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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/12/2013 22h18 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

Membre
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Bonjour à tous,

Je vis à l’étranger, suis nouveau sur ce forum et ai déjà une question existentielle à vous poser…
Je cherche un investissement dans l’immobilier dans le sud de la France. Après avoir visité plusieurs studios, je suis tombé sur une annonce pour un bien dans une résidence Hespérides (qui est une chaîne de résidences avec services pour seniors autonomes et non pas médicalisées.).

Le bien est un studio vendu 65000€, et loué 1550€. Sur ce loyer 650€ doivent être payés à Hespérides pour les frais de services. Cela fait donc un revenu mensuel net de 900€ par mois.
Sur le papier ça parait l’investissement rêvé :
- la gestion est prise en charge par Hespérides
- prix de vente au prix du marché
- mais pour un loyer très élevé.

La résidence se trouve en plein centre ville et est ouverte depuis à peu près 20 ans.

Mais n’est-ce pas trop beau pour être vrai ? N’y aurait-il pas un piège ?

Merci pour vos lumières…

Mots-clés : hespérides, résidence senior

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#2 17/12/2013 22h40 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Les avantages et inconvénients des résidences de service ont été plusieurs fois.

Il faut regarder vraiment ce que vous achetez. Est ce un bien immobilier ou un bout d’un contrat commercial. Quel est le rapport de force vis a vis de l’exploitant.

Personnellement je déconseille ce genre d’investissement.
Vous trouverez peu de personnes qui vous y encourage.

PS. La rentabilité 900x12/65000 me semble très élevée … 16% !

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#3 17/12/2013 22h46 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Boubouka a écrit :

PS. La rentabilité 900x12/65000 me semble très élevée … 16% !

C’est clair, à ce tarif c’est plus une vente c’est une donation!

Tapez hesperides sur le moteur de recherche du forum, il y a une discussion intéressante à ce sujet qui vous donnera des clefs pour flairer certains pièges éventuels.

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#4 17/12/2013 23h59 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Le risque, avec ce type de bien, est la vacance locative, car les charges sont très élevées, et restent à payer même en l’absence de locataire. Vous êtes complètement/largement dépendent de l abonne santé de l’exploitant d’une telle résidence (=> vérifier qu’il fait du bénéfice sur cette résidence, et qu’il est solide financièrement). Il est souvent difficile de revendre ce type de bien (d’où le prix qu’on vous propose).


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#5 18/12/2013 07h18 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Merci pour vos réponses.

Oui, j’ai lu un fil de discussion évoquant les Hespérides ici : Investissement locatif : EHPAD vs LMNP ?

Mais les Hespérides ne sont pas des EHPAD à proprement parlé car ce ne sont pas des structures médicalisées.

Je constate malgré tout que peu de personnes souhaitent acquérir ce type de bien par peur des charges élevées et d’une dépendance importante vis à vis de l’exploitant.
Mais à ce prix là j’hésite quand même !

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#6 18/12/2013 07h32 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Réputation :   127 

Je comprends.
Vous n’achetez pas un investissement. Vous achetez un prix.

Effectivement ce n’est pas pareil.

L’investissement peut être mauvais, et le prix intéressant. Ce n’est pas contradictoire.

Vous achetez un prix. Le prix est intéressant !

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#7 18/12/2013 07h47 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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latypik a écrit :

Mais les Hespérides ne sont pas des EHPAD à proprement parlé car ce ne sont pas des structures médicalisées.

C’est exactement pour cela que les charges paraissent extrêmement élevées. Et d’ailleurs le loyer net de charges (900) est déjà très élevé pour la province, même si on peut imaginer que le studio est à Cannes ou à Nice.

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#8 18/12/2013 10h51 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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latypik a écrit :

Mais à ce prix là j’hésite quand même !

Si vous cherchez un peu, vous allez trouver des établissements de même nature dont les propriétaires vendent les appartements pour 5 ou 10000 €uros. Comme dit précédemment les charges sont généralement très élevées et les vacances locatives aussi importantes… Parfois le syndic de copropriété est au bord de la cessation de paiement car des copropriétaires de peuvent/veulent plus payer les charges.
Mon propos est général, je ne connais absolument pas le cas des résidences Hespérides


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 18/12/2013 11h06 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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latypik a écrit :

Le bien est un studio vendu 65000€, et loué 1550€. Sur ce loyer 650€ doivent être payés à Hespérides pour les frais de services. Cela fait donc un revenu mensuel net de 900€ par mois. Sur le papier ça parait l’investissement rêvé…

Sur le papier ça parait l’investissement rêvé mais le problème c’est que tout le financement repose sur des hypothèses. Vous devez d’abord vérifier soigneusement ces hypothèses et leur pérennité avant toute décision d’investissement.

Quelques questions basiques à vous poser :
- Que se passe t-il en cas de vacance de locataire? Quels sont les coûts pour vous?
- Quel est le marché local? Quels sont les prix des locations de studios dans la ville?
- Pourquoi un locataire paierait-il 1500€/mois s’il peut trouver un studio moins cher? A ce prix vous avez quand même un 3 pièces sur Paris.
- Quels sont les prix de vente de studios dans la ville? Comparer avec une opération de type investissement locatif sur le marché privé dans la même ville. 
- Quelle est la liquidité du produit? Si vous souhaitez vendre, il y a-t-il une vraie demande sur ce marché?
- Quels sont les risques réels dans cette opération et qui les assume? (a priori c’est vous…)

Si vous arrivez à répondre à ces questions vous devriez y voir beaucoup plus clair pour prendre votre décision.

Je ne connais pas ce produit mais j’ai eu des propositions d’investissement sur des logements étudiants avec le même genre de problématique de marché local, de pérennité du financement, de risques et de liquidité, personnellement je n’ai pas donné suite…

Eric

Dernière modification par EricB (18/12/2013 18h28)

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#10 18/12/2013 17h21 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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@latypik : savez-vous depuis combien de temps l’appartement est loué?

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#11 19/12/2013 08h18 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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pierrejacques11 a écrit :

@latypik : savez-vous depuis combien de temps l’appartement est loué?

Après le départ du dernier locataire le weekend dernier, la propriétaire ne l’a pas reloué en raison de son désir de vendre.

Après réflexion, je crois que je vais renoncer…

Merci pour vos conseils à tous !

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#12 27/12/2014 08h41 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Bonjour,

Je cherche ce genre de bien pour mon Père, pourriez-vous me donner
les caractéristiques du bien et les coordonnées du vendeur?

Cordialement.

PS : j’ ai bien vu que votre message daté depuis  1 an.

merci

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#13 28/12/2014 04h41 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Les coordonnées de la résidence, ils vous mettront en contact directement avec des vendeurs :

51, Allée Jean de Beins
34000 MONTPELLIER
Téléphone : 04 67 65 80 81

Personnellement j’ai mis de côté cet investissement et me suis tourné vers Nîmes. Trois jours après mon dernier message sur ce forum j’ai trouvé une petite maison de 90M2 avec cours à 10mn des Arènes pour 85000€. Il m’a fallu faire à peu près 5000€ de travaux et je la loue aujourd’hui 750€ cc.

Les conseils de ce forum étaient donc justes : éviter les grandes villes et les surfaces trop grandes. Merci les rentiers.com !

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#14 28/12/2014 08h57 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Merci pour vos conseils précieux.

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#15 28/12/2014 17h54 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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latypik a écrit :

Personnellement j’ai mis de côté cet investissement et me suis tourné vers Nîmes. Trois jours après mon dernier message sur ce forum j’ai trouvé une petite maison de 90M2 avec cours à 10mn des Arènes pour 85000€. Il m’a fallu faire à peu près 5000€ de travaux et je la loue aujourd’hui 750€ cc.

Merci pour ce retour.
Quartier? Taxe foncière? Agencement de l’immeuble? Délai pour mettre en location?

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#16 27/11/2015 00h22 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Bonjour,

Je me permets d’intervenir sur ce sujet des hespérides car je pense qu’il est très mal traité.

Dans l’ordre :

- Pour répondre à Boubouka

Boubouka a écrit :

Est ce un bien immobilier ou un bout d’un contrat commercial. Quel est le rapport de force vis a vis de l’exploitant.

Il n’y a pas d’exploitant dans les résidence hesperides : il n’y a donc pas de contrat commercial… En effet il ne s’agit pas de LMPP avec une rentabilité et un exploitant mais bien d’un appartement qui pourra aussi bien être loué sous le régime de la loi de 89 ou bien en meublé. Il n’y a pas d’exploitant donc pas de rapport de force…

Pour répondre à GoodbyLenine

GoodbyLenine a écrit :

Le risque, avec ce type de bien, est la vacance locative, car les charges sont très élevées, et restent à payer même en l’absence de locataire. Vous êtes complètement / largement dépendent de la bonne santé de l’exploitant d’une telle résidence.

Les charges ne sont pas tous les mêmes d’une résidence à l’autre : il vaut mieux choisir une résidence avec au minimum 70 lots : les charges sont moins hautes. Elles sont récupérables à hauteur d’environ 90/92 % selon les résidences.
Après il y a des résidences pleines et d’autres moins pleines…
Le senior classique qui viendra dans ce type de résidence sera veuf et aura beaucoup de moyen. Le cœur du marché est le T2.
Il suffit simplement pour louer très facilement son appartement :
- d’investir dans une résidence bien située et pratiquement pleine,
- d’investir dans un appartement avec une vue et une orientation correcte (comme dans l’immobilier classique en fait..),
- s’assurer du loyer pratiqué pour connaitre sa rentabilité (comme dans l’immobilier classique en fait..),
- de refaire un minimum l’appartement : moderniser la cuisine, mettre une douche (pas de baignoire pour un senior c’est mieux), avoir un parquet (pas de moquette..) et mettre des volets roulants électriques).

GoodbyLenine a écrit :

. Il est souvent difficile de revendre ce type de bien (d’où le prix qu’on vous propose).

Dans certaine résidence les appartement s’arrache et ne passe même pas par des agences car il y a une liste d’attente…
Concernant le prix : les bonne affaires se font à l’achat : pour avoir une bonne rentabilité genre 5 / 6 % il faut trouver un bien peu onéreux…
Souvent les ventes sont consécutives d’une succession : il est connu que les biens des successions sont les meilleurs affaires.. Aussi les appartements à la vente sont souvent à refaire car occupé depuis 10 / 15  / 20 ans par la même personne : et ce n’est pas un senior qui va se mettre à faire des travaux (plus l’age, plus la force, plus l’envie, etc.. ). L’appartement qui se vendra rapidement sera celui avec rien à faire : le senior pose ses valises et c’est tout.

- Pour répondre à DDtee

DDtee a écrit :

Si vous cherchez un peu, vous allez trouver des établissements de même nature dont les propriétaires vendent les appartements pour 5 ou 10000 euros. Comme dit précédemment les charges sont généralement très élevées et les vacances locatives aussi importantes… Parfois le syndic de copropriété est au bord de la cessation de paiement car des copropriétaires de peuvent/veulent plus payer les charges.
Mon propos est général, je ne connais absolument pas le cas des résidences Hespérides

Oui il y a des résidences au fin fond de la brousse près de Tours, dans le massif central ou à Soisy ou les appartements ne valent rien.
Concernant les Hespérides ce n’est pas le cas, notamment pour Aix, Cannes, Angers, Rennes, ou en région parisienne. Le reste je ne connais pas.

- Pour répondre à EricB

EricB a écrit :

- Quel est le marché local? Quels sont les prix des locations de studios dans la ville?
- Pourquoi un locataire paierait-il 1500€/mois s’il peut trouver un studio moins cher? A ce prix vous avez quand même un 3 pièces sur Paris.
- Quels sont les prix de vente de studios dans la ville? Comparer avec une opération de type investissement locatif sur le marché privé dans la même ville.

Il faut comparer ce qui est comparable : si le locataire va mettre 1500 € dans ce genre de studio c’est pas pour avoir plus petit qu’ailleurs : c’est qu’il a besoin d’aller dans ce type de résidence : restauration, sécurité, amitiés, services, animations, sorties, etc, etc, etc..
Ce qui compte c’est quel est la rentabilité à la sortie ? objectif mini 5 à 6 % !

Personnellement j’ai 7 appartements dans les résidences Hespérides et je ne compte pas m’arrêter là : avis aux vendeurs : je suis preneur (mode privé svp) (exclusivement hespérides : le reste ne m’intéresse pas).

Dernière modification par JPLaf (27/11/2015 00h36)

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#17 27/11/2015 04h16 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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- Pour répondre à JPLaf :
Merci de respecter la charte de notre communauté, que vous avez explicitement acceptée en vous inscrivant. Commencez par vous présenter ici, et évitez de prendre ce forum pour un site de petites annonces.

Vous venez à peine de vous inscrire, et postez juste 2 messages sur les Hespérides, relançant des discussions anciennes, sans même vous être présenté….. Qui êtes vous donc ? Vous pouvez comprendre que certains croiront que vous êtes le dernier communicant engagé par Sopregim (le promoteur des résidences "Hespérides") pour s’occuper de son image sur le web. (Ca ne serait pas la première fois qu’on rencontrerait ce type de démarche sur ce forum. Bien souvent d’ailleurs, ça s’est avéré contre-productif…)


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#18 27/11/2015 10h50 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Réputation :   336 

J’ajouterais, en tant que simple foreumeur, que, plus généralement que la charte, c’est aussi la "nétiquette", qui dit :
- quand on débarque quelque part, on se présente d’abord.
- on évite que son ou ses premier(s) message(s) soient pour promouvoir fortement un produit, sous peine d’être assimilé à du spam et banni.

La réaction que vous recevez en réponse, JPLaf, reste pour le moment assez sympa ; sur d’autres forums vous auriez été exclu immédiatement.

une bonne rentabilité genre 5 / 6 %

c’est le meilleur investissement que je connaisse

Je crois que certains éminents membres du forum connaissent de meilleurs investissements. wink (je ne parle pas de moi, je suis un modeste débutant ; mais il y a ici quelques pointures, et pas seulement dans l’immobilier…)

Vous pourriez peut-être apprendre des choses ici, si vous êtes vraiment curieux de ce qui s’y dit, au lieu de débarquer avec vos certitudes et votre prosélytisme. wink

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2015 10h51)

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#19 27/11/2015 10h58 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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La présentation est faite.
Je trouve juste que le sujet était traité d’une manière inexacte et avec des erreurs grossières par exemple au sujet de l’exploitant : alors qu’il n’y a pas d’exploitant.
Concernant la société que vous citez : je ne passe jamais par eux car je pense notamment qu’ils ne sont pas en phase avec l’évolution du marché et qu’ils ne sont pas indépendants puisque que c’est c’est une émanation du syndic.

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#20 27/11/2015 12h06 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Dans certaine résidence les appartement s’arrache et ne passe même pas par des agences car il y a une liste d’attente…

On peut avoir des exemples précis ? J’ai comme un doute sur votre publi-message.

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#21 27/11/2015 12h08 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Bernard2K a écrit :

J’ajouterais, en tant que simple foreumeur, que, plus généralement que la charte, c’est aussi la "nétiquette", qui dit :
- quand on débarque quelque part, on se présente d’abord.
- on évite que son ou ses premier(s) message(s) soient pour promouvoir fortement un produit, sous peine d’être assimilé à du spam et banni.

La réaction que vous recevez en réponse, JPLaf, reste pour le moment assez sympa ; sur d’autres forums vous auriez été exclu immédiatement.

une bonne rentabilité genre 5 / 6 %

c’est le meilleur investissement que je connaisse

Je crois que certains éminents membres du forum connaissent de meilleurs investissements. ;) (je ne parle pas de moi, je suis un modeste débutant ; mais il y a ici quelques pointures, et pas seulement dans l’immobilier…)

Vous pourriez peut-être apprendre des choses ici, si vous êtes vraiment curieux de ce qui s’y dit, au lieu de débarquer avec vos certitudes et votre prosélytisme. ;)

La rentabilité recherchée doit en effet à mon sens être de 5 / 6 % mimimum.
Vous avez raison : il y a surement des investissements plus rentables mais peut être aussi plus risqués. Je m’imprègne du site et des idées qu’on y trouve.
Sinon : ca reste un bon investissement puisque la personne qui viens dans ce type de résidence a normalement les moyens, sera respectueuses du bien et restera à priori assez longtemps.

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#22 27/11/2015 13h08 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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Cela dit, on est sur le fil des résidences Héspérides, alors je trouve cela pertinent que l’on profite de votre connaissance de ce secteur pour approfondir un peu l’intérêt de cet investissement.

Il est probable que sur un parc de résidences très diversifiées, certaines sont plus intéressantes que d’autres :
- d’un côté celles qui ont une forte demande locative (vous évoquiez des listes d’attente),
- de l’autre celles qui ont plutôt un excès d’offre, avec de nombreux appartements à la vente et/ou à la location qui peinent à trouver preneur. Cette moindre demande peut être due à l’emplacement, au climat, à l’état de la résidence… Ce qui peut bien sûr avoir un effet très défavorable sur la liquidité du bien, que ce soit à la vente ou à la location.

Vous avez cité plus haut "Aix, Cannes, Angers, Rennes". C’est votre sélection des résidences avec la plus forte demande, ou bien y en a-t-il d’autres qui sont également intéressantes ?

Je viens de regarder sur le bon coin les offres de vente pour la résidence de Pau, et je vois des offres pour 1 T2 aux prix suivants : 39200 €, 90000 €, 99 360 €. Le premier est plus petit. Ramenons en prix au m² : 911 €, 1636 €, 1577 €.
Je m’interroge au vu de telles différences de prix (même si celui à 39200 € semble nécessiter un rafraîchissement). Lequel de ces prix est représentatif de la vraie valeur d’un appartement dans cette résidence ? Est-ce celui à 40 k€, ou celui à 90 k€ ? C’est troublant.

Pour Cannes, je vois 1 T2 à vendre à 280 k€ soit 6511 €/m²; et un garage à vendre à 35 k€ ! Ouch, c’est 6 fois plus cher qu’à Pau ! On dirait que la demande n’est pas tout à fait la même ? wink

Pour Lyon 6e, je vois un T1 en RDC à 1760 €/m² et un T2 en étages à 3387 €/m². Là aussi je m’interroge sur une telle différence de valorisation dans la même résidence.

A l’intérieur de chaque résidence, n’y aurait-il l’effet d’une différence entre ceux qui cherchent à vendre au prix où ça part (= les prix les plus bas) et ceux qui s’accrochent aux prix du passé (par exemple, ceux qui veulent revendre au prix auquel ils ont eux-mêmes achetés) ?

Sur le principe lui-même, je trouve que le niveau des charges est assez affolant, sachant que la plupart des services sont payants en supplément. Les résidents paient donc pour le droit de payer à nouveau pour acheter des services. Menfin, pourvu qu’il y ait de la demande pour de tels biens, c’est tout ce qui compte. Si les résidents sont prêts à payer, pourquoi pas…

Même si vous avez raison de dire que l’exploitant n’est pas un exploitant comme dans un EHPAD, et que l’appartement est possédé en co-propriété et non pas en local commercial loué à l’exploitant, il y a bien un exploitant. Celui-ci fournit son image, son réseau, un nom (les Hespérides), des services, un standing. Si cet exploitant vendait la résidence (enfin, ce qui lui appartient dans la résidence) ? S’il vendait à un organisme peu scrupuleux qui sabre les services et laisse les parties communes résidence se dégrader ? Ou encore, que l’exploitant disparaisse purement et simplement ? Il resterait un appartement dans une co-propriété désemparée, parce qu’elle a perdu ce qui faisait son identité et sa plus-value.
C’est quand même un risque d’avoir un bien dont la valeur dépend d’une spécificité de la résidence ; spécificité qu’on ne maîtrise pas.

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2015 13h24)

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#23 27/11/2015 14h10 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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JPLaf a écrit :

avoir un parquet (pas de moquette..)

Bonjour,
pourquoi pas de moquette ?


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#24 27/11/2015 14h13 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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JPLaf a écrit :

La rentabilité recherchée doit en effet à mon sens être de 5 / 6 % mimimum.

Rentabilité de 5 / 6%.
En brute, nette, nette après imposition ?
Ca change souvent pas mal les chiffres.

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#25 28/11/2015 09h18 → Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ? (hespérides, résidence senior)

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En attendant les réponses de JPLaf, j’ai fait une petite recherche sur le sujet.

En fait, il s’agit plus globalement du marché des "résidences pour séniors avec services". Il faut donc prendre du recul pour regarder ce marché en général, et non pas les Hespérides en particulier.

Un bon article du Figaro sur les résidences pour seniors :
Vivre dans une résidence pour seniors, combien ça coûte

On voit que différentes formules coexistent, que différents acteurs se partagent le marché.

Ca veut dire qu’il y a de la concurrence entre ces résidences.

Et le mouvement est de grande ampleur. Xerfi publie des études de marché super chères (dans les 3000 € pièce), mais on accède à quelques infos au travers de la presse :
- 463 résidences séniors en France fin 2014
- d’ici fin 2016, on passera à au moins 622 résidences, soit +159 résidences et + 12 688 nouveaux logements (scénario "pessimiste extrême"). Ca correspond à une augmentation de 34 % du nombre de résidences en seulement 2 ans !!!
Le scénario optimiste extrême est +191 résidences et + 15 242 nouveau logements. Ses hypothèses sont "si aucun programme n’était annulé et si la totalité des résidences susceptibles d’ouvrir leurs portes début 2017 étaient mises en exploitation fin 2016".
La réalité est donc quelque part entre ces deux extrêmes.
- "Le marché n’aura aucun mal à dépasser la barre des 900 résidences en exploitation à l’horizon 2020 (+51% par rapport à fin 2016)".

Le nombre de résidences en 2020 aura augmenté de 94 % par rapport à fin 2014 : un quasi doublement du nombre de résidences entre 2014 et 2020.

Source : Les résidences seniors, un marché porteur à court et moyen termes - JDN

La bonne nouvelle, c’est que c’est un marché en plein développement. La mauvaise nouvelle, c’est qu’il n’est peut-être pas très avisé d’investir dans une résidence ancienne quand l’offre doit doubler en 6 ans avec des produits tout neufs.

Par comparaison, dans l’immobilier général, il y a environ 1 % de neuf en plus tous les ans. Là, on parle d’un secteur où il y a, en moyenne, à peu près 12 % de neuf en plus tous les ans. Ca fait donc :
- une offre qui progresse très rapidement,
- une offre neuve très importante qui risque de remettre en cause l’attractivité des résidences plus anciennes,
- des phénomènes d’excès d’offre, au moins localement et temporairement.

Les progrès se font sur la qualité de l’offre elle-même, par exemple grâce à la domotique adaptée aux seniors : chemin lumineux pour guider les déplacements, détecteur de chute, etc. J’imagine aussi que ces nouveaux programmes sont climatisés, en tout cas dans le sud de la France ; un appartement plus ancien sans climatisation devient "has been". Ces progrès se font aussi, comme on le voit en filigrane dans l’article du Figaro, sur la maîtrise du coût pour les résidents et notamment des charges (faire en sorte que les services soient davantage à la carte pour ne pas assommer avec un forfait de base trop élevé).

En fait, il va y avoir une concurrence à 3 niveaux :
- en général : l’arrivée des nouvelles résidences redéfinit le niveau d’équipement attendu et redéfinit le rapport qualité/prix.
- sur un grand secteur géographique. Par exemple, il n’y a pas qu’à Cannes qu’il y a la mer et le soleil. Il va sûrement y avoir une floppée de résidences construites le long de la méditerranée ; il y a sûrement beaucoup de seniors qui se contenteront de la mer et du soleil et ne paieront pas un prix très élevé pour être à Cannes.
- sur une même ville. Il y a un certain nombre de seniors qui veulent un secteur géographique bien précis (pour rester près de leurs amis, de leur famille, de l’endroit où ils ont vécu). Donc, il faut aussi raisonner sur un secteur géographique précis : la ville en question.
Quand, dans une même ville, une nouvelle résidence voit le jour, l’offre augmente fortement. S’il n’y avait par exemple que 2 résidences pour sénior avec services dans une ville donnée, l’ouverture d’une 3e fait bondir l’offre d’un seul coup de 50 %. Les possesseurs d’un bien à louer dans les 2 premières résidences risquent d’avoir "un peu" de vacance locative !

Dernière modification par Bernard2K (28/11/2015 10h03)

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