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#1 06/06/2014 07h27 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Bonjour,

J’ai eu hier mon premier etat des lieux sortant, malgré un logement donné neuf et loué que 7 mois il est loin d’être nickel et un froid c’est installé avec la locataire (pour je ne sais quel raison)
Elle m’a fait gentillement remarquer que les sous compteurs électrique étaient illégaux selon le site legiFrance mais qu’elle me disait juste cela a titre d’information…

Je doit encore lui facture 260€ d’électricité, j’ai peur qu’elle me refuse la facture :s

Avez vous deja eu des problemes du meme genre?

Que faire en cas de refus?

Enfin une petite question un peu hors sujet, peut on facturer le temps passé a nettoyer le logement et a repeindre les murs ?

Merci d’avance

Mots-clés : compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#2 06/06/2014 07h53 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Je pense que la clause de votre bail prévoyant le refacturation est nulle. Le locataire doit pouvoir bénéficier de son propre tarif EDF le cas échéant, ce qui implique un abonnement individuel. Pour autant, la jp est peu fournie et je ne suis pas certain que si vous prélevez les 260 euros sur le DG le juge de proximité éventuellement saisi vous demandera le remboursement si vos relevés de compteur témoignent d’une facturation juste.

Pour ce qui concerne les détériorations, soit vous facturez les matériaux nécessaires à la remise en état si vous procédez vous même, soit vous retenez sur le DG le coût de la prestation de l’entreprise qui vosu fait les travaux.

Je serais curieux de connaître le texte de legifrance sur lequel s’appuie votre locataire (loi ? décret? jurisprudence?). Je ne connais pas de texte de loi qui l’interdit expressément, ce sont des dispositions propres à EDF me semble-t-il.

Dernière modification par pierrejacques11 (06/06/2014 07h59)

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#3 06/06/2014 08h28 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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http://www.adil13.org/modules.php?name= … artid=1889

Voilà un lien qui apporte un éclairage (si j’ose m’exprimer ainsi).

Un juge ne constestera pas la "facture", mais l’entrave au libre choix.

Néanmoins, il y a le texte et la jurisprudence. Hier encore, je discutais avec un avocat spécialiste du droit immobilier. Il m’a cité un cas précis de jurisprudence contredisant un texte.

[email protected], dans votre demande de remboursement, n’hésitez pas a être précis concernant les index permettant d’aboutir au montant réclamé.

La rédaction de cette réponse me fait penser que le Syndicat des Copropriétaires "facture" aux propriétaires, qui eux même le repercutent à leurs locataires, la cote part de l’électricité des parties communes … je vais peut être creuser cela. C est un cas de revente de l’énergie électrique (incorporée) dans les charges.

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#4 06/06/2014 11h31 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Je pense aussi que cette interdiction de revente d’un particulier est bien réelle, car j’ai déjà été confronté à cette problématique dans un autre contexte.

Dans le domaine de la fourniture d’électricité, l’étude réglementaire est toujours un peu compliquée, avec pas mal de textes très anciens encore en vigueur amendés par très petites touches successives. Entre distributeur, fournisseur au tarif intégré ou non etc.

Néanmoins, on peut par exemple évoquer comme texte réglementaire le décret du 23/12/1994 qui définit le modèle de cahier des charges de concessions pour EDF ou les régies et précise notamment :

"Toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. " Et même avec l’ouverture du marché pour la fourniture, il n’y a pas d’ouverture pour la concession de distribution et donc pas grand chose n’a du changer dans le domaine.

Dernière modification par julien (06/06/2014 11h33)

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#5 06/06/2014 12h47 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Bonjour,

Article 3.2 de CGV d’EDF que vous recevez lors de votre raccordement
https://particuliers.edf.com/fichiers/f … ART_TB.pdf

3-2 Titulaire du contrat
Lors de la souscription du contrat, EDF demande le nom
du ou des clients. Cette information est reprise sur la
première facture.
Le contrat de fourniture d’électricité est valable uniquement
pour le point de livraison considéré.
L’électricité livrée à ce titre ne doit pas être cédée à des
tiers, même gratuitement
.

Mais l’article 331-1 qui dit que nous devons pouvoir choisir son fournisseur y compris pour la revente
Code de l’énergie | Legifrance

Est immédiatement remis en cause par l’article 333-1 (achat pour revente) dit :

Les fournisseurs souhaitant exercer l’activité d’achat d’électricité pour revente aux consommateurs finals ou aux gestionnaires de réseaux pour leurs pertes doivent être titulaires d’une autorisation délivrée par l’autorité administrative.

L’autorisation est délivrée en fonction :
1° Des capacités techniques, économiques et financières du demandeur ;
2° De la compatibilité du projet du demandeur avec les obligations pesant sur les fournisseurs d’électricité, notamment celles prévues au chapitre V du présent titre III.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article. Il détermine notamment le contenu du dossier de demande d’autorisation et précise les obligations en matière d’information des consommateurs d’électricité qui s’imposent tant aux fournisseurs mentionnés au présent article qu’aux services de distribution et aux producteurs.

Code de l’énergie | Legifrance

Et au final le décret qui tue

Article Annexe, art. 1
Abrogé par Décret 1994-12-23 art. 2 JORF 28 décembre 1994

La concession à laquelle s’applique le présent cahier des charges a pour objet la fourniture de l’énergie électrique sur l’ensemble du territoire métropolitain :

aux services de distribution (article 2 de la loi du 8 avril 1946) (1) ;
aux entreprises de distribution (article 23 de la même loi) (1) ;
aux abonnés directs (2).

Toute rétrocession d’énergie par un abonné direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers, est interdite sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.

Pour l’exercice des activités définies par le présent cahier des charges, le concessionnaire peut passer des conventions par application de l’article 5 de la loi du 8 avril 1916.

(1) Dans la suite du texte on se bornera à dire : "les services, et les entreprises de distribution".
(2) Dans la suite du texte le mot "clients" s’appliquera à la fois aux services de distribution, aux entreprises de distribution et aux abonnés directs du réseau d’alimentation générale.

Décret n°56-1225 du 28 novembre 1956 PORTANT RAP POUR L’APPLICATION DE L’ART. 37 DE LA LOI DU 8 AVRIL 1946 SUR LA NATIONALISATION DE L’ELECTRICITE ET DU GAZ - Article Annexe, art. 1 | Legifrance

Tout cela est aussi vrai pour le Gaz à partir du code de l’énergie article L400 et suivant (441-1 -> 461)

En résumé oui on a le droit de vendre de l’électricité, sinon que feraient Powéo, ENI… mais il faut avoir :
- La concession de de l’Etat,
- l’accord d’EDF
ne pas revendre directement de son compteur mais acheter à EDF une concession de revendeur.

Cdt

Dernière modification par bascarol (06/06/2014 12h49)

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#6 06/06/2014 13h18 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Boubouka a écrit :

La rédaction de cette réponse me fait penser que le Syndicat des Copropriétaires "facture" aux propriétaires, qui eux même le repercutent à leurs locataires, la cote part de l’électricité des parties communes … je vais peut être creuser cela. C est un cas de revente de l’énergie électrique (incorporée) dans les charges.

Attention, 2 choses différentes dans la même phrase et qui n’ont strictement rien à voir avec la question posée.

Primo, pour les copropriétaires, la facture d’énergie concernant les communs correspond à un contrat dont l’ensemble des copropriétaires est titulaire. En conséquence, il n’y a pas de revente d’énergie dans ce cas. Mieux, si le copropriétaire paye normalement sa part, il est solidaire des copropriétaires indélicats, et peut donc devoir payer plus que sa part, temporairement au moins. Ce qui annule la question de la facturation du syndic, qui ne facture rien aux copropriétaires, ce n’est qu’un représentant de l’ensemble de la copropriété faisant l’interface entre les sociétés qui facture la copropriété, et non le syndic.

Secundo, pour la récupération des charges auprès des locataires, on peut parfaitement considérer que c’est une revente. Mais elle s’appuie sur l’article 23 de la loi du 6 juillet 89 et le décret n°87-713 du 26 août 1987, lesquels précisent explicitement que les frais d’électricité constituent dans le cadre de ce type de location une charge récupérable sur le locataire, et est donc parfaitement autorisée et encadrée par la loi.

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#7 06/06/2014 14h43 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Bonjour,

J’ai bien peur que vous ayez du mal à récupérer votre argent.

L’installation de compteur électrique edf est onéreuse est le retour sur investissement n’est pas toujours là surtout dans des villes où le prix de vente au m2 est faible.
Personnellement je fais du meublé et mon électricité est comprise forfaitairement dans le prix, même si j’ai quand même des sous compteurs mais c’est juste pour vérifier.
Je pense que je n’ai pas le droit de facturer les consommations au réél.
Un petit retour à titre d’information/comparaison : je suis environ à 60 € / lot / mois (en tout élec) sur un immeuble de 5 lots avec des surfaces de 28 m2 moyen.

Pour les autres dégradations le locatif se dégrade vite surtout les petites surfaces, normalement vous n’avez pas à vous justifier pour les montants que vous retenez sur la caution, sauf si des prix sont anormalement injustifiés (regardez les barèmes que donnent les agences en état des lieux, ça grimpe vite!), donc oui vous pouvez "facturer votre temps".

Bonne réception

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#8 06/06/2014 15h00 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Tom76 a écrit :

normalement vous n’avez pas à vous justifier pour les montants que vous retenez sur la caution

Pour la location nue, si : article 22
Et pour le meublé, c’est probablement pareil.

Pour savoir comment justifier :  service-public
Mais, étant donnée votre situation concernant la facture d’électricité, il vaut mieux essayer de règler ça de manière amiable.

Dernière modification par Biskeo (06/06/2014 15h34)


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#9 06/06/2014 15h37 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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bascarol a écrit :

Bonjour,

Article 3.2 de CGV d’EDF que vous recevez lors de votre raccordement
https://particuliers.edf.com/fichiers/f … ART_TB.pdf

3-2 Titulaire du contrat
Lors de la souscription du contrat, EDF demande le nom
du ou des clients. Cette information est reprise sur la
première facture.
Le contrat de fourniture d’électricité est valable uniquement
pour le point de livraison considéré.
L’électricité livrée à ce titre ne doit pas être cédée à des
tiers, même gratuitement
.

Mais l’article 331-1 qui dit que nous devons pouvoir choisir son fournisseur y compris pour la revente
Code de l’énergie | Legifrance

Est immédiatement remis en cause par l’article 333-1 (achat pour revente) dit :

Les fournisseurs souhaitant exercer l’activité d’achat d’électricité pour revente aux consommateurs finals ou aux gestionnaires de réseaux pour leurs pertes doivent être titulaires d’une autorisation délivrée par l’autorité administrative.

L’autorisation est délivrée en fonction :
1° Des capacités techniques, économiques et financières du demandeur ;
2° De la compatibilité du projet du demandeur avec les obligations pesant sur les fournisseurs d’électricité, notamment celles prévues au chapitre V du présent titre III.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article. Il détermine notamment le contenu du dossier de demande d’autorisation et précise les obligations en matière d’information des consommateurs d’électricité qui s’imposent tant aux fournisseurs mentionnés au présent article qu’aux services de distribution et aux producteurs.

Code de l’énergie | Legifrance

Et au final le décret qui tue

Article Annexe, art. 1
Abrogé par Décret 1994-12-23 art. 2 JORF 28 décembre 1994

La concession à laquelle s’applique le présent cahier des charges a pour objet la fourniture de l’énergie électrique sur l’ensemble du territoire métropolitain :

aux services de distribution (article 2 de la loi du 8 avril 1946) (1) ;
aux entreprises de distribution (article 23 de la même loi) (1) ;
aux abonnés directs (2).

Toute rétrocession d’énergie par un abonné direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers, est interdite sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.

Pour l’exercice des activités définies par le présent cahier des charges, le concessionnaire peut passer des conventions par application de l’article 5 de la loi du 8 avril 1916.

(1) Dans la suite du texte on se bornera à dire : "les services, et les entreprises de distribution".
(2) Dans la suite du texte le mot "clients" s’appliquera à la fois aux services de distribution, aux entreprises de distribution et aux abonnés directs du réseau d’alimentation générale.

Décret n°56-1225 du 28 novembre 1956 PORTANT RAP POUR L’APPLICATION DE L’ART. 37 DE LA LOI DU 8 AVRIL 1946 SUR LA NATIONALISATION DE L’ELECTRICITE ET DU GAZ - Article Annexe, art. 1 | Legifrance

Tout cela est aussi vrai pour le Gaz à partir du code de l’énergie article L400 et suivant (441-1 -> 461)

En résumé oui on a le droit de vendre de l’électricité, sinon que feraient Powéo, ENI… mais il faut avoir :
- La concession de de l’Etat,
- l’accord d’EDF
ne pas revendre directement de son compteur mais acheter à EDF une concession de revendeur.

Cdt

Le "décret qui tue" a été abrogé, d’où la complexité

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#10 06/06/2014 18h06 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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pierrejacques11 a écrit :

Le "décret qui tue" a été abrogé, d’où la complexité

Oups…  c’est même écrit dessus. lol

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#11 26/09/2014 10h39 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Tom 76 : donc d’après ce qui vient d’être cité, même une refacturation "au forfait" reste une refacturation d’électricité ; je suppose donc que ce que vous faites st illégal (que ce soit au réel ou forfaitaire)
un avis de certains ayant des connaissances juridiques ou retour d’expériences sur ce cas précis ?

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#12 22/04/2016 05h42 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Je fais remonter ce fil, pour faire un petit topo sur les sous-compteurs et la refacturation d’électricité à un locataire. Attention, c’est un peu long ; les personnes pressées pourront lire seulement le résumé à la fin du topo.

Voici un article très utile car il me semble bien écrit et bien documenté.
Où un bailleur « revend » l?électricité… - Immobilier - basededonnees-entreprise.fr

L’arrêt de la cour de cassation cité dans cet article est doublement intéressant, car il dit :
1) que la refacturation d’électricité par le bailleur est interdite. Chaque locataire doit avoir un compteur et un abonnement.
2) Pour autant, la refacturation d’électricité, même illégale, reste due lorsqu’elle était prévue par le contrat de location. Pour être précis, la CC écrit « l’annulation d’un contrat synallagmatique exécuté entraîne des restitutions réciproques et […] lorsque la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient avant cette exécution s’avère impossible, la partie qui a bénéficié d’une prestation en nature qu’elle ne peut restituer doit s’acquitter d’une indemnité équivalente à cette prestation »

Pour ceux qui aiment ce genre de littérature, voici l’arrêt de la CC en question : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJu … ;fastPos=1

Il y a trois éléments qui rendent la revente d’électricité illégale pour le bailleur :
- la loi sur le service public de l’électricité dit : « Les fournisseurs souhaitant exercer l’activité d’achat d’électricité pour revente aux consommateurs finals ou aux gestionnaires de réseaux pour leurs pertes doivent être titulaires d’une autorisation délivrée par le ministre chargé de l’énergie. ». Il est clair qu’un bailleur n’est pas un fournisseur d’électricité bénéficiant d’une autorisation délivrée par le ministre. Source (article 22 - IV) : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … 0000750321
- l’article L333-1 du code de l’énergie dit : "Tout client qui achète de l’électricité (…) a le droit de choisir son fournisseur d’électricité."
- Dans votre contrat souscrit avec EDF (ou autre fournisseur) la fourniture d’électricité à des tiers, même à titre gratuit, est clairement exclue. Faire quelque chose, en contrevenant à une clause d’un contrat qu’on a signé, est illégal.

En conséquence :
En tant que bailleur, il faut fournir des locaux disposant de compteurs individuels « officiels » permettant au locataire de s’abonner au distributeur d’électricité de son choix. C’est valable pour un logement mais aussi pour un bail commercial ou un bail professionnel (bureaux). C’est donc quelque chose à vérifier soigneusement quand on envisage l’achat d’un local ou d’un logement : y-a-t-il bien un compteur par logement ou par local ? s’agit-il bien d’un compteur officiel et non pas d’un sous-compteur ? Le locataire a-t-il bien un abonnement à son nom ? C’est pareil lorsqu’on envisage de diviser un immeuble ou de rajouter un logement dans un immeuble existant.

En pratique, il ne s’agit pas seulement de permettre au locataire de choisir son fournisseur d’électricité. Il s’agit aussi d’éviter des risques électriques bien réels. Lorsqu’un compteur prévu pour l’alimentation d’une seule maison alimente ensuite plusieurs logements aménagés dans cette maison, souvent en chauffage électrique, l’installation électrique se retrouve surchargée. Quand on fait des recherches sur le sujet, on lit quand même des cas où le compteur a pris feu, où ERDF est intervenu pour couper le courant en plein hiver à cause de l’installation non conforme et dangereuse ; où le bailleur, ne voulant pas laisser ses locataires dans le froid, tire ensuite des câbles depuis un immeuble voisin ou depuis un compteur de chantier temporaire, réalisant ainsi une installation encore plus dangereuse… C’est la cour des miracles ! Donc, pour éviter d’en arriver là, il faut une installation conforme, avec un compteur par logement.

Maintenant, regardons un peu plus en détail la refacturation d’électricité, pour plusieurs cas de logements :

1) Logement de type location nue, ou location meublée avec refacturation des charges au réel.

Les charges récupérables sont fixées par une liste limitative. Il est illégal de récupérer auprès du locataire des charges qui ne sont pas prévues dans cette liste.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … 0006066149

Une lecture rapide fait apparaître « dépenses relatives … A l’électricité ». Donc on peut refacturer de l’électricité ?

En fait, il faut prendre le temps de bien lire, avec une mise en forme correcte. Par exemple :
http://www.uncllaj.org/legislation-pdf/ … rables.pdf

On voit que l’électricité est mentionnée en tant que dépense récupérable pour :
- Ascenseurs et monte-charge.
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
- Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
- Espaces extérieurs

Il est donc clair et net qu’il ne s’agit que de l’électricité des équipements collectifs : ascenseur, chaufferie de chauffage collectif, parties communes intérieures et extérieures (éclairage, interphone, portail…).

DONC, cette liste limitative des charges récupérables ne liste pas l’électricité alimentant un logement. Donc, un bailleur n’a pas le droit de récupérer cette charge auprès de son locataire.

Au passage, ça veut dire aussi qu’il faut un compteur et un abonnement pour les parties communes. Dans un immeuble de N logements, il faut donc N+1 compteurs électriques.

2) Meublé de location saisonnière

Il est toléré que les meublés de location saisonnière (ainsi que les campings, hôtels etc.) n’aient pas un compteur individuel avec abonnement. En effet, la personne de passage n’a pas intérêt à devoir souscrire un abonnement à son nom ! Notez que saisonnier, ça implique, en principe, 90 jours maxi consécutifs.

3) Meublé (non saisonnier) avec charges au forfait

On parle là des locations supérieures à 90 jours, type locations étudiantes ou locations à l’année.

En principe, le locataire a le droit de choisir librement son fournisseur d’électricité, donc si le logement n’a pas un compteur électrique en bonne et due forme avec abonnement au nom du locataire, le bailleur est dans l’illégalité. Néanmoins, d’un point de vue pragmatique, si le forfait de charges est d’un montant raisonnable, le locataire va payer et ne devrait pas vous embêter.

Donc, le forfait me semble la solution de tranquillité pour le bailleur dont le logement ne bénéficie pas d’un compteur ERDF en bonne et due forme. Si le locataire a un grand aquarium ou chauffe avec les fenêtres ouvertes, tant pis pour le bailleur. En tant que bailleur, vous préférez payer un peu trop d’électricité, ou bien qu’on vous mette le nez sur le fait que vous devez faire un compteur séparé, avec des travaux importants + Consuel + ERDF, pour un total chiffrant probablement quelques milliers d’euros ? Il ne faut pas chercher à avoir le beurre et l’argent du beurre !

En effet, la situation avec charges au réel basées sur un sous-compteur, c’est particulièrement casse-gueule pour le bailleur :
- c’est illégal parce qu’il revend de l’électricité et ne respecte pas le droit du locataire à choisir son fournisseur
- mais de plus, c’est illégal parce qu’il récupère une charge qui ne fait pas partie de la liste des charges récupérables.

Quand l’électricité est incluse dans un forfait de charges, la récupération de cette charge est illégale aussi… mais ça se voit moins !

A mon humble avis, si on a un meublé avec sous-compteur, et qu’on ne veut pas faire quelques milliers d’euros de travaux, la meilleure solution pour continuer à "voler sous les radars", c’est le forfait de charges.

Le sous-compteur vous aide seulement à savoir si votre forfait de charges est bien ajusté ou si vous perdez de l’argent (auquel cas il ne vous reste que les yeux pour pleurer, puisqu’un forfait, c’est un forfait).

Après, il y a sûrement des milliers de bailleurs qui refacturent de l’électricité au réel à leur locataire, sur la base d’un sous-compteur. Chacun fait ce qu’il veut et assume ses risques. Moi, j’explique juste ce qui est légal ou non.

En résumé :
- pour toute location (hors location saisonnière), un compteur électrique "officiel" est obligatoire pour chaque locataire, avec un abonnement à son nom.
- si on loue un logement sans compteur électrique "officiel" pour ce logement, la seule solution légale est de pratiquer la location saisonnière. L’autre solution, en principe illégale mais permettant de façon pragmatique de "voler sous les radars", me semble être de le louer en meublé avec forfait de charges.

Dernière modification par Bernard2K (22/04/2016 07h44)

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#13 23/04/2016 17h21 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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J’ajoute une réflexion : quand on crée un logement ou qu’on le rénove, et qu’il n’a pas encore de compteur indépendant, quels sont les arguments contre la création d’un compteur en bonne et due forme ?

- éviter le coût des travaux.
- peur des délais et complications (Consuel, ERDF…)
- on pense que la séparation n’est que temporaire. Par exemple, grande maison familiale, les enfants sont partis. On créer un logement meublé en séparant quelques pièces indépendantes, et on le loue. Mais on se dit que ce n’est que temporaire et qu’un jour, on revendra la maison comme grande maison familiale, donc on réintégrera ces pièces.
- on pense qu’on va louer en saisonnier et qu’on n’a donc pas besoin de compteur indépendant.
- on crée un meublé loué à l’année, et on pense qu’un meublé n’a pas besoin de compteur indépendant.

Les 4 premiers sont des arguments recevables (pas forcément pertinents, mais en tout cas, pas faux). Le 5e est faux, puisque dans un meublé loué à l’année, on vu qu’il y a doublement l’obligation de créer un compteur : pour que le locataire puisse choisir librement son fournisseur d’électricité ; parce que l’électricité n’est pas une charge admise comme charge récupérable (la loi ALUR ayant rapproché la location meublée de la location nue, c’est maintenant tout à fait clair, même si c’était plus flou dans le passé).

Maintenant, quels sont les arguments pour la création d’un compteur en bonne et due forme ?

- être en règle avec la loi, dès lors que l’on fait de la location longue durée (bail commercial, bail professionnel, bail d’habitation nue, bail meublé à l’année).
- que le local soit perçu par le locataire comme un local totalement indépendant, aux normes etc. Beaucoup de locataires n’y prêtent peut-être pas attention (regardant avant tout l’emplacement, la surface, l’ensoleillement etc.), mais quand même, ça contribue à l’impression générale.
- diminuer les risques de conflit avec le locataire (que l’électricité soit refacturée au réel ou au forfait de charges, on tombera de plus en plus souvent sur de petits malins qui diront, comme la locataire de julien qui a démarré le fil : "j’ai vu sur internet que c’était interdit"…).
- diminuer les risques d’impayés. Au moins, si le locataire n’arrive plus à payer, ses impayés d’électricité seront chez le fournisseur d’énergie, pas chez vous.
- et surtout, faciliter la revente ultérieure. Soit comme logement indépendant, soit au sein de la maison ou de l’immeuble. Pas de compteur, ou un sous-compteur caché dans un placard, ça ne contribue pas à créer la bonne impression qui fait vendre facilement…

On le voit bien sur le forum : la question "y a-t-il des compteurs indépendants ?" est l’une des questions fréquemment posée sur les projets d’investissement de petits immeubles locatifs. On a aussi vu des porteurs de projet abandonner l’achat d’un immeuble parce que la pose d’une colonne montante et de compteurs était trop compliquée et trop coûteuse.

Dans la mesure où la logique un local = un compteur est désormais une obligation légale bien établie, ne pas installer le compteur, c’est repousser le problème. Il faudra bien le faire un jour. Si on doit revendre sans les compteurs indépendants, ça sera un critère qui risque de faire fuir certains acheteurs, et de donner à d’autres des arguments pour faire baisser le prix.

On peut donc toujours repousser, mais puisqu’il faut le faire, ne vaut-il pas mieux le faire et avoir un logement "en règle", que de repousser les travaux et de garder ce "défaut" qui fait tâche sur notre bien immobilier ?

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#14 30/10/2016 09h26 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Bonjour à tous,
Me revoilà avec une question.
Si on achète un immeuble dans lequel les compteurs électriques ne sont pas installés.
Une installation pour mise en légalité s’impose t-elle aux locataires.
En gros a ce jour les appartements sont loués nus avec un forfait pour l’électricité.
Je pense faire donc installer un compteur par appart pour mettre en conformité avec la loi.
Merci de vos retours
Laix

Message édité par l’équipe de modération (31/10/2016 08h11) :
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#15 30/10/2016 09h32 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Bonjour,

C’est une obligation réglementaire, la revente/refacturation d’électricité en France est interdite.
L’installation des compteurs est à la charge du propriétaire.

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#16 30/10/2016 09h32 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Je pense que pour éviter aux autres de faire une recherche, vous pourriez la faire par vous-même sur le forum, cette question récurrente a été traitée maintes fois.
Je rappelle aussi, un compteur=un lot minimum, vous ne précisez pas assez votre question.

Dernière modification par kc44 (30/10/2016 09h36)


Parrain de mon adorable filleule

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#17 30/10/2016 11h43 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Je n’ai pas vu la réponse à cette question. C’est vrai qu’elle s’impose au bailleur. Mais si on doit en créer est ce que cela s’impose aux locataires avec peut-être un avenant au bail en cours pour des appartements où  pour l’instant il n’y a pas de compteurs. J’espère avoir été plus clair.
Cordialement

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#18 30/10/2016 12h01 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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D’accord avec Mike1978.

C’est une obligation légale… qui peut coûter (très) cher à l’acquéreur. Il me semble avoir lu plusieurs fois sur le forum un coût de 1500 à 2000 € pour UN compteur EDF, sans compter derrière le coût de la colonne montante, du câblage, du tableau électrique.
Pour X compteurs, ça peut chiffrer assez vite (ça peut être par contre un point de négociation lors de l’achat du bien).
 
Par ailleurs, si l’ancien propriétaire louait ainsi, sans compteur électrique individuel, avec revente de l’électricité, en toute illégalité, je serais encore plus méfiant sur le reste (état du bâtiment, etc).
Ce n’est que mon humble avis, je ne possède pas de bien locatif.

Dernière modification par maxicool (30/10/2016 12h03)


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#19 31/10/2016 11h20 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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laixomil a écrit :

Je n’ai pas vu la réponse à cette question. C’est vrai qu’elle s’impose au bailleur. Mais si on doit en créer est ce que cela s’impose aux locataires avec peut-être un avenant au bail en cours pour des appartements où  pour l’instant il n’y a pas de compteurs. J’espère avoir été plus clair.
Cordialement

En tapant compteur électrique
On Trouve, en 1ère réponse la réponse de Bernard2K.

Je vous laisse chercher un peu sur le forum, l’explication reliant installation de compteurs et création de parking.

Dernière modification par gunday (31/10/2016 11h30)

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#20 20/11/2016 22h20 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Bonsoir,
Le point sur la récupération des charges électricité en location d’habitation:
1/le décret de 1987 qui est d’ordre public ,au même titre que l’article 23 de la loi de 1989 ,mentionne bien l’électricité comme charges récupérable et pas seulement pour les parties communes d’un immeuble d’habitation,cela concerne également les parties privatives.
2/En non meublé,toutes les parties privatives(appartements),faisant l’objet d’un bail de location doivent être pourvues d’un compteur électrique dont l’abonnement est au nom du locataire .Dans ce cas le locataire paye son électricité directement au fournisseur  électrique de son choix ..
En cas de sous location autorisée par le bailleur,un nouvel abonnement électrique devra être souscrit au nom du sous locataire.  Forfait interdit
3/Location meublée:
Il doit y avoir un compteur électrique par logement ,et le bailleur n’a aucune obligation de mettre l’abonnement au nom du locataire,à condition que ce soit écrit dans le bail.
Les charges électricité sont alors récupérable en tant que services rendus liées à l’usage des différents éléments de la chose louée.
Il ne s’agit pas d’une revente,car pas d’action commerciale,ni d’une cession ou d’une rétrocession,car le locataire est le seul utilisateur du compteur en tant qu’occupant unique.Il y aurait cession si l’électricité fournie venait d’un compteur unique servant plusieurs logements ;là oui ce serait bien une cession .Ce serait également le cas si il y avait plusieurs sous compteurs(non officiels) reliés à un compteur général officiel.C’est aussi le cas,si l’on produit de l’électricité,et c’est dans ce sens qu’est écrite la loi de 1994 et les CGV de EDF.
A ce jour,il n’y a aucune J.P. à ce sujet ,ni aucun avis de l’assemblée pleinière de la cour de cassation,la seule à pouvoir donner un avis d’interprétation sur une disposition d’ordre publique.Une simple JP ne peut pas contredire une loi d’ordre publique.
Les seules jurisprudences que nous ressort l’ADIL ou certains avocats concernent de arrêts de CA de 2012 et 2013 qui concernent des baux commerciaux ,sans rapport avec un bail  d’habitation simple..
4/En plus lorsque des huissiers de justice font des commandements de payer des factures d’électricité bien inscrite dans le bail de meublé,ils obtiennent satisfaction par injonction de payer auprès du juge de proximité.
5/Dans une décision du 23 janvier 2015 le conseil constitutionnel a d’ailleurs confirmé la constitutionnalité de l’électricité dans les charges locatives des immeubles HLM.
L’électricité fait donc bien partie des charges locatives récupérables sur les locataires que ce soit les parties communes et les parties privatives dans le cadre d’une location meublée et ce n’est ni une vente ,ni une cession ou rétrocession.
Cordialement

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#21 20/11/2016 22h40 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Bonjour,

ce message est très intéressant.

Je n’ai pas le temps de mettre des liens vers les sources que vous indiquez, si quelqu’un peut le faire cela appuierait votre message.

Enfin, si vous avez un exemple de formulation à reporter au bail, je suis preneur.

Merci à vous.


Pourquoi pas Vous?

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#22 21/11/2016 11h10 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Bonjour,
[url=http://Décret n°94-894 du 13 octobre 1994 relatif à la concession et à la …
Ceci concerne la production d’électricité ,pas les baux de location habitation
[url=http://Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de …Charges récupérables
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les …
Charges récupérables

Décision n° 2014-441/442/443 QPC du 23 janvier 2015 - Conseil …
www.conseil-constitutionnel.fr › Français › Les décisions › Accès par date › 2015
Charges locatives HLM
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 février 2014, 12-28.974 …
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 février 2014, 12-28.974, Inédit | Legifrance
Concerne l’obligation des justificatifs
CA  GRENOBLE 4e chambre civile  RG 11/02833  04/11/2013
CA VERSAILLES  12e chambre civile  RG n°11/00158  19 juin 2012

concernent  baux commerciaux
Je pense avoir tout transmis
Cordialement
KENZO

Dernière modification par Kenzo (21/11/2016 11h21)

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#23 21/11/2016 12h04 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Kenzo,

vous devez vous-présenter dans le sous-forum ad hoc Info - Forums des investisseurs heureux , comme vous vous y êtes engagé en signant la charte (point 8).

La plupart de vos liens ne fonctionnent pas. Ca serait à corriger si vous voulez citer ces sources à l’appui de vos dires.

Je ne suis pas d’accord avec la plupart de ce que vous avancez. Ça commence mal dès le début :

Kenzo a écrit :

1/le décret de 1987 qui est d’ordre public ,au même titre que l’article 23 de la loi de 1989 ,mentionne bien l’électricité comme charges récupérable et pas seulement pour les parties communes d’un immeuble d’habitation,cela concerne également les parties privatives.

Comme je l’ai écrit plus haut :

Bernard2K a écrit :

l’électricité est mentionnée [dans ce décret] en tant que dépense récupérable pour :
- Ascenseurs et monte-charge.
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
- Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
- Espaces extérieurs

L’électricité est citée 4 fois, uniquement dans 4 sous-ensembles de charges concernant des équipements communs ou des parties communes bien précis. Or, ce décret constitue une liste limitative. Vous ne pouvez pas écrire que ce décret liste l’électricité comme charge récupérable en général y compris les parties privatives.
La seule chose qui se rapproche de ce que vous dites est : "Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes". C’est pourtant clair : l’électricité qui sert à produire l’eau chaude, et l’électricité qui sert au chauffage collectif (alimentation électrique de la chaudière et du circulateur, ou d’une pompe à chaleur collective) sont des charges récupérables. Ca ne veut pas dire qu’on peut l’étendre à toute l’électricité consommée par le logement privatif.
Vous avez mal lu le décret.

Dans une décision du 23 janvier 2015 le conseil constitutionnel a d’ailleurs confirmé la constitutionnalité de l’électricité dans les charges locatives des immeubles HLM.

Là aussi, je pense que vous faites une lecture bien trop rapide de cette décision.
Des locataires attaquaient leur bailleur au motif que celui-ci leur refacturait des charges de chauffage urbain incluant notamment l’amortissement des installations, donc un montant élevé de charges de chauffage.
Le conseil d’Etat s’est donc penché sur la constitutionnalité de la phrase figurant à la fin du I de l’article L442-3 du CCH : "Pour l’application du présent I, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur"
Là aussi, une lecture trop rapide peut faire dire : "ah vous voyez bien, l’électricité est récupérable".

Sauf que ce même même article dit un peu plus haut "La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat"
Il s’agit du décret n°82-955 du 9 novembre 1982, spécifique aux HLM, mais qui est quasi identique à celui de 1987 s’appliquant aux locataires du secteur privé.
Comme dans le décret de 1987, on n’y retrouve l’électricité que comme sous-ensemble de 4 postes de dépenses, les mêmes que dans le décret de 1987, dont "Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes".
Donc, je pense que le conseil d’Etat a validé comme charge récupérable "le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur", mais seulement pour les charges énumérées limitativement dans le décret de 1982. Cela inclut donc l’électricité, les amortissements etc. du chauffage urbain facturé par l’exploitant du réseau de chaleur au bailleur, ce qui était le cas soumis au Conseil d’Etat.

Ce n’est pas applicable à la fourniture d’électricité en général que le bailleur social refacturerait à ses locataires. Je ne pense d’ailleurs pas que ce cas existe, car le bailleur social est trop content que ses locataires s’abonnent à EDF en direct, comme ça c’est EDF qui facture et qui gère les impayés, ça fait un souci de moins et une source d’impayés de moins pour le bailleur. C’est donc spécifique à l’électricité consommée par le système de chauffage collectif, ou encore celle des ascenseurs et de l’éclairage des parties communes.

Par ailleurs, il manque dans ce que vous dites une distinction extrêmement importante :
- la loi de 1989 concerne la location nue ou meublée ou mixte (logement/commercial) lorsque le logement constitue la résidence principale du preneur (cf articles 2 et 25-3 de la loi de 1989). Ils sont alors soumis à la loi de 1989 qui encadre tout de façon extrêmement précise, dont les charges récupérables fixée par le décret de 1987.
- or, vous faites des généralités sur les meublés. Il faut bien voir que lorsque c’est une location à titre de résidence secondaire, temporaire ou touristique, la location est alors soumise seulement au code civil (location de choses). Attention à ne pas mettre tous les meublés dans le même chapeau. Un meublé qui n’est pas la RP du locataire n’est pas placé sous la loi de 1989, ce qui change énormément de choses.

Concernant le meublé résidence principale du locataire :
- on est au moins d’accord sur le fait que le bailleur n’a pas le droit de refacturer à partir d’un compteur qui desservirait plusieurs logements.
- vous dites que, lorsqu’il y a un compteur par logement le bailleur peut laisser l’abonnement à son nom. Déjà, je note que le bailleur n’y a aucun intérêt. Pour une location d’au moins 9 mois (étudiant) ou 1 an (cas général), il vaut mieux que le locataire prenne l’abonnement à son nom ; comme ça s’il y a des impayés, c’est le problème d’EDF, pas celui du bailleur.
- ensuite, vous dites qu’il peut alors le refacturer au locataire, si c’est marqué dans le bail. Or, depuis la loi ALUR, ces charges récupérables sont fixée à l’article 25-10. Celui-ci donne deux possibilités : soit avec provisions sur charges conformément à l’article 23, soit au forfait pour les charges exigibles par le bailleur selon l’article 23. C’est à dire que, que ce soit au réel ou au forfait, cet article renvoie à l’article 23 pour connaître les charges récupérables. Donc, exactement comme pour la location nue. Or, comme je l’ai dit plus haut, je pense que le décret de 1987 exclut l’électricité des charges récupérables (sauf pour l’électricité des ascenseurs, chauffage collectif etc.). Donc, à mon sens, à la lecture des articles 25-10 et 23 de la loi de 1989, l’électricité n’est pas plus récupérable en meublé qu’en location nue.
Je maintiens ce que j’écrivais plus haut "Quand l’électricité est incluse dans un forfait de charges, la récupération de cette charge est illégale aussi… mais ça se voit moins !".

En résumé, je pense que vous tirez des conclusions erronées à cause d’une lecture trop rapide ou mal avisée des textes que vous citez. Pour ma part, je n’ai rien vu dans ce vous citez qui me ferait changer d’avis par rapport ce que j’ai écrit dans le message #12 ci-dessus.

Dernière modification par Bernard2K (21/11/2016 14h30)

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#24 02/12/2016 20h04 → Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? (compteur, edf, immobilier, installation, legal, locatif, norme, sous compteur, sous-compteur électrique)

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Réputation :   17 

Bonjour,
Pour ajouter un compteur par appartement dans un immeuble qui ne comporte qu’un seul compteur,  il faut faire la demande auprès d’erdf. Celui-Ci lance l’étude de faisabilité sur la base de votre dossier. Pour cela vous devez passer par un électricien habilité pour du collectif. Cela conduit notamment à respecter un certain nombres de règles comme la création d’une colonne montante. Erdf previent la Marie de la demande qui considère cela comme un changement de la matrice…. avec les soucis que l’on connaît sur la création de parkings par exemple

Pour le cas qui me concerne, je me suis arrêté à une demande de renseignements approfondie et pas du tout envie de tenter l’aventure. Je préfère trouver des locataires qui sont contents que je leur fasse cadeau de l’abonnement du fournisseur d’électricité…


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