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#26 11/10/2016 19h59 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

Membre
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Il me semble que vous mettez 15 000 euros de votre poche (soit près d’un quart de votre investissement) et que vous ne le prenez pas en compte dans votre calcul.

Pour le net d’impôt dont vous parlez, j’ai de gros doutes, mais je ne me suis pas plus intéressé que ça au sujet.

Dernière modification par JBeurer (11/10/2016 20h10)

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#27 11/10/2016 20h30 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

Membre
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Les prélèvements sociaux ?
L’impôt sur le revenu ?

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#28 11/10/2016 20h36 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

Banni
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Je parle pour mon cas personnel, je ne paye pas d’impôts sur le revenu, en revanche effectivement y a les prélèvements sociaux, ils ne sont donc pas compris dans leur 6.3% net.

Sur une base de 15.5% de prélèvements sociaux, je suppose qu’il faut enlever environ 1% sur le rendement, ça ferait du 5.3% net

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#29 11/10/2016 20h38 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

Modérateur
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@coachdevie : relisez mon message #5 de cette discussion.  La plupart de ses points s’appliquent aussi à votre raisonnement  (en plus des 15000€ d’apport qui faussent tout : avec un apport suffisamment gros, et votre mode de calcul, n’importe quel investissements donnerait limpression de s’autofinancer, même un investissement au comptant avec 0% de rendement).


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#30 11/10/2016 21h10 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

Banni
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Dans la proposition de financement ( message 9 ) je vois qu’ils estiment la rentabilité locative à 5.5%. Qu’est ce qui est déduits des 6.4% de rendement affiché par la SCPI net?
En faisant une simulation a partir des 6.4% on arrivait a peu près a un vrai autofinancement mais bon vous avez répondu la dessus.

Effectivement je comprends que pour un taux à 2.40% par exemple + 0.36% d’assurance, sans prendre en compte par exemple les revenus des parts que je détiens deja, j’arrive à ceci :

50000 euros empruntés
Mensualités : 277 euros
Revenus locatifs: 50 000 * 0.055/12 = 229.166


Même en partant du principe qu’on puisse trouver un taux d’intérêt plus faible ça s’autofinance pas.

Cependant, ma question pour mon cas personnel ( sachant que je ne paye pas d’IR ) c’était que ça me parait tout de même intéressant car en prenant en compte mes parts de scpi deja au comptant (15000 euros ) ça me permettrait donc d’acheter à crédit sans devoir verser un centime pour rembourser les mensualités.

Je ne sais pas si le raisonnement est bon, je suis loin de votre expertise, j’ai même eu beaucoup de mal à comprendre tous les détails de votre message (5) pourtant complet.

Autre question: Lorsque l’on fait ce type de crédit, je suppose qu’on a tout loisir d’y mettre fin au bout de 12 ou 15 ans si on souhaite vendre

Dernière modification par coachdevie (11/10/2016 21h12)

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#31 11/10/2016 21h22 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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coachdevie a écrit :

A priori Corum affiche un rendement supérieur a 6% NET d’impôts.

Faux.
Franchement n’avez-vous pas l’impression de vous ridiculiser avec vos questions qui ne reposent sur aucune réflexion au préalable? Vous feriez mieux de vous remettre en question si vous souhaitez réussir vos investissements et qu’ils soient conformes à ce que vous en attendez. L’amateurisme n’a pas sa place ici.

Au début du mois vous écriviez cela dans une autre discussion:

coachdevie a écrit :

ayant des placements qui me rapportent entre 15 et 30% je saurai ou placer l’argent.l

Visiblement non, vous cherchez maintenant du 6% NET mais pour lesquels vous "oubliez" les prélèvements sociaux, par fainéantise ou amateurisme, ou les deux.
Comment comptez-vous emprunter sans revenu du travail?

Edit suite à votre message de 21h10: je pense qu’il faut partir sur 5,2% de rendement en comptant les PS. Ca ne sera jamais plus et considérez que ce ne sont pas des revenus garantis sur les 20 prochaines années, s’ils baissent, la mensualité du crédit ne baissera pas elle.
Vous êtes libre en effet de solder le crédit quand bon vous semble, il y aura certainement des pénalités de retard mais c’est à vous de le négocier dans le contrat de base. Enfin je pense que vous n’avez encore démarché aucune banque en ce sens…

Dernière modification par kc44 (11/10/2016 21h42)


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#32 11/10/2016 21h43 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Concernant le rendement affiché par Corum, ce n’est pas faux, c’est bel et bien le rendement affiché pour 2015 et 2016. Je reçois d’ailleurs des "loyers" en ce sens. Je n’ai pas dit que c’était le rendement réel, d’ou mes interrogations.

Visiblement non, vous cherchez maintenant du 6% NET mais pour lesquels vous "oubliez" les prélèvements sociaux, par fainéantise ou amateurisme, ou les deux.
Comment comptez-vous emprunter sans revenu du travail?


Je n’ai aucun problème pour emprunter, j’ai beaucoup d’argent de côté et de placé notamment en bourse, ainsi que des revenus locatifs qui couvrent sans le moindre soucis tout ça. De plus je génère des revenus par le trading sur le forex, qui m’apportent un complément. Les banques aiment bien les projets carrés et qui justement s’autofinance. J’ai deja eu RDV avec ma banquière, c’est elle même qui m’avait proposé un crédit pour des SCPI ( cet été ) . Ainsi que des courtiers en ligne récemment

Je ne cherche pas du 6% net, je cherche à bénéficier d’un effet de levier pour autofinancer des parts de SCPI ou d’un studio. En terme de rendement ca n’a aucun égal.

Je vous donne un exemple, vous achetez à crédit un appartement d’une valeur de 50 000 euros, sans verser un centime et qui s’autofinance sur 15 ans par les loyers perçus. Au bout des 15 ans vous gagnez donc 50 000 euros sans avoir verser un euros. ( je vous explique ce que j’entends par effet de levier )

On est quand même sur un rendement bien au dessus de 15 % de mes assurances vie, et surtout avec de l’argent qui ne m’appartient pas. Comprenez vous mieux l’intérêt de ce type de projet?

C’est ainsi que des gens deviennent propriétaire de plusieurs appartements en utilisant l’argent des autres.

ps: Je n’ai pas oublié les prélèvements sociaux, je pensais ( sans doute par amateurisme en effet ) qu’ils étaient pris en compte dans le rendement net affiché par un prélèvement " a la source )

Franchement n’avez-vous pas l’impression de vous ridiculiser avec vos questions qui ne reposent sur aucune réflexion au préalable? Vous feriez mieux de vous remettre en question si vous souhaitez réussir vos investissements et qu’ils soient conforment à ce que vous en attendez. L’amateurisme n’a pas sa place ici.

Beaucoup de gens ne maitrisent pas tout ceci, pour vous ça parait simple , facile évident mais ce n’est pas le cas pour tout le monde.

Ceci dit je ne savais pas que les forums de devenir rentier étaient réservés à une élite et des connaisseurs, et que les questions d"amateur étaient interdites. Je vous remercie donc de m’avoir prévenu. Ceci dit je trouve votre ton condescendant insupportable, quand on est fort on tire les faibles vers le haut, pas l’inverse.

Je m’excuse auprès de tous pour cette intrusion parmi vous, je vais quitter définitivement le site, merci à tous pour vos réponses constructives, et je vous souhaite sincèrement une bonne continuation dans vos projets.

Dernière modification par coachdevie (11/10/2016 22h02)

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#33 11/10/2016 23h19 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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coachdevie a écrit :

A priori Corum affiche un rendement supérieur a 6% NET d’impôts. Je ne comprends pas alors pourquoi il n’est pas possible sur 20 ans d’autofinancer le crédit?

Bonsoir coachdevie,

Attention, attention… Corum Convictions a une manière "très à elle" d’afficher sa DVM: elle ne tient pas compte… des impôts fonciers payés à l’étranger ! Ainsi, en 2015, cette SCPI a dégagé un revenu brut (une fois toutes les charges et provisions déduites) de 65.49€ par part, ce qui correspond effectivement à un "rendement" de 6.3% pour un prix de part moyen (dans l’année 2015) de 1037€ - et c’est ce "rendement" flatteur qu’affiche Corum -, mais la distribution réelle a été de 60.62€ par part une fois déduits les impôts payés à l’étranger, soit un rendement réel de 5.8%… c’est déjà flatteur en soit, mais ça fait tout de même 0.5 point en moins ! Enfin, vous allez devoir déduire les prélèvements sociaux (15.5%) sur la part des revenus français, ainsi que l’impôt sur le revenu - au taux marginal sur les revenus français, et selon une méthode un peu complexe (crédit d’impôts calculé sur la base du taux moyen d’imposition) sur les revenus d’origine allemands et espagnols notamment… Bref, c’est un peu complexe, il faut se plonger dans le rapport de gestion de la SCPI, dans les conventions fiscales et dans la notice de la déclaration 2047. Je ne peux que vous conseiller de faire l’exercice - ça prend un peu de temps mais c’est nécessaire notamment pour les SCPI européennes et très instructif - et de le synthétiser sous la forme d’un tableau excel qui vous permettra de calculer les différents paramètres de votre investissement et de tester sa robustesse à différents scénarii (variation du prix de la part, variation des revenus, taux du crédit etc).

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#34 11/10/2016 23h42 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Merci Polaris. En effet, je vais avoir beaucoup de travail.

Il va falloir que je réfléchisse à tout ça pour comparer aussi avec cette possibilité d’investissement dans l’immobilier physique, quitte à le mettre en gestion pour avoir quelque chose de passif qui s’autofinance, mais ça va demander aussi une bonne négociation pour pouvoir se le permettre dans ma ville.

Beaucoup d’interrogations donc, je vais être contacté prochainement par un courtier "scpi" je vais deja voir qu’il me propose comme taux et comme mensualités.

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#35 12/10/2016 09h25 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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coachdevie a écrit :

A priori Corum affiche un rendement supérieur a 6% NET d’impôts. Je ne comprends pas alors pourquoi il n’est pas possible sur 20 ans d’autofinancer le crédit?

Lorsque je fais une simulation basique sur meilleurs taux pour estimer le montant des mensualités, le résusltat que je trouve permettrait un autofinancement.

ex: investissement de 50 000 euros + 15000 euros que je possède deja au comptant,  qui rapporte 6% net soit 325 euros (65000*0.06/12) Je pars sur un rendement de 6% même s’il est quelque peu supérieur.

Dans mes simulation de crédit j’arrivais a des mensualités inférieur a 325, j’imagine que ça dépend des taux mais tout de même a priori on tombe pas loin d’un autofinancement.

Est ce que j’ai manqué quelque chose? Faut il rajouté des frais au rendement net de Corum?

Déjà les taux de crédit pour les SCPI sont généralement un poil plus élevé.
Ensuite, ne pas oublier que pour rembourser 100 sur 20 ans, ça correspond à rembourser 5 tout les ans.
Donc avec une rendement net de 6%, il ne reste déjà plus que 1% de rendement pour payer les intérêts et les impôts.

Certes en rajoutant 15k€, vous parvenez à l’équilibre, mais c’est pas une autofinancement car vous rajoutez 15k€.

D’ailleurs, au passage, pourquoi ne pas empruntez 65k, placer vos 15k sur une assurance vie, et faire des rachats au fur et à mesure pour les frais annexes?

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#36 12/10/2016 09h39 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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La SCPI a un taux de distribution de 6.3% (avant impôt) en 2015.
A mon humble avis pour obtenir le vrai taux "net", il vous manque les prélèvements sociaux (15,5%) + IR (quel est votre taux d’imposition ?)

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#37 12/10/2016 10h43 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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La SCPI a un taux de distribution de 6.3% (avant impôt) en 2015.
A mon humble avis pour obtenir le vrai taux "net", il vous manque les prélèvements sociaux (15,5%) + IR (quel est votre taux d’imposition ?)

Alors oui, mais en fait pas totalement !
La SCPI ayant des biens dans différents pays d’Europe, l’imposition (PS et/ou impôts fiscaux) est différente en fonction de la source de revenue.
Certains revenues étant déjà taxés avant qu’ils ne vous soient versés, ils sont plus ou moins non imposables (en fonction de la convention fiscale établie entre la France et le pays en question) en France au nom de la non double imposition.

Pour ceux qui s’intéressent a corum, une file très complète existe déjà sur le sujet et devrait répondre a de nombreuses questions :
SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM

Dernière modification par Al25 (12/10/2016 10h52)


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#38 12/10/2016 11h30 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Merci pour le lien AL je vais regarder ça.

@Max


Je ne paye pas d’IR, je perçois seulement des revenus locatifs d’un appartement que je gère en colocation. Donc j’aurai seulement les prélèvements sociaux à payers. Mes gains du trading forex sont trop petits pour me faire changer de tranche.

Mes gains boursiers sur le trading action sont deja beaucoup plus importants, mais sur un PEA qui est une bonne enveloppe fiscale, du coup je ne paye pas d’impôts sur mes gains. Même chose pour mes portefeuilles sur assurance vie.

@Gunday

Pour les taux d’intérêts je vois des taux proposés " en vitrine " au contraire inférieur via des courtiers spécialises dans le crédit de SCPI . Y a un montage proposé par le crédit foncier la page précédente de mémoire à un taux de 2.4%.

Concernant votre question je ne suis pas certain d’avoir bien saisi. Sur le projet de crédit, je ne fais aucun apport. Je suis deja propriétaire de parts , donc les "15000" euros sont deja dans ma SCPI.

Mon idée est de bénéficier des loyers que je perçois deja donc sur cette SCPI pour avoir un effet de levier et emprunter à crédit 50 000 euros, sans avoir à verser d’argent de ma poche chaque mois pour rembourser. En ayant placé 15000, je serai donc propriétaire de part à hauteur de 65000 euros ( c’est ce qui me semblait intéressant à priori ).

Je sais que ce n’est donc pas un autofinancement réel, mais ça me parait tout de même intéressant ? Sans doute moins qu’investir directement dans l’immobilier physique , donc je vais sans doute finir par rester dans cette voie la.

En réalité l’idéale aurait été de faire un emprunt beaucoup moins élevé, genre 30 000 euros mais je ne suis pas certain que les banques prêtent pour des petits montants.

Pour résumer


Ce qui me plaisait bien dans cette idée de crédit pour SCPI c’est le côté passif. Mais je suis entrain de me dire que finalement même en physique j’ai possibilité même en prenant en compte la gestion locative qui est finalement pas si importante que ça en frais sur des studios d’avoir quelque chose qui s’autofinance.

APrès est ce qu’une agence est vraiment sérieuse et que le taux de remplissage est bon avec eux.. C’est ce qui me fait peur. Jusque la j’ai toujours gérer mes biens moi même, donc je n’ai pas d’expérience avec gestion locative

Dernière modification par coachdevie (12/10/2016 11h31)

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#39 12/10/2016 12h45 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Corum


J’ai calculé par exemple pour ce mois ci ma rentabilité réelle perçue sur mon compte, je suis a 5.02%. Donc si faut rajouter en plus les prélèvements sociaux, finalement le rendement net est franchement pas terrible

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#40 12/10/2016 12h53 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Sur la base d’un dividende versé sur le compte pour l’an dernier de 60,62€, avec un prix de part aujourd’hui à 1060€, cela donne 5,72%. Moins les PS = 4,83% nets pour vous qui n’êtes pas imposable.
Rien ne dit que cette année Corum distribuera 60,62euros nets mais c’est une bonne base pour l’estimer cette année. En sachant que dans 5 ans nul ne sait si on sera au dessus ou plus proche des 55, vous n’avez aucune garantie en ce sens.


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#41 12/10/2016 14h44 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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coachdevie a écrit :

Je ne paye pas d’IR

Vous pouvez préciser votre situation plus précisément, parce que je n’y comprends pas grand chose.

Si vous ne payez pas d’IR, cela signifie que vos revenus (loyers imposables + forex) sont en deça de 10k, à moins que vous omettiez de déclarer certains revenus. Par ailleurs, vu que vous n’êtes a priori pas salarié, je suppose que vous devez verser la cotisation pour la couverture Puma, que vous omettez aussi dans vos calculs il me semble.

En tout cas, du point de vue banque, pas d’IR signifie "très probablement peu de revenus". Il faudra donc apporter des sûretés, ce qui impactera votre liberté de fonctionnement concernant les sûretés que vous apporterez (PEA, AV par exemple).

Vous parlez d’un courtier venu vous présenter une solution. Lui avez vous clairement indiqué votre situation, et donné quelques justificatifs concernant cette situation ? La plupart des courtiers que je connais fuieraient une situation dans laquelle ils ont un doute légitime sur la capacité d’emprunts : le courtier vit sur la réalisation du montage, si le montage ne peut aboutir, c’est une perte de temps, et donc d’argent, pour lui.

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#42 12/10/2016 14h58 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Je ne paye pas de "Puma", je n’en connaissais même pas l’existence. J’ai un statut d’autoentrepreneur, a la base étant coach sportif.

J’ai mis un tout petit capital sur le trading intraday forex, donc mes gains sont vraiment minimes. Ce qui me rapporte vraiment de l’argent ce sont mes placements sur assurance vie et le trading actions sur mon PEA, dans les 2 cas dans une enveloppe fiscale qui fait que je ne paye pas d’impôts dessus.

Concernant le courtier, j’ai uniquement fait une simulation en ligne en précisant bien ma situation. J’ai été contacté par mail par un courtier de ma ville me demande de prendre contact car le financement serait envisageable. Je n’en sais pas plus.

En revanche, pour de l’immobilier physique, mon banquier avait l’air très optimiste pour un financement, a partir du moment ou le projet s’autofinance, et que je lui ai apporté des preuves que le bien avait toujours été loué.

A noté que je me retrouve qu’avec de petites mensualités ( dans cette simulation ) avec mon conseiller bancaire. ( je parle pour le studio que j’avais repéré )

J’aurai tendance à dire a priori que c’est plus rassurant bizarrement un crédit en scpi, car on connait plus ou moins les rendements moyens même en prenant en compte une éventuelle baisse, et surtout les loyers sont quand même plus garanties par ce biais la. C’est d’ailleurs pour ça que beaucoup de particuliers recherchent ce type de placement, qui est quand même bien moins rentable que l’immobilier physique.

Franchement je pense laisser tomber cette idée d’investir à crédit en SCPI par rapport à notre discussion dans cette file, et plutôt rester dans mon projet d’immobilier physique.

Dernière modification par coachdevie (12/10/2016 15h01)

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#43 12/10/2016 17h06 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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"J’ai un statut d’autoentrepreneur, a la base étant coach sportif."

Vous voyez, c’est dur de vous suivre. Vous nous dites au départ que vous vivez de vos investissements, mais vos revenus sont, de mon point de vue, faible (IR = 0, revenus 10k annuels, pour moi, c’est faible). Or sur votre déclaration 2042, vous avez nécessairement déclaré vos revenus fonciers, vos résultats sur le forex et votre ca d’autoentrepreneur.

Vos mouvements PEA font peut être progresser le capital de ce pea, mais comme vous avez uniquement précisé être jeune, je suppose que ce PEA a moins de 8 ans, et que donc vous ne pouvez pas le considérer comme une source de revenus pour financer votre vie quotidienne. Vous pouvez parfaitement nantir un PEA auprès d’une banque pour obtenir un financement, mais ce faisant, il y a de fortes chances que la banque vous prive du droit d’admnistrer ce PEA et de continuer à faire vos transactions. Idem pour les AV nanties.

Au passage, c’est toujours un point qui me titille, mais si vos performaces sont bonnes en PEA, elles le seraient hors PEA, mais avec la possibilité d’utiliser un levier de 3 à 5. Certes en payant des impôts …

C’est là qu’une présentation tronquée, lorsqu’on pose des questions, engendre des réponses inadéquates.

Pour votre information, PUMA correspond à la nouvelle couverture universelle. Vous êtes, en tant que résident francais, pris en charge contre une cotisation spécifique, sauf si vous êtes couvert au titre d’un autre statut, comme mineur, retraité, salarié. Autoentrepreneur, ca marche aussi, du moment que l’activité existe (ie : CA non nul).

Dernier détail : si l’activité de trading excède 50% de vos revenus, le fisc est en droit de vous qualifier de professionnel, ce qui entrainerait l’imposition au titre des BNC, avec les cotisations qui s’imposent à une profession libérale.

"J’ai été contacté par mail par un courtier de ma ville me demande de prendre contact car le financement serait envisageable. Je n’en sais pas plus."

Par expérience, certains courtiers / conseillers répondent de prime abord sur des critères simples  age, patrimoine, revenus, sans se préoccuper de la structure du patrimoine et des revenus. Ce n’est que face au prospect qu’ils réalisent que le dossier peut être plus complexe que prévu.

Dans ma région, ce fonctionnement se constate simplement : on s’inscrit sur un site "placer votre argent", on donne sa fourchette de revenus et de patrimoines, et pouf, on a des conseillers pour nous vendre du Duflot, de la résidence de service, et toute une palanquée de solutions à carotte fiscale. Comme partout en France, j’imagine. A aucun moment ces conseillers ne pensent à poser LA question : quel est votre niveau d’imposition en France.

En région frontalière, c’est pourtant une question basique : êtes vous imposé en France ou dans le pays voisin ? (j’ajouterai qu’aucun ne pense au corollaire : êtes vous couvert socialement au titre de la résidence en France, qui a d’autres impacts)

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#44 12/10/2016 17h16 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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"Au passage, c’est toujours un point qui me titille, mais si vos performaces sont bonnes en PEA, elles le seraient hors PEA, mais avec la possibilité d’utiliser un levier de 3 à 5. Certes en payant des impôts "…

Je ne trade pas à effet de levier, j’ai un money management et je m’y tiens. Je n’ai pas envie de faire du trading "casino".

D’ailleurs comment voulez vous acheter une action avec un effet de levier *2 ou *3? La seule façon c’est soit le SRD, soit d’augmenter tout simplement son risque par trade, chose faisable sur PEA.


Or sur votre déclaration 2042, vous avez nécessairement déclaré vos revenus fonciers, vos résultats sur le forex et votre ca d’autoentrepreneur.


Tout a fait oui, mais encore une fois je reste dans une tranche ou je ne paie pas d’impôts. Je touche 1320 euros de loyers bruts par mois, soit environ 800 euros net. Le trading forex me rapporte pas plus de 50 euros par mois, j’ai vraiment un petit compte.

Mon PEA n’a pas encore franchi les 5 ans non, donc je ne déclare pas mes gains qui sont sur le PEA.

Mon banquier juge mon crédit obtenable non pas par rapport à mes revenus mensuels, mais d’une part par rapport au cash disponible sur mes assurances vie et en banque, j’ai une réserve d’argent, et d’autre parts parce que mon projet s’autofinance entièrement.

Ca me fait des mensualités de crédit aux alentours de 150 euros par mois.

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#45 12/10/2016 18h48 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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"soit d’augmenter tout simplement son risque par trade, chose faisable sur PEA."

Augmenter son risque ne signifie pas augmenter son levier. En PEA, on ne peut effectivement pas acheter plus d’actions que le disponible ne le permet.

Je constate que vous ne dites pas avoir de revenus de votre activité de coach. Dans ce cas, vous dépendez de Puma …

"Mon PEA n’a pas encore franchi les 5 ans "

8 ans pour pouvoir retirer sans provoquer la cloture du plan. 5 ans, c’est le seuil de déclenchement de la fiscalité du PEA, mais un retrait à 5ans + 1j entraine la cloture du PEA, et le remboursement intégral des fonds, alors qu’au delà de 8 ans, on peut retirer une petite somme régulièrement.

"Mon banquier juge mon crédit obtenable non pas par rapport à mes revenus mensuels, mais d’une part par rapport au cash disponible sur mes assurances vie et en banque, j’ai une réserve d’argent, et d’autre parts parce que mon projet s’autofinance entièrement."

Je n’en doute pas, mais je suis prêt à parier que la banque demanderait le nantissement de votre AV ou de votre PEA voire les deux. Or en faisant cela, elle vous interdirait de fait d’arbitrer le contenu de cette AV et/ou de ce PEA selon le nantissement qui serait fait pour se prémunir contre des arbitrages trop risqués.

En clair : sur la durée du crédit, le support nanti vivrait sa vie sans que vous puissiez intervenir autrement que pour un versement.

Vos posts tournent autour de cette question, et vous semblez considérer qu’une réponse préalable d’un courtier ou d’un gestionnaire de compte (qui sont tous deux, si vous me passez l’expression, des vendeurs avant tout) vaut acceptation de votre dossier. Mais il n’en est rien : vous pouvez avoir un "banquier" qui vous dit "ca passe", et une commission de prêt qui répond "niet". Seule la réception formelle d’une offre valide vaut acceptation par la banque du financement envisagé. Attention, on parle d’offre, pas de proposition de prêt. En langage courant, cela peut sembler la même chose, mais en langage juridique, il y a un monde : la banque peut faire une proposition et se rétracter par la suite, une offre l’engage définitivement.

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#46 12/10/2016 19h06 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Augmenter son risque ne signifie pas augmenter son levier.

Non, mais augmenter son levier c’est augmenter son risque et son exposition. Ceci dit, un effet de levier *2, ça revient tout simplement à doubler son exposition sur le trade par rapport au risque fixé par le money management de départ.

Au sujet du PUMA

Normalement je suis au RSI, je ne sais pas si le PUMA est la même chose, j’ai jamais entendu parlé de ça. Vous m’avez expliqué que c’était quelque chose de nouveau, alors peut etre que j’en bénéficie maintenant sans le savoir

vous pouvez avoir un "banquier" qui vous dit "ca passe", et une commission de prêt qui répond "niet"

Tout à fait je n’ai pas dit que j’allais obtenir le crédit avec certitude. Cependant je ne vais pas abandonner cet espoir que j’estime fondé, ils m’avaient deja accepté un crédit relai ( certes ca n’a rien a voir ) avec une situation bien pire lors de ma première acquisition. Ils me connaissent, mais surtout un des critères aussi que la banque prend en compte dans les revenus, ce sont les revenus du nouvel appartement.

Je m’explique: Si dans ma situation je perçois 1320 euros de loyers brut + le revenu locatif du studio que j’achèterai qui comble a lui seul les mensualités frais etc

Je ne vois aucune raison de ne pas m’octroyez le prêt. Des mensualités de 150 euros c’est quand même pas le bout du monde, et d’après des témoignages d’investisseur sur différents site ça semble bel et bien faisable même sans le nantissement de mon pea ou assurances vies ( qui sont en plus dans des banques en ligne )

Mais en soit je ne dis pas que vous vous trompez, dans tous les cas il est hors de question que j’accepte ça, sur mon PEA c’est du trading pur, ce n’est pas un portefeuille long terme et passif, donc je fais des arbitrages réguliers. Donc il est hors de question que je bloque ça.

Même chose, si mes assurances vie ont de belles performances c’est parce que j’ai appris une technique de gestion particulière, sans ça je n’ai plus de rendement ni de sécurité.

Mais je vais tout de même tenter, même si vous pensez que ça ne passera pas sans le nantissement. Je pense que le projet en lui même est fiable, de plus pour ceux qui ont suivi mon autre file, c’est un studio que nous achèterions a 2 ( d’ou la faible mensualité ) donc ça rassure la banque

Dernière modification par coachdevie (12/10/2016 19h31)

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#47 12/10/2016 19h45 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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"mais augmenter son levier c’est augmenter son risque et son exposition"

C’est aussi augmenter ses gains, à montant équivalent, ce qui permet d’obtenir des rendements importants sur des opérations qui, sans levier, seraient relativement faibles en la matière. C’est d’ailleurs ce que vous faites de fait sur le forex (sans levier, les variations sont trop faibles)

"Normalement je suis au RSI"

Si votre activité existe réellement, et si vous payez les cotisations RSI correspondantes. Ca n’est pas magique : en AE, vous ne payez de cotisations que si vous avez un CA déclaré, mais la couverture n’est active que si vous payez des cotisations ! un AE qui est par ailleurs salarié est couvert du fait de son statut de salarié, mais un AE tout court, sans CA, sans cotisations …

"Tout à fait je n’ai pas dit que j’allais obtenir le crédit avec certitude."

Plusieurs de vos posts donnent plutôt l’impression que vous avez la certitude de cet accord. Mon seul intérêt est que vous conserviez le minimum de distance par rapport à ce qui n’est qu’un accord oral. Si c’est le cas tant mieux

Concernant le nantissement, je n’ai strictement aucune idée de ce que votre banque vous demandera, je ne connais pas votre situation complète. Je ne peux que vous dire que si la banque annonce dès le départ "vu votre AV et votre PEA, on peut vous suivre", cela risque de passer par un nantissement qui vous limiterait dans vos arbitrages. A nouveau, c’est essentiellement par rapport à cette impression d’accord certain que cela pose souci.

Si votre banque vous suit sur la seule base de vos revenus bruts tant mieux. C’est loin d’être évident pour moi, compte tenu de l’accroissement des règles prudentielles en vigueur depuis 2/3 ans.

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#48 12/10/2016 19h52 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Je continue de penser, sans vouloir vous vexer, que vous rêvez doucement et ne prenez pas en compte beaucoup d’informations à votre disposition. (et ne donnez pas de détails suffisant pour qu’on répondre à vos questions de manière pertinente)

Concernant votre question je ne suis pas certain d’avoir bien saisi. Sur le projet de crédit, je ne fais aucun apport. Je suis deja propriétaire de parts , donc les "15000" euros sont deja dans ma SCPI.

Par exemple, si vous utilisez les revenus des 15k de SCPI que vous détenez déjà pour compléter les remboursement des 50k que vous souhaitez emprunter, alors non, votre investissement ne s’autofinance pas, et non, vous ne pouvez pas dire que vous ne faites pas d’apports. 23% de l’investissement final en SCPI (15/65) sera un apport : vous apportez 15k de fonds propres dans votre projet d’emprunt.
Ce serait un peu comme d’acheter un appartement de 100k€ en payant 23k cash et en empruntant le reste, puis de dire qu’il s’autofinance et qu’on a pas fait d’apport, puisqu’on avait déjà les 23k… Il n’en reste pas moins qu’ils sont bloqués dans ce projet et représentent un coût d’opportunité.

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#49 12/10/2016 19h57 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Oui je vous remercie pour votre bienveillance. De ce côté la je vous rassure je n’ai aucune certitude. Je pense sincèrement que c’est jouable, pour le coup j’avais étudié la question, je m’étais renseigné auprès d’investisseurs immobilier qui eux font que ça, acheter a crédit plein d’appartement qui s’autofinancent et sans avoir de CDI pour certains. Ce qui compte encore une fois pour la banque et j’insiste la dessus, ce sont les garanties et les revenus. Même avec mes faibles revenus, ils sont suffisants suivant leurs barèmes pour une mensualité de 150 euros.

C’est ça qui m’a donné l’envie d’ailleurs récemment de me lancer sur ce type de projet, en commençant par un studio en co-achat. Mais si ça se passe pas ce n’est pas grave, je garde tout à fait cette éventualité rassurez vous.

C’est aussi augmenter ses gains, à montant équivalent, ce qui permet d’obtenir des rendements importants sur des opérations qui, sans levier, seraient relativement faibles en la matière. C’est d’ailleurs ce que vous faites de fait sur le forex (sans levier, les variations sont trop faibles)


En trading il n’y a jamais de certitude. Je parlai sur le forum d’un trade récent sur LNC qui a pris 20% en 24h suite à mon achat. VOus avez raison, avec un effet de levier j’aurai gagné 40 %, ou même 60 %; mais si y avait eu un gab baissier les pertes auraient été tout autant multipliées.

De plus, je ne sais toujours pas ce que vous entendez par acheter une action avec un effet de levier? Sur le forex en intraday je suis d’accord qu’on utilise un levier naturel calculé en fonction du stop et de la prise de position, en revanche sur des actions sur du trading journalier je ne vois pas trop comment vous voulez prendre un effet de levier? Ca n’existe pas à ma connaissance..

Ne parleriez vous pas plutôt de trackers sur indice qui eux existe en effet de levier, d’ou peut être la confusion?

Si oui, je ne trade pas les trackers, je trade les actions en elles même. Dans mes formations, la gestion du risque est une des conditions les plus importante pour la réussite et avoir l’avantage statistique.

Comme je le mentionnais plus haut, il suffit de doubler votre niveau de risque ou même de le tripler, ça revient à prendre un effet de levier *2 ou *3 sur la position, mais ce n’est pas ce qui est conseillé en formation de trading. Et surtout ça peut se faire sur PEA donc pas besoin de compte titre.

wulfram a écrit :

Je continue de penser, sans vouloir vous vexer, que vous rêvez doucement et ne prenez pas en compte beaucoup d’informations à votre disposition. (et ne donnez pas de détails suffisant pour qu’on répondre à vos questions de manière pertinente)

Concernant votre question je ne suis pas certain d’avoir bien saisi. Sur le projet de crédit, je ne fais aucun apport. Je suis deja propriétaire de parts , donc les "15000" euros sont deja dans ma SCPI.

Par exemple, si vous utilisez les revenus des 15k de SCPI que vous détenez déjà pour compléter les remboursement des 50k que vous souhaitez emprunter, alors non, votre investissement ne s’autofinance pas, et non, vous ne pouvez pas dire que vous ne faites pas d’apports. 23% de l’investissement final en SCPI (15/65) sera un apport : vous apportez 15k de fonds propres dans votre projet d’emprunt.
Ce serait un peu comme d’acheter un appartement de 100k€ en payant 23k cash et en empruntant le reste, puis de dire qu’il s’autofinance et qu’on a pas fait d’apport, puisqu’on avait déjà les 23k… Il n’en reste pas moins qu’ils sont bloqués dans ce projet et représentent un coût d’opportunité.

Je suis tout a fait d’accord avec vous. Je pense que vous n’avez pas lu tous mes posts , je l’ai dit moi même et j’ai d’ailleurs a plusieurs reprises mis des guillemets sous le mot "autofinancement".

J’ai expliqué par ailleurs que ça me paraissait tout de même intéressant car à l’arrivée je n’ai plus rien a verser chaque mois et a la fin du crédit je me retrouverai donc avec 50 000 euros qui auront été financés majoritairement par les revenus de la scpi. Mais encore une fois bien entendu que ce n’est pas un autofinancement réel puisque j’utilise les 15000 euros deja acquis en loyer

Dernière modification par coachdevie (12/10/2016 20h02)

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#50 12/10/2016 20h31 → Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ? (30 ans, corum conviction, scpi)

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Le levier en bourse est un broker qui vous prête de l’argent.
Ce qu’on appelle la marge ou le crédit lombard.

Au lieu d’avoir 100 sur votre compte titre en fonction du levier permis par le broker vous avez 200 ou plus. Donc vous pouvez investir 2 fois plus que si vous n’avez pas de levier.

Pour quelqu’un qui "donne des formations en trading" vous devriez savoir cela.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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