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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/02/2013 18h03 → Construction locative : monter un dossier de financement... (construction, emprunt, location, maison)

Membre
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Bonjour,

je possède un terrain de 3000 m2( crédit 880 euros/mois + assurance 2x0.14%)

J’aimerai faire construire 2 villas de 100m2 chacune et les louer. Surface terrain restante après travaux: 1800m2

le montant des travaux est de 360k

les loyers seront de 28800 euros/an hors assurance, taxes et impôts.

Je souhaite tout emprunter à taux fixe sur 20 ans.

Crédit en cours:  terrain: 880 euros + assurance 0.14x2.
                         RP: 2100 euros + asssurance 0.27x2.

Patrimoine immobilier : 975k - CRD ( 544k), soit 431k .
                monétaire: 159k qui rentre en juin 2013, mais qui seront dépensé en octobre 2013.
                épargne: 8k réparti sur livrets A.

Salaire annuel du foyer: 125 000 CHF apres impôt, 100%  activité pro.

Nous sommes déjà bien endetté et n’avons de fait quasi pas d’épargne.

Quels conseils pouvez me donner pour monter un dossier béton à la banque?

Je pensais refaire évaluer notre patrimoine par une troisième agence immo, et  leur faire constituer un dossier concernant la valeurs locative et la valeur à la revente des 3 futurs villas.

Mon objectif: j’ai 36 et ma femme 32 ans, 2 enfants, je veux nous constituer un revenu locatif net dans 20 ans.

Un petit cash flow est réalisable avec ces locations environ 200 euros/mois, que je mettrai  de coté pour pallier aux vacances locatives.

Merci pour vos avis.

Mathieu

Dernière modification par mathbac (04/02/2013 18h04)

Mots-clés : construction, emprunt, location, maison

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#2 05/02/2013 22h27 → Construction locative : monter un dossier de financement... (construction, emprunt, location, maison)

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Bonjour,

j’ai pas tout compris à votre projet…

Vous avez un terrain et vous voulez faire construire 2 maisons ou 3?

Si vous n’êtes pas bricoleur ou pas disponible pour bricoler dans les maisons, il me semble difficile de monter votre projet sans étudier l’aspect fiscal.
En effet, vous verrez souvent sur le forum qu’un autofinancement se fait à environ 10% de rentabilité brute or il faudrait un loyer de 36k.

Dernière modification par Pruls (07/02/2013 23h25)


Pourquoi pas Vous?

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#3 06/02/2013 01h49 → Construction locative : monter un dossier de financement... (construction, emprunt, location, maison)

Modérateur
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mathbac a écrit :

Un petit cash flow est réalisable avec ces locations environ 200 euros/mois, que je mettrai  de coté pour pallier aux vacances locatives.

Ca me semble un peu optimiste sur la base de vos hypothèses chiffrées. N’auriez-vous pas oublié la Taxe Foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les impôts sur le revenu foncier, etc.

Vous semblez avoir un revenu pro en CHF. Vous pourriez sans doute profiter d’un emprunt en CHF peu cher (éventuellement seulement sur une partie du montant à emprunter). Mais vous auriez alors à assumer un risque de change (car vous comptez surtout sur les loyers pour financer les échéances), à moins de négocier des montants de loyer en CHF (je ne sais pas si c’est bien légal pour un bien en France), ce qu’un locataire travailleur frontalier pourrait même trouver pratique.

Votre endettement sera lourd [*], et la qualité de votre dossier serait bien meilleure si vous amenez des éléments probants sur vos charges courantes, et sur votre "reste à vivre", démontrant que, même si des locataires vous font faux bond, les échéances restent payables (si en même temps vous perdiez votre job, ce serait plus problématique, et j’ignore si c’est un gros ou un petit risque, et aussi si une assurance perte d’emploi vaudrait le coup).

L’absence d’épargne sera sans doute un handicap, et il vous faudra expliquer son absence avec ce niveau de revenus, pour justifier que le reste à vivre est compatible avec votre train de vie. A défaut, attendre un peu pour s’en constituer une serait une option… (vendre une partie du terrain, par ex. les 1800 m² restant, en serait peut-être une autre).

[*] 360k à 20 ans à 3% (3.5%) feraient une mensualité de 2000€ (2090€) + assurance. Au total vous auriez 880 + 2100 + 2000 + les assurances (disons 420 en tout) = 5400€/mois, pour des revenus de 125000/1.23 + 24000 (conservateur) * 0.7 = 118 400€/an, ou un ratio échéances/revenus de 55%, et un "reste à vivre" de 53 600€/an.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 07/02/2013 23h19 → Construction locative : monter un dossier de financement... (construction, emprunt, location, maison)

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merci pour vos réponses,

Pruls:

je possède ma RP et je souhaite faire construire 2 villas. Je suis tres bricoleur mais je ne vois pas le lien avec la fiscalité?

concernant la rentabilité on sera loin des 10%;
en effet si on prend le cout du terrain + celui des constructions…on est plutot à 4.55 brut….mais  mon objectif est de couvrir le crédit et attendre 20 ans pour obtenir un complément de salaires…

GBL, je ne souhaite pas louer en CHF car la dde locative est conventionnellement en euros…même si on habite à 20km de Genève.

Notre endettement sera lourd mais comme vous le dites notre reste à vivre est confortable…

Nous n’avons que tres peu d’epargne car nous dépensons sans vraiment compter…et nous avons de tels revenus "seulement" depuis 4 ans…

Concernant le cash flow j’ai 2100 de crédit + 200 d’assurances: 2300 et loyer de 2400…. mais c’est sans compter la garantie loyer impayé, taxe fonciere; etc…

Pour vendre des parcelles issues de ce terrain, il me faut faire un lotissement et financer bcq de travaux avant de vendre et se faire taxer la plus value à 35%…

Ce terrain me revient à 22 euros du m2 et une fois viabilisé je peux le vendre 200 euros/m2.

J’oppose deux stratégie:

1: emprunter la construction de 2 villas ( voir 3 à terme ou pourquoi pas 5…..si mon bilan est équilibré) que je mets en location. Si j’ai pas besoin d’argent je laisse en loc, sinon je revends une ou plusieurs villas…….

2: faire un lotissement de 5 parcelles et les revendre, mais ça me semble moins rentable…et les travaux pour lotir conséquent et difficilement empruntable car je ne suis ni lotisseur, ni marchand de biens, donc peu de chance de trouver une banque.

qu’en pensez vous?

merci

Mathieu

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#5 07/02/2013 23h39 → Construction locative : monter un dossier de financement... (construction, emprunt, location, maison)

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mathbac a écrit :

je possède ma RP et je souhaite faire construire 2 villas. Je suis tres bricoleur mais je ne vois pas le lien avec la fiscalité?

Pour que votre projet soit financièrement viable, il faut soit jouer sur le prix, soit trouver de nouvelles rentrées d’argent.

Donc soit vous bricolez pour réduire le montant des travaux, soit vous avez un levier fiscal important.

mathbac a écrit :

concernant la rentabilité on sera loin des 10%;
en effet si on prend le cout du terrain + celui des constructions…on est plutot à 4.55 brut….mais  mon objectif est de couvrir le crédit et attendre 20 ans pour obtenir un complément de salaires…

Faites quelques simulations et vous verrez que votre projet ne tient pas. Intégrez un peu de vacance locative et essayez d’être exhaustif dans les frais, y compris d’entretien.

mathbac a écrit :

Notre endettement sera lourd mais comme vous le dites notre reste à vivre est confortable…

Nous n’avons que tres peu d’epargne car nous dépensons sans vraiment compter…et nous avons de tels revenus "seulement" depuis 4 ans…

Ces deux affirmations sont contradictoires. Vous souhaitez ne pas compter et utiliser votre reste à vivre pour investir.

La première étape est d’établir un budget et de chasser les dépenses inutiles puis de s’y tenir. Si une capacité d’épargne se dégage, vous pouvez envisager de vous en servir pour rembourser un emprunt, quoi que cela me semble ne pas être une bonne stratégie d’investissement.

mathbac a écrit :

Ce terrain me revient à 22 euros du m2 et une fois viabilisé je peux le vendre 200 euros/m2.

Vous avez commencé à voir que ces chiffres ne suffisent pas à dire si l’opération est rentable, il faut chiffrer précisément les coûts de viabilisation.

mathbac a écrit :

1: emprunter la construction de 2 villas ( voir 3 à terme ou pourquoi pas 5…..si mon bilan est équilibré) que je mets en location. Si j’ai pas besoin d’argent je laisse en loc, sinon je revends une ou plusieurs villas…….

Avez vous vérifié la présence d’une demande locative? La revente est elle certaine de couvrir le capital restant du?

mathbac a écrit :

2: faire un lotissement de 5 parcelles et les revendre, mais ça me semble moins rentable…et les travaux pour lotir conséquent et difficilement empruntable car je ne suis ni lotisseur, ni marchand de biens, donc peu de chance de trouver une banque.

La bonne attitude est peut être d’attendre d’avoir le cash pour réaliser la viabilisation et de vous tourner vers un autre type d’investissement.

Le neuf est rassurant en terme de travaux au début mais ce n’est pas la seule solution d’investissement.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#6 08/02/2013 15h16 → Construction locative : monter un dossier de financement... (construction, emprunt, location, maison)

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GoodbyLenine a écrit :

[*] 360k à 20 ans à 3% (3.5%) feraient une mensualité de 2000€ (2090€) + assurance. Au total vous auriez 880 + 2100 + 2000 + les assurances (disons 420 en tout) = 5400€/mois, pour des revenus de 125000/1.23 + 24000 (conservateur) * 0.7 = 118 400€/an, ou un ratio échéances/revenus de 55%, et un "reste à vivre" de 53 600€/an.

Bonjour GBL,

je ne comprends pas pourquoi vous prenez 70% de l’ensemble de nos revenus: loc + salaires. Que l’on applique 70% des loc, c’est ce que font les banques, mais pourquoi l’appliquer également à nos salaires…..nos métier sont secure, surtout à Geneve.

merci

Mathieu

Dernière modification par mathbac (08/02/2013 15h16)

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#7 08/02/2013 16h02 → Construction locative : monter un dossier de financement... (construction, emprunt, location, maison)

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J’ai divisé vos 125 000 CHF par 1.23 pour les convertir en €uros.   (125 000 / 1.23 = 101 600 €uros)
J’ai pris en compte 70% des revenus locatifs. (24 000 * 70% = 16 800 €uros)
J’ai additionné les deux résultats …  (101 600 + 16 800 = 118 400)


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