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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/07/2016 10h49 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Bonjour à tous!
Mon projet d’achat immo locatif a bien avancé et je suis parti sur un appart à rénové pour remettre au goût du jour et surtout pour le couper en 2 afin d’en faire 2 studios.

Questions:
1. quelle est votre expérience du prêt immo englobant des travaux de rénovation? Si j’ai bien compris, certaines banques (comme la BNP) vous finance mais distribuent l’argent directement aux artisans sur facture tandis que d’autres (comme le CA) vous donne la totalité de la somme (sur devis) et vous laisse gérer. Avez vous des conseils à me donner à ce sujet? La 1ère solution me semble très contraignante. La BNP peut elle s’aligner sur la 2ème pratique?
Comment m’y prendre pour monter le dossier le plus rapidement possible afin de tout avoir pour le financement (artisans en vacances, devis difficile à produire etc..)
Connaissez vous de bon artisans sur Aix/Marseille?

2. que pensez vous de mon projet de rénovation: Appartement de 45m² avec un hall d’entrée donnant sur 2 "futurs studios" de plus ou moins 20m². L’appartement était loué en T2 et semble avoir été "réunit" il y a longtemps car il possède 2 cuisines, 2 sbd (mais un seul wc). 3 balcons/terrasses.
-Le hall d’entrée commun est-il un inconvénient?
-dans le cas ou l’installation d’un 2ème n’est possible qu’en type "sanibroyeur", y voyez vous un inconvénient? 
-Le gaz de ville est présent avec une chaudière dans une des cuisines qui sert de chauffage pour les 45m². Un ami me conseil de tout enlever et de tout faire en électrique (plus de gros radiateur au mur, moins embêtant à gérer et à entretenir etc…), qu’en pensez vous?
-le bord du plafond d’un des balcon est très abîmé, on voit les ferrailles du béton, cela fait parti de la façade (qui devra être ravalée un jour ou l’autre…), puis-je demandé à la copro de n’intervenir que sur cette partie afin de "sécuriser" mon balcon et de le rendre plus "attractif"?

3. un dégât des eaux a eu lieu lors de la visite qui a suivi la mienne. les murs ont été imprégné d’eau, un expert doit passer pour estimer les dégâts. L’assurance de la copro de l’actuel proprio est saisie. Est-ce possible "d’insister" pour que le proprio baisse le prix de vente en rapport de la somme qui lui sera versé pour réaliser les travaux suite à ce dégât? plutôt que de faire réaliser des travaux qui n’iront pas forcément dans le sens de ce que je faire (peinture des mûrs etc…)

Merci de votre aide!

Message édité par l’équipe de modération (11/07/2016 11h13) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : prêt immobilier, rénovation, travaux

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#2 11/07/2016 11h01 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Personnellement au CIC ils débloquent les fonds sur mon compte sur présentation des factures, en grande majorité des matériaux.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#3 11/07/2016 11h05 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Au sujet de la division de l’appartement en 2 studios, avez-vous prévu ces points (à moins que cet appartement soit toujours considéré par la copropriété comme étant 2 appartements ?) :

- l’accord de la copropriété
- l’ajout d’une BAL
- l’ajout d’un éventuel interphone ?
- le devis d’un géomètre pour réaliser un EDD
- la scission des énergies (compteurs gaz de ville et électricité, éventuellement eau) il vous faudra sans doute un Consuel pour que ERDF installe un nouveau compteur
- le prorata du nombre de logements par rapport aux emplacements de parking existant (Cf. le PLU) : une création d’un nouveau emplacement pourra vous être demandé ou si impossibilité il vous faudra vous acquitter d’une taxe de stationnement

NB : j’ai réalisé ce genre de projet il y a quelques temps

Le dégagement du couloir pour accéder aux studios n’est pas gênant, il sera considéré comme un lot à usage privé en indivis à 50/50 vis à vis des 2 studios (pour être tout à fait carré en cas de revente à l’unité), le nombre de millièmes seront inchangés pour vous mais clairement ventilé par lot (couloir, studio 1, studio 2)

Dernière modification par Gamma76 (11/07/2016 11h43)

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#4 11/07/2016 16h40 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Bonjour Gamma76, concernant l’accord de la copro, étant donné que je ne demande pas la transformation d’un lot en deux lots (je crée les 2 studios pour les louer), il n’est pas nécessaire.
Je pourrai revendre à long terme les 2 studios en un seul ou bien alors, demander l’accord à la copro pour la séparation en deux lots distincts.

Cependant, il faut effectivement que je demande l’ajout d’une BAL et d’un interphone, une formalité?

Concernant la scission des énergies, je me posais la questions, pouvez vous m’en dire un peu plus sur les démarches à entreprendre au sujet du consuel?

Pas de parking dans la copropriété donc pas de problème de parking?

julien62 a écrit :

Personnellement au CIC ils débloquent les fonds sur mon compte sur présentation des factures, en grande majorité des matériaux.

Trouvez vous cela "lourd à gérer"?

Merci!

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#5 11/07/2016 17h43 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Dans l’absolu, il vous faudra au minimum un accord de la copropriété pour ajouter une BAL ainsi que tirer un câble Telecom pour l’ajouter à l’interphone (la platine dispose t’elle d’un emplacement vacant ?)

Selon moi, couper un appartement en 2 voudra dire créer un lot supplémentaire aux yeux d’une copropriété.

Si vous n’officialisez pas les choses, je ne suis pas sûr que cela soit réglementaire au niveau cadastral… Petit détail, le jour de la revente, les 2 studios devront être vide simultanément sinon il peut y avoir un "vide juridique" pour le droit de préemption des locataires ! (la situation s’est produite pour mon vendeur !)

Je connais dans mon entourage quelqu’un qui a abattu une simple cloison (non porteuse) dans son appartement et qui se trouve d’un seul coup, 8 ans plus tard, dans une procédure judiciaire car il n’avait pas informé le Syndic de cette modification, dénoncé par un voisin psychorigide…

Si vous mettez en place officieusement 2 lots distincts en location, cela veut dire que l’électricité, le gaz et éventuellement l’eau resteront à votre nom et il vous faudra faire des comptes d’apothicaires régulièrement à l’aide de sous-compteurs ou bien appliquer un montant forfaitaire de charges adaptés. Est-ce légal par ailleurs ? On entend également parler de lois/projets de lois vis à vis des dépenses énergétiques qui vont contraindre les copropriétés à devoir mettre en place des compteurs individuels pour les ressources énergétiques…

Pour ma part, j’ai eu la chance de récupérer un Consuel existant au moment de l’acquisition (l’ancien propriétaire étant électricien avait refait à neuf l’électricité) et je n’ai eu qu’à faire poser un second compteur électrique (coût de l’intervention par un prestataire d’ERDF environ 450 € TTC) et environ 1000 € de frais de géomètre.
Je n’ai pas de gaz de ville mais cette opération doit être très dissuasive niveau coût, autant laisser le second studio en chauffage électrique ?

Il faudra consulter le POS ou PLU de votre ville pour être certain qu’une taxe de stationnement soit en vigueur ou pas.

Dernière modification par Gamma76 (11/07/2016 17h46)

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#6 11/07/2016 19h44 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Bonjour,

Effectivement,le problème se pose au sujet de l’électricité.
Il n’est pas possible de revendre l’électricité,et le fait de faire un forfait de charges est une tolérance admise pour une location meublée ou étudiante,mais qui dans l’absolu n’est pas conforme avec le libre-choix par un locataire de son fournisseur d’électricité ( renseignement obtenu auprès de l’ADIL de mon département).
Comme vous envisagez un chauffage électrique,il me semble beaucoup plus logique de séparer les lots. En effet,les montants de facture avec un chauffage électrique peuvent être importants,et vous risquez des litiges si un locataire trouve que c’est trop élevé alors qu’il ne met pas le chauffage,ou qu’il est absent…

Le plus "simple"  est de faire la division officielle,avec intervention d’un géomètre,accord de l’AG, division cadastrale,….
En effet,sans division,je ne pense pas qu’EDF accepte de vous installer un deuxième compteur en copropriété.

Cependant,vous indiquez qu’il y a eu 2 cuisines,2 SDB.Si au niveau de la copropriété,il y a déjà deux lots,cela facilitera votre démarche.

Par rapport à votre balcon,voyez si un ravalement est prévu en lisant les derniers PV ’AG,et le cas échéant,posez la question au syndic de l’immeuble.

Vous pouvez faire noter dans le compromis les réserves par rapport à la division.Votre notaire pourra vous conseiller à ce sujet.

Bonne étude de votre projet.
Cordialement

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#7 11/07/2016 20h06 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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yanna a écrit :

Bonjour Gamma76, concernant l’accord de la copro, étant donné que je ne demande pas la transformation d’un lot en deux lots (je crée les 2 studios pour les louer), il n’est pas nécessaire.
Je pourrai revendre à long terme les 2 studios en un seul ou bien alors, demander l’accord à la copro pour la séparation en deux lots distincts.

Cependant, il faut effectivement que je demande l’ajout d’une BAL et d’un interphone, une formalité?

Concernant la scission des énergies, je me posais la questions, pouvez vous m’en dire un peu plus sur les démarches à entreprendre au sujet du consuel?

Pas de parking dans la copropriété donc pas de problème de parking?

julien62 a écrit :

Personnellement au CIC ils débloquent les fonds sur mon compte sur présentation des factures, en grande majorité des matériaux.

Trouvez vous cela "lourd à gérer"?

Merci!

J’ai l’avantage d’etre en compte chez mon fournisseur principal de materiaux donc je paye la facture un mois apres avoir le materiel sinon c’est galere il faudrais avance a chaque fois et les montants grimpe vite ( 120k€ de travaux en 2013/14 et la cette annee 40k€ )


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#8 12/07/2016 08h13 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Vos questions ont déjà des réponses sur le forum :

division immobilière :
Division d’appartements : l’art de créer de la rentabilité locative…
Division immobilière : quand est-ce considéré comme une création de lots ?
interdiction de revente d’électricité : Locataire et sous-compteur électrique : illégal ?
sanibroyeur : Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ?

Et surtout, bien regarder ce que dit le PLU en termes de création de places de parking liées à la création de logement.

Désolé de vous le dire, mais ce que vous présentez comme "pas besoin d’autorisation" et une "formalité" est loin d’être facile.

Sinon, louer un appartement scindé en deux sans faire de modification au niveau de la copro ni du cadastre, ça veut dire que vous louez un seul appartement, à deux personnes. Ca s’appelle de la colocation. Ca semble possible et satisfaisant vis à vis des formalités ; mais ce n’est pas pratique pour les locataires : un seul interphone, une seule boîte à lettres, un seul compteur électrique… Sa valeur locative et surtout sa valeur de revente sont bien moins bonnes qu’avec une division en bonne et due forme.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2016 08h14)

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#9 12/07/2016 13h18 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Merci pour vos précieuses réponses.

Je vais lire en détail les sujets déjà abordés.

Quelques précisions sur mon projet, merci de me dire ce que vous en pensez:

-Je trouve qu’abandonner le gaz au profit de l’électricité facilite le travail, plus de chaudière individuelle, pas de différence entre les 2 studios, (une seule à l’heure actuelle), gain de place en enlevant les chauffages en fonte, installation éventuelle de clim réversible dans chaque studio (après validation du syndic, chaque studio possédant son propre balcon/terrasse)

-Il n’y a pas abattre de cloison ni à construire de mur, aujourd’hui, la porte d’entrée donne sur un petit hall donnant accès aux 2 parties de l’appartement à droite et à gauche. Ce hall donne accès à un wc. L’idée étant de condamner cet accès par une cloison pour intégrer le wc dans la seb d’un des studios.

-L’utilisation d’un wc type sanibroyeur pose-t-elle problème dans le cas où une évacuation wc n’existe pas dans la 2ème sdb (pas visible à l’heure actuelle….)

-Quelqu’un peut-il valider le fait qu’EDF risque de ne pas accepter la pose d’un 2ème compteur dans un seul et même lot? comment EDF est-il au courant qu’il s’agit d’un ou 2 lot distincts? (faut-il le préciser obligatoirement lors de la demande de raccordement).

-du travail de maçonnerie est nécessaire sur l’un des balcon, l’angle d’un des plafonds du balcon supérieur est bien amoché et c’est très moche. Si travaux à mes frais, le syndic peut-il s’opposer? (tantième de l’appartement du dessus…?)

-je me renseigne quant au PLU en cas de la création de 2 lots. Selon votre expérience, quel délais faut-il prévoir pour l’opération (est-il suspensif?) a propos du géomètre, du cadastre. L’AG… on y peut pas grand chose, la date étant fixée annuellement.

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#10 12/07/2016 14h16 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Dans mon cas de figure, je sais juste que ERDF avait refusé la 1ère fois à l’ancien propriétaire de faire poser le second compteur en l’absence de modification d’EDD (absence d’un lot au niveau du cadastre) (je ne sais pas si ERDF dispose d’une interface avec les services fonciers pour vérifier ?). Techniquement tout était prêt à l’exclusion de la platine du second compteur mais les arrivées électriques étaient bien là. L’ancien propriétaire avait été contraint de relier un peu artisanalement le 1er compteur vers l’arrivée du second depuis le local technique de la copro afin que les 2 studios disposent d’électricité.

J’ai placé en clause lors du compromis de vente le fait de pouvoir diviser ces 2 lots et une AG exceptionnelle a eu lieu entre-temps pour valider ce point. J’ai avancé les frais de géomètre à mes propres risques si jamais la vente se serait retrouvée annulée ce qui m’a permis de faire engager les travaux de compteur le plus tôt possible. J’ai ainsi mis un contrat EDF à mon nom que temporairement, 2 mois environs, et dispatché les charges afférentes (qui n’est pas de tout repos pour faire un récapitulatif carré, entre les différents taux de TVA, etc…).

Dernière modification par Gamma76 (12/07/2016 14h17)

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#11 14/07/2016 23h48 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Bonjour à tous,
j’ai donc demandé d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG le souhait de diviser l’appartement en 2 lots (ce qui à priori était le cas à la construction du bâtiment qui date des années 60). Je ne peux pas ajouter une clause dans le compromis au cas où la division serait refusée car de nombreux acquéreur sont prêt à le prendre tel quel. Mais à ce sujet, il semblerait que la copropriété ne puisse pas s’opposer à la division (c’est possible seulement dans des cas précis et je ne suis pas dans ce cas là).

Concernant le WC à ajouter une chute existe dans la gaine technique attenant à la sdb, je devrai donc pouvoir ajouter un WC classique, j’ai demandé l’accord au syndic pour intervenir sur cette colonne.

Concernant le PLU et la question des places de parking l’agence immo en charge du dossier m’a confirmer qu’il n’y avait pas à se soucier d’une place de parking car la résidence n’en possède pas et que ne s’agissant pas d’une création d’un nouvel appartement mais bien d’une division, il n’y a pas de problème de ce côté là.

Je condamne le gaz et passe en tout électrique en posant un bloc de clim par studio.

Connaissez vous un service en ligne pour trouver des personnes qui puissent réaliser des rendu 3D après leur avoir fourni des plans 2D pour avoir plusieurs aménagement possible?

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#12 15/07/2016 08h51 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Bonjour,

A titre personnel et mes activités pro, j’utilise très régulièrement HomeByMe, c’est gratuit et franchement efficace pour faire soi même :
https://www.google.com/search?hl=en& … gws_rd=ssl

Setanta

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#13 16/07/2016 18h12 → Prêt immobilier incluant le coût des travaux de rénovation en pratique... (prêt immobilier, rénovation, travaux)

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Bonjour à tous!

Concernant la réalisation d’un plan j’ai utilisé en 1er Homebyme que je trouve finalement pas si ergonomique que prévu. Par contre, les rendus 3D sont plutôt bon mais les rendus HD sont payant (limités à 3 gratuits)
Par contre, j’ai trouvé L’APPLICATION qui permet de gagner beaucoup de temps pour les plans en 2D et pour la prise de cote.
Certains d’entre vous la connaisse sans doute, il s’agit de MagicPlan qui permet de réaliser les plans en réalité augmenté, vous filmez la pièce, indiquez les angles et vous voila avec les cotes approximatives (parfois justes au cm!). Vous n’avez plus qu’à verrouiller les mesures en les validant avec un mètre et vous avez votre plan en un temps record!

Concernant le prêt, je vais me rapprocher d’un courtier en prêt immo pour qu’il m’indique ce qu’il en pense. Mais si j’ai bien compris, le fait de donner toute la somme d’un coup plutôt que sur facture peut faire partie de la négociation avec la banque.
A ce sujet, la BNP indique sur son offre de prêt cette mension

"Liste des documents obligatoires pour la mise à disposition des fonds

- Factures mentionnant l’adresse de réalisation des travaux avec la mention ’Bon à payer pour la somme de’"


Qu’en pensez-vous?

Que pensez vous du prêt travaux avec différé total de remboursement? Intéressant dans mon scénario de revente à long terme (20 ans)
Comment obtenir un prêt immobilier avec travaux

Concernant la division des 2 lots, le notaire m’a indiqué que l’appel à un géomètre expert n’est plus obligatoire et que les entreprises qui établissent les bilans énergétiques ou autre peuvent faire l’affaire, qu’en pensez-vous?
Il m’a indiqué qu’il faut compter environ 400€ pour le calcul des millièmes, et 1000€ pour les frais de notaires et d’inscription au nouveau règlement de copro soit 1400€ au total pou la division.

Concernant le hall d’entrée commun au 2 futurs studio, il sera un lot à part et diviser avec les 2 autres lots. PAR CONTRE, que faire au niveau de l’électricité nécessaire pour alimente la lumière? Ca semble complexe si je décide de vendre un de 2 lots, comment connaître le montant à partager sur ce point et surtout comment l’officialisé? Une copro dans la copro?

Concernant l’EDF, selon votre expérience, quel est le montant à payer pour l’installation d’un nouveau compteur? devrai-je réaliser un dossier de raccordement au réseau électrique comme dans le cas d’un nouveau logement?
Le CONSUEL semble obligatoire dans ce cas, les coûts associés à ce certificat semblent être de 200€, quelle est votre expérience?

Dernière modification par yanna (16/07/2016 18h42)

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