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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/10/2015 22h16 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

Après plusieurs visites, d’appartements (avec travaux sous copro), de maison divisible (donc travaux également) et enfin d’immeubles (avec travaux pour mise aux goûts du jour), je soumet à vos commentaire notre projet ci dessous.
Nous nous décidons pour un immeuble, composé de 3 appartements.

Je précise quand même, j’ai 44 ans, 2 enfants en garde alterné et ma compagne 42, 2 enfants également mais à sa charge. Jusqu’ici tout va bien sauf que nous…ne vivons pas ensemble.
Cela semble poser quelques problèmes aux banques suite aux premiers retour du courtier mais ne semble pas rédhibitoire.
Vous l’aurez donc compris, cet investissement se fera sous le régime de l’indivision.

VOTRE PROFIL

- Statut :non mariés, non pacsés, sans résidence commune. Je suis propriétaire de la mienne, elle est locataire de son côté.
44 ans pour moi, 42 ans pour Claire, TMI 14,4% pour moi, non imposable pour elle.
Mes revenus :44000€ + 8400€ de BIC non imposables
Les siens : 24000€ pension comprise.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : nul
- Fiscales : à part ce que j’ai compris ici ou là, inexistantes..
- Artisanales (plomberie : ça va moyen/ électricité : je connais les normes et sais les appliquer/ maçonnerie : j’ai pratiqué / menuiserie : si il le faut)
- Sociales : bof
- Temps disponible : pas mal

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel, maison "de caractère" divisée en 3 appartements. 2 T3 duplex de 55m2 et un T3 rdc de plain pied de 70m2 avec terrain.
- Année de construction : 1950 ?
- Rdc + 1 étage, appartements lumineux, 180m2 carez, 200 au sol.
- Déjà occupé : appart du bas par le propriétaire actuel, les deux du haut sont libres
- Chauffage individuel gaz dans chaque appartement
- Volets Bois nécessitant l’intégralité du rayon peinture du bricomachin du coin !
- jardin de 200 m2 pour l’appartement du bas
- Compteurs d’eau, de gaz et électriques individuels
- Décoration : antique et à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Ville de 12000 habitants
- très proche Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? À creuser
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je n’en sais rien

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien 115000€ + 10000€ notaire
- Loyer déjà pratiqué : 1450€ / mois
- Taux de vacance envisagé : aucun, nous sommes de nature optimiste.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : nous gérerons nous même.

- Travaux immédiats : les 3 appartements sont dans le même état. peinture, fibre, pose de 3 cuisines, 1 porte d’entrée, 2 portes palières aux normes. 3 pares douche, 3 meubles de sdb. J’en oublie sûrement..mais le plus gros c’est ça. Estimation totale : 10500€
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) peut-on m’expliquer cette obligation ??
- Coût des travaux à 10 ans : façade et toitures en bon état

- Taxe foncière hors TEOM : 1600€
- Assurance PNO : j’ai simulé avec 500€
- Assurance GRL : non

- Rentabilité brute : 13,5%
- Rendement opérationnel brut : RL annonce 10,29%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 12000€ notaire + frais bancaires
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 2,75%
- Durée du crédit 20 ans
- Frais de tenue de compte : le coût du comptable LMNP
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : à faire nous même pendant le report partiel du paiement du credit
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée au réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif de 550€ par mois environ

Voilà, vous savez tout. Contre visite demain en compagnie d’une agence pour estimation écrite des revenus locatif demandée par les banques.
Nous ne voyons pas de loups particuliers dans cette affaire, si vous en flairez un…

Notre plus gros problème aujourd’hui est donc notre mode de vie séparé, ce qui ne rassure pas les banques.

Le credit foncier suit aux conditions citées plus haut, ça me paraît cher vu ce que vous arrivez à trouver !

Plusieurs visites dans le secteur accompagné d’un agent immobilier laisse apparaître un parc locatif en mauvais état.
Les rénovations de qualité que nous comptons réaliser nous même nous laisse imaginer une mise en location rapide, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

A bientôt pour la suite :-) et commentez, nous voulons votre avis !

Message édité par l’équipe de modération (17/10/2015 17h24) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Alexandco (16/10/2015 22h38)

Mots-clés : centre-ville, immeuble de rapport, immobilier

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#2 17/10/2015 08h23 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

J’ai plusieurs remarques:
- "le dernier loyer pratiqué est de 1450€": il y a combien de temps, est ce plus cher que les appartements aux alentours et combien de temps sont restés les locataires? Cela vous donnera une première idée de la cherté ou non du loyer.
- dynamise de la ville: vous semblez mal connaître cette ville de 12000 habitants. C est un des points clé.
- LMNP: avez vous budgeté les fournitures diverses (vaisselle, etc…)? Par ailleurs vous n’achetez pas de lit, de table de canapé ?
Attention! Il y a quelques obligations dans le LMNP, et côté budget c’est à prendre en compte.
- êtes vous confiant concernant la demande de meublé en T3 dans cette ville?
- si j’ai bien compris, votre épargne de précaution va passer dans l’apport, en attendant de vous renflouer avec le report de remboursement. Vous avez intérêt à tout prévoir, même l’imprévu!

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#3 17/10/2015 10h18 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Tout comme @FastHand, c’est la connaissance de l’environnement qui me semble un peu juste ou alors mal renseignée.
Investir, a fortiori sur une longue durée, demande de connaître les dynamiques (économiques, démographiques, demandes de logements, projets de constructions, évolution des loyers, endettement de la ville…).

Cela me parait d’autant plus indispensable dans une petite ville où les équilibres peuvent s’avérer plus fragiles (dépendance à une grosse entreprise, un secteur etc). Cette ville est-elle isolée ou près d’une aire urbaine plus importante ?
Pourquoi les deux appartements libres n’étaient pas loués et depuis quand ?

Mon premier réflexe pour étudier une ville (en dehors des données statistiques) est de faire le ratio entre le nombre de logements loués dans la ville et le nombre d’annonces sur LBC puis de comparer avec d’autres villes. Ensuite de  suivre les annonces pour mesurer combien de temps elles restent sur le marché…

Je rejoins votre opinion pour l’avoir pratiqué, proposer des biens d’un aspect plus valorisant que le reste du marché permet de se distinguer et de trouver rapidement des locataires, même dans de petites villes.
Pour faire cela, 3500€ pour rénover un f3 dans un état "antique" et le meubler me parait bien juste.
A titre d’exemple, je suis en train de finir une maison équivalente (68 m2) et en faisant tout moi même sauf une remise aux normes d’électricité et un beau morceau de gouttière (1200+1100) j’ai un budget de presque le triple. En rénovant de l’ancien il faut toujours avoir une poche imprévus wink

Dans une petite ville, sauf si elle est dans une région très demandée, les marges de négociation sont généralement énormes. Depuis combien de temps cette maison est en vente ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 17/10/2015 12h54 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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J’approuve toutes les remarques des intervenants, comme toujours très justes. J’ajoute :
1/ Cherchez le 110 % comme emprunt et gardez une épargne de précaution.
2/Soyez très prudent et méfiant sur les 1 450 euros des derniers loyers pratiqués, faites une petite enquête pour voir si c’est crédible. Le loyer futur soutient toute votre démarche d’investisseur.
3/Faites évaluer les travaux par un pro ou un connaisseur, en rajoutant 20% pour les mauvaises surprises…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 17/10/2015 20h47 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Alors :

Nous rentrons de visite, le seconde.
Merci de vos commentaires.

@FastHand
Le dernier bail du dernier appartement loué (libéré au 05/15) montre un loyer de 465€ hors charge.
Ce matin, nous avons fait venir une agence locale pour visite des 3 appartements puis rdv a l’agence pour en discuter. Les 2 T3 du haut (un a 450€ et l’autre à 465€) sont dans les prix. Ces tarifs resteront tel quel même après rafraichissement, le meublé pourra faire gagner quelques euros, la demande de cuisine équipée est forte de la part des locataires. Le T3 rdc avec son jardin est le plus charmant des 3, 550€ minimum toujours d’après l’agence, et après les travaux prévus.

Cette ville est la seconde du département en terme de population. Ce n’est pas une ville en plein essor, en reste t’il d’ailleurs, mais visiblement la demande est la, de jeunes actifs qui s’installent et fuient les parcs des logements sociaux mal entretenu, des personnes plus âgées qui recherchent le calme et la tranquillité.
L’aire urbaine compte 14000 habitants, pour 105 au km2, 12,7% de logements vacants qui s’expliquent par une offre non adapté en centre ville, appartement au-dessus de magasins sans entrée indépendante.
1200 établissements pour 15,6% de chômeurs.
Une grosse entreprise qui draine un paquet de sous traitant à quelques kilomètres mais qui d’après l’agence n’apporte pas de clientèle au locatif. L’offre meublée n’existe pas, l’agence ne connait pas le statut LMNP !!

Justement, ce statut :
Nous avons bien chiffrer ce qu’exige la nouvelle loi ALUR. J’ai omis d’en parler dans mon premier post.
6500€ pour 3 Lits 2 places, 3 Lits 1 place, vaisselles, 3 tables, 12 chaises, étagères, luminaires, ustensiles de cuisine, 3 fours, 3 tables de cuisson, 3 hottes, 3 frigos, sachant qu’aujourd’hui la banque ne financera pas.

Concernant la confiance que je peux avoir dans la demande de T3 meublés dans cette ville, l’offre étant inexistante, je ne peux pas le savoir.
Dans l’appartement que je possède déjà et qui est loué depuis 05/15, je n’ai pas eu d’autres choix que de le proposer en meublé. Faisant partie de ma résidence principale, c’était une condition indispensable pour que les loyers perçus soient non imposable. J’ai fait visiter avant la fin des travaux, en annonçant que le bail serait de toute façon meublé, justement pour cette question fiscale. Je n’ai vu personne s’enfuir en courant ! Bien au contraire, les travaux réalisés ont tellement plu que nous avons pu choisir le locataire parmi plusieurs dossiers solides, au feeling, comme on aime :-)

Enfin pour la GRL, nous comptons réaliser nous même les travaux et louer au fur et a mesure de l’avancement. Nous attaquerons par le haut, pour finir par le plus grand. Le premier locataire paiera l’intégralité des premieres échéances qui ne porterons que sur les intérêts du prêt jusqu’au dernier déblocage de fonds travaux. De plus, toute notre épargne de précaution ne passera pas dans l’apport, il nous en restera.

@DDtee
Les deux appartement étaient libres car au départ du dernier locataire, en mai 2015, le vendeur n’a pas souhaité remettre en location pour laisser la possibilité à un futur acquéreur de réunir ces 3 appartements pour n’en faire qu’une seule maison d’habitation. Le propriétaire est prêt a remettre en location, dés la signature du compromis, 1 des deux appartements du haut. Le but serait de faire basculer par la suite ce locataire dans le premier appartement terminé.

J’ai appliqué votre méthode de ratio logement loués vs annonces LBC, j’arrive a un ratio de 48 sur la commune concernée, 47 sur la plus grande ville du département qui compte 100000 habitants.
Je vais m’amuser a le faire sur d’autres communes au hasard, l’idée est excellente :-)

Concernant les travaux, j’ai dit antique car ma vision d’un logement propre est loin de ceux présentés, mais surement pas si pire que je le laisse entendre, ci dessous le détail des travaux a réaliser :

3 cuisines hors electro : 4500€
3 meubles de sdb : 240€
2 parois de douche : 420€
Ponçage 1 parquet + vitrification : 670€
Sol vinyle des 2 T3 du haut : 900€
Rideaux occultant Velux : 200€
Peinture + fibre : 2000€
2 porte palieres : 800€
1 porte d’entrée : 700€
et enfin les 4 plafonds de l’appart du bas en isolation phonique + placo silence : 1500€
On arrive donc à 12 130€ de travaux. Les plafonds étaient mal placé dans notre tableau :-)

Cette maison est en vente à ce prix depuis septembre, le vendeur a une offre à 113000€, dans nos calculs, nous sommes partis comme si nous l’achetions au prix.

@Rastignac
Pour le moment, une seule réponse positive du CFF, avec apport des frais de notaire et bancaires. Notre situation peu commune concernant notre mode de vie séparé ne me laisse pas grand espoir en ce qui concerne la négociation.

D’ailleurs, le CFF annonce le déblocage des fond pour travaux sur factures de matériaux ou d’entreprise. La banque dit également que les travaux sont chiffrés par poste de dépenses et que les factures présentées doivent correspondre au devis qui ont servit a estimer les travaux.
Une question toute bête : toutes les banques fonctionnent-elles de cette manière ?
J’aurais par exemple la possibilité de ne pas payer du tout le poste peinture et fibre, je ne pourrais donc pas prétendre utiliser ce poste pour faire face a un imprévu ou erreur de chiffrage…
Si vous avez des retours la dessus…

Voila, j’ai essayé d’être le plus clair et le plus précis possible, nous sommes en pleine réflexion, ça mouline, ça reflexionne, ça calcule, ça prend la tête…mais c’est tout pour ce soir :-)

Encore merci,

Alexandre

Dernière modification par Alexandco (17/10/2015 21h53)

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#6 18/10/2015 11h03 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Alexandco a écrit :

L’aire urbaine compte 14000 habitants, pour 105 au km2, 12,7% de logements vacants qui s’expliquent par une offre non adapté en centre ville, appartement au-dessus de magasins sans entrée indépendante.
1200 établissements pour 15,6% de chômeurs.
Une grosse entreprise qui draine un paquet de sous traitant à quelques kilomètres mais qui d’après l’agence n’apporte pas de clientèle au locatif. L’offre meublée n’existe pas, l’agence ne connait pas le statut LMNP !!

L’inadaptation des logements et une offre répugnante sont souvent une opportunité pour les investisseurs qui veulent proposer un beau produit sur le marché des petites villes. Cela peut effectivement aussi expliquer le taux élevé de logements vacants.
Les meublés y sont effectivement souvent introuvables ou presque…

Cependant avec un tel taux de chômage, j’espère pour vous que la grosse entreprise est solide et ne partira pas. C’est exactement la fragilité des équilibres dans les petites villes que je décrivais dans mon précédent message.

Alexandco a écrit :

D’ailleurs, le CFF annonce le déblocage des fond pour travaux sur factures de matériaux ou d’entreprise. La banque dit également que les travaux sont chiffrés par poste de dépenses et que les factures présentées doivent correspondre au devis qui ont servit a estimer les travaux.
Une question toute bête : toutes les banques fonctionnent-elles de cette manière ?

Au CM déblocage des fonds sur présentation des factures (matériaux ou entreprise) seul le montant à importance, la comparaison aux éventuels devis d’origine ne me semble pas examinée.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 19/10/2015 11h39 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

@DDtee
Non, la grosse entreprise ne partira pas, elle est là pour encore au moins 50 ans, 1000 emplois.

Pour ce qui est des déblocages des fonds travaux, nous faisons en ce moment le tour des banques, nouvelle offre ce matin, par l’intermédiaire de Meilleurtaux.com : société générale : 2,70% sur 20 ans, 3,00% sur 25 ans. Sachant que nous privilégierons le CF. Reste à voir le financement des meubles.

Une nouvelle simulation pessimiste au possible sur RendementLocatif appliquant 4 mois de vacances par ans sur l’intégralité de l’immeuble nous assure quand même un CF positif de quelques euros par mois.

La prochaine étape est une annonce LBC pour tester la demande locative. Le propriétaire actuel est ok pour relouer et nous laissera faire les visites.

À suivre donc :-)

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#8 21/10/2015 16h38 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Alexandco a écrit :

Pour ce qui est des déblocages des fonds travaux, nous faisons en ce moment le tour des banques, nouvelle offre ce matin, par l’intermédiaire de Meilleurtaux.com : société générale : 2,70% sur 20 ans, 3,00% sur 25 ans. Sachant que nous privilégierons le CF. Reste à voir le financement des meubles.

Je n’ai pas vu le taux du CF, mais 2,7 sur 20 ans, ça me parait un peu élevé en ce moment.
Sachez que meilleurtaux ne m’a pas proposé la meilleure banque et de loin.
Le 2 banques sondé au pif (la mienne et celle de l’agent immo) on fait mieux que la banque de meilleurtaux (qui finalement m’a limite demandé d’aller voir ailleurs).

Donc allez plutôt dans des banques qui vous connaisse!

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#9 21/10/2015 17h36 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Je pense qu il parlait de Cash Flow et pas du Credit F… 😉

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#10 21/10/2015 17h47 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Oui :-) je parlais de cash flow..

Mais bon, ce projet tombe à l’eau, l’annonce test sur lbc révèle une demande locative…inexistante.

Passons à autre chose.

C’est en forgeant qu’on devient forgeron.

Un coup d’épée dans l’eau mais une bonne formation à vous lire ici et sur les autres fils.

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#11 21/10/2015 18h40 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Alexandco a écrit :

Mais bon, ce projet tombe à l’eau, l’annonce test sur lbc révèle une demande locative…inexistante.

Sur une aire urbaine de 14K habitant, a fortiori fin octobre, il ne faut pas s’attendre à de très nombreux candidats non plus smile
Il y a une autre possibilité si vous n’avez pas de retour, c’est un loyer trop élevé…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 21/10/2015 19h10 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Je suis d’accord avec Ddtee, il ne faut pas tirer de conclusions trop rapides, ni dans un sens ni dans l’autre, mais approfondir.
J’ai déjà effectué certaines annonces fictives sur des biens qui n’avaient pas de retour immédiat, alors que la demande locative était finalement forte.
Généralement, plus vous vous rapprochez de la fin de l’année, moins vous avez de demande.

Ceci étant dit, 14000 habitants, si ce n’est pas à proximité d’une plus grande localité, cela limite le potentiel mais donne souvent une meilleure marge de négo à l’achat. On ne peut pas être gagnant sur tous les tableaux.

Dernière modification par pierrejacques11 (21/10/2015 19h10)

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#13 21/10/2015 19h42 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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@DDtee
Oui, je me suis fait cette réflexion concernant le moment.
Quant aux loyers, ils sont dans les prix, fourchette basse et au tarif confirmé par l’agence venue les estimer.

@pierrejacques11
Aux dires du propriétaire, pas de nego possible compte tenu d’une offre concurente quasi au prix.

Pour couronner le tout, le seul retour de l’annonce négociait le loyer avant meme d’avoir vu l’appartement 😧. Je la laisse encore courir quelques jours mais j’avoue être bien refroidi !

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#14 21/10/2015 20h20 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Aux dires du propriétaire, pas de nego possible compte tenu d’une offre concurente quasi au prix.

C’est ce qu’il dit ! Vous l’avez vue, l’offre concurrente ?

Il me semble qu’on peut avoir le raisonnement suivant :
- je suis investisseur immobilier. Donc je cherche à investir dans un (ou des) immeubles qui rapportent. Donc je recherche une rentabilité.
- à partir de là, il y a un prix intéressant pour un bien : celui qui rapporte 8 ou 10 ou 12% de rentabilité brute (selon mes objectifs). Prix que j’établis après des calculs très précis sur la rentabilité non pas brute, mais nette.
- donc le vendeur a son prix, moi j’ai le mien.
- je peux lui proposer mon prix, ça passe ou ça casse. Par exemple 90 000 €. Je peux notamment argumenter sur la somme des travaux à faire (chiffre au tarif artisans, si ensuite je fais pour moins cher tant mieux pour moi). S’il accepte, bingo. S’il n’accepte pas : c’est la vie. Moi j’ai proposé le prix qui faisait une bonne affaire, et tant pis s’il ne l’accepte pas.

Sur le projet lui-même :
- il me semble que vous sous-estimez les travaux. Les gens qui prennent un T3 dans une maison avec jardin recherchent un certain confort, une certaine classe. Si vous pouvez la leur fournir en mettant à peine plus cher, ça vaut sans doute le coup.
- pour les travaux, dites-vous bien que chaque mois de loyer en moins est une perte sèche de revenus. Ne serait-ce pas intéressant de faire intervenir des artisans pour aller plus vite ?
- vous n’avez pas du tout approfondi l’aspect fiscal, semble-t-il. Si mes remarques ci-dessus amènent à des travaux plus chers, il peut devenir intéressant d’avoir recours à l’imposition au réel, qui permet de financer pour partie les travaux par du déficit foncier.

PS : le jardin est important. Souvent, ça va faire la différence pour les gens, pour des raisons diverses (ils ont des enfants ; ils ont un chien ; ils ont une moto à garer ; ils recherchent de la verdure et du calme, etc.).
Ces recherches peuvent être antinomiques : si un locataire a un chien qui aboie, que le second recherche le calme, et que le troisième a des enfants allergiques aux poils d’animaux… wink
En tout cas, un jardin propre et accueillant est important. Virer tout ce qui l’encombre ; tailler arbres, arbustes et pelouse ; installer des éléments de conforts type salon de jardin, parasol, barbecue. Voire portique pour les enfants… étendage pour le linge… Ca ne coûte pas cher et ça fait une énorme différence dans la perception de l’"agrément" de l’appartement que retient le candidat-locataire à l’issue de sa visite. D’ailleurs ça veut dire aussi : bien clarifier si le jardin est collectif, ou privatif pour l’appart du rez-de chaussée, ou encore  collectif pour partie et privatif du RDC pour partie (partie privative qu’il faudra alors bien délimiter).

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2015 11h39)

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#15 26/10/2015 18h41 → Investir dans une maison de rapport à 115 000 € proche centre-ville ! (centre-ville, immeuble de rapport, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

vous n’avez pas du tout approfondi l’aspect fiscal, semble-t-il. Si mes remarques ci-dessus amènent à des travaux plus chers, il peut devenir intéressant d’avoir recours à l’imposition au réel, qui permet de financer pour partie les travaux par du déficit foncier.

Vous avez sûrement raison, j’ai basé mes simulations en passant tout l’immeuble en LMNP, sans esayer de détailler un appart au réel pour ainsi créer du déficit foncier. J’integrerai ce calcul lors l’une prochaine étude si l’occasion se représente.

Sinon, projet abandonné, nous ne ferons pas d’offre. La demande semble trop poussive pour investir à cet endroit.

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