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#1 09/03/2016 22h09 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bonjour à tous,

J’étudie actuellement l’opportunité d’acheter un bien qui a la caractéristique d’être très bon marché car à rénover totalement. En effet, il s’agit d’une coquille vide : les murs sont sains, la toiture est très récente, mais il n’y a plus rien à l’intérieur : les planchers (bois) s’écroulent, les fenêtres idem…

Le coût de rénovation sera donc très important, mais avant de faire faire des devis, je voudrais avoir une idée d’ordre de grandeur pour voir s’il est vraiment intéressant de se poser toutes ces questions.

A la louche, combien pensez-vous qu’il coûte de rénover totalement un immeuble : démolition, dalle, planchers (béton), menuiseries, second oeuvre et finitions, ravalement (immeuble en pierres enduit au ciment, donc enduit à refaire à la chaux) mais pas toiture (juste à nettoyer) ?

Merci d’avance pour vos idées.

Message édité par l’équipe de modération (10/03/2016 14h24) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble, rénovation, travaux

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#2 09/03/2016 23h47 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bonsoir Robby.

Votre message est assez vague, car nous ne connaissons pas la taille du bien en question.
Ceci étant, l’artisan avec lequel je travaille créé actuellement une maison à partir d’une coquille vide aussi (création d’un étage en prime). La maison fait 80m2 sur 2 niveaux, donc 160m2 au total, et il prend 110 000€ pour tout créer, jusqu’à la sdb. Restent à la charge du client les peintures de finition et là cuisine.
Cela représente donc à la louche 690€/m2, mais vous l’aurez compris, tout dépendra du projet précis que vous avez.

Cordialement

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#3 10/03/2016 00h23 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Mieux vaut se faire aider par un bon architecte, à mon avis.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#4 10/03/2016 00h33 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Oui et le coût d’un immeuble n’est pas le même que celui d’une maison : vous avez autant d’installations de plomberie, d’électricité, de ventilation et de communication à réaliser que de logements (+ parties communes), vous avez des parties communes à réaliser, des contraintes particulières avec des produits plus chers (interphonie, VMC d’immeuble, minuteries, porte d’entrée, …), …
On dit souvent que la rénovation complète coûte aussi chère que le neuf : çà a été le cas pour un ami qui a tout désossé une maison de famille, je me demande même si ça ne lui a pas coûté plus que de tout raser et de rebâtir from scratch.

Dernière modification par sgnu (10/03/2016 00h34)

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#5 10/03/2016 01h48 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bonsoir,oui surtout si il y’ a plus de 2 appartements,le dossier est très compliqué avec E.D.F.Il voudrons plan de masse, conduit technique et tous le reste. renseignez vous bien avant,vous risquez d’avoir des très grosses surprises.

En plus le crépi ciment sur pierre est très néfaste,alors décroutage obligatoire.

Dernière modification par luc34 (10/03/2016 02h00)

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#6 10/03/2016 05h21 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Ayant déjà fait faire des devis sur un type de travaux ressemblant dans ma région, je n’ai pas trouvé d’entreprises le faisant pour moins de 1000€ le m2.

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#7 10/03/2016 10h25 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bonjour et merci pour vos réponses.

Il s’agit de deux bâtiments que je voudrais aménager comme suit :

bâtiment 1 :
- D’abord il faudra terminer d’écrouler les planchers et déblayer tout ça.
- 3 niveaux de 35m2 chacun, dans lesquels je veux créer un studio (à la limite T2) par étage. 1 dalle, 2 planchers béton et les aménagements sont à créer.
- la cage d’escalier et les réseaux sont également à créer.

bâtiment 2 :
- une petite maison de 2*15m2 dans le même état que le bâtiment 1. Je voudrais y faire un studio.

L’avantage est que le bien est situé en centre ville et que les deux bâtiments (donc 2 studios sur 4) disposeront d’un grand jardin chacun (en friche pour le moment, donc budget jardinier à prévoir) au sud.

Si j’arrive à obtenir 1000€/m2 le budget peut passer, mais si c’est 1500€ c’est mort…

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#8 10/03/2016 10h44 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bonjour robby,

Votre projet a l’air bien,après suivant votre statut fiscal cela peut étre encore mieux(des ih compétents vous en parlerons mieux que moi).

Vous pouvez également étudier la solution de prendre des auto-entrepeneurs(attention aux brebis galeuses).

Tout dépend également de vos connaissances des travaux de rénovation

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#9 10/03/2016 10h52 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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WhiteTiger a écrit :

Mieux vaut se faire aider par un bon architecte, à mon avis.

Bonjour,

Confirmez-vous qu’il est préférable de visiter un bien qui nous plait avec un architecte plutot qu’un expert immobilier?

Je dois encore visiter une maison cette après-midi (1ere visite, donc seulement avec mon épouse pour l’aspect esthétique/pratique du bien).

Si c’est ok, j’aimerai être accompagné d’un professionnel pour une seconde visite, mais j’hésite sur le corps de métier : expert immo? architecte? chef d’une société de construction?

L’objectif est que ce pro décèle les défauts, estime le montant des rénovations à prévoir etc

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#10 10/03/2016 11h10 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bonjour koldun,

Pour détecter les défauts,les futur travaux à prévoir.

Je prendrais plutot un artisan qui est habitué à la rénovation,il aura l’oeil pour voir tout de suite ce qui cloche

Mais prendre un archi peut étre une très bonne solution,le problème c’est qu’il n’ont jamais touché une truelle(perso je prendrais pas d’archi)

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#11 10/03/2016 11h59 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Je suis d’accord avec @luc34 un artisan habitué aux rénovations lourdes sera de bien meilleur conseil.

Si vous faites tout faire, sans rien faire de significatif vous même, 1000€/m2 ça va pas être facile…
Il me semble que dans le bâtiment on a l’habitude de considérer que l’enveloppe couverte, c’est plus ou moins 30/35% de la valeur de l’ensemble, à considérer selon les cas et les géographies…

Avez vous pensé à aller voir l’urbanisme de votre ville pour savoir ce qu’il est possible ou non de faire ? A votre place je commencerais par là.

Bon courage !

Dernière modification par DDtee (10/03/2016 12h01)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 10/03/2016 12h25 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Désolé de squatter votre poste, Robby77…

J’ai contacté 5 sociétés de construction/artisan, 1 seul fait ce genre de service mais il avait l’air étonné par ma demande -> 50 euros/demi-heure

5 architectes -> 3 réponses positives (prix variables, mais 1 constante : simple accompagnement pas trop cher - analyse PEB, budget approximatif des rénovations etc (entre 60 et 80 euros), ou un rapport complet - analyse pièce par pièce, ébauche de projet (entre 150 et 250 euros)

3 experts immo -> 2 réponses positives pour des tarifs semblables aux archi, celui qui n’a pas fait d’offre m’a dit que je devais plutôt m’adresser à un architecte.

En résumé, cela à franchement l’air de casser les pieds aux artisans de se bouger pour peut-être pas avoir le chantier en définitive.

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#13 10/03/2016 12h31 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bonjour koldun

Regardez sur mon profil d’ou je suis,si c’est pas loin de chez vous,je viens vous faire une liste des travaux  ça vous coutera un resto à midi à la brasserie du coin

Je monte souvent du coté de  esch(lux)

Dernière modification par luc34 (10/03/2016 13h45)

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#14 10/03/2016 13h43 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Par chez moi, la construction d’un immeuble neuf c’est 2000€/m2 (et plus depuis le BBC).
Donc avec juste les murs et la toiture on dépasse largement les 1000€/m2.
Bonne chance.

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#15 10/03/2016 14h35 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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En général :
Il y a une différence entre demander à un artisan une visite "par principe" (ce qui lui semble un déplacement inutile), et lui demander une visite parce que vous avez vu tel type de défaut et voudriez avoir un chiffrage de sa part (=devis = perspective de travailler).

De plus, si à la première visite (et/ou à la lecture des diags) vous repérez un problème en particulier, ça permet de solliciter le bon artisan. Par exemple, si le problème porte sur l’électricité, sollicitez un électricien. Si vous faites appel à une entreprise générale de bâtiment en pensant qu’il pourra répondre sur tout, ce n’est pas toujours vrai. Essayez quand même de savoir quelle est sa principale spécialité. Si c’est un maçon à la base, il risque d’être un peu limite pour des questions portant sur le second oeuvre.

Enfin, la réponse de luc34 vous donne une piste. Si vous vous pliez à l’horaire de l’artisan (plutôt en fin de demi-journée pour éviter de lui bouffer trop de temps de travail) et faites suivre la visite d’un moment convivial à vos frais (le repas, si midi, l’apéro, si le soir), ça sera plus motivant pour lui.

Robby, vous devez le faire chiffrer précisément. Si ça revient plus cher que du récent en bon état, il y a un problème…

Dernière modification par Bernard2K (10/03/2016 14h54)

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#16 10/03/2016 14h57 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bernard2K a écrit :

…et faites suivre la visite d’un moment convivial à vos frais (le repas, si midi, l’apéro, si le soir), ça sera plus motivant pour lui.

Si l’idée est sympathique en théorie, dans la pratique beaucoup d’artisans on un esprit un peu particulier et risquent de ne pas comprendre ou de vous prendre pour un perdreau de deux semaines…
Les artisans n’en peuvent plus du temps passé (perdu) avec des prospects qui font venir 5 ou 6 concurrents et ne se décident jamais… durant ce temps, n’oubliez pas qu’ils ne sont salariés de personne et ne gagne rien.

A mon opinion rien ne vaut recommandation ou relation suivie, même si les chantiers ne sont pas toujours importants.


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#17 10/03/2016 15h03 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bonjour,

Une remarque : En gros vous n’avez que les murs et la toiture qui peuvent être conservés. Il pourrait être intéressant de comparer le cout de "rénovation" à une nouvelle construction, car là vous partez quasiment de zéro (si vous repartiez sur du neuf il faudrait voir le cout de destruction et évacuation des déchets et voir au niveau des autorisations).
Savez-vous combien couterait un terrain constructible dans ce secteur? Car on n’en est pas loin.

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#18 10/03/2016 15h10 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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DDtee, comment conseillez vous de faire lorsque l’on commence alors?
On ne connait pas du tout le milieux même si on connait la rénovation un peu soit même !
Comment trouver quelqu’un de bon qui ne fera pas traîner le chantier pendant longtemps? Qui fera tout de même du bon travail?
J’étudie actuellement un cas similaire, et je ne sais pas comment commencer ! Car estimer des coûts sur un bien pas de problème, mais sur des murs et un toit…. Je n’ai pas la moindre idée du coût !

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#19 10/03/2016 15h49 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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C’est effectivement pas forcément facile… essayez de vous faire recommander des artisans par des connaissances, des amis qui les ont déjà essayés.
Faites parlez les quelques artisans que vous pouvez déjà connaitre…
(En général il vaut mieux évitez ceux recommandés par les agences)


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#20 10/03/2016 15h50 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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En dehors de celui qui m’a proposé 50 euros/demi heure, que j’ai appelé quelques minutes après la réponse de luc34, le non était plutot catégorique.

Faire un devis pour ensuite éventuellement faire un boulot, ça les tente.

Visiter une maison, chercher les défauts etc, et être quasi assuré de ne pas avoir le chantier dans les semaines à venir ne les tente pas.

Je suis honnête, donc je leur dit d’entrée qu’il s’agit d’un avis pour ensuite éventuellement acheter le bien.

Donc, le temps que l’achat se concrétise (quelques mois) + la probabilité que je demande par la suite différents devis, fait qu’ils ne sont pas intéressés de perdre leur temps pour 50 ou 60 euros.

Je n’ai pas rencontré les même réticences flagrantes avec les architectes.

Les artisans semblent découvrir le fait qu’on demande à être accompagné pour visiter une maison, alors que les archi semblent plutot habitués du fait, puisqu’ils m’ont donné de suite leurs tarifs.

Donc je pense prendre celui qui m’a proposé un accompagnement à 80 euros.

Visite dans moins de 2h de mon second bien immo en 1 semaine :-)

Luc34 : je suis de l’autre coté de la Belgique… merci quand même

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#21 10/03/2016 16h09 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Pour choisir la personne avec qui visiter, avez-vous déjà fait appel à des réseaux du type CAMIF-Habitat ? Je comprends en effet qu’un artisan soit réfréné dans sa volonté de venir faire des devis avec une personne qui n’est même pas encore propriétaire du bien…
Pour ma part, si vous connaissez quelqu’un de bien dans les Côtes d’Armor, je suis preneur en message privé…

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#22 10/03/2016 16h16 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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DDTee : je ne l’ai pas inventé, c’est un copain artisan qui m’a dit que c’était un bon moyen de faire déplacer l’artisan. En tout cas, à la campagne.

Le deal est à peu près celui-ci : certes, je ne suis pas encore propriétaire du bien. Mais je suis très intéressé, puisque c’est ma deuxième visite. Et j’ai repéré tel problème, qui est justement dans vos cordes. Donc, je vous demande s’il serait possible de venir visiter avec moi pour faire un devis ; et pour faire passer la pilule, je m’adapte à vos horaires et je vous paie un coup à boire, voire je vous retiens à manger.

Après, ça dépend des personnes, de leur organisation, de leur mode de fonctionnement, de si le bâtiment à visiter est loin ou pas… Ce n’est pas une solution universelle.

Quant au fait qu’ils n’en peuvent plus de faire des devis : oui, mais c’est aussi leur métier, donc ils le font. S’ils ne veulent pas le faire, ils le diront. Pour limiter cette course aux devis, certains font payer le devis, mais le déduisent s’ils ont le chantier.

Il faut bien voir aussi que le marché du neuf est assez déprimé ; et les marchés publics, souvent pris par des petits malins qui cassent les prix. La rénovation est donc le domaine où beaucoup d’artisans arrivent encore à gagner leur vie, donc il faut bien qu’ils répondent aux multiples demandes de devis des particuliers s’ils veulent croûter.

Pour ce qui est de procéder par recommandation : c’est clair que ça marche toujours mieux si on appelle sur recommandation.

Dernière modification par Bernard2K (10/03/2016 16h22)

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#23 10/03/2016 16h31 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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robby77 a écrit :

Pour choisir la personne avec qui visiter, avez-vous déjà fait appel à des réseaux du type CAMIF-Habitat ? Je comprends en effet qu’un artisan soit réfréné dans sa volonté de venir faire des devis avec une personne qui n’est même pas encore propriétaire du bien…
Pour ma part, si vous connaissez quelqu’un de bien dans les Côtes d’Armor, je suis preneur en message privé…

Oui j’ai essayé avec CAMIF-habitat vers 2008 (dans le 35). C’était hors de prix et je vous passe les détails sur ce que j’ai entendu dire de leur artisans.

Dernière modification par sgnu (10/03/2016 16h33)

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#24 10/03/2016 17h57 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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bonjour,

Autre choix non évoqué comme accompagnateur: un maître d’oeuvre d’exécution. Mais il faut impérativement une personne d’expérience, le titre seul recouvrant des vérités assez diverses.

Pour ma part, travaillant dans la construction, notamment la maîtrise d’oeuvre d’exécution chez un promoteur, je déconseillerai (très très) fortement à une personne sans expérience du bâtiment de se lancer dans ce genre de projet de rénovation lourde. C’est largement plus risqué que de faire construire une maison neuve, et vous n’avez qu’à voir le nombre de personne qui ont des problèmes dans ce cas seulement. Il faut tout anticiper et organiser, pour cela il faut savoir de quoi vous parlez a minima.
Comment suivre un projet et estimer les risques si vous ne connaissez rien du travail nécessaire? Ou même comprendre et valider les devis d’artisans? C’est un métier très technique, très sous-estimé de l’extérieur car le sujet semble, à tort, connu par tous.
Ce n’est pas parce que vous faîtes appel à des professionnels qu’ils penseront à tout, auront bien prévus l’articulation avec les autres corps d’état, interviendront au bon moment, vous proposerons les produits adaptés et feront un travail absolument conforme aux normes, et surtout devinerons vos attentes que vous pensez être l’évidence. Sinon mon métier n’existerait pas.

Les risques sont énormes, ne serait ce que sur la partie que vous conservez et qui peut receler des problèmes a posteriori. Aurez vous les reins assez solide pour détruire et rebâtir de zéro si le gros oeuvre s’avérait non réutilisable?

Mon but n’est pas d’effrayer qui que ce soit, mais il faut aborder les choses avec une certaine mesure. Il faut commencer à un niveau plus accessible, par un bien à rafraîchir, puis un appartement à rénover, etc. Et même au bout de 10 biens vous ne serez pas un professionnel.
Mais là, comme cela a été dit, vous vous lancez dans plus difficile et risqué que du neuf!


La sueur épargne le sang.

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#25 10/03/2016 18h42 → Immobilier : coût d'une rénovation totale y compris planchers et dalle ? (immeuble, rénovation, travaux)

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Bonjour,

En préambule la configuration de votre projet fait que vous allez perdre de la surface : par exemple un doublage de 10 cm sur 35 m2 vous fait perdre plus de 2m2, et la cage d’escalier va vite faire 8-9 m2, notamment si vous êtes soumis aux normes de construction neuve (passage d’un brancard…).

Sinon à la louche on pourrait imaginer un budget en ttc de :

Démolition diverses 3 k€
Planchers env. 150€/m2
Maçonnerie escalier à r+2 8 k€
Réseaux 10 k€
Travaux parties communes, jardin 8 k€
Ravalement 12 k€
A cela ajouter un budget classique de rénovation entre 700 et 1000 €/m2

Si vous êtes dans une région chère au m2 il peut être intéressant de construire dans le jardin ou de se laisser la possibilité de le faire plus tard.

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