Que faire avec une maison qui semble invendable ?

Bonjour nanabel,

Je peux comprendre votre frustration, mais sans comprendre votre contexte, il est difficile de répondre.
Est-il possible d’avoir l’annonce le bon coin de votre bien ?
Et pourquoi pas l’adresse du bien, ça permettrait de mieux comprendre pourquoi il n’y a pas de visites et ainsi vous aider à vendre votre bien.

Merci

Bonjour Nanabel,

Vous nous en dites beaucoup mais surtout des généralités. Or vous semblez "vendre" un cas particuliers.
Pouvez vous préciser avec par exemple le texte de l’annonce, le contexte territorial (petit village loin de tout, population en décroissance ou pas, présence de lots à bâtir ou pas etc) ?

Bonjour et bienvenue à vous,

Je vous propose quelques réflexions avec pour seule expérience, une recherche de RP qui aura duré plusieurs années… En campagne (donc j’ai dû visiter des maisons "comme la votre").

1) votre agent immobilier a probablement une vision juste du marché immobilier dans votre coin.
A combien de kms se situe la "ville-emploi" de votre département ?
Comment est le marché de l’emploi ? Les statistiques du chômage ? Vos enfants trouvent-ils facilement du travail ? Quels revenus mensuels faut-il pour emprunter la somme nécessaire à l’achat de votre maison ? Sur 20 ou 25 ans ? Le marché de l’emploi local permet-il ce niveau de mensualité de crédit ?

2) l’excuse de l’homme pressé et le rejet des travaux : j’ai déjà eu moi même ce genre de réflexion lors de mes visites : j’habite en province et travaille à Paris. Je n’avais pas envie de faire de travaux, ni de mener un chantier et des professionnels : tout cela par manque de compétences de ma part (à faire les travaux ou à juger et mener des pro) et par manque de temps, trop de trajet par jour = pas envie de me rajouter en plus une charge travaux. Peut-être que votre visiteur a une situation similaire.

3 ) votre maison est-elle au bon prix ? Qu’en pense l’agent immobilier ? J’ai visité des dizaines et des dizaines de maison en campagne avec parfois des prix juste hallucinants, des maisons qui sont toujours en vente des années plus tard. Je ne dis pas que c’est le cas pour vous mais essayez de jauger votre prix.
Vous pouvez le comparer aux autres biens à vendre sur leboncoin sur votre code postal (d’ailleurs avez-vous beaucoup de concurrence en nombre de bien et en niveau de prix ?).
A la base Patrim pour voir à combien se vendent les biens réellement par chez vous.
Vous pouvez en profiter pour voir le nombre de ventes réelles sur les 12 derniers mois, vous verrez ainsi le dynamisme de la demande et parfois ça fait peur en campagne (sans que ce soit à 50 km de la préfecture, suivant les départements il y a très peu de ventes…).

J’ai vu des maisons très chères au prétexte qu’il y avait beaucoup de bâti. Mais en très mauvais état donc beaucoup d’argent à mettre en travaux…

Mettez vous objectivement à la place d’un acheteur et regardez votre maison. Qu’est-ce qui pourrait rebuter un acheteur ?
J’ai visité un jour une maison magnifique, refaite avec goût et du matériel de qualité, en campagne. J’ai rapidement passé mon chemin parce la maison est au bord d’une départementale assez passante. Pas question pour moi d’habiter en campagne et d’avoir ce bruit au pied de ma porte. L’agent immobilier était confiant sur la vente de la maison, deux ans après elle est toujours à vendre à cause de cela. Avez-vous ce genre de petit défaut qui ne vous gène pas plus que cela avec l’habitude, mais qui peut rebuter un acheteur ?

Bon courage et bonnes réflexions

L’immobilier d’habitation répond à beaucoup de critères rationnels (emplacement, emplacement…et emplacement !) mais aussi à l’irrationnel : le feeling ou coup de cœur !

Il suffit de voir les rénovations a pas cher (home staging) sur M6 avec Stéphane Plaza…

Une longue file  sur le forum s’intitule les gens sont fainéants… tout y est dit !

Pour illustrer mon propos, un exemple de prime abord sans rapport avec votre situation :

Il y a quelques années, j’ai voulu changer de RP en partant sur un projet neuf villa californienne avec piscine près d’une métropole et budget en conséquence : je n’ai jamais trouvé de terrain collant au projet

Au final, j’ai acquis une villa style Khadafi comme dit un de mes amis très datée des années 80 que j’ai mis 8 ans à refaire entièrement avec un emplacement de rêve par contre  : cette villa hors norme et hors mode à fait fuir tous ses visiteurs de par le prix et le chantier (plus de 300m habitables …) après 3 ans d’annonces.

Même ma banque pro peine à croire le prix d’achat sur ma déclaration de patrimoine tant la décote versus le prix de l’annonce initiale et les pseudo expertises paraît incredible.

Un ami notaire m’a lui proposé de la revendre depuis (je n’etais Pas demandeur..) dans une fourchette très acceptable : il faut par contre être conscient que cela reste un marché de niche ou une vente peut prendre 3 jours…ou 3 ans…

Merci de votre réactivité. Beaucoup de questions auxquelles je vais essayer de répondre au mieux.

D’abord l’annonce passée par l’agence immobilière était classique sans détail sur les travaux, une simple mention de "à conforter". Ce qui a déclenché une visite. Donc je pense que les personnes qui sont venues n’avaient pas été suffisamment renseignées d’où leur déconvenue, parce que je pense vraiment qu’ils s’attendaient à voir un bien pas cher qui pourraient leur convenir.

Ensuite les annonces que j’ai déposé étaient bien plus précises sur les travaux restant à réaliser, peut-être un peu trop précises justement. Je me suis demandée si cela aurait un impact négatif, mais je me suis dis qu’il était nécessaire de préciser pourquoi je vendais à un prix si faible une maison habitable de suite.

Les prix du secteur pour un bien similaire au mien se situent entre 40 000 et 55 000 euros. C’est du moins les prix conseillés par les agences. Et quand je regarde les annonces des autres biens on est à peu près dans cette fourchette. J’ai fixé le prix en tenant compte des conseils de l’agent, c’est-à-dire en dessous des prix affichés, soit 30 000 euros négociables.

En ce qui concerne l’état de la maison, le gros oeuvre est en bon état (couverture, charpente et maçonnerie) aucune rénovation à faire de ce côté là. Le second oeuvre est neuf (électricité, plomberie, menuiserie portes et fenêtres, ainsi que l’isolation) réalisé par un professionnel. Production d’eau chaude et chauffage électrique. Les travaux concernent l’aménagement intérieur. Tous les murs, plafonds et sols sont à couvrir. Il y a aussi du carrelage à poser dans la salle de bain et la cuisine. Les sanitaires, lavabos et évier sont neufs, en revanche la douche est à revoir. Il faut également consolider deux marches d’escalier. Pour les extérieurs il y a 2 volets à changer et refaire les 3 marches de l’escalier d’accès au jardin. Pas de ravalement de façade, les gouttières sont bonnes. Je précise que la maison est en pierre, qu’elle date de 1929 et qu’elle n’est pas humide.

La maison fait 110 m² (4 chambres) avec un terrain plat de 300 m² plus une dépendance en dure. Elle est mitoyenne d’un côté, sans garage. Elle est située dans la 1ère rue à l’entrée du village. Il n’y a pas de nuisance sonore. L’environnement est calme.

J’ai calculé qu’il faudrait mettre 500 euros par pièces (peinture, papier, revêtement de sol, carrelage + douche). Ce qui doit faire environ 10 000 euros de travaux. Je pense que le prix calculé est correct, mais s’il le faut je le baisserai encore, mon but n’étant pas de réaliser une plus value, mais plutôt de ne pas me faire lessiver.

Maintenant ce que me dit l’agent. La voie rapide est à une dizaines de kilomètres, la ville la plus proche à 35 kms. Le village compte 800 habitants. Le groupe scolaire et les commerces se trouvent à 4 kms dans le village voisin. Tout ceci sont des points négatifs à une vente. Il m’explique qu’en plus le marché général est morose et que la tendance est baissière. Dans ce cas c’est l’acheteur qui fixe les prix.

Mon problème est que j’ai bien compris l’état du marché, mais si c’est l’acheteur qui décide du prix et que je lui dis que je suis prête à négocier, pourquoi il ne me fait aucune proposition. Comment rentrer en négociation s’il n’y a pas de prix en face ? dois-je reposter une annonce sans préciser de prix de départ avec une simple mention "faire offre" ?

Est-ce possible de voir l’annonce leboncoin ou l’adresse du bien ?

Faith a écrit : "Quel est votre objectif: vous souhaitez vendre, mais pourquoi (trop cher d’entretien, problème de mobilité) et pour quoi faire ensuite (louer, acheter, etc) ?
Fixez votre objectif (et dites le nous idéalement) puis essayez de chiffrer le niveau en dessous duquel vous ne vendriez pas. "

En fait le prix de vente n’est pas un véritable problème pour moi. Parce qu’effectivement ce qui compte est ce que je vais faire du produit de la vente.

L’argent doit me servir d’apport personnel à la création d’une activité commerciale en Bulgarie. C’est donc le point de départ d’un départ. Les banques acceptent plus facilement des prêts si l’emprunteur apporte 50 % du financement global. Donc si je vends admettons 30 000 euros, la banque me prêtera autant en sachant qu’un léva = 0,5 euro, j’aurais un investissement équivalent en valeur théorique à 120 000 euros. J’ai une marge jusqu’à 25 000 euros pour être "à l’aise" en dessous de cette somme, je peux encore investir, mais dans des coins moins intéressants que la région que je souhaite. En revanche en dessous de 18 000 euros mon projet risque d’être compromis.

Voilà pourquoi je vends. Mon projet est vraiment rentable est je suis pressée de le mettre en oeuvre, c’est pour cela que je trouve le marché français un peu lent.

Je vais suivre les conseils, mettre un coup de peinture, vider entièrement le grenier, nettoyer les abords et tout faire propre, même si cela ne change pas l’environnement éloigné de tout, on ne sait jamais.

J’ai omis de préciser que la maison se trouve en Lorraine dans un trou à Val et Chatillon pour ceux qui connaissent le coin.

Rollingstone me demande si je me suis renseignée sur le marché locatif. J’ai effectivement rencontré le maire de la commune et il me dit qu’il reçoit de plus en plus de demande de location, mais qu’il n’y a que 3 logements disponible sur la commune. Il est vrai qu’ici les familles préfèrent louer.

Bien que je n’ai pas cet objectif je me suis quand renseigné un peu sur les prix des loyers. En moyenne pour 4 chambres on tombe sur une fourchette de 500 à 700 euros charges comprises. Je ne sais pas si c’est rentable, mais d’après ce que j’ai pu constater les familles restent plusieurs années, il s’agit souvent de personnes qui travaillent à proximité, bien que mon voisin locataire me dit travailler à Nancy, mais que cela ne l’embête pas de faire la route par rapport à la qualité de vie pour ses enfants. Donc à mon avis il n’y a pas vraiment de critère pour les locations.

Bernard2k à d’excellents conseils que je vais suivre, merci à vous.

Dans l’ensemble vos avis se rejoignent. Je dois mettre un coup de peinture, nettoyer les abords, bref supprimer tout ce qui peut déranger le regard d’un acheteur. Et une fois cette opération terminée je dois proposer ce bien à d’autres agences avec de jolies photos.

Je ne dois pas utiliser le terme "prix à négocier" ou parler des travaux à faire.

J’avance un peu dans ma réflexion. En fait c’est juste une question de bon sens. J’étais dans une démarche négative et je ne voyais pas le côté simple de la chose.

En fait j’étais surtout préoccupée par mon projet avenir, alors que je dois axer mes efforts sur la vente de la maison. Je pensais que j’allais vendre facilement et je me rends compte que non, il va falloir dépenser plus d’énergie.

En réalité je n’avais pas l’intention d’acheter. J’étais très bien à Nancy. L’histoire est un peu compliquée.

Quand mon mari à pris sa retraite il pensait qu’il allait récupérer son épargne salariale. En fait il croyait cotiser à un capital retraite alors qu’il s’agissait d’une épargne déblocable uniquement à l’achat d’une résidence principale. Donc le seul moyen de récupérer le capital était d’acheter une maison et de la revendre dans la foulée. Du moins c’était mon intention, mais qui n’était pas la sienne. Il savait que je ne serai pas d’accord pour y habiter et m’a laissé croire à mon idée.

Résultat, maintenant qu’il est décédé, je me retrouve avec une maison qui n’est pas terminée et qui va être difficile à vendre.

Timinel a écrit : on parle bien de lev (60k euros)

Oui effectivement je me suis plantée. Il faut diviser les prix par 2. C’est en zlotys qu’il faut diviser par 4.