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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 05/12/2011 13h52 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

Membre
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Bonjour à tous,

J’aurais besoin de quelques conseils…

Je m’étais présenté et avais un peu détaillé mon cas, voulant investir entre 10 et 30.000 €. Ayant acheté à crédit un appartement en 2009, on m’avait conseillé de songer avant tout à un remboursement anticipé… qui serait bien souvent le meilleur investissement dans ce genre de cas.

J’en ai parlé à la société en question qui m’a fait une simulation…

J’ai pris un emprunt de 70.000 € sur 15 ans, (le reste de l’appartement a été payé en apport personnel), si je règle ce mois-ci 30.000 € le calcul est le suivant :

"Capital amorti par le remboursement 29 523,58
Frais de remboursement anticipé 476,42
Intérêts reportés 0,00 Impayés 0,00
MONTANT A REMBOURSER 30 000,00
Capital restant dû après le remboursement 31071.30
Montant de la nouvelle échéance 507,67
Durée restant à courir 70"

Il est à noter que j’ai pu emprunter à faible taux d’intérêt grâce, bien sûr au faible montant emprunté, et d’autre part grâce à de nombreux points Casden cumulés.

Ma 1ere question serait :
- au vu de ces chiffres, me conseillez-vous cet investissement ?
- à supposer que j’achète un nouveau logement d’ici 1,2 ou 3 ans, ne vaudrait-il pas mieux garder l’argent pour cette future opportunité ? (vu que là, on me prêtera sans doute à un taux d’intérêt plus élevé).

Pour précisions supplémentaires…
Le TEG annuel/Taux période par mois est de 4.12 % soit 0.343 % par mois.
Le cout total du prêt avec assurance est de 23844 €

Merci à ceux qui pourront m’aider et merci de m’avoir lu

Alex

Mots-clés : anticipé, immobilier, prêt, remboursement

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#2 05/12/2011 14h33 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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A mon avis:

- Pas de remboursement anticipé: SAUF, si les mensualités sont difficiles à assumer pour vous par rapport à vos revenus actuels, et qu’un remboursement anticipé vous permettrait de respirer un peu plus.

- Il est fort probable qu’il soit plus difficile d’emprunter dans les années à venir, du coup, garder du cash semble judicieux…
Il serait optimum pour vous, de vous fixer une limite pendant laquelle vous pouvez accepter de placer votre argent, en achetant par exemple une obligation à échéance 2 ou 3 ans. Si vous pouvez tenir jusqu’à 2015: Obligation convertible Alcatel-Lucent 2015 : 17% de taux actuariel

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#3 05/12/2011 14h41 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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N’acheter qu’une obligation me semble très risqué, le premier adage de l’investisseur devant être la diversification !

Un portefeuille d’obligations et d’actions dans des secteurs et zones diversifiées me semble bien plus adapté.

Le délai de 2-3 ans est malheureusement un peu court pour qu’une assurance-vie ne devienne intéressante.

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#4 05/12/2011 14h47 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Ratpack a écrit :

Le délai de 2-3 ans est malheureusement un peu court pour qu’une assurance-vie ne devienne intéressante.

Une possibilité alternative, serait d’ouvrir une AV, en se réservant la possibilité de la fournir en garantie en cas d’emprunt immo dans quelques années…

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#5 05/12/2011 18h47 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Avec ce taux de l’emprunt RP (TEG 4.12%), ces IRA (476.42€/29523.58€= 1.61%), et l’horizon de temps (2-3 ans avant de devoir ré-emprunter), il n’y a guère d’intérêt à rembourser le prêt par anticipation.

Autant épargner pour se constituer un apport plus conséquent, sur des produits à faible risque, et conserver une meilleure flexibilité financière.


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#6 06/12/2011 10h48 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Comme mes copains, je place l’argent mais je ne rembourse surtout pas!  Vous pouvez profiter des super livrets, 6 mois par ci, 6 mois par là… ça vous laisse de quoi acheter un bien pour investir qd vous le souhaitez.


Left the Rat Race in 2013

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#7 06/12/2011 11h05 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Si le taux de votre crédit vous semble intéressant, il est possible d’en transférer le reste à rembourser sur une autre acquisition.

Cela se fait d’habitude lorsque l’on vend un investissement locatif, mais doit marcher avec le remboursement anticipé d’une RP…

Il y a aussi possibilité d’allonger le crédit pour diminuer les mensualités (2 ans de plus et 10% de moins en général).

En gros, un bon montage selon moi (mais qui prend du temps); serait d’allonger le crédit pour rembourser moins et utiliser le reste à rembourser sur un (autre) investissement locatif (lorsque vous aurez décidé de ne plus avoir de crédit sur votre RP) pour profiter des taux bas actuels.

C’est ce que j’essaye de faire pour mes investissements, j’ai un taux à 3,85%, en transférant le reste à rembourser sur une autre acquisition, je fais mieux que le PEL; mais seulement si la tendance à l’augmentation des taux immobiliers se confirme.

bye.


Celui qui meurt de honte meurt de faim _ mon blog

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#8 06/12/2011 11h06 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Alex2,

Je suis d’accord avec les avis qui vous ont été donnés. Si vous avez les moyens de payer les mensualités, alors continuez.
Si vous souhaitez changer de logement, vous pouvez conserver votre prêt actuel pour votre nouvelle acquisition.

Placez vos 30.000 Euros, par exemple :

- 10 KE en assurance vie
- 10 KE en SCPI
- 10 KE en actions/obligations

pour une bonne diversification…

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#9 06/12/2011 14h27 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Dendy a écrit :

Si le taux de votre crédit vous semble intéressant, il est possible d’en transférer le reste à rembourser sur une autre acquisition.

Hum, ceci n’a rien d’automatique. La banque peut accepter ou pas (c’est sa décision commerciale, sauf si votre contrat initial de prêt indique le contraire, ce qui me surprendrait beaucoup !!). Par ailleurs, vous aurez des frais au niveau de la garantie (lever la garantie actuelle, prendre la nouvelle garantie). Mais ça reste une alternative à explorer…

voir Louer mon appartement ou le vendre afin d’acheter plus gros ? aussi

Dernière modification par GoodbyLenine (06/12/2011 14h28)


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#10 06/12/2011 14h32 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Pareil: j’ai eu le cas recemment, ça dépend pas mal de la garantie:

- un prêt immo où j’avais la caution de mes parents pour garantie (mon premier appart…): ils ont dit oui

- un prêt où j’avais un PPD pour garantie: ils m’ont dit non.

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#11 29/05/2012 14h39 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour à tous,

J’aurais voulu avoir votre avis concernant ma situation:

J’ai emprunté 140 000 € en 2010 pour l’achat de ma résidence principale :
- un prêt principal de 100 000 € à 4.15% sur 20 ans (Banque Postale)
- un prêt 1% patronal de 20 000 € à 2,5% sur 15 ans
- un prêt 0% (PTZ) de 20 000 € sur 6 ans

Ces 3 prêts sont lissés sur 20 ans, avec un remboursement de 863 € / mois assurances comprises.

Je vais bénéficier d’une donation de 150 000 € en 2013.

Je pensais continuer de rembourser le crédit à 0% et celui à 1%, solder le crédit principal (avec les indemnités de 3% malheureusement…) et placer le reste de l’argent en actions, AV et livret A.

Qu’en pensez-vous?

Dernière modification par matt2406 (29/05/2012 14h39)

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#12 29/05/2012 15h03 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour matt2406,

Il faudrait un peu plus connaitre votre situation personnelle (taux imposition, taille et répartition du patrimoine, objectifs financiers,  capacité d’épargne, etc.) pour émettre un avis pertinent.

Etes-vous sur de pouvoir rembourser le prêt principal par anticipation en conservant les autres ?
Y a-t-il des moyens de modérer le montant des mensualités de votre prêt principal ? (relisez vos contrats de prêt, interrogez votre banquier)


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#13 29/05/2012 15h26 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Ne déduisez vous pas les intérêts d’emprunt de votre IR si achat en 2012?
Si oui il ne faut pas rembourser par anticipation!


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#14 29/05/2012 15h31 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Merci pour votre réponse rapide!

- Mon TMI est à 14%
- Mon patrimoine est constitué uniquement de ma résidence principale (170 000 € d’apport personnel + 140 000 € de crédit en 2010)
- J’aimerais pouvoir à la fois augmenter mon pouvoir d’achat, et me constituer une épargne diversifiée
- 4 000 € net / mois (2 salaires), et 2 enfants à charge, donc peu de capacité d’épargne

C’est le prêt principal qui se "cale" sur les 2 autres et ce ne sont pas les mêmes établissements bancaires, donc je pense pouvoir rembourser le prêt principal uniquement…mais je vais me renseigner…

J’ai oublié de préciser que je vais pouvoir déduire pendant encore 3 ans les intérêts d’emprunt (20%).

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#15 29/05/2012 17h14 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour
  Je vais vous tenir des propos qui refroidissent.
  Je parts du principe que vous êtes mariés sous le régime communauté réduite aux acquêts.
 
  La donation que vous allez recevoir est un bien propre.
  Les 100 000 euro de prêt de la poste est un bien commun.
  Si vous les remboursez il sera difficile en cas de divorce (ce que je ne vous souhaite pas) de justifier que ces 100 000 ne sont pas un bien commun.
  Quand on achète au cours du mariage on peu spécifier qu’une partie de l’achat immobilier est une réemploi de bien propre…

  Comme d’autre part le différentiel entre le taux du prêt et les rendement ne sont pas très importants.
  Le fait d’être emprunteur a aussi l’avantage des assurances associées…

A votre place je ne procéderais pas au remboursement .

  Quand vous aurez quarante  ans de vie commune heureuse la notion de bien propre aura moins d’importance….
cdlmt
Hervé

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#16 30/05/2012 10h29 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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@matt2406, pour le moment, je vous conseille de revoir le contrat de votre emprunt.
Il existe probablement des options pour augmenter les remboursements ou faire des micros remboursement anticipés.
(dans mon contrat possibilité de faire +30% en échéance, et une double mensualité annuelle : je paye 2 mensualité en 1 fois, mais les intérêts ne sont pris qu’une fois)

Ca pourrait être une solution pour raccourcir drastiquement les durées de remboursement, sont payer d’intérêts de remboursement anticipés.
A voir aussi, si jamais vous ou votre conjoint changez de travail, si vous ne pouvez pas en profiter pour faire jouer la clause de changement de travail afin de faire un remboursement anticipé sans indemnités.

Par contre pour reprendre HerveC, l’argent que vous injecterez dans l’habitation restera votre si vous le précisez, sinon il appartiendra au 2.
En cas de séparation, si vous définissez mal le contexte, vous risquez une guerre d’avocat longue et couteuse.

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#17 30/05/2012 11h12 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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matt2406 a écrit :

Ces 3 prêts sont lissés sur 20 ans, avec un remboursement de 863 € / mois assurances comprises.

Je vais bénéficier d’une donation de 150 000 € en 2013.

Je pensais continuer de rembourser le crédit à 0% et celui à 1%, solder le crédit principal (avec les indemnités de 3% malheureusement…) et placer le reste de l’argent en actions, AV et livret A.

Qu’en pensez-vous?

Pourquoi ne pas envisager avec cet apport d’investir dans un bien immobilier qui vous augmenterais vos revenus ( et vos impôts c’est souvent la corrélation mais c’est toujours bon signe ) et votre pouvoir d’achat , diversifierais  vos placements et cet achat issu d’une donation serait clairement indiqué dans l’acte d’achat comme quoi les fonds proviennent d’une donation donc vous en serez toujours propriétaire de par l’origine des fonds.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 31/05/2012 15h29 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Merci à tous pour vos réponses…

Je pense en effet que je vais conserver l’ensemble de mes crédits immobiliers et rembourser de manière anticipée 2500 €/an sur le prêt principal (c’est le maximum autorisé, à partir de la 4e année du contrat).

Par contre, je pensais investir les liquidités non pas dans de l’immobilier, mais plutôt dans d’autres produits (50% actions, 25% fond euro, 25% livret A ou autres) afin de diversifier.

Cependant, pour augmenter mes revenus, cela m’obligerai à ponctionner le livret A et/ou faire des rachats partiels réguliers sur le fond euro…

Donc à votre avis, il vaut mieux privilégier la diversification ou bien investir dans de l’immobilier physique ou SCPI ou bien les 2 ?

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#19 31/05/2012 15h45 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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mat2406 a écrit :

Donc à votre avis, il vaut mieux privilégier la diversification ou bien investir dans de l’immobilier physique ou SCPI ou bien les 2 ?

A mon sens la question n’est pas de savoir si vous devez vous diversifiez ou investir dans l’un ou l’autre.
La question est de savoir dans quel type d’investissement vous vous sentez le plus alèse dans quel type d’investissement vous avez le plus de connaissance et d’attrait.

Je vous ai répondu pour un investissement immobilier qui vous permettrai de couvrir partiellement votre crédit de RP au lieu de verser xx milliers d’euros à la banque et vous permettant d’augmentant votre patrimoine mais cela reste dans l’immobilier.

L’investissement est un choix personnel pour lequel je ne peux pas répondre à votre place.
Prenez note des commentaires sur le forum où chacun défend sa vision de l’investissement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#20 01/06/2012 02h29 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Philippe30 a écrit :

….. dans quel type d’investissement vous vous sentez le plus alèse…..

je suppose que matt2406 n’a pas besoin trop souvent d’alèses, pour se sentir à l’aise smile

@matt2406 : pour le placement de vos fonds, vous devriez y aller très progressivement pour la partie en action (étaler les investissements sur 12  ou 24 ou même 48 mois, même si la cible est d’avoir par exemple 50% en action) pour ne pas risquer d’investir sur un pic (de valeur), même si le marché en semble loin. Ouvrez-vite un PEA pour ces actions (au moins celles éligibles au PEA y bénéficieront d’une fiscalité plus douce). Vous pouvez placer l’excès (temporaire) de cash sur les livrets A ou LDD, ou profiter de promo sur des livrets bancaire pendant qqs mois, ou même utiliser le fond €uros de l’AV (sans frais sur versements).

Le fait de devoir ponctionner les livrets ou le fond €uro de l’AV n’est pas gênant, surtout si vous y avez mis assez de fonds pour ceci (en fonction de votre allocation cible). Le tout est d’avoir au départ une stratégie déterminée, et qui permette d’atteindre l’objectif défini (par ex : disposer d’un supplément de cash chaque mois pendant x mois, et avoir telle allocation cible dans x mois).


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#21 01/06/2012 05h57 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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GBL a écrit :

je suppose que matt2406 n’a pas besoin trop souvent d’alèses, pour se sentir à l’aise

Merci pour la correction , je déteste faire des fautes d’orthographes mais celle ci est vraiment impardonnable

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#22 01/06/2012 06h06 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour a tous,

Notre situation est un peu particuliere. Marie, deux enfants. Ma femme ne travaille pas.

Nous avons vendu notre RP en France puis sommes partis a l’etranger pour y vivre et travailler. Nous n’envisageons pas de retourner en France.

Nous avons conserve le pret lie a notre ancienne RP (20 ans, 3.4%, echeance 2025, 1330 Euros par mois, amortissement = 810 Euros, Interets = 480, Assurance = 37, capital du 168KE). Mais il n’y a plus evidemment d’avantage fiscal et d’assurance deces.

Ce pret peut etre rembourse completement ou partiellement (minimum 2 annees = 31,6KE) sans penalite. 

Je m’interroge depuis un moment sur la pertinence d’un remboursement anticipe complet our partiel.

Notre patrimoine se compose ajourd’hui d’une future RP en Asie 100% payee, Ass vie pour 310KE , Actions pour 215 KE, Obligations pour 165KE, liquidites pour 153KE, et enfin SCPI’s pour 62KE. Evidemment nos actions et obligations sont diversifies en devises et zones geographiques.
Ce patrimoine genere en moyenne 40KE /an net d’impots.

Je souhaite basculer dans une position de semi-rentier dans 5 a 10 ans.

Qu’en pensez-vous? Merci d’avance pour vos conseils.

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#23 01/06/2012 08h09 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour,
La première question qui me vient à l’esprit est de savoir si ce que vous avez fait est légal. En effet, n’avez vous pas pris un engagement de solder le prêt en cas de vente de la rp, objet du financement ?
Sinon, vous avez actuellement un prêt amortissable de 12 ans à 3,4%, ce qui je pense est un bon taux. La seule question à se poser est de savoir si avec vos placements, vous pensez obtenir un rendement  NET de fiscalité supérieur à 3,4% sur les douze prochaines années. J’ignore votre système fiscal, mais en première analyse, cela ne me semble pas trop ambitieux.
Je garderais donc ce prêt.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#24 01/06/2012 08h31 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Philippe30 a écrit :

le plus alèse

ou alors Philippe voulait écrire le plus (b)alèse ?
mais là aussi j’ai un petit doute sur l’orthographe !

Dernière modification par Job (01/06/2012 08h32)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#25 01/06/2012 09h15 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Merci Motus. Je vois que vous etes expert juridique. Je n’avais volontairement pas aborde ce sujet.

Vous pouvez donc deviner la reponse. En fait rien ne vous oblige dans les faits a raporter la vente a votre banque….

Maintenant calculs financiers:

Pret deja amorti sur 7 ans. Le cout restant du pret sur 13 ans = 207KE

168KE (capital du) places a 3.4% net donneront 259KE dans treize ans. Gain de 259 - 207 = 52KE

168KE a 5% net (taux faciles a trouver avec les obligations high yields en supposant un reinvestissement des coupons) donneront 316KE dans treize ans. Gain = 109KE

Evidemment les gains sont hors inflation.

Conclusion: il me faut faire un arbitrage consequent des assurances vie vers des obligations (gros avantage etant non resident fiscal Europeen le brut = net pour les obligations), reinvestir les coupons. En fonction de l’evolution de l’inflation et des interets servis par le marche obligataire je pourrais eventuellement anticiper le remboursement.

Etes-vous d’accord avec mon raisonnement?

Dernière modification par Robdream (01/06/2012 09h20)

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