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#1 26/10/2011 18h10 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Cette file est un spin-off du suivi de mon portefeuille, accessible ici : La méthode de Jean-Marc. J’y décris comment augmenter ses revenus futurs par permutations de titres de rendement.

Je me suis demandé si l’on peut modifier cette méthode de sorte que l’on ne soit plus tributaire du dividende. En effet, le dividende en soi n’est pas l’objectif; c’est le moyen de créer un indicateur (le rendement) qui permet de classer des titres entre eux et ensuite d’installer des mouvements pour maximiser la "note" globale du portefeuille.

Le dividende présentant un certain aléa, je me suis posé la question de savoir si d’autres critères (qui ont un sens économique bien évidemment) moins fluctuants et surtout moins incertains, pouvaient conduire à un classement et donc permettre le même chassé-croisé de titres, dans de meilleures conditions.

J’en suis arrivé à l’idée que l’actif net par action pouvait être intéressant. En effet, lorsqu’on achète une action, on achète un ’bout’ de l’entreprise et donc une part de l’actif. Celui-ci peut être négatif (c’est assez souvent le cas) mais à l’opposé, certaines sociétés décotent par rapport à leur actif net. D’où un intérêt à acheter un titre X pour posséder 1,2 X d’actif (par exemple); puis, par le jeu de permutations, disposer de 2X à terme, puis 3X etc. Un moyen sans doute intéressant pour se constituer un patrimoine.

Le problème assez évident est que l’actif d’une société est composé de plein de choses différentes. Echanger AURS contre EIFF vous fait passer d’un stock de caisses enregistreuses à des immeubles de bureau. Est-ce vraiment comparable ?

D’où l’idée de thématiser la méthode : les foncières ont le mérite de disposer d’un actif tangible, avec un ANR publié semestriellement (donc on peut travailler par tranches de 6 mois sur les ANR connus), et assez stable (les variations sont assez modestes, quelques pour-cent chaque semestre).

Inconvénient immédiat : le secteur est assez corrélé et les possibilités de permutation sont sans doute moindres que dans l’approche ’rendement’ que j’expose jusqu’ici. Il semble qu’un peu de rétrospective permettrait de se faire une idée, en faisant le travail de reconstitution sur quelques années et une dizaine de valeurs.

Mais avantage : on peut intégrer des foncières de qualité qui distribuent peu voire pas, et même des foncières étrangères puisque la fiscalité du dividende n’est plus un enjeu direct. En mettant de l’international là-dedans, on récupère sans doute un peu de décorrélation.

Des premières réactions ? En particulier, je suis intéressé à toute donnée sur la corrélation des foncières françaises / internationales…

A vous lire,
JM


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#2 26/10/2011 18h53 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Ce type de méthode consistant à classer les sociétés les unes par rapport aux autres existe déjà Jean-Marc…et elle a fait ses preuves : il s’agit de Magic Formula de Greenblatt.
(http://www.investisseurdebutant.com/formule-magique)

Les sociétés sont classées les unes par rapport aux autres en fonction de 2 critères très simples :
- la rentabilité (ROIC) : EBIT / Capital employé
- la valorisation (earning Yield) : EBIT/VE

Le même type de méthode est développé par http://www.value-investing.eu/, elle s’appelle ERP5.
En plus des critères de la MF, on ajoute le PB et la moyenne du ROIC sur 5 ans. Puis on classe les sociétés en fonction des 4 critères.
Piotroski est également un classement ds sociétés les unes par rapport aux autres : (http://www.investisseurdebutant.com/piotro-quoi)
1°) 20% des sociétés les moins chères selon le critère de PB dans un marché donné
2°) F-score le plus grand possible

Pour un backtest récent :
- MF : http://www.value-investing.eu/en/Strate … k_Screener
- ERP5 : http://www.value-investing.eu/en/Strate … k_Screener
- Piotroski : http://www.value-investing.eu/en/Strate … k_Screener

Pour ce qui est du classement uniquement par rapport aux actifs, je ne sais pas si cela à un grand intérêt car vous pourriez être amené à acheter des sociétés avec des PB très faibles, et on s’aventure alors dans les profondeurs du "deep value" et trouver des daubasses et autres sociétés peu fréquentables, ce qui peut en rebuter plus d’un!

Ensuite, on retrouve assez souvent des sociétés du même secteur massacrées en même temps. Une méthode basée sur les permutations au regard de l’actif pourrait vous entraîner à avoir en portefeuille une sorte de "concentration secteur".
A la charge de chacun d’apprécier ce point quant à la structuration de son portefeuille.

Après, concernant le cas spécifique des foncières et les niveaux de corrélations, je ne sais pas trop qu’en penser, je ne connais pas assez bien le sujet.

Mon avis personnel est que je préfère utiliser des méthodes "value" dont la pertinence et la solidité dans le temps ont déjà été démontrées plutôt que d’essayer d’en créer une moi-même.

Après, si vous en trouvez une meilleure, je suis preneur!

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#3 26/10/2011 22h52 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Jean-Marc,je suis "de loin" votre méthode, même si certaines choses notamment le modele mathématique, me dépassent un peu.
cependant au regard de votre dernier sujet , cad classer et permuter les titres selon la valeur des actifs et leurs décote éventuelle, vous pourriez prendre comme cibles, outres les foncieres, les holding; qui publient régulièrement leurs ANR.
voici une suggestion.
cordialement
Jean

Dernière modification par jean (26/10/2011 22h53)

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#4 27/10/2011 00h14 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Je fais une remarque peut-être évidente : pour le jeu des permutations, dans cette optique, ce serait comparer les Price-to-book et non les seuls actifs nets entre eux ? Pour les foncières, diviser l’ANR par le cours ?


Merci Etienne pour les liens.
Tu introduis le risque de s’approcher des "daubasses" en optant pour des sociétés avec des P/B trop faibles. Une borne supérieure au P/B ne suffit pas (P/B à moins de 1 ? moins de 1,5 ?). Il faut ajouter d’autres critères, à la manière de Piotroski ou MF, notamment pour filtrer les sociétés en perte / capitalisation trop faible, etc.
J’ajoute que le site des Daubasses regorge également d’infos, avec ses analyses de sociétés. Ex : société rentable, qui cote historiquement avec une décote sur fonds propres de près de 50%. Cotera-t-elle un jour à un niveau proche de son actif net ?

Si je ne m’abuse, MF conseille des permutations une fois l’an.
L’adaptation de la méthode "Jean-Marc" consisterait peut-être à réaliser des permutations dès que les P/B bougent un peu (reste à quantifier ce "un peu" ), et non quand ils viennent titiller 1 ou chronologiquement.
Comme pour les permutations avec le rendement comme indicateur, il s’agirait de "capter une partie de la volatilité du marché", cette fois basées sur des critères "value" et non "rendement".

Je rejoins l’idée de comparer les P/B sur un secteur donné. Historiquement, je ne vois ce qui ferait que deux secteurs différents aient des P/B moyens similaires. Corrigez-moi si je dis une bêtise !

Désolé, je ne sais pas sur quelle file placer cette remarque :

Concernant l’incertitude liée aux dividendes :
Je me demandais s’il n’était pas possible de rassembler les critères d’éligibilité d’une société à la watchlist sous forme de "points", comme Piotroski ou IH pour la "prévisibilité". Et d’y ajouter un critère supplémentaire sur la prévisibilité du dividende : le maximum pour une société dont l’annonce est faite (ex : FTE), puis décroissant selon la proximité avec des situations antérieures (toutes choses égales par ailleurs), les consensus d’autres sites, etc.
Les permutations pourraient ensuite être réalisées en priorité sur les lignes où le score global (ou la prévisibilité du dividende) est la plus forte, ou avec une sur-pondération de ces lignes.

Jean-Marc a écrit :

Je me suis demandé si l’on peut modifier cette méthode de sorte que l’on ne soit plus tributaire du dividende. En effet, le dividende en soi n’est pas l’objectif; c’est le moyen de créer un indicateur (le rendement) qui permet de classer des titres entre eux et ensuite d’installer des mouvements pour maximiser la "note" globale du portefeuille.

Je suis d’accord sur l’effet de permuter à court terme pour augmenter la taille du portefeuille à long terme. Cependant, même avec un risque d’erreur sur l’estimation du dividende, cela génère un flux annuel sur le portefeuille.
Du coup, en complément des backtest de value-investing, je pense qu’il serait intéressant de pouvoir faire varier le seuil de déclenchement des permutations selon les écarts de "P/B" : mon "un peu" dans le paragraphe précédent.
Qu’en pensez-vous ?

Bonne nuit !

Dernière modification par Sylvain (27/10/2011 00h24)

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#5 27/10/2011 04h50 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Bonjour a tous !

spiny a écrit :

Pour ce qui est du classement uniquement par rapport aux actifs, je ne sais pas si cela à un grand intérêt car vous pourriez être amené à acheter des sociétés avec des PB très faibles, et on s’aventure alors dans les profondeurs du "deep value" et trouver des daubasses et autres sociétés peu fréquentables, ce qui peut en rebuter plus d’un!

J’imagine que Jean-Marc a en tete comme pour sa methode principale d’etablir une watchlist de valeurs eligibles en se basant sur quelques criteres adaptes…  LTV, % occupation historique,  PB min pour eviter de tomber dans l’extreme, progression des loyers, critere qualitatif sur la qualite des actif ? et je ne sais quoi d’autres … Dont le but est precisement de filtrer les valeurs ’dangereuses’.

Jean-Marc a écrit :

Mais avantage : on peut intégrer des foncières de qualité qui distribuent peu voire pas,

Sauf si le rendement est un des criteres a remplir pour faire partie de la watch list …

cdlt,
eric.

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#6 28/10/2011 21h45 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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spiny a écrit :

Ce type de méthode consistant à classer les sociétés les unes par rapport aux autres existe déjà Jean-Marc…et elle a fait ses preuves : il s’agit de Magic Formula de Greenblatt.

En effet. Mais les critères panachent des données intrinsèques à l’entreprise et des données qui intègrent le cours.

Mon souci est de classer les cours et seulement les cours, pour générer des opportunités de permutations et tendre vers un portefeuille ayant le meilleur classement possible.

spiny a écrit :

Pour ce qui est du classement uniquement par rapport aux actifs, je ne sais pas si cela à un grand intérêt car vous pourriez être amené à acheter des sociétés avec des PB très faibles, et on s’aventure alors dans les profondeurs du "deep value" et trouver des daubasses et autres sociétés peu fréquentables, ce qui peut en rebuter plus d’un!

Comme dans ma méthode basée sur les dividendes, il faut trier ses foncières éligibles : free cash flow croissant, bâtiments HQE, etc.

spiny a écrit :

Ensuite, on retrouve assez souvent des sociétés du même secteur massacrées en même temps.

Je conviens que l’inconvénient majeur est d’être mono-secteur, ce qui atténue vraisemblablement les permutations possibles.

A l’opposé, le concept ’Daubasses’ de se retrouver avec des actifs détenus bien en-dessous de leur valeur réelle est assez intéressant. La pierre, c’est du dur !

jean a écrit :

Vous pourriez prendre comme cibles, outres les foncières, les holdings, qui publient régulièrement leurs ANR.

Non pour deux raisons : 1/ je mélangerais les choux et les carottes, ce qui pose le problème de fond : est-ce que N € d’actifs composés de XXX valent autant que N € composés de YYY ?
2/ les actifs des holdings sont composés essentiellement d’actions d’autres sociétés. Exemple : Wendel. Vous achetez indirectement des actions Veritas, Stallergènes, Legrand, Saint-Gobain, etc. avec décote. C’est bien, mais ce portefeuille a-t-il des actifs tangibles intéressants ? L’actif d’une holding, ce sont ses actions. Lesdites actions offrent-elles une décote ? nous n’en savons rien (c’est plutôt non en général).

Sylvain a écrit :

Comme pour les permutations avec le rendement comme indicateur, il s’agirait de "capter une partie de la volatilité du marché", cette fois basées sur des critères "value" et non "rendement".

Exactement.

Je me heurte —comme beaucoup— à la nouvelle élucubration de nos députés et l’inéligibilité des SIIC au PEA hors celles déjà détenues. Ma méthode à base de dividendes étant répartie sur 10 valeurs, de nombreuses actions et un CTO et un PEA, je vais rapidement me retrouver dans une situation où je ne pourrai plus acheter de SIIC tandis que mon cash se trouve en PEA.

C’est sans doute le moment de franchir le pas et de couper le portefeuille en deux :
— en PEA ne restent que les industrielles et la méthode à base de dividendes. En plus, je toucherai l’intégralité des dividendes en franchise de ’frottement fiscal’ (usons des termes à la mode);
— en CTO migrent toutes les foncières avec une recherche de l’accroissement de l’ANR; du coup les dividendes, même s’ils sont nombreux, ne généreront pas une fiscalité trop dissuasive.

nerSingap a écrit :

J’imagine que Jean-Marc a en tête comme pour sa methode principale d’établir une watchlist de valeurs éligibles en se basant sur quelques critères adaptés…

Bin oui !


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#7 29/10/2011 09h07 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Pour le concept "daubasses" basé sur les valeurs de l’immobilier, c’est une manière de faire très solide.

De nombreux investisseurs "value" analyse de près le patrimoine immobilier d’une entreprise, qui constitue toujours un collatéral intéressant et qui peut parfois receler de la valeur ignorée par Mr market.

Les Daubasses - Premier site francophone d’investissement dans la valeur - L’importance du patrimoine immobilier d’une société

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#8 26/11/2011 12h22 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Je reviens sur cette file qui tombe en désuétude.

Tout d’abord, je précise le critère de "classement" des foncières éligibles : quel ANR HD pour 100 € ?
Par exemple à ce jour, LI offre 151,3 € d’ANR HD pour 100 € misés : dernier ANR publié de 29,2 € par action pour un cours de 19,30 € soit 29,2 / 19,30 x 100 = 151,3 pour 100.

Autre exemple : EIFF cote 34,53 pour un ANR HD de 74,3; depuis cette publication, l’action a été amputée de 2,10 € de dividende, il en est de même de l’ANR. D’où (74,3-2,10) / 34,53 x 100 = 209,1 pour 100 misés.

Ensuite, je reviens sur l’objectif : il s’agit de maximiser l’ANR HD détenu. Ainsi, je ne me positionne que sur des titres décotés. Exemple : UL a un ANR HD de 127,0, je n’ai aucun intérêt à acheter des actions à 130 €, mieux vaut rester liquide (ANR de 100 € pour 100 € de liquidités).

Après trois semaines de pratique, je m’aperçois qu’il y a quelques différences avec ma méthode axée sur les revenus. En particulier, de petites opérations de rééquilibrage sur 200 € méritent d’être réalisées malgré les frais de courtage : lorsque LI progresse un peu de sorte que ma ligne dépasse son poids cible de 200 €, je peux basculer ce petit montant sur IML par exemple; je passe de 151,3 à 240,4 d’ANR HD pour 100 €, soit +178 € d’ANR HD pour 200 € arbitrés, un peu moins en pratique du fait du courtage.

De telles opérations ne sont absolument pas ’rentables’ lorsqu’on vise la progression des revenus; sur un exemple similaire, les dividendes à recevoir l’année N+1 seraient augmentés d’un euro environ.

Enfin, les dividendes perçus, qui ne sont pas la cible de cette méthode, sont toutefois intéressants : lorsque l’on perçoit 100 € de dividende, l’ANR HD de la ligne diminue de 100 € et la trésorerie prend 100 € (donc opération ’blanche’ hors fiscalité). Mais je réinvestis avec une décote qui peut être de 40% à 50% (en ce moment) d’où un ANR HD qui augmente de 67 € (100 / 60 - 100 pour une décote de 40%) à 100 € (100 / 50 -100 pour une décote de 50%).

Dernière différence, de taille : les ANR sont publiés semestriellement et je travaille toujours à ANR connu, contrairement à la méthode axée sur les dividendes, pour lesquels je formule des prévisions pendant 9 mois de l’année avec le risque de mauvaise surprise au bout.

Je ferai un premier point à la fin du mois.

A bientôt !


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#9 26/11/2011 14h23 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Bonjour Jean-Marc,

Merci de cette explication.

Je me demande comment évoluent les titres de foncières, selon le rapport ANR / cours. Notamment, y a-t-il des fluctuations assez régulières de ces ratios les uns par rapport aux autres ? Par exemple, pour réaliser une permutation IML -> LI, puis LI -> UL, puis UL -> IML. Ce genre de permutation revient assez régulièrement dans ta méthode sur les dividendes, parfois même sur seulement deux titres.
Ou à l’extrème, dans une approche d’achat décoté, est-ce que le titre "décoté" n’évolue que quasi exclusivement à la hausse quand le titre se rapproche de son ANR ?
En un mot, peux-tu nous en dire un plus sur le rythme des permutations ? Peut-être patience jusqu’à la fin du mois…

Tu as donc vendu tes lignes "foncières" en PEA pour en acheter d’autres (éventuellement les mêmes) selon l’ANR, en CTO ? Dans ce cas, j’imagine que cela été au "profit" (entre guillemets) d’une baisse temporaire des revenus du PEA.
Ou bien, as-tu laissé courir les foncières en PEA et modifié l’allocation des autres lignes ?

Enfin, deux dernières questions.
Pourquoi multiplies-tu par 100 le ratio ANR / cours ? Est-ce parce que tu as remis à zéro la valeur de la part dans l’application de la méthode sur les foncières, ou bien pour une comparaison plus "lisible" ?
Prends-tu une marge de sécurité en corrigeant l’ANR publié ? Pas forcément 10 ou 20% sur l’ensemble des valeurs, cela n’aurait pas vraiment de sens puisque les titres sont comparés entre eux. Mais une correction selon les dates et prix d’achat des biens immobiliers ? (Si je ne me trompe pas, l’ANR est calculé sur la base de la valeur actuelle des biens.)

A bientôt,

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#10 26/11/2011 14h44 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Bonjour Sylvain,

L’effet de levier sur l’ANR fait que les permutations sont beaucoup plus nombreuses sur les foncières que sur les industrielles de rendement. Ce mois-ci, j’ai procédé à pas mal de rééquilibrages de foncières et j’ai déjà pu réaliser un ou deux cycles tels que tu les décris. Tandis que les industrielles de rendement n’ont pas beaucoup bougé les unes par rapport aux autres.

Grosso modo, s’agissant de ma méthode sur les rendements, je dois guetter les permutations au classement, tandis que les foncières offrent des opportunités de rééquilibrage sans permutation au classement. Du coup j’ai été assez prolixe ce mois-ci.

Quoi qu’il en soit, j’ai pris en pleine poire la baisse très importante des foncières en général, au point que mon portefeuille de foncière affiche 53% de décote !!

En vendant les foncières du PEA pour les remplacer par des industrielles, j’ai hélas perdu 5,2% de revenus futurs, ce qui ampute mes revenus 2012 et mes espoirs de tenir +30%… De plus, j’ai remplacé des titres à fort rendement comme IML par des titres industriels moins rémunérateurs, et les écarts entre rendements sont assez élevés. Les permutations sont devenues moins fréquentes.

Je ne gère aucune marge de sécurité et m’en tiens aux ANR publiés. Je ’glisse’ donc tous les semestres sur de nouvelles évaluations. Je pense que ceci est néanmoins assez stable car l’évolution des ANR intègre une tendance globale; d’ici les publications de février-mars, je ne m’attends pas à une augmentation des ANR. J’espère compenser cette baisse par quelques permutations. A long terme et dans une situation économique plus calme, les ANR devraient reprendre un rythme de petite progression qui complètera l’augmentation de l’ANR de mon portefeuille du fait des permutations et des réinvestissements de dividendes.

Enfin, j’ai rapporté l’ANR à un investissement de 100 € par commodité. J’ai bien réinitialisé la valeur de la part à 100 € au 31 octobre pour repartir sur une nouvelle base, et j’ai laissé la valeur courante de la part sur le portefeuille de rendement. A ce jour, pour 100 € misés en début de mois, je dispose de 169 € d’ANR HD. Vivement que la décote globale du marché diminue !!

Dernière modification par Jean-Marc (26/11/2011 14h50)


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#11 30/11/2011 21h37 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Synthèse du mois de novembre

Tout d’abord, je précise que j’ai procédé, les 30 et 31 octobre, à la scission de mon portefeuille en deux parties : au sein du PEA seulement les titres industriels objet de la méthode qui vise à augmenter les revenus futurs; en CTO les foncières objet de la méthode qui vise à augmenter l’ANR (objet de cette file).

1/ sur l’ANR HD.
La forte baisse des foncières ce mois-ci, en ordre dispersé, a permis de procéder à d’assez nombreux réajustements, y compris sur des petites sommes. l’ANR du portefeuille augmente de 2582 € soit +2,5%, à 169,6 € d’ANR par part contre 165,5 au 31/10/2011, date de lancement de la méthode. Le rythme de progression est donc très satisfaisant même si je m’attends à quelques ANR en baisse lors des publications de février.

2/ sur le capital.
La part cote 86,87 (base 100,00 au 31/10/2011), en baisse de –13,13% sur le mois contre –2,45% pour le CAC40 GR. Au pire, la baisse a été de –21% au 23 novembre. A fin novembre, la décote sur ANR du portefeuille est de 49% (particulièrement élevée).

Paradoxalement, la baisse de la valeur de la part ne m’inquiète pas vraiment au regard des nombreux arbitrages que j’ai pu réaliser sur la période et qui laissent augurer d’une bonne progression annuelle de l’ANR; comme d’habitude, à long terme le capital suivra.


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#12 01/12/2011 10h35 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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L’utilisation de ce critère beaucoup plus objectif et adapté à une méthode systémique semble d’ors et déjà donner de bon résultats (+2.5% de hausse d’ANR en 1 mois) -même si évidemment, il faut faire abstraction de l’évolution du capital-.

Afin de clarifier cette nouvelle file, fruit de la scission de votre portefeuille initial, pourriez-vous donner la liste des valeurs au sein de votre portefeuille de foncières cotées ?

Dernière modification par VerbalKint (01/12/2011 10h36)

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#13 01/12/2011 13h58 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Bonjour VerbalKint,
Pour la liste de valeurs, voyez en fonction des marchés étrangers auxquels vous avez accès avec votre courtier. Rassemblez les LTV, examinez la qualité du patrimoine (HQE notamment), son éparpillement, sa diversité, etc. Voulez-vous des dividendes ? des titres liquides ? Acceptez-vous des cotations (et donc des ANR) en devises ?
Bref, faites votre propre liste.

En titres français, j’ai par exemple EIFF, FMU, IML, SIL, FDR.

Dernière modification par Jean-Marc (01/12/2011 13h58)


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#14 01/12/2011 14h10 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Jean-Marc a écrit :

Bref, faites votre propre liste.

:-)
Un point pour vous !

Je me corrige. Le but de ma question n’était pas spécifiquement de connaitre vos valeurs en portefeuille, mais plutot d’avoir une idée:
- du nombre de valeur que vous avez isolé dans votre watching list (si le terme tiens toujours pour cett stratégie !)
- de la proportion de valeurs dans différentes devises/pays… pour me faire une idée de votre répartition "géographique".

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#15 01/12/2011 21h18 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Ne souhaitant pas introduire d’effet devise, mon portefeuille est 100% en euros (valeurs zone euro).


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#16 08/12/2011 12h22 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Bonjour,

J’ai essayé de lire et de comprendre votre méthode, et cette nouvelle version "pierre" me parait plus facile à appréhender.

Néanmoins, je me demandais si la décote par rapport à l’ANR pouvait être quelque chose de structurel à certaines SIIC, et de fait ainsi, le cours ne rattrape jamais son ANR, et la "réalisation" pour une valeur ne se fait pas.
En clair, j’essaie de comprendre en quoi cette méthode assure une augmentation de capital au final - c’est à dire que le jour où je vends, je suis sûr de vendre au plus prêt de l’ANR donc d’avoir une PV.
=> Suis-je à côté de la plaque, ou bien me manque-t-il un élément essentiel que je n’ai pas vu ?

J’essaie aussi de comprendre dans quelle situation cette méthode ne "marcherait" pas :
- En cas de baisse généralisée des cours des SIIC, la valeur du portif baisse (mais pas de permutation possible car tout baisse)
- En cas de chute du marché de l’immo, les ANR baissent et donc vous avez perdu de la valeur
=> Est ce bien le cas ?

Merci d’avance pour vos réponses ; en attendant je relis tout pour mieux comprendre !

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#17 08/12/2011 12h37 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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zapata a écrit :

Néanmoins, je me demandais si la décote par rapport à l’ANR pouvait être quelque chose de structurel à certaines SIIC, et de fait ainsi, le cours ne rattrape jamais son ANR, et la "réalisation" pour une valeur ne se fait pas.

C’est exactement ça.

Il y a des foncières cotées qui cotent "structurellement" sous leur ANR. C’est le cas d’Affine qui depuis 2006 a tjs décotée sur son ANR.

CLS Holding (foncière UK) décote sur son ANR depuis 1994.

En général, l’explication est que le capital est verrouillée ce qui empêche toute OPA. La foncière est alors décotée comme l’est n’importe quelle action dont le capital est verouillé, puisqu’elle ne vaut que la somme de ses dividendes actualisés pour ses actionnaires minoritaires + une prime spéculative de changement d’actionnariat.

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#18 08/12/2011 13h30 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Merci à IH pour cette réponse très complète.

J’ajoute que le but ici n’est pas d’attendre que le cours rattrape l’ANR; comme pour la méthode sur l’optimisation des revenus, il s’agit d’augmenter l’ANR détenu par permutations de titres. Le marché des SIIC dans sa globalité présente une décote moyenne, rarement une surcote; je vise à profiter de variations des cours les uns par rapport aux autres (et donc des ANR) pour permuter des titres et me retrouver, à terme, avec plus d’actions que j’en avais au départ.

Exemple : le 11 novembre j’ai vendu des actions SIL pour acheter des actions ANF en augmentant globalement mon ANR de portefeuille; le 21 novembre, j’ai vendu ces mêmes actions ANF pour racheter des actions SIL en augmentant encore mon ANR de portefeuille.

Je n’attends pas que le marché des SIIC et encore moins mon portefeuille, tendent vers des cours alignés sur l’ANR; IH (ou d’autres) doivent pouvoir nous en dire plus sur l’historique des décotes des SIIC. Ceci dit, nous sommes conjoncturellement devant des décotes très élevées et j’imagine que les SIIC ont une marge de progression à moyen terme. N’y voyez aucune recommandation d’achat.

Conformité AMF : je possède des titres ANF et SIL.


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#19 08/12/2011 18h08 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Effectivement on a bien des décotes systématiques sur certaines valeurs. Merci IH.

Je comprends donc bien que l’accroissement de la valeur global se fait grâce aux permutations, mais j’ai encore du mal à en comprendre le mécanisme, c’est à dire pourquoi et surtout comment les permutations créent de la valeur (j’ai peur de ne plus voir l’évidence) …

Je reviens sur les cas où la valeur globale baisse (ce que je vous ne souhaite bien évidemment pas !) et les conséquences :
- Si une valeur baisse, la décote est d’autant plus forte et l’attrait augmente - stratégie de renforcement "classique" ; la valeur intrinsèque ne bouge pas.
- Si l’ANR baisse, la décote est moins intéressante, je remplace par une valeur mieux décotée => a priori j’ai quand même perdu de la valeur dans ce cas. J’imagine aussi que la valeur de l’action va baisser ; reste à savoir dans quelle mesure (plus ou moins que la baisse d’ANR) ?

Si on est encore plus pessimiste :
- En cas de baisse globale des cours = aucun impact sur l’ANR. On attend que ça remonte
- En cas de baisse globale de l’ANR, là on a une perte "réelle" : nos actifs ont bien perdu de la valeur

=> Est ce bien cela ?

Bref, j’essaie surtout de voir comment cette méthode limite les baisses et diminue la volatilité - au delà des SIIC qui sont par elle-même moins sensibles aux aléas du marché.

En tout cas elle a le mérite de me faire réfléchir, calculer, tester, et rien que ça, c’est intéressant et agréable !

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#20 08/12/2011 18h47 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Je vise ici l’accroissement de l’ANR, qui est une forme de valeur, mais cet ANR s’échange avec une décote; donc la valeur en ANR du portefeuille est en complet décalage avec la valeur tout court. Je prétends simplement qu’en augmentant régulièrement l’ANR du portefeuille, je finirai bien par enregistrer une progression de mon capital par application d’une décote de marché qui se situe grosso modo entre 50% et 20% suivant les époques.

S’agissant des quelques exemples que vous citez, peu importe de savoir si une valeur baisse ou monte, la question est de savoir si elle le fait PAR RAPPORT à d’autres. Le renforcement de l’une se fait par allègement de l’autre.

Je pense que la faible volatilité (même si le mois de novembre est particulièrement sanguinaire) est due aux permutations qui tendent à équilibrer les cours malgré un petit nombre de lignes.

Bon courage avec votre calculette wink


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#21 08/12/2011 18h53 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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J’avoue ne pas comprendre du tout l’intérêt d’accumuler de l’ANR… Augmenter le dividende Ok, augmenter l’ANR ???

Le risque est de se retrouver en fin de compte avec toutes les foncières qui ont une énorme décote sur ANR (et qu’on ne peut plus permuter) parce qu’elle ne vendent aucun actif, gèrent mal leur patrimoine ou tout au moins sans se préoccuper des minoritaires…

L’ANR n’est qu’un élément pour juger une foncière. L’interview d’IH sur les foncières est absolument passionnant et remet bien l’ANR a sa place : un critère parmi d’autres.

C’est comme si on permutait les sociétés avec leur per ou leur VE/ROP…

Ce n’est qu’un seul ratio parmi tant d’autres. Une société qui a un ve/rop trés faible n’a d’interet que si elle est opéable (et encore si on a une prime de 20% aprés avoir attendu 5 ans et perdu 50% parce que ca arrange l’actionnaire principal)…

Sinon elle peut passer des années avec son ve/rop ridicule et faire faillite au bout de 10 ans parce que ses produits sont passés de mode tandis que les dirigeants se seront gavés au détriment des actionnaires…


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#22 08/12/2011 19h01 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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bifidus a écrit :

Le risque est de se retrouver en fin de compte avec toutes les foncières qui ont une énorme décote sur ANR (et qu’on ne peut plus permuter) parce qu’elle ne vendent aucun actif, gèrent mal leur patrimoine ou tout au moins sans se préoccuper des minoritaires…

Pour éviter ça, il faut pré-sélectionner ses foncières, étape importante du processus. Par exmple, je ne suis pas sur ZIF. De même pour les dividendes, j’ai toujours résisté à PAJ qui distribue un dividende élevé mais au détriment du fonds de commerce.

Je pense que vous raisonnez trop en analyste, la SIIC n’est ici qu’un support à des permutations pour accroître le nombre de titres. Le fait que l’ANR ne soit qu’un critère parmi d’autres est justement ce qui crée du mouvement RELATIF entre les titres et génère des opportunités. Encore faut-il que le critère soit pertinent, là est la question…


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#23 08/12/2011 21h05 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Pour accroitre le nombre de titres avec des permutations il suffit de suivre le cours des actions… Quand une monte on vends, quand  l’autre baisse on achète… Je ne comprends pas ce que vient faire l’ANR. Si une foncière comme UL cote au dessus de son ANR il y a des raisons (endettement raisonnable, versement de dividendes, de produits de cessions etc…).

Est-il vraiment intéressant de ne jamais avoir d’UL en portefeuille mais de collectionner les IML et SCBSM ?
On peut aussi dire qu’UL cote historiquement 110% de son ANR et IML 60%. On vends UL si quand elle atteind 120% et on achète IML a 50%.
Mais celà revient a vendre ce qui monte et acheter ce qui baisse sans se préoccuper de l’ANR…

pour une telle stratégie t il vaut mieux choisir des actions décorrélées genre Essilor et St Gobain que des foncières relativement corrélées..
On vends celle qui monte et on achète celle qui baisse. Je pense que c’est une stratégie qui fonctionne 90% du temps. Seulement il reste les 10% ou une de ces sociétés va avoir de mauvais résultats un peu comme ce qui s’est passé avec Veolia et on va rester scotché avec un tas de titres…

Le risque est moindre avec une foncière mais il existe aussi. Il ne faut pas être un bisounours, l’interet des gros actionnaires n’est pas celui du petit porteur.
Avec les dividendes au moins on a touché une rente en augmentation pendant des années, et on sait quand il faut vendre avec l’ANR…


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#24 14/12/2011 11h24 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Je suis tombé sur l’excellent document suivant qui traite de l’arbitrage optimal au sein d’un portefeuille. En plus il est en francais

http://www.yats.com/doc/optimal-growth-fr.pdf

Bien sur cela est théorique et il faut tenir compte des frais de transactions et de l’impossibilité d’équilibrer ses lignes en permanence. Le risque de défaut est lui aussi minimiser…
Mais on doit constater que le portefeuille traverses les crachs sans trop de casse.

Mais beaucoup de méthodes d’investissement consistant par exemple à rééquilibrer son portefeuille entre les actions, les obligations, l’or et l’immobilier utilisent en fait ces théories sans le savoir.
Le fait d’arbitrer entre les rendements n’est qu’une variante des techniques décrites dans cette étude.

Je suis persuadé que meme appliquée de facon imparfaite cette méthode donne d’excellents résultats.


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#25 30/12/2011 18h00 → Méthode de Jean-Marc appliquée aux foncières cotées ?

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Synthèse du mois de décembre

1/ sur l’ANR HD.
Les arbitrages ont été particulièrement soutenus ce mois-ci, notamment du fait de l’intégration de deux foncières très décotées que je n’avais pas identifiées lors du balayage rapide effectué fin octobre lors de la mise en place de la méthode. Du coup, j’ai procédé à deux échanges assez avantageux.

De plus, j’ai tiré les conséquences, par anticipation, de l’OPA d’ICAD sur SIL. En effet, possédant les deux titres, l’échange de 4 SIL contre 5 ICAD aurait dû m’amener à une ligne exagérément gonflée. Les ANR s’étant alignés sur cette parité, il n’y a plus aucun intérêt à posséder les deux titres, ni à disposer à terme d’une ligne unique plus importante. J’ai donc cédé mes titres SIL que j’ai rebalancé sur des lignes plus décotées. Les futurs dividendes du portefeuille iront prioritairement à la reconstitution d’une dixième ligne dorénavant manquante.

L’ANR du portefeuille augmente de 8505 € du seul fait de permutations dont 5667 € sont dus à l’entrée des deux nouvelles foncières dans la danse et 1426 € par ventilation des anciens titres SIL. Reste donc +1412 € du fait des permutations "classiques".

Enfin, je touche le premier dividende depuis le lancement de cette méthode, avec un acompte PAR réinvesti illico sur FMU. Ainsi, pour 1 € brut de dividende, j’ai perçu 0,865 € net (13,5% de prélèvements sociaux dorénavant…) mais j’ai récupéré 1,185 € d’ANR du fait de la décote du titre (et encore, c’est bien parce que je dois me reconstituer une 10e ligne, sinon j’aurais pu renforcer des lignes beaucoup plus décotées.
Ainsi, pour 1 € de baisse de l’ANR de la ligne PAR suite au détachement, j’ai au final 1,185 € d’ANR sur la ligne FMU. Pour être exhaustif, je devrai acquitter l’impôt sans abattement de 40% sur les 1 € bruts, mais on verra ça fin 2012…

L’ANR par part est de 183,1 €, dorénavant en hausse de 10,6% depuis fin octobre 2011 (soit 2 mois).

2/ sur le capital.
La part cote 87,74 (base 100,00 au 31/10/2011), en hausse de +1,00% sur le mois contre +0,47% pour le CAC40 GR.

A fin décembre, la décote sur ANR du portefeuille est de 52% (toujours plus élevée).

Vivement février et les publications des ANR 2011 et dividendes, ça créera du mouvement !

Bonnes fêtes à tous et à l’année prochaine pour de nouvelles aventures !


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