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#1 07/06/2016 13h58 → Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ? (ancien, investir, sanibroyeur)

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Bonjour,

Voilà, à la recherche d’un investissement avec une bonne rentabilité, je trouve un appartement à 30000 € avec un loyer potentiel de 300 €. Bon, le logement a besoin d’un petit raffraichissement mais pourrait se louer jusqu’à 350 €.
Le problème est qu’il est équipé d’un sanibroyeur, posé depuis 7 ans.
Je ne sais pas encore si le propriétaire actuel a eu en son temps les autorisations de la mairie (ville de province) et de la copropriété (petite copro, syndic bénévole). Une amie, notaire, me met en garde s’il n’a pas eu les autorisations et me déconseille dans ce cas de poursuivre mes démarches.
Qu’en pensez-vous ? Est-ce que quelqu’un a déjà été concerné par ce cas ?
Merci d’avance pour vos réponses.

Message édité par l’équipe de modération (07/06/2016 14h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : ancien, investir, sanibroyeur

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#2 07/06/2016 14h44 → Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ? (ancien, investir, sanibroyeur)

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J’ai été confronté, dans le passé, à des désagréments causés par un WC-broyeur posé illégalement par un voisin indélicat et j’ai du me résoudre à lui faire démonter, sous la contrainte, ses installations sanitaires : je vais donc vous parler en connaissance de cause…

Votre notaire a parfaitement raison de vous mettre en garde : la pose de WC-broyeurs est soumise à des contraintes réglementaires et techniques dont il faut vous assurer qu’elles ont été respectées pour vous éviter une déconvenue ultérieure.

Dans l’ordre :

1) Les réglements sanitaires départementaux prévoient une autorisation administrative préalable à obtenir avant de poser un WC-broyeur (cf. article 47 du réglement sanitaire type, disponible sur Légifrance). En pratique, l’autorité sanitaire s’assure, sur la base du dossier technique qui lui est fourni par le demandeur, que le WC est raccordé sur une chute d’eaux-vannes (= canalisation de large diamètre - au moins 100mm - même si celle-ci est éloignée du WC) et que l’installation fonctionne de manière gravitaire (pas d’évacuation ascendante, même si les WC-broyeurs sont étudiés pour fonctionner de cette manière). L’autorité sanitaire précise par ailleurs que l’autorisation de la copropriété doit être obtenue avant d’engager les travaux. Si l’installation a été faite dans les règles de l’art et a obtenu l’aval de la copropriété, le fait que le vendeur ne dispose pas ou plus de l’autorisation administrative ne me semble pas être rédibitoire.

2) Normalement, une autorisation de la copropriété a du être sollicitée et obtenue par le précédent propriétaire puisque l’installation d’un WC-broyeur a très probablement nécessité d’intervenir sur les parties communes (notamment sur les chutes d’eaux-vannes). Comme vous savez de quand date l’installation (7 ans), il ne doit pas être bien compliqué de récupérer dans les archives du Syndic le PV d’AG dans lequel vous trouverez trace de cette autorisation donnée. Si le vendeur n’a jamais sollicité ou obtenu une telle autorisation, mieux vaut passer son chemin : n’importe quel copropriétaire peut, dans un délai de 10 ans qui suit la date des travaux, obtenir la dépose du WC même sans avoir à justifier d’un trouble quelconque. La seule solution pour régulariser la situation est que le vendeur obtienne a posteriori l’autorisation de la copropriété lors de la prochaine AG (laquelle n’est absolument pas tenue de répondre favorablement à une telle demande).   

3) Sur le plan technique, un WC-broyeur est étudié pour broyer les matières et les acheminer, sur une distance de plusieurs mètres, jusqu’à une chute étudiée pour recevoir les eaux-vannes (ou eaux noires) : une telle chute doit présenter un diamètre suffisant (au moins 100mm en pratique). Le problème est que de nombreux bricoleurs du dimanche et "professionnels" incompétents ou peu scrupuleux utilisent en fait cet équipement pour "faire passer" les matières dans des chutes destinées à recevoir les eaux usées (ou eaux grises) provenant d’éviers, de douches, de baignoires, de lave-vaisselle etc. : ces canalisations présentent des diamètres inférieurs aux 100mm prescrits pour recevoir des eaux-vannes et il en découle des désordres tels que l’engorgement des canalisations, ou encore le désiphonage des bouchons hydrauliques des appareils situés en aval avec, à la clé, la remontée d’odeurs nauséabondes dans l’appartement et celui des voisins…

4) Sur le plan technique toujours, un WC-broyeur est capable de "lever" des eaux qu’il évacue sur plusieurs mètres grâce à la pompe de relevage dont il est doté. Le problème est que ce mode de fonctionnement n’est pas autorisé sur le plan réglementaire (cf. article 47 du réglement sanitaire départemental type évoqué au point 1 ci-dessus). Il faut donc s’assurer qu’il fonctionne bien de manière gravitaire.

5) Enfin, vous devez avoir à l’esprit que ce type d’équipement nécessite quelques précautions quant à son utilisation. D’une part, c’est un matériel extrèmement bruyant : par égard pour le voisinage, il ne faut pas lésiner sur l’isolation phonique et l’utiliser de manière raisonnable et raisonnée. D’autre part, c’est un matériel relativement fragile : il ne faut pas y jeter n’importe quoi, comme par exemple des lingettes, ou du coton, ou que sais-je d’autre… Pour un logement que vous envisagez de donner en location, vous risquez d’être ennuyée assez régulièrement soit par les plaintes des voisins incommodés par le bruit, soit par celles de votre locataire qui ne l’aura pas utilisé comme il faut et vous reprochera de lui avoir fourni un WC qui ne fonctionne pas.

En conclusion, si vous décidez de persévérer, je vous suggère a minima de vérifier la conformité des points 2, 3 et 4 listés ci-dessus et d’être intraitable là-dessus. Pour le point 5, vous pouvez toujours améliorer l’isolation phonique avec un coffrage et mettre en garde vos locataires quant à la manière d’utiliser le WC avant leur entrée dans les lieux.

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#3 07/06/2016 15h45 → Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ? (ancien, investir, sanibroyeur)

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Tchouikov doit avoir le même notaire que moi… Ces conseils sont exactement les recommandations de mon notaire lorsque je recherchais une petite surface à Paris. L’évacuation en 100mm avec un wc "normal" et installé légalement dans les règles de l’art dans la copropriété est un critère primordial.
Nicolas

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#4 07/06/2016 15h54 → Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ? (ancien, investir, sanibroyeur)

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En complément, sur des aspects plus prosaïques :
- changer un sani-broyeur, c’est 400 -500 € TTC, hors pose. Ca se fait soi-même, mais ce n’est pas le bricolage le plus agréable qui soit (testé pour vous).

- pour éviter l’entartrage, il faut utiliser le détartrant vendu par SFA à prix d’or (30 € le bidon de 5 litres). De mémoire, la recommandation du fabricant, c’est 1/2 bidon, 1 fois par mois (débrancher ; verser et laisser agir 2 heures ; rebrancher puis tirer la chasse). Soit 15 €/mois de "budget entretien du sanibroyeur". Evidemment, un locataire ne dépense pas spontanément 15 €/mois pour entretenir le foutu machin. Donc, même si le locataire (et les visiteurs !) respectent scrupuleusement l’interdiction d’y jeter autre chose que du PQ, il y a un risque de non-entretien car le détartrage ne sera pas effectué.
Le risque, c’est que le broyeur s’entartre ; mais aussi que les canalisations se réduisent de diamètre (parce qu’en fait, quand on dit "tartre", c’est plutôt "dépôt de matière au sens large", pas la peine de faire un dessin).
Avec l’entretien courant à la charge du locataire et le remplacement à la charge du propriétaire, vous devinez ce qui se passe : le locataire ne détartre pas, et quand il faut changer le sani-broyeur, c’est 500 € à la charge du proprio s’il le fait lui-même, le double si posé par un artisan.
Si en plus les canalisations, déjà pas larges à la base, se sont obstruées avec le temps, le problème est pire…

L’alternative bon marché, c’est de mettre 2 litres de vinaigre blanc d’alcool, au lieu d’un demi-bidon de produit SFA.

En vinaigre premier prix, c’est 1 € au supermarché/mois, au lieu de 15 € ! A 1 € par mois, c’est légèrement plus facile de convaincre le locataire de le faire.

Le vinaigre est de l’acide acétique, alors que le produit vendu par SFA est de l’acide phosphorique ; mais SFA validait l’emploi de vinaigre dans ses questions-réponses (ça a été supprimé, peut-être pour des considérations plus marketing que techniques…).

A noter : ces produits sont acides ; ne jamais mélanger à des produits basiques (soude, déboucheur type Destop, détergent, savon, lessive, eau de javel).

Pour finir sur une note positive : SI on n’y jette rien d’autre que ce qui est autorisé ET qu’on le détartre régulièrement, ça peut durer très longtemps.

Dernière modification par Bernard2K (07/06/2016 16h03)

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#5 07/06/2016 20h58 → Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ? (ancien, investir, sanibroyeur)

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Bonjour,
Etant dans un cas un peu similaire à angele35,mais avec une installation posée il y a 12 ans,je suis également en train de faire des vérifications auprès du vendeur.

Cependant  la remarque au sujet du délai de 10 ans après les travaux pour que la copropriété intente une action me conduit à poser une question complémentaire :

Si les travaux ont été faits depuis plus de 10 ans,et qu’aucune action n’a été faite par la copropriété contre le propriétaire actuel ,peut -on en conclure qu’il ne pourra plus y avoir de contentieux par la suite ?

Avec mes remerciements pour vos réponses.

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#6 07/06/2016 21h33 → Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ? (ancien, investir, sanibroyeur)

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10 ans plus l’année en cours ; par contre attention : ceci n’est valable que pour la copropriété dans le cas présent ET à condition que vous n’ayez jamais remplacé le WC par un équivalent, auquel cas le délai cours de nouveau.
Il est essentiel de garder la facture d’achat qui fait date et atteste du type de matériel mis en place.
Par rapport au RSD local : je ne sais pas ; je pense que l’on est en droit administratif et que la prescription est de 3 ans plus l’année en cours, mais je vous conseille de faire valider l’ensemble de mes écrits, n’ayant jamais eu affaire à ce genre de soucis (mais la prescription en copropriété, je connais un peu et pour cause).

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#7 07/06/2016 22h12 → Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ? (ancien, investir, sanibroyeur)

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Je me risque à vous livrer une analyse de bon sens (qui n’est pas celle d’un avocat spécialisé, je le précise) :

1) Si l’installation de plus de 10 ans est conforme aux prescriptions réglementaires et techniques visées dans mon précédent message, alors vous ne risquez rien : la prescription peut s’appliquer sans ambiguïté et vous êtes tranquille.

2) Si l’installation comporte de graves anomalies (exemple  : raccordement sur une canalisation de diamètre insuffisant susceptible d’entraîner des remontées d’odeurs,  voire de matières chez vos voisins), la prescription ne peut pas être invoquée  (l’interdiction demeure et un voisin qui s’estimerait lésé pourrait se prévaloir d’un préjudice pour obtenir le démontage de l’installation en cause).

3) Si l’installation comporte des anomalies mineures (exemple : évacuation ascendante par l’intermédiaire d’une pompe de relevage), nous sommes alors dans une zone grise : il est douteux que les services sanitaires se déplacent suite à la plainte d’un voisin qui ne subirait pas de réel préjudice  (nuisance sonore ou olfactive ou autre) ; d’un autre côté,  rien ne dit qu un locataire ne tenterait pas de tirer profit de cette situation pour se livrer à un éventuel chantage vis à  vis de son propriétaire. Mieux vaut donc, pour votre tranquillité d’esprit, être certain que tout a été fait dans les règles il y a plus de 10 ans de cela.

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#8 08/06/2016 21h25 → Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ? (ancien, investir, sanibroyeur)

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Bernard2K a écrit :

L’alternative bon marché, c’est de mettre 2 litres de vinaigre blanc d’alcool, au lieu d’un demi-bidon de produit SFA.

En vinaigre premier prix, c’est 1 € au supermarché/mois, au lieu de 15 € ! A 1 € par mois, c’est légèrement plus facile de convaincre le locataire de le faire.

Le vinaigre est de l’acide acétique, alors que le produit vendu par SFA est de l’acide phosphorique ; mais SFA validait l’emploi de vinaigre dans ses questions-réponses (ça a été supprimé, peut-être pour des considérations plus marketing que techniques…).

Bonjour,
je me permets de m’introduire dans la discussion ..
je possède moi même un logement équipé d’une douche avec pompe de relevage SFA. Je confirme qu’avec un bon entretient et le respect des consignes que vous évoquez, ce matériel peut tenir longtemps.
Certains locataires peuvent être rétissents à la location suite à ce système peu connu et surtout couteux d’entretient (le fameux bidon de détartrant à 30 € les 5 litres).
Je suis assez intéressé par l’alternative du vinaigre blanc ; si ça fonctionne pour une sanibroyeur, cela doit également fonctionner pour une pompe de relevage pour douche de la même marque, qu’en pensez vous ? Avez testé la chose ?

bien cdmt

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#9 09/06/2016 00h00 → Acheter un appartement ancien avec un sanibroyeur ? Risque de litiges ? (ancien, investir, sanibroyeur)

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La recommandation de SFA pour le vinaigre existe toujours mais elle est planquée dans la réponse à la question "Pendant combien de temps le Sanibroyeur se met-il en marche à l’action de la chasse d’eau ?", dans "Utilisation / Fonctionnement"
ici : http://www.sfa.fr/support/faq

J’ai testé mais sur un seul appareil donc pas assez de recul. il faudrait 20 appareils pendant 20 ans : 10 au vinaigre, 10 au détartrant SFA. Désolé, je n’ai pas fait ce test.

Une pompe de relevage SFA doit fonctionner pareil qu’un sanibroyeur.

Quant à vos locataires, la question est simple : préférez-vous qu’ils appliquent le détartrage au vinaigre blanc, ou qu’ils n’appliquent pas le détartrage au produit SFA ? Aucun locataire ne va dépenser 15 € de plus chaque mois pour un détartrage dont le bailleur n’a aucun moyen de vérifier que c’est fait. A partir de là, le choix me semble assez évident…

PS : s’il y a du carrelage, attention à la manipulation du vinaigre (ou du détartrant d’ailleurs), qui peut l’attaquer salement si on en renverse.

Dernière modification par Bernard2K (09/06/2016 07h04)

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