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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 09/07/2013 22h07 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

Membre
Réputation :   18 

Bonjour Chandra,

Bienvenue sur le forum !

Une remarque supplémentaire par rapport aux remarques précédentes : avez vous pris une décision quant au fait de conserver ou pas les biens à Ville d’Avray et Saint Tropez ?

C’est un choix patrimonial à effectuer. n’oubliez pas qu’il y a la taxe foncière, les travaux d’entretien, etc …


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#52 14/05/2016 14h53 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour,

Je voudrais vous soumettre le cas de ma mère pour laquelle j’ai un peu de mal à me positionner.

Ma mère a acheté un appartement dans le 76 en 2008 à un montant de 120.000€ frais de notaire compris. Pour se faire, elle a pris un crédit de 72k€ à un taux de 4,9% et PTZ de 15k€ le tout jusque fin 2029.
Suite à diverses renegocation, nous en sommes à:
28k€ à rembourser jusque avril 2020, soit des mensualités de 650€/mois sur le crédit principal. 13k€ sur le PTZ qui se rembourse à 22€/mois en ce moment et à partir de 2026 les échéances monteront à 377€/mois.

Le dilemme: doit-elle rembourser en anticipé son crédit principal (640€ de frais en cas d’anticipation)? Son PTZ également? J’aurais tendance à dire qu’il faut rembourser le crédit principal raoidement: d’après mes calculs 1400€ de gain sur les trois ans.

Merci d’avance de vos retours!

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#53 14/05/2016 15h42 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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28k€ à rembourser jusque avril 2020, soit des mensualités de 650€/mois sur le crédit principal.

If faudrait connaitre la date exacte ou le taux actuel de l’emprunt car tout semble avoir beaucoup changé dans l’empruny initial
pour moi 650euros par mois sur quatre ans font 31 200 euros soit 3200 euros d’intérêt mais les 4 ans ne sont peut être pas entiers.
vous dites  1400 euros je suppose que ce sont les intérêts minorés de l’indemnité de remboursement anticipé

Pour le PTZ cela semble plus simple:

13k€ sur le PTZ qui se rembourse à 22€/mois en ce moment et à partir de 2026 les échéances monteront à 377€/mois.

Vous remboursez 22 euros par mois qui sont une assurance décès
Sur un capital de 13 000 euros cela correspond à un taux de 2% l’an.

Il y a donc un ennui sur chaque choix:
Pour pouvoir décider il faut deux options. Nous n’en avons qu’une.

Pour faire un remboursement anticipé, je déduis que vous avez les fonds nécessaires
Que faites vous de l’argent en attendant ?

Dernière modification par CyberPapy (14/05/2016 15h47)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#54 14/05/2016 16h55 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Le taux actuel est de 2.6% et court jusqu’en avril 2020.

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#55 14/05/2016 17h18 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bien mais en attendant, votre argent est placé sur quoi
Si c’est sur un compte courant,et que vous comptez l’y laisser pour les quatre années à venir,  il est évident qu’il faut tout  rembourser: PTZ et emprunt
Si c’est sur des placements à 5% il vaut sans doute mieux les conserver et payer les intérêts du prêt.

Dernière modification par CyberPapy (14/05/2016 17h22)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#56 14/05/2016 17h54 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Non pas sur le compte courant quand même!
La moitié de la somme est sur des livrets d’épargne classique (livret A, LEP), l’autre est sur un PEL à 2,5% brut.

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#57 30/05/2016 15h16 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour,

J’ai un petit problème de mathématiques financières et souhaiterais l’avis de personnes ayant peut-être été dans la même situation que la mienne.

-    Nous possédons une SCI (M et Mme) qui abrite notre résidence principale.
-    La banque qui a financé n’as pas pris d’hypothèque mais uniquement notre caution personnel et une société de caution mutuelle.
-    Nous signons la vente de la villa (RP) début juillet.
-    K restant du 67 k€  -  tx 1.68% + assurance, TEG 2.45% - échéances 425€  -  fin du prêt 2032 (durée initiale 20ans).

Question :
-    Rembourseriez-vous le prêt immédiatement ? (pas de pénalité de remboursement anticipée dans mon contrat).
-    Ou placeriez-vous les 67 k€ et dans ce cas précis sur quel support ?

Bien à vous.

Alex.

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#58 30/05/2016 15h30 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Que dit votre contrat de prêt ?
Souvent la réponse est plus simple que prévu.

Ensuite, pas sûr que le notaire ne soit pas dans l’obligation de signaler la vente à l’organisme caution.

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#59 30/05/2016 16h11 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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S’il n’y a pas d’hypothèque, le notaire ne saura même pas qu’il y a un organisme caution.
Généralement le contrat signé lors du prêt vous oblige à rembourser le prêt en cas de vente : imaginez une personne qui fait un crédit, achète le logement, le revend X années plus tard et va jouer au casion et perd tout.

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#60 30/05/2016 16h49 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Merci pour vos deux réponses,

La question principale est surtout de savoir si l’opération serait rentable et comment la rentabiliser au mieux.

J’ai pensé à mettre cet argent sur une SCPI  (en démembrement éventuellement pour les 5 premières années).

J’ai pensé faire 35k de Primopierre et 35k de Primovie, démembrées cela me donne assurément 87.5k au bout de 5 ans soit environ du 5%net.

Le pb est :

Si je revends à 5 ans la valeur de la part n’aura certainement pas été réévaluée assez pour avoir retrouvé sa valeur d’achat.

Je peux les garder après 5 ans et je tombe à environ 3% après impôt (sur la base des tx actuels ou guère moins) et prélèvements sociaux ce qui est toujours supérieur à mon TEG.

Solution un peu complexe, c’est la raison de ma question en espérant qu’un de vous en imagine une plus simple.

Bien à vous.

Alex.

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#61 30/05/2016 17h32 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Dans tous les cas, je pense qu’il sera nécessaire d’informer la banque (c’est probablement écrit dans le contrat de prêt initial), voire d’obtenir son accord.

La différence entre rembourser l’ancien emprunt ou pas est de tout manière assez limitée. Donc ne vous  compliquez pas trop la vie pour gagner éventuellement 3 queues de cerises (et évaluez combien ça pourrait vous faire gagner, en €uros, pas en %).

Plutôt que rembourser, je placerais les 67k€ sur un bon fond euros d’un contrat d’AV. Les perspectives sont que ces 67k€ y rapporteront en net plus que les 1.67% que coute l’emprunt, et plutôt aux environs de 2.5% net, pour les prochaines années en tout cas.
Un investissement en SCPI est difficilement comparable, car il comporte bien plus de risques (de baisse de la valeur des parts), même s’il présente aussi des opportunités de dégager un meilleur rendement. Si vous souhaitez investir en SCPI, vous feriez de toute manière mieux de contracter un nouvel emprunt (sur 15 ans voire +) pour cet investissement : au moins les intérêts et frais seront déductibles de vos revenus fonciers, et allègeront un peu votre IR. Si l’acquisition de parts de SCPI se fait en n’ayant que la nue-propriété durant les 5 (ou 10, voire 8 ou 9 pour tenir compte de la durée jusqu’à votre retraite) premières années, cet argument tombe partiellement.

Ceci est à modérer en prenant en compte le coût réel des assurances associées à l’emprunt en cours (si elles coutent un % fixe du montant initialement emprunté, elles pourraient être très chères en % des fonds qu’elles garantissent) et leur réelle utilité (selon qui est assuré, et si ce sont des assurés "à risque fort").

L’avantage de ce choix n’est pas que financier (un meilleur rendement), mais surtout la meilleure flexibilité financière que ça vous apporte (les 67 k€ pourraient être utilisés à votre guise si une bonne opportunité se présentait).


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