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#1 06/03/2015 20h43 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Bonjour,

Voici une insertion pour alerter les candidats à l’achat de studios en résidence dite étudiantes :

- Il faut ABSOLUMENT que dans le bail commercial soit spécifié que le propriétaire, une fois passé les 9 ans obligatoires de location, soit LIBRE de reprendre son bien, SANS avoir à verser d’indemnités d’évictions d’aucune sort , car cella ne se passe pas comme ça par voie de procédure qui n’en finissent pas avec, dans le contrat de vente, des insertions qui font figurer 25 ans d’exploitation…

Dans le bail commercial proposé par Nex…, est mentionné une date de début et de FIN de contrat, ce qui induit l’acheteur de penser que, à l’issue de ce contrat de bail, il pourra reprendre son bien !   

Ce qui est FAUX.

En tout cas, l’expérience vient d’un vécu bien réel.

La résidence n’a jamais offert les services caractéristiques qui la qualifie à ce statut, justifiant des indemnités d’éviction. Ce qui est intolérable, c’est qu’un groupe immobilier de cette stature s’arroge le droit de vous pénaliser financièrement de façon odieuse car les sommes demandés par studio sont conséquente (1 tiers du prix du studio au minimum).

Par ailleurs, Nex… a pratiqué de la sous location abusive. Vous percevez un loyer définit dans le contrat vous liant pendant 9 ans et le groupe immobilier le loue 2 ou 3 fois plus cher au client final.
Ce type de fonctionnement est rendu caduque à cause de la crise économique aujourd’hui mais il n’est pas impossible qu’il existe ci ou là.

A défaut de pouvoir les dénoncer à tous pour qu’il cesse définitivement ce type d’opération, …

Soyez donc très vigilant.

Mots-clés : bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio

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#2 06/03/2015 21h19 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Nexity, Pierre et Vacances … fuyez surtout si on vous parle de défiscalisation : prix surgonflés, bail commercial, baisse des loyers …

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#3 06/03/2015 21h26 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Ayant vendu une place de parking dans une copropriété gérée par Nexity je m’insurge également contre le prix abusif facturé par Nexity lorsqu’on leur demande d’établir le pré état-daté, l’état daté et autres documents à joindre obligatoirement au compromis de vente (merci loi ALUR) : j’en ai eu au total pour près de 700 euros pour une place vendue à 3000 € !

Pour moi c’est le pire des syndics !

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#4 07/03/2015 09h54 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Si il n’y avait que des soucis de rédaction de bail, tout irait presque bien…
Je rejoins l’opinion de @ZeBonder il faut fuir ce type d’investissements, une heure ou deux passée à faire des recherches sur le net ou sur ce forum vous dira la chasse aux pigeons smile
Bon courage !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 28/03/2015 00h25 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Pour corroborer ce que j’ai écris sur les gestionnaire NEXITY,
veuillez vous rendre sur ce site d’avis :

http://www.propriossimo.fr/avis-sur-nexity/#comment-1675

Voici donc un copier-coller d’un commentaire d’une personne ayant un vécu très concret :

Paris 22 FÉVRIER 2015

Nexity, Lamy résidences, Gestrim Campus, Studéa, on ne sait plus tant les noms changent bientôt plus vite que l’éclair.

Le seul conseil NE JAMAIS Y METTRE LES PIEDS.

Plusieurs dizaine de procès sur Paris.
La plus belle arnaque les résidences étudiantes , avec un bail commercial.

Petite expérience devant les tribunaux

Dans une résidence étudiante , certains propriétaires liés par un bail commercial perçoivent environ 470 euros de loyer , les loyers perçus par Lamy résidence devenu Nexity 983 euros .
Mais la plus belle arnaque n’est pas là , tout les appartements n’ont pas été vendus avec un bail commercial , les propriétaires dit indépendants arrivent à viré lamy syndic ,les découvertes vont ètre des plus folles ,les parties communes , propriétés de l’immeuble sont louées à une société exploitante de laverie. Nexity encaissant un loyer et un pourcentage sur le chiffre d’affaire.
Aucune décision d’assemblée générale n ayant octroyé ce droit à Nexity . le règlement de copropriété interdisant toute activité commerciale dans l’immeuble

Au moment de la livraison de cet immeuble , nexity s’accapare les partie communes et ne paye rien à l’immeuble.

Le gardien de l’immeuble , employé de celui ci ne s’occupait en fait que des appartements gérés par Nexity. Cet employé licencié pour vol par la copropriété , a été réembauché par Nexity,
L’affaire est devant les tribunaux . Jamais dans le domaine immobilier une telle escroquerie ne s’est vue , des parties communes louées à l’insu de la copropriété par un syndic véreux.

UNE INFO IMPORTANTE que l’on vous cache lors de votre achat , pour ceux qui seraient tenté par un bail commercial dans une résidence étudiante , vous ne pouvez récupérer votre bien sans devoir payer une indemnité en plus de votre prix d’achat et l’addition peut ètre très lourde. Nexity réclame en général 3 ans de loyers

Plusieurs procès sont en cours sur le territoire, rien que sur Paris c’est plusieurs dizaines de procès.

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#6 08/04/2015 21h29 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Pour information vôtre, il y a actuellement un procès contre Nexity (un parmi tant d’autres me direz vous..)

car ce groupe immobilier dont l’éthique est inexistante, a demander, au sein d’une co-propriété (notamment à certains co-propriétaire qui ont eu le malheur de se retourner contre leur syndicat du moment) des indemnités d’éviction délirantes sous prétexte d’être lésé le jour ou il rendront les studios à leurs propriétaires, ce que prévoit la loi au bout de 9 ans !

Les 9 ans étant déjà échu depuis plusieurs années, Nexity a décidé de rendre les clés 3 ans plus tard pour une seule raison : il n’y avait plus de candidats pour payer des loyers démentiels de l’ordre de 750 à 900 euros par mois (pour des studios meublés de 15 à 20m2) quand les investisseurs privés percevaient un tiers seulement.

A partir du moment ou les gens ne pouvait plus payer, les propriétaires pouvait alors décider de louer au prix souhaité ou de reprendre possession de leur bien. Toutefois, ils ont cette épée de Damoclès sur la tête avec cette requête totalement injustifiée de la part de Nexity, de demander des indemnités d’éviction qui représente un tiers de la valeur de chaque studio.

Je vous laisse imaginer le bonheur des  investisseurs.

Il est grand temps de mettre un terme à ces pratiques.

Comment faire pour enrayer cette machine à  faire des sous sans aucun respect pour les investisseurs privés ?

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#7 08/04/2015 21h54 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Je ne connais pas le fond du dossier, ni le contrat.

Mais si vous avez signé un bail commercial vous êtes soumis aux articles L145 et suivants du code du commerce qui précise dans son article L145-14 :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Reste à savoir comment la justice tranchera la notion de "refuser le renouvellement" dans votre cas.

De maniére générale, la seule et unique chose que j’ai à conseiller lors de la signature d’un bail commercial, c’est de passer par un avocat spécialiste en droit immobilier pour revue du contrat. Un bail commercial est probablement le meilleur investissement qui soit, sauf s’il a mal été rédigé.

Dernière modification par BorderLine (08/04/2015 21h55)

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#8 09/04/2015 10h01 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Pour reprendre l’exemple de Nexity, j’ai également un exemple de bail commercial piégeant.

-

Il s’agit d’une villa meublée au milieu d’un terrain de golf, louée en bail à durée indéterminé au gestionnaire du golf.

Le gestionnaire de golf donne ensuite la villa en location saisonnière (une sorte de sous-location donc), s’occupe des [sous-]locataires, et reverse une partie des loyers au propriétaire de la villa.

Par contre, le propriétaire de la villa est engagé à faire tous les travaux nécessaires pour maintenir la propriété selon des standards de qualité élevés (la villa est loué 3500 € / semaine en pleine saison).

Le bail est volontairement flou sur ces exigences de qualité.

De fait, le désalignement des intérêts est déjà manifeste : c’est le gestionnaire de golf qui "impose" les travaux (au sens large : maison, jardin, piscine) ou changement de meubles, et le propriétaire qui paye. Notons que les travaux peuvent être réalisés par des entreprises "amies" du gestionnaire.

Moralité : chaque année les nombreuses nouvelles (et abusives ?) dépenses exigées par le gestionnaire grèvent systématiquement la rentabilité locative et empêchent de faire tout prévisionnel.

Pour sortir du bail, il faut verser une indemnité équivalente à trois ans de loyers. Le bail, encore une fois volontairement flou, ne précise pas s’il s’agit des loyers nets perçus par le propriétaire/le gestionnaire mais la somme peut représenter jusqu’à environ 60 k€.

La revente de la villa par son propriétaire est quasi-impossible, puisque son usage est bloqué du fait du bail commercial. Quant à mettre en avant la rentabilité locative, elle est trop faible eu égard des points sus-mentionnés.

Moralité : après des échanges houleux entre avocats interposés, la sortie du bail s’est finalement faîtes à l’amiable, le propriétaire acceptant toutefois de payer une indemnité au gestionnaire pour éviter un procès qui durerait des années et dont il n’était même pas sûr de sortir gagnant.

La grosse erreur a été de ne pas faire relire par un avocat spécialisé le bail initial, qui était trop flou et complètement en faveur du gestionnaire du golf.

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#9 05/05/2015 14h01 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Bonjour

Je pense être tombée dans le panneau…
Existe t’il des moyens de se défaire de cela ?
J’ai lu que des procès étaient en cours, y a ’t’il des "associations" de mécontents pouvant être contactées ?
Un avocat à conseiller sur le sujet ?

Merci par avance !

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#10 05/05/2015 14h42 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Si vous faites partie d’une copropriété, je vous conseille de vous rapprocher des autres copropriétaires mécontents et voir ce que vous pourrez faire ensemble. Ce sera beaucoup plus efficace que de faire cela de manière isolée. Nexity, Belvia et les autres ont déjà quelques dossiers en cours et les frais d’avocat sont assez coûteux.


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#11 05/05/2015 22h41 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Bonjour à tous,

C’est tristement déprimant tout ça. Je n’arrive pas à comprendre qu’après tous les reportages à la télé, les articles de presse ect…certains arrivent encore à se faire pigeonner !
C’est vraiment du franco-français…à trop vouloir ne pas payer un centime d’impôt (C’est maladif chez certains !)
On fait n’importe quoi, on signe avec le premier beau parleur qui se pointe avec le mot magique : DEFISCALISATION, ce serait le graal de ne pas payer d’impôts (mais à quel prix ! )

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#12 06/05/2015 08h54 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Le lobbying de ces grands groupes est plus efficace que les quelques reportages qui évoquent (souvent avec beaucoup de précautions pour éviter les procès) les méthodes très contestables de ces donneurs d’ordres (souvent aux 2 sens du terme).

Dernièrement une amie qui a un appartement locatif géré par un de ces grands groupes a eu un impayé. Le locataire, que j’ai rencontré, m’a assuré qu’il allait régulariser sa situation dans les 4 mois. Le gestionnaire a fait fonctionner la garantie loyer impayé (avec une carence de 2 mois pour le propriétaire). Le locataire a régularisé sa situation. Et …. plus de nouvelles! . Qui a encaissé les 2 mois de loyer à votre avis?


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#13 28/07/2015 12h08 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Pour reprendre le fil du sujet, je rejoins Borderline dans son intervention.

L’indemnité d’éviction pour un bail commercial est prévue par le code du commerce aux articles L145-1 à L145-60.
Le locataire (dans ce cas précis Nexity) est en droit de réclamer une indemnité d’éviction au propriétaire dès lors que ce dernier lui donne congé à la fin du bail (attention au respect du formalisme) ou qu’il refuse la proposition de renouvellement de bail. Le législateur a considéré qu’il y avait un préjudice pour l’exploitant au motif que son outil de travail (la chambre) lui était retiré et qu’il ne pouvait plus l’exploiter financièrement.

Selon l’article L145-14, le montant de l’indemnité d’éviction est calculé en prenant compte de "la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre".

Les montants d’indemnité d’éviction exigés par les exploitants (Nexity ou autre) ont souvent un objectif dissuasif (éviter de faire un appel d’air pour l’ensemble des copropriétaires). Toutefois dans la pratique, c’est souvent le jeu d’une négociation. Il ne faut donc pas hésiter à faire une contre proposition. Si pas d’accord entre les 2 parties, un expert judiciaire tachera de déterminer le montant en tenant compte "des usages de la profession" (Cour de Cassation février 2014)

Si l’on peut regretter que la mention sur l’indemnité d’éviction ne soit pas obligatoire pour un bail commercial, un arrêté du 23 décembre 2009 est venu nuancer cela pour les résidences dites de tourisme. Pour ces dernières, les documents de commercialisation (plaquettes commerciales et autres) doivent faire mention de l’existence de cette indemnité d’éviction.

Dernière modification par LordInvest (28/07/2015 12h57)


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#14 28/09/2015 11h27 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Il reste INADMISSIBLE que les loueurs ne soit pas contraints à déclarer clairement dans leur brochure commercial l’existence de ces indemnités et qu’elles seront du en tant de non renouvellement du bail !

Il faudrait même légiférer sur les montants de ces indemnités et notamment les diminuer ou les rendre caduque au cas ou les logements ne soit pas rendus dans le temps imparti par le régime choisit au départ (type Censer Bouvard, etc.)

Si vous ne pouvez disposer de votre bien au bout de 9 ans alors 0 indemnités.

J’invite tous ceux concernés à faire pression sur nos chers députés français !!! Vous pouvez leur écrire ou les voir à leur permanence.

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#15 02/11/2016 17h38 → Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! (bail commercial, immobilier, mafia, nexity, studio)

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Je confirme tout le mal qui a été dit de ce montage piégeux.
Notre ami Borderline fait le savant avec le code de commerce mais devrait s’interroger sur le fait que louer un studio étudiant constitue l’exploitation d’un fonds de commerce et pas une sous-location; quand on connaît les prestations réellement fournies par la société gérante quelle foutaise…! Autant de fonds de commerce que de studios !!   Bravo la Cour de cassation…………..

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