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Forums des investisseurs heureux

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#51 29/09/2014 11h06 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Réputation :   10 

J’avais entendu il y a déjà quelques années l’histoire de parents ayant vendu leur maison d’une manière originale. Les fonds devaient servir pour soigner leur fille à l’étranger avec des soins très couteux …

La manière originale fut de vendre leur bien par l’intermédiaire d’une tombola
Je ne me souviens plus du montant du ticket mais avec 10000 tickets à 50 euros, cela fait 500 000E de rentrée d’argent.

L’histoire n’a pas dit à combien s’élevait les frais d’huissier (j’imagine qu’il vaut mieux blinder le règlement du jeu également) et la fiscalité associée …


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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#52 29/09/2014 11h16 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Réputation :   42 

ZX-6R a écrit :

Pour moi un bien qui ne se vend pas s’explique de 2 façons:

- il n’y a pas de visites : le bien est trop cher (baisser le prix)
- il y a des visites mais pas d’offre : le bien n’est pas attractif (faire un relooking)

On peut blablater autant qu’on veut, mais un bien au bon prix se vendra toujours.

Même avis, j’irai même plus loin, le bien sans relooking ou avec travaux a aussi son prix, avec une décote, encore faut-il que le vendeur l’accepte …
Si je visite un bien et qu’il nécessite un relooking / des travaux, mais que l’environnement est ok, bah je je fais une offre plus basse c’est tout, chaque chose a son prix.
Après si c’est l’environnement qui est problématique, il est probable que je ne fasse pas d’offre (aussi bien relooké soit-il), car je ne peux pas changer l’environnement.

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#53 29/09/2014 11h19 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Sauf que l’état avait interdit la vente au final au motif que les tombolas sont réservées à certains intervenants (française de jeux, casino etc) au delà d’un certain montant.
Il y a e le cas aussi de l’agent immobilier qui a organisé une tombola avec une maison qui ne se vendait pas et la gagnante de la tombola vit dans la maison, la propriétaire n’a jamais été payé et l’agent immobilier est parti avec les sous…

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#54 29/09/2014 11h24 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Oui même si ce n’est pas si simple que ça. Il n’y a pas un prix moyen affiché pour les vendeurs, hyper élevé, et un prix moyen pour les acheteurs, bien plus faible. Ils ont tous les mêmes infos, les mêmes sources. Seulement le climat général fait que les acheteurs ont plus de marge de négo aujourd’hui qu’avant. Il ne faut pas hésiter à visiter et proposer SON prix, sans tenir compte du prix demandé par le vendeur. J’ai fait ça sur mon dernier immeuble, je l’ai acheté 6 mois après ma première visite avec 40% de réduction sur le prix de départ. J’ai des exemples très concrets dans ma famille de ventes qui ne se réalisent pas. Il n’y a même pas de visite. Quand j’ose formuler que le prix est peut être surestimé de 20-30% on écarquille les yeux et on me traite de fou. Et pendant ce temps cet actif reste une charge (entretien, TF, TH…) alors que s’il était vendu, même à un prix inférieur aux attentes des vendeurs, il rapporterait.

On ne peut pas parler de "faux marché", car en période de hausse c’est l’inverse, les biens se sont vendus en quelques jours, avec des acheteurs qui surenchérissent…

Les agences sont un intermédiaire, loin d’être omniscients. Ils estiment les prix en fonction de leurs connaissances. Je veux dire par là que celles ci ne sont pas illimitées. Le vendeur en veut assez cher, l’agent essaye de faire baisser le prix de vente, mais s’il est en concurrence pour le mandat il peut à l’inverse le faire monter. Ensuite, il publie une annonce comme un pecheur lance sa ligne à l’eau…  C’est à l’acheteur de savoir estimer le prix, en fonction de la renta s’il est investisseur, ou du coup de coeur si c’est pour sa RP. Le vendeur lui n’a qu’à s’adapter. S’il vend à un investisseur, il doit savoir quelle renta il propose. S’il vend pour une RP, il doit ajuster son prix (légèrement en dessous de la concurrence) et dépersonnaliser, réparer, aérer, bref, faire envie.

Un bien bien situé et en bon état, et au bon prix, partira aussi vite qu’il y a 1 an, 5 ans, 10 ans…   Donc il faut toujours suivre les 3 premières règles de l’investisseur immobilier, l’emplacement … …


Left the Rat Race in 2013

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#55 29/09/2014 11h36 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Réputation :   42 

Aymz a écrit :

Myrtilles a écrit :

Aymz a écrit :

Résultat : en 1 an, 4 visites dont 1 d’agence…
J’ai même fait un essai en baissant à 140 k€, cela n’a rien déclenché de plus, à part des curieux qui ont envie de se ballader….

Sans surprise. Avec 4 visites en un an, c’est le symptome d’un bien trop cher. Avec moins de 10 % de baisse un an plus tard, sur un marché baissier, la conclusion aurait difficilement pu être différente.

Pas d’accord Myrtilles…
La maison est bien au prix du marché (cela m’a été confirmé par 3 agences locales différentes).
Aujourd’hui, la seule explication est conjoncturelle, avec des acheteurs très indécis (dixit les agences), avec un cycle de décision long, et une tendance d’achat dans les villes et moins en compagne (pour le cas que j’ai cité…)

Pas d’accord Aymz … si pendant des mois de tentatives, ça ne se vend pas, ce n’est pas au prix du marché par définition.
Là tu adoptes plutôt une position de déni de la réalité par rapport au marché du moment, ça veut pas dire que dans 6 mois ou 2 ans tu n’arriveras pas à la vendre à ce prix mais actuellement, dans le marché actuel, ton offre est trop chère, c’est ce que le marché te répond, l’agence peut dire ce qu’elle veut, c’est le marché qui compte au final.
Il se peut qu’il y ait pas de marché ou quasi pas pendant des mois, c’est courant en immo, la faible liquidité fait partie de la donne, on l’accepte ou non, on a les moyens d’attendre ou pas dans ce cas.
Je vais prendre l’exemple du carnet d’ordres sur une valeur illiquide en bourse, car le marché immobilier est très similaire à ça.
Mettons une valeur dont le dernier cours échangé est 100, depuis plusieurs jours pas d’échange et le carnet d’ordres affiche comme meilleure demande 70 euros, les meilleures offres sont à 80 mais personne n’achète à 80, pas de volume échangé à 80 pendant des mois.
Qu’est-ce que ça veut dire ?
Cela veut dire que le marché actuel se situe sous 80 voire à 70 pour celui qui a la nécessité de vendre réellement, sur ce laps de temps.
Si 6 mois plus tard un gars achète à 80, et il n’y a plus d’offre à 80, cela veut dire que pendant 6 mois le marché était sous 80, voire à 70 si c’était le prix des meilleures offres.
Donc 80 était trop cher pendant 6 mois par rapport au marché, dire ça se vend pas mais c’est au prix du marché, c’est une aberration, si ça ne se vend pas c’est pas au prix du marché du moment.

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#56 29/09/2014 13h34 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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D’accord avec ZEtrader : il faut bien faire la différence entre une estimation de ce qu’est le prix du marché et… le prix réel du marché.

Il y a toujours un décalage entre un changement, et le moment (forcément à posteriori) ou les gens le perçoivent et s’adaptent. Selon les personnalités de chacun cela peut prendre un temps fou.

Il faut également distinguer "prix du marché" théorique pour un bien et le prix de la maison : si on dit par exemple que dans telle rue le prix au m² est de 4000€ et que votre maison a des problèmes que n’ont pas les autres, et bien fatalement votre maison n’est pas au prix du marché.

Bref, je pense comme beaucoup de gens l’ont dit ici que votre prix est probablement trop élevé par rapport à la qualité du bien : travaux, contexte, exposition…

Pour trouver un prix juste, faites un test : publiez une annonce sur un site gratuit qui commence par "le bon" et finit par "coin" avec un prix plus bas et observez le nombre de contacts reçus.

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#57 29/09/2014 13h56 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Aymz a écrit :

La maison est bien au prix du marché (cela m’a été confirmé par 3 agences locales différentes).
Aujourd’hui, la seule explication est conjoncturelle, avec des acheteurs très indécis (dixit les agences), avec un cycle de décision long, et une tendance d’achat dans les villes et moins en compagne (pour le cas que j’ai cité…)

Non, elle ne l’est pas. Si elle l’était, elle se vendrait. Le prix du marché, par définition, c’est quand des acheteurs achetent au prix qu’ils ne voulaient pas à vendeurs qui voulaient vendre plus cher. A partir du moment où personne ne vient et ne fait de proposition, c’est que le bien est trop cher pour ce qu’il est. On peut augmenter ce prix avec un relooking/home staging, mais dans l’état actuel des choses, il est trop cher pour les achteurs (sauf cas exceptionnel où il n’y aucun acheteur de votre type de bien dans votre zone géographique).

Et changez d’agences, visiblement elles n’y connaissent rien.

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#58 29/09/2014 14h08 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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@ exile fiscal :

quand l’avez vous acheté et combien plus cher la revendez vous en % (excluant les investissements lourds effectués) ?

Avez vous une idée du rendement locatif de ce logement sur le prix demandé ?

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#59 29/09/2014 17h54 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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J’ai acheté ma maison hélas, en 2006…le marché était au plus haut…il y a eu des vis cachés, j’ai tout réparé petit à petit.
Il ne s’agit même pas de la revendre plus cher et même pas au prix que j’ai acheté !  Beaucoup moins cher, tant pis.
Je vais surement changer d’agence rapidement, visiblement celle-là n’évalue pas le prix correctement, ne m’a jamais fait des comptes-rendus des visites, pour les avoir c’est la galère…

Merci à tous pour toutes ces excellentes contributions !


L'argent n'a pas d'odeur, mais a partir d'un million il commence a se faire sentir. T.Bernard

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#60 29/09/2014 18h48 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Vous pouvez aussi vous passer d’agence. Ce n’est pas parce qu’on dit que c’est l’acheteur qui paye les frais d’agence que c’est vrai. L’acheteur a un budget global, frais d’agence et de notaire inclus. Essayez le bon coin, pap… De plus en plus de gens refusent de payer des commissions exorbitantes (7% ou plus) pour un service très limité.


Left the Rat Race in 2013

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#61 29/09/2014 19h00 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Vous avez raison, ZX-6R, mais malheureusement j’habite très loin et ne peux pas faire les visites.
Sinon, je l’aurai fait moi-même avec plaisir.


L'argent n'a pas d'odeur, mais a partir d'un million il commence a se faire sentir. T.Bernard

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#62 29/09/2014 19h26 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Trouvez une personne de confiance sur place pour faire les visites.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#63 29/09/2014 19h29 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Le probleme c’est que les gens qui se passent d’agence en profitent pour augmenter d’autant le prix de vente… alors que c’est l’erreur à ne pas faire.

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#64 29/09/2014 19h34 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Alors, je ne sais pas comment trouver une personne de confiance sur place, je ne connais pas grande monde dans le coin.


L'argent n'a pas d'odeur, mais a partir d'un million il commence a se faire sentir. T.Bernard

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#65 29/09/2014 19h55 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Lili a écrit :

Bonjour,

@DDtee quand vous dites

J’investis sur ce même marché à -30% (quand j’ai de la chance jusqu’à - 50%) des prix affichés

Est ce que cela signifie que votre négociation part sur une base de -30% du prix affiché ou que vous trouvez des biens à prix attractif ?
Je suis à la recherche d’un 2ème investissement locatif, les bien proposés en agence ne m’intéresseraient qu’après une baisse de l’ordre de 20%. J’hésite donc à aller les voir et tenter une grosse négociation si le bien m’intéresse mais je ne sais pas comment réagit l’agent immo et surtout le particulier à qui on propose cela ?
Merci de me faire part de vos expériences !
Lili

Je n’achète plus que des biens à des particuliers et ne les contactent que si le prix demandé au départ me parait déjà relativement correct. J’ai en effet remarqué que ceux qui ont une grosse prétention tarifaire d’emblée sont peu enclins à discuter le prix, en tout cas de façon importante.

Généralement, je dis que pour moi le prix du m2 est à 1000€, c’est le prix des biens que j’ai achetés dans le coin et je détaille (c’est vrai, je suis même descendu à 950€, je suis aussi monté à 1200€ pour des biens avec du cachet et rien à refaire ou presque) Les notaires/agences/meilleur agent disent 1600/1800€. Evidemment les vendeurs sont presque jamais d’accord, c’est pas grave il me suffit qu’il y en ait un qui dise oui de temps en temps… les vendeurs ont très peu d’offres et parfois sont pressés ou en on marre de faire des visites pour rien. Souvent ceux qui vendent sous le prix du marché sont des propriétaire à qui le bien n’a pas coûté grand chose (héritage, acheté il y a très longtemps et amorti par la location…)

Les agences à qui j’ai donné mon prix au m2 ou le niveau de rentabilité recherché (10% brut mini) m’ont tous, sans exception, dit que cela pouvait pas exister… sans eux j’arrive maintenant à trouver bien mieux (12%).
Ce n’est évidemment pas la seule façon de faire, je connais un bailleur dans ma ville qui s’est créer un réseau (notaires, agences) et arrive en négociant fermement sur les biens proposés à de bons résultats aussi.

Je viens d’acheter un bien dans une autre ville en proposant -35% sur un bien qui était d’emblée proposé à environ -15/20% du prix marché. J’ai argumenté autour de la difficulté du marché et de travaux à entreprendre sur le bien. Mon offre à été acceptée sans discussion après 48h00 de réflexion (et contre l’avis du notaire).
Conclusion, il ne faut pas hésiter à faire des offres vraiment basses.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#66 06/10/2014 12h56 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Bonjour,
Si vous n’avez pas encore trouvé d’acheteur, il y a sûrement une raison, peut-être que la maison est trop cher et le prix ne correspond pas à l’état de la maison.
Je vous conseille de faire appel à un professionnel, il n’y a rien de plus sûr que cela.

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#67 05/11/2014 13h45 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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[edit : le msg fait référence à un msg publicitaire qui a été supprimé]

Quelques petites remarques
- le design de votre site laisse franchement à désirer, on dirait un mélange de site web des années 90 avec des widgets jQuery qui en jete plein la figure mais qui au final n’apporte pas la touche de "classe" que vous désirez
- Changez de police, évitez de mettre des couleurs disparates partout (bleu/rouge/vert)… connaissez vous le concept de "charte graphique"? Les accords de couleurs?
- désactivez bitdefender pour faire votre capture d’écran avec la page google, please!
- Particular vende casa en Carboneras Andalucia - … franchement, vous présentez ça à des clients?

Payez un designer web pour faire votre modèle de site internet. L’idée est bonne, mais le design du site est franchement à revoir.

Pour aider.

Dernière modification par Stibbons (16/11/2014 15h47)

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#68 16/11/2014 15h13 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Maison enfin vendue après plus de 2 ans sur le marché.
Prix initial : 380 KE vendue 295 KE…

Mise trop chère et vendue en dessous du prix du prix du marché, mais enfin vendue.

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#69 17/11/2014 19h00 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Bonjour,

Pour mon expérience personnelle, l’immobilier n’a jamais été une affaire.

1983:      1er achat dans l’ancien, revendu en 1989 pas de PV (cause mutation).

1989 -1991 Locataire sur Dijon

1991  Achat appartement neuf Dijon revendu en 1993 (mutation et problème de santé)
        Revendu avec perte de 5 % (il aurait été préférable de rester en location!).

1993 Locataire secteur Bourg en bresse.

1994  Achat dans l’ancien avec grosse rénovation (pour concilier, l’environnement, scolarité des    enfants, proximité commerce, gare, médical……).

2011  Vente avec  moins value de 20% (immeuble vieillissant, nuisance d’un boulevard avec du passage en augmentation, peu de visites, bref rien qui ne convenait pour l’époque !)
Explication avec mon agent immobilier, je lui ai demandé de descendre le prix, et enfin un client intéressé,  ouf enfin vendu.

Depuis achat d’un appartement neuf mais plus petit, moderne et convenant a notre situation familiale.
Pas de regret pour la moins value !

J’ai perdu un peu, mais surtout gagné en qualité de vie, et pour moi c’est le principal !

Mon conseil n’hésitez pas de baisser le prix, car il faut bien trancher un jour !

On ne gagne pas à tous les coups.

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#70 31/03/2015 21h22 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Juste pour vous donner une heureuse suite des événements :

Nous avons réussi à vendre notre maison et ce n’est pas grâce à l’agence, mais plutôt…chance ?

En fait, nous sommes venus en novembre à Paris pour quelques affaires et nous avons profité du temps pour faire un peu de nettoyage dans la maison. Mon mari est allé se présenter à un nouveau voisin à coté qui fait une école de théâtre, juste pour faire connaissance en fait. Il a parlé de notre maison qui était donc en vente.
Dans deux jours il nous appelle en disant qu’il veut acheter la maison pour agrandir son école…il n’a pas discuté le prix annoncé ( qui était raisonnable ).
Comme quoi des fois peu de choses suffisent…


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#71 31/03/2015 23h24 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Bravo je suis bien contente pour vous…
"It was meant to be" ? mais c’est votre intervention de voisin sympa qui a amene la solution
Un petit clin d’oeil de la vie?

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#72 01/04/2015 00h10 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Merci Sissi!

Comme quoi il ne faut négliger aucune piste si la vente a du mal à se réaliser, il faut aussi aller voir les voisins, les gens du quartier pour parler de la maison, ça peut aider! En plus, ils mettent un visage sur vous et vous appellent plus facilement si le contact passe.


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#73 01/04/2015 10h36 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Les acheteurs potentiels sont parfois moins loin qu’on ne l’imagine smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#74 01/04/2015 11h07 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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exilefiscal a écrit :

Juste pour vous donner une heureuse suite des événements :

Nous avons réussi à vendre notre maison et ce n’est pas grâce à l’agence, mais plutôt…chance ?

En fait, nous sommes venus en novembre à Paris pour quelques affaires et nous avons profité du temps pour faire un peu de nettoyage dans la maison. Mon mari est allé se présenter à un nouveau voisin à coté qui fait une école de théâtre, juste pour faire connaissance en fait. Il a parlé de notre maison qui était donc en vente.
Dans deux jours il nous appelle en disant qu’il veut acheter la maison pour agrandir son école…il n’a pas discuté le prix annoncé ( qui était raisonnable ).
Comme quoi des fois peu de choses suffisent…

Cela illustre bien ce que je dis souvent : le marché immobilier est très dur à évaluer dans l’absolu, parce que le prix qu’on va en tirer dépend beaucoup de l’urgence qu’on a à vendre ou non.
J’avais vendu un appart en bénéfice en 2009, au même prix en 2008 il ne partait pas, aucune proposition, pas moyen, je suis persuadé que si j’avais eu à le vendre rapidement en 2008, je me serais mangé une belle moins-value, pour cause d’absence de marché, d’absence de personne réellement intéressée.
En immo j’ai l’impression qu’il s’agit plus de trouver la personne intéressée qu’autre chose, ce n’est pas forcément qu’une question de prix, après bien sûr vient un prix (si on baisse bcp) où on peut intéresser plein de monde, y compris les gens pas intéressés à la base, dans ce cas on les aura fait venir que par une grosse décote, mais dans ce cas, on se fait avoir en tant que vendeur, si on a pas d’urgence et qu’on utilise le bien (donc le bien continue de procurer son rendement / utilité) pendant qu’on tente la vente, aucune raison d’offrir une grosse décote.
En gros pour éviter une moins-value, il vaut mieux  avoir les moyens d’attendre, ne pas être pressé du fait de la liquidité bien aléatoire de ce marché, sachant que l’acheteur potentiel réellement intéressé peut des fois mettre longtemps à se pointer (si on est chanceux il peut se pointer vers les premières visites, si pas particulièrement chanceux il peut se pointer en dernier, longtemps après le début, après xx visites pour rien).

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#75 01/04/2015 16h07 → Maison qui ne se vend pas : que faire ? (maison, vente)

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Ouf !
On va bientôt pouvoir changer le titre de cette file de discussion !!


Ericsson…!  Qu'il entre !

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