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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/07/2016 08h21 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Bonjour,

Je suis en train d’investir dans la SCPI Corum Conviction à hauteur de 50 000€. J’ai été convaincu en comparant les avantage de cette SCPI avec un investissement physique. Malgré tout pas mal de personne autour de moi me dise qu’investir dans de la pierre papier à 30 ans n’est pas vraiment le meilleur choix à faire qu’en pensez vous?

Est-ce que vous pensez que ce choix est cohérent avec mon profil ? (j’ai ajouté pas mal d’informations dans ma présentation)

Je vous remercie pour le temps que vous avez passé à lire ce message.

Message édité par l’équipe de modération (29/07/2016 11h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : 30 ans, corum conviction, scpi

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#2 29/07/2016 09h48 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Bonjour,
vous êtes déjà propriétaire de votre RP, donc pensez à l’investissement locatif me semble le bon moment.

L’inconvénient des SCPI, c’est que leur rendement ne permet pas l’autofinancement, donc va grignoter votre capacité d’emprunt.
Si ensuite, vous visez un autre investissement immobilier, celui-ci pourra être être plus compliqué.
Néanmoins, 50k€ ce n’est pas encore un gros montant, ça doit vous faire des mensualités en dessous de 350€, donc l’impact reste limité sur votre capacité d’endettement.
Leur avantage c’est une gestion sans effort, contrairement à l’immobilier physique classique.

Néanmoins, j’aurais une remarque, pour 50k€, étant votre 1er investissement en SCPI, pourquoi ne pas viser 2 SCPI plutôt?
Votre investissement représente près d’un tiers de votre patrimoine net.
Le profil de Corum est assez agressif, et donc potentiellement plus risqué que la moyenne.

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#3 29/07/2016 10h40 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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pour info, j’ai investi cette meme somme en fin d’année dernière, et j’ai réparti mon investissement sur 2 SCPI dont Corum.
Et effectivement, ca fait bien des mensualités a moins de 350€ sur 15 ans pour l’instant, rallongeable de 3 ans dès la premiere date anniversaire. Ce que je vais faire pour passer les mensualités autour de 295€ vs des loyers percus d’environ 210€.
Soit CF negatif de 85€ + impot a venir … Le prix de la tranquillité.


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#4 29/07/2016 16h01 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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gunday a écrit :

Bonjour,
vous êtes déjà propriétaire de votre RP, donc pensez à l’investissement locatif me semble le bon moment.

L’inconvénient des SCPI, c’est que leur rendement ne permet pas l’autofinancement, donc va grignoter votre capacité d’emprunt.
Si ensuite, vous visez un autre investissement immobilier, celui-ci pourra être être plus compliqué.
Néanmoins, 50k€ ce n’est pas encore un gros montant, ça doit vous faire des mensualités en dessous de 350€, donc l’impact reste limité sur votre capacité d’endettement.
Leur avantage c’est une gestion sans effort, contrairement à l’immobilier physique classique.

Néanmoins, j’aurais une remarque, pour 50k€, étant votre 1er investissement en SCPI, pourquoi ne pas viser 2 SCPI plutôt?
Votre investissement représente près d’un tiers de votre patrimoine net.
Le profil de Corum est assez agressif, et donc potentiellement plus risqué que la moyenne.

Merci pour votre réponse, je n’ai pas le temps de gérer de l’immobilier en physique pour le moment, de plus je suis dans une région ou l’immobilier est cher et 5000€ ne suffisent pas à l’achat d’un studio à Montpellier.

Lles mensualités sont de 309€ sur 20ans donc un effort d’épargne de 115€ impot compris. Je souhaitais en effet prendre 2 SCPI différente, mais le dossier semblait impossible à financer  dans mon cas … De plus le cabinet de gestion en patrimoine m’a indiqué que Corum était diversifié et que le fait qu’elle possede des actifs à l’étranger et en France était rassurant…  Qu’en pensez vous? dans cette situation, auriez vous choisi une autre SCPI?

yademo a écrit :

pour info, j’ai investi cette meme somme en fin d’année dernière, et j’ai réparti mon investissement sur 2 SCPI dont Corum.
Et effectivement, ca fait bien des mensualités a moins de 350€ sur 15 ans pour l’instant, rallongeable de 3 ans dès la premiere date anniversaire. Ce que je vais faire pour passer les mensualités autour de 295€ vs des loyers percus d’environ 210€.
Soit CF negatif de 85€ + impot a venir … Le prix de la tranquillité.

Par quel cabinet etes vous passé pour l’achat? Le credit foncier a accepté de vous financer 2 SCPI à 25k€ chacune?

Dernière modification par fstn (29/07/2016 16h03)

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#5 29/07/2016 16h27 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

Modérateur
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Vos simulations ne sont probablement pas tout à fait exactes (mais j’ignore si c’est en mieux ou en pire). En effet, pour une SCPI (une SCI transparente à l’IR), vous ne devrez pas déclarer comme revenu les montants que la SCPI vous a versé, mais votre quote-part de ses revenus fonciers (et financier, mais c’est très marginal). Et pour une SCPI comme CORUM qui investi et tire ses revenus en majorité de l’étranger, et y paie directement des impôts, il y a d’autres aspects à bien comprendre :

    - Vous percevrez moins que ce que le montant de distribution mis en avant par la SCPI : par exemple pour T2/2016 la SCPI annonce 16.12€/part, mais il n’y a que 14.1293€/part qui sont arrivés sur le compte de l’associé, le reste étant le montant des impôts déjà payés à l’étranger par la SCPI;
    - En relation avec cet impôt payé à l’étranger, il y aura une compensation sur votre IR à payer en France (selon le pays concerné, la manière de compenser varie…), donc vous payerez moins que si vous deviez ajouter les revenus fonciers de la SCPI à vos revenus (mais la somme de ce que vous payerez et des impôts déjà payés à l’étranger sera en général supérieur à ce que vous auriez payé sur le revenu foncier de la SCPI).
    - Votre déclaration de revenus sera significativement plus compliquée à établir, avec des revenus fonciers venant de 9 pays étrangers (vous découvrirez ceci en 2018 (ou avant en lisant (7/8) SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM), car vos parts n’entreront en jouissance que début 2017), et vous ne pourrez déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers que pour la quote-part des revenus fonciers imposés en France (donc la majeure partie des intérêts ne sera pas déductible).


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#6 29/07/2016 16h41 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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fstn a écrit :

De plus le cabinet de gestion en patrimoine m’a indiqué que Corum était diversifié et que le fait qu’elle possede des actifs à l’étranger et en France était rassurant…  Qu’en pensez vous? dans cette situation, auriez vous choisi une autre SCPI?

Là on est dans le pur argument marketing, du non-argument. On peut aussi affirmer que c’est plus risqué du fait de cette exposition sur des pays étrangers.
On pourrait argumenter longtemps pour les contredire, notamment sur le fait que Corum investi majoritairement sur des emplacements secondaires et rarement "premium", incompatibles avec leur objectif de rentabilité à 6%.
Je suis aussi d’accord pour dire qu’il vaudrait mieux 2 SCPI, Corum a tout à prouver, c’est une SCPI très jeune, vous vous lancez dans une aventure qui reste à écrire, ça peut marcher, ça peut se vautrer. Bien d’autres SCPI ont moins ce dernier risque que Corum. Pourrez-vous la revendre avant la fin du crédit?

Dernière modification par kc44 (29/07/2016 16h43)

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#7 29/07/2016 18h07 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Vos simulations ne sont probablement pas tout à fait exactes (mais j’ignore si c’est en mieux ou en pire). En effet, pour une SCPI (une SCI transparente à l’IR), vous ne devrez pas déclarer comme revenu les montants que la SCPI vous a versé, mais votre quote-part de ses revenus fonciers (et financier, mais c’est très marginal). Et pour une SCPI comme CORUM qui investi et tire ses revenus en majorité de l’étranger, et y paie directement des impôts, il y a d’autres aspects à bien comprendre :

    - Vous percevrez moins que ce que le montant de distribution mis en avant par la SCPI : par exemple pour T2/2016 la SCPI annonce 16.12€/part, mais il n’y a que 14.1293€/part qui sont arrivés sur le compte de l’associé, le reste étant le montant des impôts déjà payés à l’étranger par la SCPI;
    - En relation avec cet impôt payé à l’étranger, il y aura une compensation sur votre IR à payer en France (selon le pays concerné, la manière de compenser varie…), donc vous payerez moins que si vous deviez ajouter les revenus fonciers de la SCPI à vos revenus (mais la somme de ce que vous payerez et des impôts déjà payés à l’étranger sera en général supérieur à ce que vous auriez payé sur le revenu foncier de la SCPI).
    - Votre déclaration de revenus sera significativement plus compliquée à établir, avec des revenus fonciers venant de 9 pays étrangers (vous découvrirez ceci en 2018 (ou avant en lisant (7/8) SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM), car vos parts n’entreront en jouissance que début 2017), et vous ne pourrez déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers que pour la quote-part des revenus fonciers imposés en France (donc la majeure partie des intérêts ne sera pas déductible).

Merci pour ce retour, lorsque que l’on m’a proposé Corum, le cabinet à justement mis en avant le montant des impôts à payer qui sera plus faible. Je pensais donc que la rentabilité annoncée tenait des comptes des impôts payé à l’étranger, si je comprends bien, ce n’est pas le cas?

Dans ma tête je m’étais dit super elle est très rentable et je payerai très peu d’impôt sur ce que je gagne….

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#8 30/07/2016 00h25 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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N’ayant pas vu votre simulation, vous comprendrez qu’il est difficile (pour ne pas dire impossible) de répondre à votre question.


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#9 30/07/2016 00h32 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Bonjour, voici un aperçu de la simulation:

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/11042_simulation1.png

La synthèse:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/11042_capture.png

Qu’en pensez-vous?

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#10 30/07/2016 03h53 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

Modérateur
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Je suis interpellé par les 1 551€ de "frais d’acquisition". Je suppose que ce sont des frais liés à l’emprunt, car des frais significatifs sont déjà inclus dans le prix "tous frais inclus" de la part à 1060€ : si vous vouliez revendre le lendemain, ce serait à 919.98€/part. Je n’ose croire que ce serait une commission pour votre conseiller (qui sera déjà rémunéré par la SCPI, sans doute entre 2 et 3k€).

J’ignore à quoi correspond la rentabilité de 5.5% (est-ce brut, net, ou le montant effectivement versé après impôts payés à l’étranger, est-ce sur 54060€ ou sur 55611€, etc.).
A propos de la performance passée de la SCPI (qui affiche (et pour l’instant a dépassé) un objectif de distribution de 6%, soit 63.60€/part à 1060€, impôts payés à l’étranger inclus) : dividende de 64.77€ en 2014, et 65.49€ en 2015 en incluant les impôts qu’elle a déjà payé à l’étranger, pour 62.23€ (2014) et 60.64€ (2015) vraiment versés sur le compte.
Pour 2016, le dividende pourrait approcher 66€, pour 57€ arrivant vraiment sur le compte (la proportion de revenus étranger a encore augmenté). Le rendement net d’impôt dépend largement de votre TMI IR (je suppose 30%), et sera assurément en dessous de 5.5%.

Si l’emprunt est remboursé par une mensualité de 309€, dont un effort d’épargne de 115€, ça signifie que les parts de SCPI sont supposées rapporter 194€/mois (309-115) net, soit 194*12/54060=4.3% du prix d’achat des parts. C’est inférieur à 5.5% et ça doit donc tenir compte des impôts ou prélèvements sociaux. En supposant un rendement brut de 6.0%, avec pour 40% des revenus une imposition aux 15.5% de prélèvements sociaux et 30% de TMI IR, et pour 60% des revenus (ceux imposés à a source à l’étranger) une imposition à 25%, on arrive à 4.01% net, à augmenter un peu pour tenir compte de 40% des intérêts d’emprunt qui resteraient déductibles, et ce "4.3% net" semble un ordre de grandeur plausible.

La "valorisation du patrimoine en 2036" semble calculée avec 54 060€ * ((1 + 0.5%)^20) = 59731€. C’est assez trompeur, car si vous voulez alors revendre vos parts vous ne percevriez que 59731€ * 919.98/1060 = 51841€ (cf les 11.96% de "frais de sortie"). J’ignore d’où pourraient provenir les 476€ de "patrimoine mobilier" en 2036 (sans doute le solde entre les 115€/mois d’épargne et ce qu’il aura fallu payer pour les impôts et la différence entre les échéances de prêt et les distributions de la SCPI). Le TRI et l’enrichissement", qui supposent un patrimoine en 2036 valant 60207€, sont artificiellement "gonflés" (car ne tenant pas compte des frais de sortie). En tenant compte des frais de sortie, l’enrichissement passerait à 24 029€ et le TRI vers 5.65%.

Si votre investissement a eu lieu en juin (un peu dommage : le prix de la part est passé de 1045€ à 1060€ le 1er juin 2016), vos parts entreront en jouissance au 01/12/2016, et vous percevrez donc déjà quelque chose vers le 10 janvier 2017 (pour décembre 2016), et aurez à le déclarer à l’IR avec vos revenus 2016.


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#11 30/07/2016 08h36 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Vous avez raison, les 155€ de frais d’acquisition représente bien les frais liés à l’emprunt, les  frais du conseiller sont déjà compris dans le prix de la part. Je suis vraiment impressionné par votre capacité à analyser un investissement aussi précisément, j’espère arriver à ce niveau d’expertise un jour. Voici la première page de la simulation financière:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/11042_capture-tableau.png

D’après votre analyse, cet investissement semble moins intéressant que ce que je pensai. Il va pas mal complexifier ma déclaration d’impôt pour un TRI pas si important, qu’est-ce que vous me conseillez comme investissement à faire à crédit? Peut-être de l’immobilier en direct?

Je n’ai pas encore acheté les parts, le financement de ce genre d’achat est compliqué et le crédit foncier me demande de plus en plus d’éléments. Ce délai de traitement m’a fait loupé l’augmentation du prix de la part…

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#12 30/07/2016 14h03 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Pour infos : Depuis le 13 Juillet 2016, le CFF ne finance plus les parts de SCPI Corum. Seuls les dossiers de souscription de parts de CORUM, complets et enregistrés dans les bases du Crédit Foncier jusqu’au 13 juillet 2016 inclus, seront étudiés.

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#13 30/07/2016 14h07 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Je vous remercie pour l’information, avez vous une idée de la raison de fin de ce financement? Ont ils peur d’une perte de valeur?

Mon dossier est en cours d’instruction…donc je pense que s’est encore valide dans mon cas.

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#14 30/07/2016 14h59 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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En raison d’une trop grande exposition des investissements sur l’Europe. Il en va de meme pour les SCPI que je qualifie "d’étrangère" comme Novapierre Allemagne, Eurovalys et LFP Europimmo…

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#15 30/07/2016 15h39 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Cela représente t’il un risque pour la revente des parts à terme si plus personne ne peut les financer à crédit?

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#16 30/07/2016 15h54 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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fstn a écrit :

D’après votre analyse, cet investissement semble moins intéressant que ce que je pensai. Il va pas mal complexifier ma déclaration d’impôt pour un TRI pas si important, qu’est-ce que vous me conseillez comme investissement à faire à crédit? Peut-être de l’immobilier en direct?

De l’immobilier en direct aurait d’autres inconvénients pour vous (plus gros montant, besoin de "gérer" le locataire, moins diversifié, vous n’avez aucune compétence sur l’activité de bailleur, …). Cet opération à 50k€ n’est pas si mal (et vous apprendra pas mal de choses), même si elle est moins bien que ce que vous croyiez initialement. Un jour ou l’autre il faut se lancer… et tout dépend de vos objectifs, et de vos espoir de trouver "mieux".

(PS : En tout cas, à votre place, j’éviterais le crownfunding sous toutes ses formes -j’ai vu un autre message de vous à ce sujet-. On ne s’improvise pas banquier, et vous pourriez l’apprendre à vos dépends.)


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#17 31/07/2016 07h35 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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fstn a écrit :

Cela représente t’il un risque pour la revente des parts à terme si plus personne ne peut les financer à crédit?

Non je ne pense pas. Cela risque juste de ralentir le rythme des souscriptions ce qui me semblez plutot un bon signe. De plus, il reste à savoir si les autres établissements de crédit vont faire de meme car il est évident que les investisseurs ne passent pas tous par le CFF.
Votre projet de 50k€ en SCPI est interessant et comme déjà dit, représente un risque modéré. Au vu du profil de Corum, il n’aurait pas été "idiot" de diversifier sur 2 SCPI , un "poids lourds" et une plus dynamique

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#18 01/08/2016 10h52 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Bonjour,

Un point qui me surprend dans votre simulation: le CFF vous finance 100% à crédit pour Corum ? Tous les CGP à qui j’ai eu affaire m’ont indiqué que le CFF demandait un minimum de 10% d’apport pour financer du Corum. (pour les dossiers datant d’avant le 13/07, car effectivement aujourd’hui ils ne financent plus)

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#19 01/08/2016 11h11 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Pour information, Corum envoie un IFU complet qui ne pose aucun problème même pour les novices pour remplir la feuille d’impôt.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#20 01/08/2016 13h45 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Charlatan a écrit :

Bonjour,

Un point qui me surprend dans votre simulation: le CFF vous finance 100% à crédit pour Corum ? Tous les CGP à qui j’ai eu affaire m’ont indiqué que le CFF demandait un minimum de 10% d’apport pour financer du Corum. (pour les dossiers datant d’avant le 13/07, car effectivement aujourd’hui ils ne financent plus)

En fait, j’ai fait un nantissement de 6000€ sur une assurance vie comme garantie pour le financement de Corum, sinon, il fallait en effet avoir un apport de 10%

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#21 25/08/2016 13h45 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Je viens d’avoir mon offre de prêt pour Corum wink soulagé

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#22 25/08/2016 15h21 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Pouvez vous nous dire les conditions de l’offre (taux, durée , organisme preteur etc..) ?

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#23 26/08/2016 23h04 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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J’ai obtenu un prêt du crédit foncier à 2.45% sur 20 ans soit cout du credit + assurance= 18000€

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#24 27/08/2016 11h02 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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J’ai obtenu une offre de prêt du Crédit Foncier avec des conditions similaires : taux de 2,45%, frais de dossier de 980€, déblocage des fonds fractionné sur 5 mois , apport personnel de 10%.
L’objet est l’achat de SCPI sur le marché secondaire.
Je me demande quel moyen dispose la banque pour s’assurer que l’apport personnel est réellement utilisé.
Ne serait-il pas possible de justifier l’existence de fonds propres sans acheter de parts de SCPI?
Si certains connaissent la procédure employée par le Crédit Foncier pour vérifier l’emploi de l’apport personnel, je suis intéressé par leur retour d’expérience.

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#25 11/10/2016 19h54 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

Banni
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Je découvre cette file qui m’intéresse vivement. En effet, jeune homme ayant pour projet d’investir dans un nouveau studio mais qui s’autofinancerait totalement ( je suis deja propriétaire d’un appartement )

Je me suis posé la question de si ça serait pas plus simple de faire un crédit pour une scpi et particulièrement Corum car je détiens deja des parts payées au comptant.

Je surnage un peu de toutes les infos déversés ici notamment par une très bonne expertise des divers intervenants de la communauté.

Je vous avoue que tous les termes me sont encore un peu complexe. Pour faire simple, quelqu’un pourrait il m’expliquer la chose suivante :

A priori Corum affiche un rendement supérieur a 6% NET d’impôts. Je ne comprends pas alors pourquoi il n’est pas possible sur 20 ans d’autofinancer le crédit?

Lorsque je fais une simulation basique sur meilleurs taux pour estimer le montant des mensualités, le résusltat que je trouve permettrait un autofinancement.

ex: investissement de 50 000 euros + 15000 euros que je possède deja au comptant,  qui rapporte 6% net soit 325 euros (65000*0.06/12) Je pars sur un rendement de 6% même s’il est quelque peu supérieur.

Dans mes simulation de crédit j’arrivais a des mensualités inférieur a 325, j’imagine que ça dépend des taux mais tout de même a priori on tombe pas loin d’un autofinancement.

Est ce que j’ai manqué quelque chose? Faut il rajouté des frais au rendement net de Corum?

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