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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/02/2016 12h31 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Bonjour à tous,

Joris, 26 ans.

Voilà maintenant deux ans que je lis attentivement le forum. Je me lance donc dans ce portefeuille.
A la fin je vous présenterai mon futur projet, pour le soumettre à vos avis.

Revenu:

- Salaire: 19000/an (TMI 0%, après charge réel)
- Loyer: 2400/an (chambre de mon habitation principal, donc exonéré)
- Revenu scpi: 188€/an
- Participation concubine: 3600/an. (Toutes les charges sont à mon nom et je suis propriétaire, elle souhaite participer à me verse. 300€/mois)
- Revenu complémentaire (cours donné, petits jobs, airbnb): 1000€/an

J’ai à la fin du mois 500€ d’argent disponible.
Il s’agit de l’argent théoriquement disponible après soustraction de l’épargne lié à la dépréciation de mon véhicule, des charges annualisés etc. "En réalité", cela s’approche donc des 700€.

Patrimoine financier:

PEA: 10000€
-- Safran 12
-- Vivendi 15
-- EDF 272
-- Neopost 96
-- Royal dutch shell 18
-- Sanofi 17
-- Casino 11

Des erreurs ont commisses, (edf, neopost), je me rassure en me disant que je suis TLT. EDIT: j’essaye de me rassurer

AV boursorama:
700€ Eurossima

PEL:
500€

LEP:
4000€

IMMOBILIER:

Scpi corrum conviction 3015€, financé par un crédit consommation 0.89% + un crédit 0%

Appartement F4, acheté 62 000€, valeur estimée 75 000, financé par un crédit immo, crédit de 57K sur 15ans, restant 52K€. Soit 413€/mois.

Objectifs:


Finalité: Me constituer un patrimoine

Méthode et objectifs:

- Augmenter mon épargne de précaution, objectif remplir le LEP à 7700€ (avant la fin de l’année)
- Réduire mon PRU sur les lignes déjà acquises dans mon PEA (TLT)
- Acquérir un ligne STEF et VINCI
- Achat SCPI à crédit
- Si l’achat de SCPI à crédit se réalise, passer mon remboursement d’emprunt de 413€ à 500€

Projet à venir:

Achat de SCPI Immorente à crédit. Un cabinet de gestion patrimoine gère l’affaire..

Voici la proposition qu’il m’a faite:

Emprunt de 28 000€: 2.55% sur 15 ans avec option de modulation. Puis utiliser l’option de modulation à la 1er date anniversaire pour passer la durée à 20 ans. Pas d’apport.

Scpi: Immorente environ 5%

Effort d’épargne 60€/mois
Pas de frais de cabinet, ils sont payés via rétrocommission de la SCPI

La simulation faite par le cabinet donne le résultat suivant:

- Effort d’épargne (Impôt compris) 14 602 € Soit par mois 61 €
- Capital acquis après remboursement du crédit 30 749 €
- Soit un gain en cas de revente au terme du crédit de (B-A) 16 146 €

Un avis sur ce dernier projet?

Dernière modification par Joris54 (11/02/2016 13h18)

Mots-clés : débutant, pea, scpi à crédit

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#2 12/01/2017 14h16 → Portefeuille d'actions de Joris54 (débutant, pea, scpi à crédit)

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Petite mise à jour de mes objectifs:

TMI Toujours à 0% pour la dernière année.

Trésorerie/épargne:
- Augmenter mon épargne de précaution, objectif remplir le LEP à 7700€ (avant la fin de l’année)
C’est largement validé.

7.7k LEP
6K sur livret A
1k PEL

Total épargne précaution: 14K€

ACTION:

11k répartie équitablement entre

EDF
NEOPOST
SANOFI
SAFRAN
ORANGE
VIVENDI
GTT
AMUNDI ETF MSCI

AV  BOURSO EUROSSIMA 750€ (pour prendre date)

Tous en plus value, sauf edf.
Environ 800€ de dividende par an.

IMMOBILIER:

- RP valeur 75k€, reste à rembourser 49k. Crédit renégocié passant ainsi de 3.18% à 1.55.
- 3060€ de scpi corum conviction acheté avec crédit 0%
- Finalement, je n’ai pas réaliser l’objectif d’investir à crédit dans des scpi, car j’ai trouvé une bien meilleure opportunité:

ACHAT 2016:
Studio meublé de 18M avec terrase à 28000 frais de notaire inclus. 1000€ de travaux.
Très bien situé, à coté de l’arret de tram, à 2km du centre de NANCY
Pas de frais de copro. Un réel coup de chance.

Loué via airbnb sur du petits séjours entre 400 et 550€/mois. j’habite à 500M donc c’est pratique.
Si l’avenir de RBNB s’assombrit, il y a possibilité de louer à un étudiant pour 300€ hors charge.

Financement à 110%, 142€/mois sur 20 ans.
Cela s’autofinance donc largement avec un bon cashflow.
A noter, que je vais tenter de faire classer le meublé pour obtenir les fameux 71% d’abattement pour les meublés classés.

Je ne regrette pas d’avoir laisser les scpi de coté pour le moment.

ACHAT 2017:
J’ai en vue d’acheter un immeuble avec ma compagne dans une ville de plus de 15000 habitant :

Négocié à 135k€ frais de notaire inclus.
1 F4 loué 550€, 1F2 loué 380€ 1F2 loué 390€. HC
Soit 1320€/mois

Il y a aussi une grande cave inutilisée et en bonne état, je vais essayer de la louer comme lieu de stockage (a voir..)

Banque OK pour le crédit:
110% sur 20 ans, 1.55%
0€ travaux
Mensualité: 724€/mois assurance incluse.

On souhaite tout de même ajouter 5000€ de travaux dans le crédit.
Objectif: Repousser l’échéance du remboursement du capital et ne payer que les intérêts pendant 1 an, et générer de la trésorerie. J’ai cru comprendre que c’est 24 mois maximum.
Car si j’ai bien compris, tant que l’enveloppe travaux n’est pas utilisé le remboursement du crédit n’est pas lancé et seul les intérêts sont débités.

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