38% plus cher que la valeur estimé par part (498€), prix acquéreur au marché secondaire 08/2013: 605€

- RAN: 500k (4 mois de loyer), RAN par part en 2008: 3,48€, en 2012: 14,62€

- TRI (10-15-20 ans): 13,74% - 8,56% - 8,02%

- Taux d’occupation: 97% (2011:94%)

- Qualité du patrimoine: 40% Paris/20% RP/40% Province; 98,5% commerces/1,5% habitation.

- Frais de gestion: pas fixé dans le status, fixé par l’AG

- Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): Provision pour travaux: 0,3% patrimoine. Totale provision: 200K€

- Rendements moyens des investissements 2012 = 6,61%
Les actifs vendus en 2012 sont à 3,2% inférieur aux valeurs d’expertise (1 gros moins value pour dégager l’indivision avec UFFI REAM, vacant)

- Loyers annuels: 1,5M€, loyers stables pour baux signés en 2012.

- Créances douteuses: 214k (14% loyer). Provision: 134k

- Charges: 25% (19% charges externes, charges locatives non récupérées 2,33%)

- Dette: 3M (14% patrimoine), autorisé jusqu’à 8M

La petite histoire de changement de société de gestion m’intéresse: Cifocoma 2 a été arraché d’UFFI REAM contre son gré, cela veut dire que le conseil de surveillance/associés de cette SCPI ont de vrai pouvoir? C’est plutôt rassurant.

Quoi d’autre: Les chiffres parlent d’eux même (cf. goiz wink ). Elle est bien, tellement que je déroge à ma règle (pas de SCPI < 100M) pour la mettre dans ma shortlist. Mais je ne vais pas collecter 1 part par çi 2 parts par là sur le marché secondaire à un prix exorbitant. Je vais attendre patiemment la prochain AK. D’ici là j’ai l’intérêt de préparer mon crédit car ça va être dure de boucler tout en 15 jours (la durée d’ouverture en 2013).

Sofidy m’inspire la confiance, j’ai regardé un peu leur autres SCPI: Immorente, Immorente 2, Cifocoma, Sofipierre: elles sont toutes correctes. Je vais donc la choisir comme mon 1er partenaire SCPI.

Dernière modification par Wow (01/02/2014 22h35)

Mots-clés : cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy

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#2 01/02/2014 16h00 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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un conseil si elle vous intéresse. Commencez plutôt par en acheter 1 part ou 2, car les AK sont d’abord ouvertes aux anciens associés puis au public (en plus d’être petite, elle est "noyautée"). Ce qui vous permettra d en acquérir plus après.

Dernière modification par goiz (01/02/2014 16h01)

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#3 01/02/2014 17h38 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

Modérateur
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Je confirme qu’à ma connaissance le conseil de surveillance de cette SCPI a un vrai pouvoir… ou plutôt a réussi à communiquer avec suffisamment d’associés pour les informer et les fédérer afin de prendre en compte leurs intérêts (avec le support d’une association…). D’autres CS souhaitant s’en inspirer devraient contacter ce CS pour comprendre ce qui a fonctionné (et pourquoi d’autres démarches ne fonctionnent pas).

Inconvénients pour cette SCPI : sa taille assez petite (surtout si certains frais fixes devenaient significatifs, par ex. le dépositaire), et la difficulté pour en acquérir (peu de parts sur le marché secondaire, pas forcément d’AK à l’horizon, et même en cas d’AK ce n’est pas gagné car les anciens associés seront prioritaires).


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#4 01/02/2014 18h41 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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en péril…

BT4 2013

ESPACE RESERVE AU CONSEIL DE SURVEILLANCE

"Mesdames, Messieurs, Chers associés,

Tout d’abord le Conseil de Surveillance vous présente ses meilleurs voeux pour cette nouvelle année qui représentera un tournant dans l’avenir de notre SCPI
Sur convocation de notre société de Gestion SOFIDY pour les 17 décembre 2013 et 13 janvier 2014, le Conseil de Surveillance de CIFOCOMA 2 à l’unanimité de ses huit membres, a souhaité différer les réunions prévues pour ces deux dates afin de convenablement en préparer la tenue.
L’objet de ces réunions doit porter sur un sujet majeur qui organise la vie sociale de notre SCPI et en fixe à la fois les règles de fonctionnement et les coûts nouveaux qui vont en résulter : la modification des Statuts de la SCPI CIFOCOMA 2.

Les associés et citoyens que nous sommes, ne peuvent qu’être choqués, voire scandalisés par un processus qui prend argument de les protéger et qui de fait les prive d’un moyen fondamental d’action sur un aspect vital de la vie sociale de leur support d’épargne. Cela hors champ des impératifs de la Directive Européenne 2011-61UE qui plus est.

Ce sujet en est d’autant plus grave que les appels d’offre relatifs au Dépositaire (un « contrôleur bis » dont l’intervention dans une SCPI telle que CIFOCOMA 2 rend perplexe), ne sont encore que projets qui posent de sérieux problèmes de cohérence, d’homogénéité et qui méritent clarification.

Les autres points tout aussi primordiaux portent sur la préservation des pouvoirs dévolus aux Assemblées Générales et au Conseil de Surveillance qui seuls permettent un contrôle vrai et immédiat des actes qui régulent les cessions et les achats portant sur notre patrimoine immobilier.

Compte tenu des incertitudes qui demeurent en ce domaine, coût réel et justifié du Dépositaire après appel d’offre ouvert, et d’éventuelles commissions nouvelles qui pourraient résulter d’une négociation avec la société de gestion, il est apparu que votre Conseil de Surveillance devait se livrer à un profond travail d’analyse, de comparaison avec son environnement, de mise à niveau de tous ses membres, sur les points ou problèmes pour lesquels les Conseillers auront à se positionner lors des prochaines discussions. D’où le report de réunions d’évidence précipitées et qui réclament préparation sérieuse.

Je puis vous affirmer que votre Conseil a beaucoup travaillé et donné beaucoup de son temps pour vous assurer d’une représentation compétente lors de ces prochaines réunions qui pourraient se situer vers le milieu du premier trimestre, en complément de la réunion déjà prévue pour clôturer 2013.

Nous vous remercions par avance pour votre plein soutien au cours des prochaines Assemblées Générales qui concluront ces débats.

Denys Arboucalot
Président du Conseil de Surveillance - CIFOCOMA 2"

Dernière modification par goiz (01/02/2014 18h45)

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#5 01/02/2014 18h43 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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Si je n avais qu un conseil a donner a ceux qui souhaitent se lancer dans l aventure, ce serait d attendre la mise en place de cette directive et du reste. On y verra plus clair après…scpi apres scpi.

Dernière modification par goiz (01/02/2014 18h46)

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#6 01/02/2014 22h40 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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goiz a écrit :

un conseil si elle vous intéresse. Commencez plutôt par en acheter 1 part ou 2, car les AK sont d’abord ouvertes aux anciens associés puis au public (en plus d’être petite, elle est "noyautée"). Ce qui vous permettra d en acquérir plus après.

Effectivement, je n’ai pas fait attention à cette info: la dernière AK a été totalement absorbée par les anciens associés donc même pas ouvert au public.
Et donc j’imagine que ce n’est pas la peine d’envisager d’acheter à crédit dans ce cas là.
C’est bien dommage!

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#7 01/02/2014 22h50 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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Pétition de l’APPSCPI signée.
Mais je suis bien déprimée de la difficulté d’obtention de Cifocoma 2.

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#8 02/02/2014 09h11 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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LOL

dites donc il vous en faut peu…aller la vie est belle smile

je viens de voir votre presentation, nous avons un profil assez similaire, je pense que vous avez encore du temps devant vous, tout n est pas perdu……

surveillez le carnet d ordre et achetez meme tres cher les qq parts qui sont en vente. Vous ferez ainsi parmi des heureux elus a pouvoir souscrire massivement aux prochaines AK. Je vous rassure je n en fais pas partie (et ne le souhaite pas), c est donc simplement une "idée" que je donne ici.

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#9 02/02/2014 17h48 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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pour info je viens d apercevoir (en petit) dans les 2 derniers bulletins trimestriels de cifocoma 1 et 2  :

"La Société de Gestion envisage, en concertation avec le Conseil de Surveillance, de procéder à une nouvelle augmentation de capital en 2014"

si jamais vous etes interessé placez vous d ores et deja a bon prix ds le carnet d ordres, en sachant qu au jour d aujourd hui celui de cifocoma comporte 11 parts a la vente, celui de Cifocoma2 zero….bonne chance !

Dernière modification par goiz (02/02/2014 18h00)

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#10 02/02/2014 22h36 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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goiz a écrit :

si jamais vous etes interessé placez vous d ores et deja a bon prix ds le carnet d ordres, en sachant qu au jour d aujourd hui celui de cifocoma comporte 11 parts a la vente, celui de Cifocoma2 zero….bonne chance !

Merci goiz.
Le plus simple est de trouver un associé et faire le démarchage direct peut être wink

Allo allo si un associé de Cifocoma 2 aura la gentillesse de me céder UNE part contre un chèque & mon remerciement (bouteille/restaurant), contactez moi via message privé svp.

smile

Je suis sérieuse!

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#11 02/02/2014 23h22 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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Vous croyez que le nb de parts qu’on peut acheter lors de l’AK ne dépend pas AUSSI du nb de parts qu’on possède avant l’AK ?

Vous semblez négliger les rais de gestion en cas de cession de gré à gré. Il est vrai qu’ils sont particulièrement bon marché (7.62€) pour cette SCPI (source = page 1 des bulletins trimestriels), contre typiquement plutôt aux environs de 100€ d’habitude.


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#12 03/02/2014 08h08 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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exact !
"Minimum de souscription et droit préférentiel
Le minimum de souscription est d’une part.
Les associés existants disposent d’un droit préférentiel de souscription incessible proportionnel au nombre de leurs parts, à charge pour eux d’exercer, éventuellement, leur droit dans les quinze jours de l’ouverture de l’augmentation de capital."

Encore plus qu une scpi a capital fermé, une scpi a capital cadenassé

Dernière modification par goiz (03/02/2014 12h14)

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#13 03/02/2014 12h36 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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goiz a écrit :

pour info je viens d apercevoir (en petit) dans les 2 derniers bulletins trimestriels de cifocoma 1 et 2  :

"La Société de Gestion envisage, en concertation avec le Conseil de Surveillance, de procéder à une nouvelle augmentation de capital en 2014"

si jamais vous etes interessé placez vous d ores et deja a bon prix ds le carnet d ordres, en sachant qu au jour d aujourd hui celui de cifocoma comporte 11 parts a la vente, celui de Cifocoma2 zero….bonne chance !

Bonjour,je suis un nouvel associé de Cifocoma2; je n’ai pas trouvé l’information concernant une éventuelle AK pour 2014.

Autant pour moi, je viens de la trouver sous la ligne " évolution du capital"
Ce qui m’a a incité à acheter des parts de cette SCPI ( au marché secondaire ), c’est avant tout la qualité de ses biens immobiliers et de son conseil de surveillance.

Dernière modification par Marbot (03/02/2014 13h41)

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#14 03/02/2014 16h28 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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Bonjour Marbot,

En tant que nouvel ancien associé, pourriez-vous à l’occasion nous dire, si l’AK se concrétise et si vous recevez cette info de manière officielle, quand et de qui ?

J imagine bien que les interets des uns ne sont pas forcément ceux des autres…pour l’instant la décision n’est peut-être tout simplement pas entérinée, les modalités en cours de négociation, mais c’est vrai qu’il fallait bien ouvrir l’oeil pour apercevoir l’info

Dernière modification par goiz (03/02/2014 16h33)

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#15 03/02/2014 16h38 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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goiz a écrit :

Bonjour Marbot,

En tant que nouvel ancien associé, pourriez-vous à l’occasion nous dire (si vous recevez cette info de manière officielle), quand et de qui ?

J imagine bien que les interets des uns ne sont pas forcément ceux des autres…pour l’instant la décision n’est peut-être tout simplement pas entérinée, les modalités en cours de négociation, mais c’est vrai qu’il fallait bien ouvrir l’oeil pour apercevoir l’info

Je suis un tout nouvel associé(depuis fin décembre); je ne peux répondre à votre question pour le moment.

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#16 03/02/2014 21h44 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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l annonce de cette AK entrainera peut etre une activité plus marquée sur le marché secondaire, en sachant qu actuellement le prix de la part s echange tres haut (30/660…), surement plus haut que le prix / part de la valeur de reconstitution…l avenir nous le dira !

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#17 07/03/2016 08h06 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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Bonjour,

Savez vous si cette SCPI connait actuellement des difficultées ?
Cette SCPI était il y a un an encore plebicitée par l’APPSCPI comme une des mieux gérées.
Aujour hui le prix des parts sur le marché secondaire a bien baissé et l’augmentation de capital prevu en octobre passé n’est toujours pas arrivée…

Merci

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#18 07/03/2016 08h45 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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La baisse du taux d’occupation et du rendement, année après année, doivent y être pour quelque chose.


https://www.yomoni.fr?parrain=JEROME11Code Parrainage YOMONI ➨➨JEROME11

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#19 02/07/2016 23h22 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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Je suis circonspect vis à vis de cette SCPI. Je ne suis pas certain que "la baisse du taux d’occupation" soit vraiment problématique. Certes, depuis 2012, le taux est passé par 96.64%, 98.25%, 97.07%, 96.24%; mais ces taux varient finalement assez peu et restent systématiquement supérieurs à 95%, ce qui est honorable.

D’après le dernier bulletin trimestriel, la valeur de réalisation de la part au 31/12/2015 était de 474,97 €. Toujours d’après le dernier bulletin trimestriel, les dividendes prévisionnels pour 2016 sont annoncés entre 25€ et 27€ (en baisse constante depuis 2013). Enfin, un calcul rapide nous donne 555€ de patrimoine immobilier par part; qui retombent vers 470€ si on soustrait l’endettement de 15% de la SCPI.

Ces éléments laissent supposer, en estimation grossière, un "juste prix" des parts aux alentours d’un petit 500€.

Cependant, quand on regarde le rapport annuel 2015, on voit qu’il y a tout juste un an les parts s’échangeaient à un prix acquéreur de 700€ (prix d’exécution à 645€). D’après le bulletin du second trimestre 2015 la valeur de réalisation n’était pourtant que de 443€ par part (en fouillant les rapports annuels on voit que, entre 2012 et 2015, cette valeur a suivi une évolution assez faible : 435€, 443€, 443€, 474€)… De même, les dividendes à mi-2015 étaient déjà inscrit dans une cible "entre 26€ et 28€" donc plus cohérents avec une valeur des parts à un gros 500€ qu’à un petit 700€.

Bref : pour avoir une idée plus précise de ce qu’il s’est passé sur cette SCPI il faudrait faire une étude un peu plus sérieuse que la mienne mais je suppose que les parts étaient tout simplement spéculativement surévaluées (le phénomène de spéculation a peut-être été amplifié par la petite capitalisation, fermée, de cette SCPI) et que les raisons de spéculer ont aujourd’hui disparue, d’où :

- le relatif effondrement des prix (qui revient mécaniquement vers des valeurs plus cohérentes avec les livres de comptes)

- l’état du carnet d’ordre (totalement déserté par les acheteurs, avec des vendeurs présents sur un rateau ultra-large de 540€ à 640€ comme s’ils ne savaient plus vraiment quel est le "juste prix" de leurs parts),

- les retards de l’augmentation de capital (toujours d’actualité d’après le rapport annuel 2015 : "En 2016, la Société de Gestion entend (…) proposer une augmentation de capital (…)" bien que l’on en reste sans nouvelle à l’heure actuelle; probablement faute de pouvoir afficher un prix par part satisfaisant tout le monde puisque, à vue de nez, le juste prix est encore 100€ plus bas que le bas du carnet d’ordre…).

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#20 29/10/2016 18h25 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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Le bulletin d’information du 3ème trimestre 2016 est disponible.

Version résumée : la descente se poursuit lentement, mais ça reste encore trop cher (540€ actuellement contre ~475€ pour mon estimation du juste prix).

Version longue : voir ci-dessous smile

Marché secondaire :

Je commence tout de suite par noter que le carnet d’ordre (prochaine confrontation le 31 octobre, c’est à dire dans 2 jours) contient UNE position acheteuse à 552€ (hors frais) et beaucoup plus de positions vendeuses (de 500€ à 640€ pour les positions publiques).

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10904_cifocoma2_ordresau29102016.jpeg

On peut donc anticiper un prix d’exécution à 540€ dans 2 jours, ce qui permettra d’écouler les 33 parts demandées à l’achat. Observer ce carnet d’ordre me fait réaliser que, si je l’avais suivi de plus près ces dernières semaines, et si cet ordre d’achat n’avait pas existé, il aurait été possible de mettre la main sur 2 parts à 500€ (hors frais, donc 543€ avec frais si mes calculs sont bons). Visiblement, quelqu’un souhaite liquider rapidement ses 2 parts, quitte à s’afficher 10% en dessous des autres.

Mais assez parlé du carnet d’ordre actuel, voyons le rapport du troisième trimestre smile ! Ce rapport nous apprend que, depuis le 3 juillet dernier :

* 52 parts ont été échangées le 29 juillet (à 550€ net vendeur)
* aucunes parts n’ont été échangées en août
* 111 parts ont été échangées le 30 septembre (à 541.44€ net vendeur)

Avec notre anticipation de 33 parts échangées au 31 octobre (à 540€ net vendeur), la tendance de morosité du carnet d’ordre se confirme : baisse continue du prix d’exécution et volumes échangés très inférieurs aux volumes en vente. On peut d’ailleurs noter que le volume proposé à la vente est actuellement, pour les 5 offres publiques, de 349 parts (donc largement au dessus des 33 parts à l’achat) alors que le dernier rapport trimestriel annonce seulement 263 parts en attente de vente au 30 septembre. Le nombre de parts en attente de vente augmentant, on peut donc supposer que la baisse des prix n’est pas terminée.

Distribution :

Les chiffres prévisionnels de l’année sont connus avec précision et devrait s’établir, pour 2016, à 27€ par part (dont 2,40€ exceptionnel provenant de cession d’immeubles), en ligne avec la fourchette "entre 25€ et 27€" annoncée précédemment. On est donc sur une troisième année consécutive de baisse du dividende. La variation par rapport à l’année précédente reste cependant contenue (28€ -> 27€, perte de seulement 3.5%, arrive-t-on à un tassement vers une valeur stable ?).

Investissement et arbitrage :

Une vente d’un local vacant à 90k, dégageant une plus-value nette de fiscalité de 53k€ (devant un tel rendement, j’ai envie de dire : dafuck ?!)
Un investissement de 239k à Lyon.
On apprend également que "La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’année s’élève à 6,90 %.". Pour un amateur comme moi, ce chiffre semble bon (et bien éloigné des maigre 4.6% de rendement distribués par la SCPI).

Valorisation du patrimoine, situation locative :

Le taux d’occupation financier continue, comme le prix des parts, à descendre lentement. Il s’établit à 93,4% (contre 93.5% au trimestre précédent). On reste dans les alentours des 95%, j’ai donc l’impression que ces chiffres restent honorables (mais c’est l’opinion d’un novice smile ).Le taux d’occupation physique, lui, est à 88% (la SCPI semble donc trainer quelques locaux vides de faible valeur).

Sur les ~600m2 vacants, le plus gros bien est une surface de 176m2 à Lille. Si j’en crois la carte postée par M07 et le rapport posté par maxlille, on peut espérer que ce bien sera loué sans trop de problème, même si l’affaire n’est pas jouée d’avance (on est entre 5% et 7.5% de vacance locative pour les commerces à Lille, ce qui est raisonnable même si moins bien que le "<5%" de Lyon où se situe l’achat du trimestre). Le bien vacant suivant en termes de taille fait 107m2 et est situé à Saint Étienne (que nous avons le déplaisir de voir apparaître sur la carte de M07), ça ne sent donc pas bon. Le reste (presque la moitié de la vacance donc) est situé en périphérie d’agglomérations que j’ai la flemme de rechercher mais qui ne me font pas rêver. Bref : je pense que seul le bien de Lille est suceptible de faire varier notablement la vacance financière, avec une amplitude d’environ 2% (puisqu’il représente un petit tiers de la superficie de toute la vacance qui représente un gros 6% de la valeur locative globale). Ainsi, on peut donc estimer que l’occupation financière a de bonnes chances de remonter de ~2% mais guère plus (ce qui la laisserait aux alentours de 95%). Pour estimer les risques de baisse de cette même occupation, il faudrait se pencher sur les locaux actuellement loués, ce que j’ai la flemme de faire en ce moment.

On note ensuite (page 3) que le patrimoine est évalué, au 30 septembre, à 24.9M€.
Si je soustrait la dette bancaire de 3.66M€ (représentant moins de 15% du patrimoine, et moins de la moitié autorisée), on obtient 21240000€ d’actifs "propre" en tout, c’est à dire 477,26€/part. En comparant à la valeur de réalisation du 31 décembre 2015, on observe une quasi-stagnation puisqu’on était à 474,97€.

C’est ainsi que j’en arrive à ma conclusion : sans perspective de revalorisation spectaculaire de certains loyers (perspective que je n’ai cherché ni à valider ni à invalider car, comme dit plus haut, j’ai la flemme d’analyser le parc loué; mais qui n’a, a priori, aucune raison de se réaliser car aucun indice allant dans ce sens n’est glissé dans les communications de la gérance) le "juste prix" de cette SCPI devrait être autour de 475€/part (ce qui ferait un rendement de 5.5% si le dividende se maintient, ce qui l’amènerait dans la moyenne du secteur des SCPI de commerce et justifie encore une fois l’estimation de ce juste prix). L’opportunité d’achat de 2 parts à 500€ n’est donc pas à regretter smile

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#21 30/10/2016 02h59 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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Quelques remarques qui n’enlèvent rien à la qualité de votre intervention:
Sur le carnet d’ordre, on peut commenter en long en large et en travers les différents ordres qui apparaissent. 2 parts en vente à 500€ n’est pas significatif. On n’est pas dans la tête de celui qui le présente et qui possède certainement d’autres parts. Le fait-il pour s’en débarrasser car il veut récupérer 1000€ rapidement, pour "affoler" d’autres vendeurs, pour qu’à force de noyer le CO de petits ordres non significatifs on ne puisse plus voir les "vrais" ordres de vente (car 5 sont affichés)…? On ne le saura jamais.
Vous concluez par "on peut donc supposer que la baisse des prix n’est pas terminée". Je me garderais bien de faire la moindre prédiction dans un sens comme dans l’autre. Il suffit qu’un gros acheteur apparaissent et ces ordres de quelques dizaines de parts paraîtront dérisoires, ce qu’ils sont en réalité.

Looping a écrit :

On apprend également que "La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’année s’élève à 6,90 %.". Pour un amateur comme moi, ce chiffre semble bon (et bien éloigné des maigre 4.6% de rendement distribués par la SCPI).

GBL l’expliquera mieux que moi, il y a des frais qui rémunèrent la société de gestion puis tout le résultat n’est pas systématiquement distribué.
J’en profite pour rebondir sur cette question, on lit souvent toutes sortes de formules lorsqu’une SCPI se vante d’avoir acheté un bien servant tel ou tel rendement:
"_La rentabilité nette immédiate …
_La rentabilité acte en main …
_Les taux de rendement immobiliers des actifs…
_Un montant de XXM€ droits et frais inclus pour un rendement immobilier a été établit à X,XX% acte en mains.
_La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’année s’élève à X,XX %
"
On est d’accord que c’est la même chose? On part sur le prix réellement payé pour le bien, incluant les frais et taxes, ramené sur le loyer annuel y compris l’éventuelle franchise?


Parrain de mon adorable filleule

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#22 30/10/2016 15h35 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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kc44 a écrit :

Quelques remarques qui n’enlèvent rien à la qualité de votre intervention:

Je vous remercie pour vos remarques ! Je suis là pour apprendre, c’est donc une chance pour moi d’avoir des remarques sur l’analyse postée ci-dessus.

kc44 a écrit :

Il suffit qu’un gros acheteur apparaissent et ces ordres de quelques dizaines de parts paraîtront dérisoires, ce qu’ils sont en réalité.

Vous avez raison, je me suis peut-être emballé sur la significativité des ordres de ventes. Après tout, comme vous le constatez, nous ne voyons que 337 parts en vente ce qui représente seulement 0.7% des parts de la SCPI (mais qui représente tout de même le volume cumulé de tous les échanges effectués depuis le 29 janvier 2016).
En revanche, je conserve l’idée qu’un carnet vide à l’achat (et pas à la vente) est un indice allant dans le sens d’une baisse du prix des parts (mais je ferai attention à l’avenir à ne pas surestimer la force de cet indice, en particulier quand les informations à notre disposition portent sur de faibles proportions du volume total et que la fluidité du marché semble grippé).

Accessoirement, je me suis rendu compte que je n’avais pas la moindre idée de l’état des réserve de cette SCPI. J’ai donc été feuilleter le rapport annuel 2015 pour trouver l’information :

rapport annuel 2015 a écrit :

le report à nouveau de [Cifocoma 2] s’établit au 31 décembre 2015 à 803403 €

Il y a donc ~18€ de réserve par part (pour des dividendes annuels de ~27€/part). La SCPI a donc en réserve de quoi payer 66% des dividendes annuels…en furetant sur le web il semblerait qu’un RAN supérieur à 10% est considéré comme "bon". Donc la RAN de Cifocoma2 est excellent ?

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#23 30/10/2016 18h46 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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Looping a écrit :

Accessoirement, je me suis rendu compte que je n’avais pas la moindre idée de l’état des réserve de cette SCPI. J’ai donc été feuilleter le rapport annuel 2015 pour trouver l’information :

rapport annuel 2015 a écrit :

le report à nouveau de [Cifocoma 2] s’établit au 31 décembre 2015 à 803403 €

Il y a donc ~18€ de réserve par part (pour des dividendes annuels de ~27€/part). La SCPI a donc en réserve de quoi payer 66% des dividendes annuels…en furetant sur le web il semblerait qu’un RAN supérieur à 10% est considéré comme "bon". Donc la RAN de Cifocoma2 est excellent ?

Bonjour,

Vous avez tout à fait raison, en généralisant, il est souvent conseillé de surveiller le RAN des SCPI et en particulier de voir si elles disposent de réserves pour 1 à 2 mois de dividende (10-15% du dividende annuel donc).
Le RAN de Cifocoma-2 est bien supérieur à ce chiffre (18€ pour 27€ distribués). La SCPI dispose donc d’un gros matelas pour son RAN, ce qui peut être vu comme un avantage… Mais aussi un signe de gestion un peu hésitante pour des investissements (argent qui dort).
On observe aussi le PGR (Provision Grosses Réparations) avec le RAN en règle générale et celui de Cifocoma-2 est aussi élevé avec 7.6€ par part.

De fait, en sommant RAN et PGR, on arrive à quasiment 26€ soit la distribution annuelle qui est en réserve pour cette SCPI, c’est énorme.

A titre de comparatif avec d’autres SCPI de Sofidy, Effimo dispose de 1.5€ en réserve (vs 12€ de dividende annuelle) et Immorente dispose de 3.3€ en RAN+PGR (vs 16€ de dividende annuel par part).
Cifocoma et Cifocoma-2 ne sont pas dans la même cour en ce qui concerne les provisions !

Source: http://www.immobail.com/

Dernière modification par Fabipm (30/10/2016 18h50)

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#24 31/10/2016 01h15 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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@Looping : J’espère que vous ne prendrez pas mal les remarques qui suivent (je ne souhaite pas décourager quiconque veut analyser une SCPI, et partager ses réflexions, bien au contraire), mais je pense utile de réagir, en particulier à certains aspects de vos messages #19, 20, et 22, qui me semblent très discutables.

Ainsi :
   - Vos déductions sur la base du marché secondaire me semblent erronées. Dans une petite (25 M€ de capitalisation) et ancienne (créée en 1977) SCPI fermée comme CIFOCOMA2, avec de rares et petites AK, les parts vendues sur le marché secondaire viennent sans doute surtout de successions d’associés décédés (avec un notaire et/ou des héritiers plus ou moins pressé de clôturer la succession), les ordres d’achats juste de quelques personnes souhaitant devenir associé (même avec très peu de parts, comme moi) ou d’un ou deux associé(s) souhaitant se renforcer. Ce marché secondaire est étroit, le restera sans doute, et vouloir lui en faire dire trop me semble peu pertinent. Que déduirez-vous d"errances du cours d’une action sur le marché libre ?
   - La distribution par part semble suivre le résultat courant par part (voir le tableau page 12 du Rapport Annuel 2015), en renforçant un peu le RAN chaque année (pour une raison qui m’échappe, car si la distribution suit le résultat courant, alors le RAN -surtout aussi énorme- ne sert pas à grand chose) (Je suppose que c’est une forme d’AK déguisée… mais je ne suis pas dans la confidence du CS, même si je connais une bonne partie de ses membres).
   - A propos des investissements, le "rendement net immédiat" n’est pas comparable avec le rendement de la SCPI (dividende/PVM). Je ne mettrais d’ailleurs pas ma main à couper que toutes les société de gestion calculent de la même manière ce taux. Entre les deux, interviennent au moins la commission de la SdG, les charges non récupérables et les travaux, et le mode de financement (la part financée à crédit, et le taux de ce crédit) (très important, surtout pour CIFOCOMA2 qui actuellement n’a aucune collecte).
   - Le TOF et ses variations sont instructives, mais leur implication réelle se mesure bien mieux en considérant le paramètre "résultat courant par part". C’est surtout ce qu’on peut attendre comme évolution future du TOF (fonction de ce qui explique les vacances, et des durées résiduelles des baux et de la qualité des locataires, autant de paramètres supposés pris en compte dans les valeurs expertises) qui me semble pertinent pour évaluer une SCPI (et c’est un  exercice difficile).
   - Votre évaluation du ""juste prix" de cette SCPI devrait être autour de 475€/part" me semble complétement fantaisiste. Aucune SCPI avec cette qualité de gouvernance n’a 5.5% de rendement. Je dirais même que beaucoup de SCPI avec une gouvernance très discutable ont plutôt un rendement vers 4.5%. De toute manière, un marché étroit comme le marché secondaire de cette SCPI sera rarement "juste".
   - Vous considérez dans le message #22 le RAN (et la PGR, que Fabipm additionne au RAN ce qui est largement un non-sens) comme important … mais oubliez complètement de parler de la réserve de plus-values (RPV, 893k€ à fin 2015 -voir page 22 du Rapport Annuel 2015-, soit plus que le RAN) qui a en gros les mêmes implications comptables que le RAN. S’il est possible de distribuer ces réserves, elles ne sont qu’un agrégat comptable (elles ne représentent pas du cash, ni de "l’argent qui dort", et pour les distribuer la SCPI devrait sans doute vendre un immeuble ou contracter un emprunt). Le RAN n’est de loin pas le paramètre le plus pertinent pour évaluer une SCPI.  Le "résultat courant par part" est bien plus pertinent !


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#25 06/11/2016 20h56 → SCPI Cifocoma 2 : analyse de cette SCPI de Sofidy (cifocoma 2, cifocoma2, scpi, sofidi, sofidy)

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GoodbyLenine a écrit :

@Looping : J’espère que vous ne prendrez pas mal les remarques qui suivent (je ne souhaite pas décourager quiconque veut analyser une SCPI, et partager ses réflexions, bien au contraire), mais je pense utile de réagir, en particulier à certains aspects de vos messages #19, 20, et 22, qui me semblent très discutables.

Bonjour GoodbyLenine. Loin de moi l’idée de prendre mal vos remarques, au contraire je vous en remercie. Comme déjà précisé : je suis là pour apprendre (et comme je pense que c’est en faisant des erreurs qu’on apprend le mieux, je suis ravi qu’on me montre mes erreurs !).

Concernant le niveau d’information révélée par le carnet d’ordre, et les conclusions que l’on peut en tirer, je suis d’accord avec vous et kc44 : je me suis emballé smile ! Je n’avais pas réalisé que les volumes représentés étaient vraiment très faibles. Accessoirement, la confrontation d’octobre étant maintenant passée, nous avons quelques réponses à des interrogations qui restaient en suspens :

* Le prix d’exécution s’est bien établi à 540€ (pas de surprise de dernière minute).

* Il n’y a plus que 3 lignes à la vente. Le volume total proposé à l’échange est donc vraiment très faible (i.e. : il n’y avait pas de gros ordre caché au delà de la limite légale des 5 ordres à afficher publiquement).

GoodbyLenine a écrit :

La distribution par part semble suivre le résultat courant par part (voir le tableau page 12 du Rapport Annuel 2015), en renforçant un peu le RAN chaque année (pour une raison qui m’échappe, car si la distribution suit le résultat courant, alors le RAN -surtout aussi énorme- ne sert pas à grand chose) (Je suppose que c’est une forme d’AK déguisée… mais je ne suis pas dans la confidence du CS, même si je connais une bonne partie de ses membres).

Merci beaucoup pour cette idée, pourtant très simple, que je n’avais pas eu : comparer la distribution par part avec le résultat par part ! Même si les fluctuations de ces deux quantités ne sont pas strictement parallèles chez cifocoma 2 (on oscille entre 89% et 97% de distribution du résultat), la distribution est effectivement toujours inférieur au résultat (i.e. : la gérance ne pioche pas dans les réserves pour maintenir un dividende plus haut, elle fait l’inverse). L’idée d’une AK déguisée me plait bien puisqu’on trouve en 2015 des traces d’une volonté d’AK "pour l’année 2016", mais que rien de concret ne s’est réalisé pour l’instant (et je ne savais pas comment interpréter cette différence entre la parole et les actes. J’avais esquissé l’idée d’une impossibilité de fixer un juste prix, mais l’idée d’une "AK déguisée" en concurrence avec le plan d’une "vrai AK" a le mérite de proposer une seconde explication plus plausible).

Voyons voir si les chiffres sont cohérents : La dernière AK de Cifocoma 2, datant de 2013, a levé environ un million d’euros, or le RAN s’élevait à 803k fin 2015 (page 43 du rapport 2015), on est donc bien dans le même ordre de grandeur. En revanche, les biens achetés par la SCPI ces 3 dernières années (page 36 du rapport annuel de 2015) coûtaient plutôt ~300k pièce donc, si l’idée de ce RAN était de permettre l’achats de nouveaux murs, ils auraient pu le faire depuis longtemps… D’ailleurs, le dernier achat (dans le rapport du troisième trimestre 2016) était justement de 239k… Bref : je ne comprend pas ce RAN. Il faudrait que j’épluche le prochain rapport annuel pour voir s’il est fait allusion à la destination de ce RAN. Peut-être, visent-ils un "gros coup", comme leur tout dernier achat de 2015 (à 655k il est largement plus conséquent que ce qu’acquiert habituellement la SCPI). Si on part sur l’hypothèse du "gros coup", les ~650k de RAN "en trop" (différence approximative entre le niveau actuel et le 10%~20% de dividende qui semble être la norme) correspondraient bien au profil d’une acquisition similaire à la dernière (mais dans ce cas, quid de la RPV sur cession dont vous parlez à la fin de votre message…?).

GoodbyLenine a écrit :

Votre évaluation du ""juste prix" de cette SCPI devrait être autour de 475€/part" me semble complétement fantaisiste. Aucune SCPI avec cette qualité de gouvernance n’a 5.5% de rendement. Je dirais même que beaucoup de SCPI avec une gouvernance très discutable ont plutôt un rendement vers 4.5%. De toute manière, un marché étroit comme le marché secondaire de cette SCPI sera rarement "juste".

Je ne sais pas si "fantaisiste" est le terme adéquat ("Qui manque de base, qui n’est pas sérieux ; peu fondé, inventé") …J’aurai plus volontiers reconnu une estimation erronée. Les fondements de mon estimation sont, visiblement, très incomplets (RAN, PGR,…) et, pour certains, complètement faux (significativité du carnet d’ordre); mais je n’irai pas jusqu’à dire que l’estimation était sans fondements ni sérieux. Mais qu’importe, j’accepte la critique sur l’exactitude de cette estimation; après tout, j’avais dit que je ne prendrai pas mal vos remarques ! A vrai dire, a posteriori, j’ai l’impression que j’ai trop voulu la coller à l’ANR (consciemment ou pas).

Je vous rejoins sur l’idée qu’un marché secondaire sur une vieille SCPI fermée sera rarement "juste", et c’est bien pour cela que ces marchés me semblent intéressant : il doit être possible d’y trouver de "bonnes affaires" (ce qu’étaient peut-être les deux parts à 500€ de cifocoma2 du mois dernier), comme de bien plus mauvaises (ce qu’était peut-être cifocoma2 quand elle s’échangeait à ~650€ en 2015) !

GoodbyLenine a écrit :

Vous considérez dans le message #22 le RAN (et la PGR, que Fabipm additionne au RAN ce qui est largement un non-sens) comme important … mais oubliez complètement de parler de la réserve de plus-values (RPV, 893k€ à fin 2015 -voir page 22 du Rapport Annuel 2015-, soit plus que le RAN) qui a en gros les mêmes implications comptables que le RAN. S’il est possible de distribuer ces réserves, elles ne sont qu’un agrégat comptable (elles ne représentent pas du cash, ni de "l’argent qui dort", et pour les distribuer la SCPI devrait sans doute vendre un immeuble ou contracter un emprunt). Le RAN n’est de loin pas le paramètre le plus pertinent pour évaluer une SCPI.  Le "résultat courant par part" est bien plus pertinent !

Hmmm..Êtes-vous certain que ces 893k de RPV ne sont pas en espèces sonnantes et trébuchantes ? J’ai l’impression, au contraire, qu’il s’agit bel et bien de plus-value réalisée sur cession d’immeuble. La page 28 du rapport annuel 2015 nous apprend que ce RPV a fait un bond de 633k en 2015 (passant de 303k en 2014 à 893k en 2015), ce qui est cohérent avec la dixième résolution (page 44, inscription de la PV de cession en réserve) et avec le paragraphe "Arbitrage de l’exercice" page 8 qui traitent d’une grosse cession réalisée en 2015 (634k).

D’ailleurs, si je me lance dans une nouvelle tentative d’estimation de ce que possède la société en cet instant, voici ce que cela donne :
+ 803k de RAN (rapport annuel 2015)
+ 320k de "provision pour gros entretiens" (rapport annuel 2015)
+ 893k de RPV (rapport annuel 2015)

+ 90k de cession T3 2016
- 239k d’achat au T3 2016
+ 24.9M€ de patrimoine immobilier (rapport T3 2016)

- 3.66M d’emprunts

On arrive à une "valeur des actifs" de la SCPI à 519€/part…je dépasse donc la valeur de réalisation affichée à 474.97€(aurais-je trop approximé mes calculs…?). Les parts à 500€ pièces étaient peut-être une bonne affaire en fin de compte smile … En fait, plus je creuse, plus j’ai l’impression qu’il est difficile de se faire une idée sans connaitre la raison d’être de ce RAN et de la RPV.

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