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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/02/2013 12h22 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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Bonjour a tous,

J’ai 28 ans , je suis dessinateur industriel, je n’ai pas un salaire important ( environ 1500€ ), je suis actuellement locataire ( appartement neuf, 1% patronal) et je m’intéresse pour l’instant aux investissement locatif.

Je suis a un point de décisif de ma vie je pense ou il faut que je fasse les bons choix !

Mais ma situation n’est pas standard on va dire, car mes grand parents m’ont fait donation de leur vivant de leur maison ( proximité Avignon ), donc je me trouve aujourd’hui en nue propriété de cette maison assez grande ( 150 m² de remise et 150 m² en habitation, tout cela d’un seul tenant, plus terrain constructible a l’arrière de la maison ).

Mes grand parents me proposent de transformer une partie de la maison pour faire des appartements et les louer et peut être aussi faire des garages sur le terrain a l’arrière.

Je vis et travaille a coté de aix en provence, je ne sais pas si dans 5 ans je serais toujours au même endroit, les prix étant très élevés pour mon salaire et les biens complètements surévalues je ne pense pas acheter ma RP pour le moment.

Ps : Autre chose qui rentre en ligne de compte je pense aussi, et que mon père étant décédé et vu que je suis fils unique j’ai aussi une partie du mas ou vit ma mère ( valeur assez élevé )

Je me pose donc les questions suivantes :

Dois je effectuer des travaux de rénovations afin de créer plusieurs appartements pour un investissement locatif ?

Dois attendre et vendre quand je serais propriétaire définitif ?

Autre solution ?

Merci par avance.

Mots-clés : avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation

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#2 22/02/2013 12h30 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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Bonjour Discere,

Je me permets de vous faire remarquer juste un élément : vous êtes nu-propriétaire de la maison de votre grand-mère. Cette dernière recouvre ainsi la qualité d’usufruitière.

ATTENTION, si vous venez à réaliser des travaux pour constituer des appartements, les revenus tirés de la location seront la propriété de votre grand-mère.

En effet, seul l’usufruitier a le droit de jouir et de tirer les fruits des biens dont il est usufruitier. Le nu-propriétaire n’a qu’un droit différé à la pleine propriété. Sous-entendu, vous ne pourrez bénéficier des revenus tant que votre grand-mère sera en vie, sans vouloir être trop cru.

Mais à long terme, cet investissement pourrait être intéressant…

Bien cordialement,

Despe

Dernière modification par Despe44 (22/02/2013 12h31)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#3 22/02/2013 12h52 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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Même si mes grand parents sont d’accord pour que cela soit moi qui bénéficie des revenus, légalement cela ne peut pas être le cas, c’est bien ça ?

Il y a t’il un autre moyen de faire cette opération ?

Par exemple : travaux, appartements et gérance a leur nom et financement venant de ma part ?

Despe44 :
" Mais à long terme, cet investissement pourrait être intéressant… "

Donc j’en conclu que ce n’était pas une mauvaise idée … ?

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#4 22/02/2013 12h58 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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J’avais mal lu votre message donc je corrige le mien.

Si vous investissez en locatif dans un bien dont vous êtes nu propriétaire, ce sont vos grand parents qui vont percevoir les revenus.
S’ils vous les donnent, amha le fisc ne devrait pas trop aimer…

De plus, vous ne pourrez pas déduire vos travaux ni vos intérêts d’emprunt. Cela perd à mon sens une bonne partie de l’intérêt de l’investissement….

Dernière modification par Elodie01 (22/02/2013 13h14)


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#5 22/02/2013 13h24 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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Elodie01 a écrit :

S’ils vous les donnent, amha le fisc ne devrait pas trop aimer…
De plus, vous ne pourrez pas déduire vos travaux ni vos intérêts d’emprunt. Cela perd à mon sens une bonne partie de l’intérêt de l’investissement….

Vu comme ca…, c’est sur que cela devient compliqué, ou tout simplement impossible légalement…

Bon j’ai l’impression que je vais devoir attendre pour cet investissement locatif…, avez vous des choses a me conseiller afin de préparer au mieux ce projet quand il sera réalisable ?

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#6 22/02/2013 16h03 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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Il faudrait que vos grand-parents vous donnent ou vous vendent (en totalité ou en partie) l’usufruit de la partie de la maison qui serait transformée et du terrain qui serait utilisé. Ou alors qu’il vous les louent (à vous ou à une société constituée pour les exploiter) contre paiement au prix du marché (ou contre des parts de la société).

Si c’était juste un terrain, leur appartenant, sur lequel vous feriez construire pour exploiter ensuite la construction, il y aurait le bail à construction à envisager. J’ignore s’il y a quelque chose de similaire  pour transformer des locaux puis les exploiter.


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#7 23/02/2013 10h11 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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Alors, beaucoup de renseignements en même temps ! ( merci )

Je résume pour savoir si j’ai bien compris :

1er solution : Donation de l’usufruit de la partie de la maison a transformer en appartements.
Question : - La donation de l’usufruit est elle soumise au même système que la donation en nue-propriété ?
               
2eme solution : Vente de l’usufruit de la partie de la maison a transformer en appartements.
Question : - Qui peut évaluer le prix de vente de l’usufruit ?

3eme solution : Location a moi ou a une SCI a créer ( location au prix du marché ).
Question : - Une fois le cout de la location fixé, cette dépense viendrait s’ajouter aux charges et donc faire baisser le rendement ? ou il y a t’il un moyen de la déduire ?

4eme solution : Donation de parts de la SCI en échange de l’usufruit de la partie de la maison a transformer en appartements.
Question : Le jour ou je vais hériter de la pleine propriété, les parts cédées de la SCI vont compter comme héritage et vont donc être imposées ?

Solution pour le terrain : Faire un bail a construction.
Question : j’ai deux possibilités soit faire des garages, soit faire une maison, la louée complète ou la partager en deux appartements, avez vous des conseils ?

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#8 23/02/2013 11h54 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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Concernant la donation de l’usufruit, c’est comme pour une donation en nue propriété, il faut passer par un notaire et la donation fait l’objet d’une taxation, si c’est là votre question….

Concernant l’évaluation de l’usufruit, elle est faite en fonction de la valeur totale de la maison à laquelle un pourcentage est appliqué en fonction de l’age de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est agé, moins la valeur de l’usufruit est importante au regard de la valeur totale. En fouillant sur internet, vous devriez pouvoir trouver le barème.

Voilà pour les solutions 1 et 2, pour les autres, je nevous donnerais pas d’infos car je maitrise mal le sujet.

Néanmoins, l’intérêt en général d’obtenir une donation en nue propriété est de minorer les frais, était-ce la cas quand vous avez reçu les biens? Pourquoi la donation a-t-elle été faite en nue propriété et non en pleine propriété? Il doit bien avoir une raison. Il serait intéressant d’avoir une idée là-dessus avant de vous orienter vers l’une ou l’autre des solutions.

De plus, je me permet une remarque (ayant travailler pendant 7 ans en banque, je vais reprendre ma casquette de banquier pendant 2 minutes): vous avez beaucoup de projets et c’est très bien. Mais avez-vous préparé un minimum ces projets? Avez vous mis un peu d’argent de coté histoire de rassurer le banquier qui vous fera un  prêt? Pour être claire et d’après les infos que j’ai par des anciens collègues, les prêts immos, ça devient dur d’en obtenir sans un apport quand même conséquent (en général frais de notaire +10 à 20% sur le bien, selon bien sur la "qualité du client"). Votre salaire étant peu élevé et sachant que vous êtes locataire, la marge pour obtenir un crédit me semble peu importante à première vue (après je n’ai pas forcément tous les éléments en main….).

Avez-vous regarder de ce coté-là avant de vous lancer dans un montage de type "usine à gaz"?

De plus, je me permettrais une dernière remarque: la solution la plus simple est bien souvent la meilleure. Hors cas particulier des très gros patrimoines, il ne sert en général pas à grand chose de vouloir faire un montage super complexe pour quelques milliers d’euros.  Cela reste un avis, et c’est très subjectif….


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#9 24/02/2013 10h17 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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La donation en nue propriété a été faite dans le but d’éviter que je paie des droits de successions (donation terminé quand j’avais 15 ans), fils unique et mon père étant décédé, c’était apparemment la meilleure façon pour préparer la succession.
Il est vrai que, s’ils me donnent l’usufruit d’une partie de la maison, il va falloir payer des taxes dessus et du-coup la donation en nue-propriété perds peut être un peu de son intérêt…

Concernant la préparation du projet, j’ai un peu d’argent de coté disponible (30K€) est ce suffisant ? je suppose que cela dépends du montant de l’emprunt et peux être aussi du plan prévisionnel sur les futures locations ?

Est ce que le fait d’avoir une partie de la maison de mon père peut jouer dans l’obtention du prêt si je ne suis que locataire ?

A première vue quel serait la solution la plus simple pour vous ?

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#10 24/02/2013 12h09 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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La solution la plus simple me semble pour vous de récupérer l’usufruit que ce soit pas donation ou par achat, afin d’être plein propriétaire et de pouvoir faire ce que bon vous semble.

Par donation, il y aura certainement des droits à payer (encore que tout dépend de la valeur de la maison ou du terrain et de l’age de l’usufruiter…). Le plus simple est de consulter votre notaire de famille pour faire chiffrer tout ça.

Votre apport est sympathique, mais effectivement, cela dépendra de l’importance de votre projet et donc du prêt que vous demanderez. Après, vous n’êtes pas obligé de commencer par construire tous les logements et tous les garages d’un coup. Vous pouvez commencer par un investissement puis compléter au fur et à mesure de vos possibilités financières. Cela permettrait aussi de ne récupérer l’usufruit que sur une partie des biens (enfin si les biens sont divisés ou divisibles. Cette fois encore, le mieux est de voir avec votre notaire).

Concernant le prêt, avoir des biens immobiliers peut être un atout mais n’est pas forcément déterminant dans l’obtention d’un prêt. La banque va regarder votre capacité à rembourser avant tout et voir si vous avez un matelas de sécurité suffisant pour faire face aux imprévus.

Je vous conseillerais de toujours garder une partie en cash. Le problème de l’immo est que ce n’est pas liquide, il vaut mieux avoir un peu d’argent sur des livrets, histoire de faire face aux imprévus.

Bon courage pour votre projet et bon week end

Elodie


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#11 24/02/2013 14h17 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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Le barème des droits à payer en cas de donation figure sur http://vosdroits.service-public.fr/F456.xhtml  Les donations effectuées il y a plus de 15 ans ne sont plus à prendre en compte pour le calcul des abattements.


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#12 26/02/2013 14h15 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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Bonjour,
Il me semble que vous ne raisonnez qu en fonction de tirer le meilleur parti possible de votre héritage Il n est pas encore réalisé :
Dans ce cas -
Des personnes âgées peuvent être influencées  par des personnes  sans scrupules qui peuvent encore leur faire signer n importe quoi -
Un autre  paramètre important  à prendre en compte : l  état de santé  de vos grands parents :
Il  peut malheureusement se péjorer  :  en tant qu héritier vous n êtes pas à  l abri de mauvaises surprises . L avez-vous envisagé ??

Dernière modification par Swx (26/02/2013 14h19)

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#13 26/02/2013 16h00 → Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté... (avignon, investissement locatif, nu proprieté, renovation)

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En réalité il ne reste plus que ma grand mère, ( mon grand père étant décédé ), et c’est elle qui m’a demandée si je voulais faire des appartements dans cette maison.

Elle a encore parfaitement ses capacités intellectuelles, je ne pense pas quelle soit influençable par qui que ce soit ou signe n’importe quoi sans m’en parler avant.

En cas de problèmes de santé, moi ou ma mère pourront l’aider, donc il n’y a pas de problème de ce coté la.

Concernant le fait de tirer le meilleur parti possible de mon héritage, la réponse est : "oui".
Si je peux faire quelque chose maintenant et que le projet est réalisable et viable, je ne vois pas pourquoi attendre.

Je compte maintenant m’orienter ver les démarches suivante :

- Connaître la demande locative de la ville et du secteur.
- M’orienter vers mon notaire afin de connaître le montant de la donation d’une partie de l’usufruit.
- Ensuite prendre contact avec un architecte afin d’étudier la faisabilité du projet.
- Calculer la viabilité du projet.

Avez vous des conseils concernant ces étapes ?

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