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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/11/2013 12h44 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Bonjour à tous,

Vous avez sans doute entendu parler ces dernières semaines (la presse s’en ai fait les choux gras) d’un cabinet "d’experts" (ou de très bons commerciaux ? smile qui se propose d’étudier les conditions générales de votre prêt et d’en déceler les anomalies. Dans quel but ? Conclure que le TEG affiché par la banque est faux et que par conséquent, suite à négociation ou à démarche en justice, vous puissiez bénéficier du taux d’intérêt légal (par exemple cette année 0.04% !)

Très alléchant sur le papier, qu’en pensez-vous ?

J’ai a priori l’impression que cette étude, bien évidemment payante, ne leur servira qu’à bien arrondir leur fin de mois plutôt que de vous donner de réelles cartes pour voir vos mensualités à la baisse. D’après leur site l’étude préliminaire vaut dans les 40€ (vous saurez si votre crédit présente une anomalie) mais il faut encore débourser dans les 140€ (de mémoire) pour avoir le détail de l’anomalie …

Personnellement lorsque je valide une proposition de crédit immobilier, c’est que j’ai regardé et comparé les mensualités et le coût total du crédit, pas forcément le TEG. Du coup ça me semble un peu gros de dire "ha oui finalement le TEG affiché n’est pas bon donc je ne suis plus d’accord avec votre proposition, que j’ai acceptée".

En tous cas si certains ont tenté merci de nous l’indiquer (que cela ait fonctionné ou pas).

Merci smile

Mots-clés : crédit immobilier


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#2 16/11/2013 13h15 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Prenez contact avec l’AFUB, il se pourrait bien que l’étude soit gratuite…


Pourquoi pas Vous?

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#3 16/11/2013 13h21 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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S’ils sont si sûr du résultat, ils se feraient payer au résultat.

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#4 16/11/2013 13h42 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Soit il n’y pas d’anomalie détectée et vous aurez déja dépensé 40€. S’il y a une anomalie détectée et que vous acceptez de payer 140€ supplémentaire, vous aurez donc dépensé 180€.
Maintenant imaginez un peu les frais, le temps passé et le risque juridique pour prendre un avocat et attaquer une banque en justice…
Bonne chance aux courageux…

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#5 16/11/2013 15h18 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Pruls a écrit :

Prenez contact avec l’AFUB, il se pourrait bien que l’étude soit gratuite…

Ha je ne savais pas cela merci pour l’info !

EricB a écrit :

Soit il n’y pas d’anomalie détectée et vous aurez déja dépensé 40€. S’il y a une anomalie détectée et que vous acceptez de payer 140€ supplémentaire, vous aurez donc dépensé 180€.
Maintenant imaginez un peu les frais, le temps passé et le risque juridique pour prendre un avocat et attaquer une banque en justice…
Bonne chance aux courageux…

C’est surtout cette 2ème partie que vous soulignez justement qui me pose question … c’est bien beau de constater, faut-il ensuite avoir les moyens de combattre.

ZeBonder a écrit :

S’ils sont si sûr du résultat, ils se feraient payer au résultat.

Pas bête smile ceci dit d’après quelques témoignages que j’ai vus je ne sais plus où tout dépend de l’interprétation des résultats par le juge puisqu’apparemment il existe (presque) autant de calculs pour le TEG que de banques …

A creuser


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#6 17/11/2013 00h45 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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perso,j’essaie de jouer sur la confiance(surement parce que j’ai régulierement besoin de mes banques et de leur confiance)Si elles abusent un peu de ma crédulité ou de mon manque de rigueur c’est de bonne guerre).

je travaille avec 2 banques. ça me parait assez simple de comparer la mensualité le taux et le cout de l’assurance(enfin,j’ai tendance à regarder les choses dans leur globalité,d’assez loin,certains sont peut-être plus attachés que moi à ce qui se passe apres la virgule).


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#7 17/11/2013 09h26 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Personnellement, j’ai essayé un tel service, mais les conditions étaient bien différentes, j’ai envoyé l’ensemble des éléments de mon prêt, la personne a regardé si il y avait une anomalie sur le TEG. Seulement, cela ne m’a rien couté et la personne m’a expliqué que si le dossier leur paraissaient juteux, ils l’assumaient gratuitement et se rémunéraient sur une partie des éventuels gains.
Après par exemple, si j’avais étudié la chose plus avant, j’aurai pu gagner beaucoup car à l’époque l’achat de parts sociales (remboursable à la fin du crédit) n’étaient pas pris en compte dans le TEG. Il y a une personne qui s’est battue, a obtenue gain de cause et a vue les intérêts de son prêt remplacé par le taux d’intérêt légal (quasi nul) de manière rétroactive. Maintenant, il y a une jurisprudence, et aucune banque ne s’amuserait à ne pas compter les éventuel frais d’achat de part social dans le TEG (et ce même sous l’argument qu’ils sont remboursés en fin de prêt). Seulement, en matière de crédit la prescription est maintenant de 5 années, il faut donc être assez réactif.
Une autre anecdote à connaitre, c’est que si vous passez par un courtier, les éventuels frais que vous facture celui-ci doivent être intégré au TEG. Des personnes en le signalant à leur banque ont ainsi pu éviter de payer la commission du courtier, la banque préférant payer celle-ci (ou faire pression sur son courtier pour qu’il s’écrase) que de risquer de perdre de manière sur un procès sur le TEG.

Voilà, où les banques perdent des procès sur le TEG, généralement pas sur le mode compliqué de calcul qui peut varier d’une banque à une autre (selon la périodicité et "l’année" considéré sans trop entrer dans les détails) mais sur les éléments à intégrer au TEG. EN règle général, tout ce qui est imposé de manière contractuelle pour l’obtention du prêt doit être intégré au calcul du TEG. Par exemple, dans un prêt à la consommation si l’assurance est facultative, elle ne figurera pas au TAEG. Si on vous force à prendre une assurance habitation ou autre dans une banque pour l’obtention d’un prêt, le coût de celle-ci doit être intégré au TEG (généralement cela ne l’est pas et pour cause, ce genre d’arrangement est fait de manière non contractuel du point de vu de la banque)

Dernière modification par yannou77 (17/11/2013 09h29)

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#8 17/11/2013 20h44 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Merci pour ces précieuses informations yannou77.
Comme vous l’évoquez avec l’exemple de la personne qui s’est battue, je n’ai pas forcément l’énergie de mener cette lutte actuellement …

toutdoucement : je vous rejoints sur la confiance mutuelle à avoir avec les banques, ce qui ne doit toutefois pas se transformer en relation tondeur/tondu. Car au final la confiance s’installe avec un conseiller qui, bien souvent, ne reste pas sur le long terme dans l’agence.


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#9 17/11/2013 21h10 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Je ne comprends pas qu’il faille un expert pour le calcul de TEG.

Avec 2 fonctions excel NPM et TAUX il est possible de le calculer pour la plupart des cas ; taux ha fixe et montant d’assurance fixe (indexé sur le capital emprunté.

Enfin dans ces fonctions, notamment TAUX (pour obtenir le TEG) remplacer le capital emprunté par celui réduit des frais initiaux : frais de dossier, frais de courtage et garantie.

Meilleur taux donne plus d’explications si on veut mieux comprendre.

Comment est calculé le TEG ? - TEG - Meilleurtaux.com

Des soit disant experts qui se nourrissent sur l’ignorance … comme une bonne partie des soit disant "CGP" !

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#10 17/11/2013 23h09 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Ce n’est pas si simple Boubouka, il y a beaucoup de méthodologies différentes pour le TEG (contrairement au TAEG des prêts conso qui est venu uniformiser un peu tout ça).
Ainsi suivant que la banque retient une année civile de 365, 366 ou 365.25 jours voir 360 jours (et une périodicité de 30 jours), le TEG ne sera pas le même. Quand on sait qu’une erreur commence à être considérée comme représentative à 0.05 % près, il ne faut pas se tromper !

Dernière modification par yannou77 (17/11/2013 23h57)

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#11 18/11/2013 13h25 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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yannou77 a écrit :

Quand on sait qu’une erreur commence à être considérée comme représentative à 0.05 % près, il ne faut pas se tromper !

Est-ce la marge couramment acceptée dans les sciences en général ou pour les emprunts ?


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#12 19/11/2013 00h14 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Non c’est juste le seuil à partir duquel on commence à trouver de la jurisprudence. Cela n’en fait pas une règle absolue et de loin, le juge apprécie au cas par cas, et l’on peut se faire débouter pour erreur non significative.

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#13 20/11/2013 10h28 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Merci pour la précision yannou77 !


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#14 20/11/2013 11h00 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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yannou77 a écrit :

Ce n’est pas si simple Boubouka, il y a beaucoup de méthodologies différentes pour le TEG (contrairement au TAEG des prêts conso qui est venu uniformiser un peu tout ça).
Ainsi suivant que la banque retient une année civile de 365, 366 ou 365.25 jours voir 360 jours (et une périodicité de 30 jours), le TEG ne sera pas le même. Quand on sait qu’une erreur commence à être considérée comme représentative à 0.05 % près, il ne faut pas se tromper !

Le nb de jours pris dans une année influence exclusivement la première échéance entre le moment ou les fonds sont débloqués et sont réellement versés.

Est ce que vous pouvez indiquer l’impact du mode de calcul annuel sur le TEG avec un exemple chiffré ?

Je persiste à dire que cela engraisse des parasites, qui s’auto-proclame experts, qui font un travail qui n’a aucune valeur ajoutée pour la société.
Plus étonnant, comment une banque avec les moyens collossaux qu’elle a et un service juridique conséquent peut s’en passer d’une telle compétence ? Bref c’est un business plus qu’éphemère. Les banques vont se dépecher de revoir leurs contrats pour eradiquer la faille. Je suis même prêt à prendre le pari que ce sera fait avant la fin de l’année.

ps. je précise que je suis ne suis defenseur des banques. Juste un regard objectif.

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#15 20/11/2013 12h14 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Si effectivement "les banques vont se dépecher de revoir leurs contrats pour eradiquer la faille", alors on pourra en tout cas que se féliciter que l’action de ces "expertiseurs du crédit" ait permis que les banques respectent la loi et informent correctement les emprunteurs au niveau du TEG (voire regretter qu’il y ait eu besoin d’eux, si c’était si facile…).

Je n’irais pas les appeler des "parasites", même si pour ma part je n’envisage pas de faire appel à eux, mais je note quand même qu’un parasite s’avère souvent utile à celui sur le dos duquel il vit….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#16 20/11/2013 12h21 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Boubouka,
je vous renvois à ce lien : Outils de Calcul de TEG sous excel qui propose une feuille excel avec un exemple de calcul de TEG. Vous pourrez voir l’incidence sur le TEG suivant les différentes façons de le calculer.

Mais dans l’esprit, c’est du pinaillage au jour près. Le TEG ne sera pas le même si on considère que vous avez payé chaque echéance régulièrement dans l’année (au 1/12; 2/12; 3/12 etc… moment de l’année complète), ou avec 365 jours : si l’échéance tombe mettons 30 jours après le déblocage des fond : 30/365 puis 61/365 (janvier avec 31 jours) puis 89/365 ( février 28 ou 29 ou 28,25 jours suivant la durée de l’année considérée) etc… Ce sont ces considérations au jour près qui donnent lieu à plusieurs mode de calcul possible.

De toutes façons, ce n’est pas sur un calcul  - vérifié par les experts de la banque comme vous le dites si bien- que les banques se font condamner le plus souvent, mais sur la non prise en compte de certains frais dans le calcul du TEG.

Dernière modification par yannou77 (20/11/2013 12h22)

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#17 20/11/2013 12h26 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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GoodbyLenine a écrit :

Je n’irais pas les appeler des "parasites", même si pour ma part je n’envisage pas de faire appel à eux, mais je note quand même qu’un parasite s’avère souvent utile à celui sur le dos duquel il vit….

Effectivement si ces "parasites" font que les banques comblent des failles générant des frais en défaveur des clients, je ne les considère pas comme des parasites mais finalement comme des personnes utiles à la société.

Après je suis d’accord avec vous Boubouka, le business très éphémère.

Dernière modification par JeremyUvred (20/11/2013 12h26)


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#18 10/01/2015 21h04 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Yannou 77,
Je partage complètement votre analyse, la problématique est bien plus complexe qu’il n’y parait. J’ai pour ma part contacté trois sociétés « soit disant » spécialisées, des vendeurs de TEG dans sa plus simple expression, des vrais charlots. Devant un juge, un tel diagnostic ne tient pas la route face à une banque. En revanche des boîtes comme Bpex, Finexi ou financière Mirabeau tiennent vraiment le pavé et d’ailleurs, pour les deux premières les associés sont experts judiciaires. Mais coté tarifs, ça coince un peu, je sais que la qualité a un prix, mais bon. Avant le grand saut, connaissez-vous d’autres prestataires pour finaliser mon étude comparative?

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#19 17/01/2015 14h46 → Expertiseurs du Crédit : votre avis sur les Expertiseurs du Crédit ? (crédit immobilier)

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Bonjour,
Quel a été le coût pour vous de travailler avec les noms que vous citez et pour quels résultats. Pour le crédit lombard, quelle est la jurisprudence s il vous plait?
merci

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