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#1 25/05/2016 10h04 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Résultats 2015 :

Après 7 ans d’existence, Primopierre, SCPI de bureaux devient la 9ème capitalisation du marché avec 1 351 M€.
La collecte est soutenue depuis 3 ans : 3ème rang cette année avec une collecte nette de
313,787 M€

La SCPI maintient le surinvestissement avec un montant d’acquisitions de 347,565 M€ :
10 actifs dont un portefeuille de 95 M€  de bureaux dans Paris, l’immeuble Omega  à St-Ouen  pour 58 M€ et  167 M€  de participations dans des SCI gérées par Primonial REIM. 
La part des SCI atteint maintenant 17% du patrimoine. (Je croyais qu’une résolution limitait à 10% ?)

84% du patrimoine est situé à Paris et en Région Parisienne.

Les revenus locatifs par part chutent de plus de 11% à 11.01 € (11.78€ (2014), 12.41€ (2013)).
Mais ils sont soutenus par la rétrocession de la commission de la SG sur les acquisitions de part de SCI : +2.19€ par part.
Les charges immobilières atteignent leur niveau de croisière. L’ensemble des dotations  est maitrisé, notamment la PGR qui représente depuis l’an dernier 5 % du montant des loyers quittancés de l’exercice précédent. Ces charges sont en nette baisse passant de 0.99€ à 0.61€ par part
Le résultat est stable à 10.11€ (10.08€ (2014) ; 10.41€ (2013)). Sans les produits exceptionnels, la situation serait tout autre : le résultat tomberait à 7.92€. Merci la rétrocession.

Le TOF de fin d’année est en baisse prononcée à 91.70%, (95.30% en 2014) : on peut dire que la baisse est essentiellement due au départ de Sanofi de l’Atlantis à Massy à la mi-juin 2015. Cela fait mal : 2ème principal locataire avec un poids relatif de 8.9% des revenus locatifs, plus de 6 M€ de loyers et dans un bâtiment étant le 2ème plus gros investissement de la SCPI : 78 M€ investis le 1er avril 2014 ! et 14 mois plus tard, plus de locataire ! Quelqu’un a-t-il le bulletin trimestriel qui parle de cet investissement ? Je ne doute pas que ce bâtiment soit reloué, mais j’ai un peu de mal à comprendre cette histoire.
Risque locatif : Les 10 principaux locataires représentent 45,8 % de l’ensemble des flux locatifs contre 51.7%. Ce critère prend tout son sens quand la SCPI perd un locataire important.

La SCPI a recours à l’emprunt : Le 19 novembre 2014, elle a contracté un emprunt in fine auprès des banques Natixis et Arkéa, pour un montant maximum total de 140 M€ sur une durée de 2 ans.
Au 31 décembre 2015, le tirage de l’emprunt est de 120 M€ et les intérêts courus à payer s’élèvent à 1 539 743,87 euros. La charge financière pourrait être de l’ordre de 0.30€ par part (page 15 : autres frais de gestion). Quel impact aura le remboursement du capital à la fin de l’année ?

La SCPI n’a pas de potentiel de plus-values. D’ailleurs la valeur de réalisation par part est en baisse de 1.75%. Les cessions qui représentaient 4.42% du patrimoine 2014 en m² et 2.21% de la valeur comptable 2014 se sont soldées par une moins-values -5 127 910,10 €, soit 0.59% des CP.
La SCPI annonce : « Ces cessions s’inscrivent dans une stratégie de modernisation du patrimoine, avec la volonté d’arbitrer de petites lignes de patrimoine, coûteuses en travaux et qui ont atteint leur maturité. »
Le prix de souscription reste légèrement décoté de 2.99% par rapport à la valeur de reconstitution.

Le dividende de 9.84€ est en baisse de 2.67% ( 10.11€ en 2014). Le rendement est de 5.02%.
Le dividende est entièrement financé par les résultats.
Le RAN reconstitué par un prélèvement sur la collecte est de 0.69€ par part soit  26 jours  de distribution, ce qui est correct.

En résumé, la gestion locative a du boulot (le TOF au T1 2016 est encore en baisse à 88%), espérons que l’Atlantis soit vite reloué…

Message édité par l’équipe de modération (25/05/2016 10h27) :
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Mots-clés : analyse, primonial, primopierre, scpi

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#2 25/05/2016 20h05 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Excellente analyse du RA 2015. Le rapport du conseil de surveillance, dont 3 assureurs sont membres, est complètement vide. Une SCPI qui a grossi trop rapidement ?

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#3 28/05/2016 03h41 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Bonjour,
Comme je l’ai déjà dit, parmi toutes les SCPI que j’ai acquises ces deux dernières années, seules Primopierre et Primovie n’ont pas vu leur prix de part augmenter.
Beaucoup de gros immeubles de bureau en région parisienne, peut-être plus simple à gérer que plein de petits bâtiment mais sont-ils de qualité?
Petite parenthèse sur l’Okabé qui a fait l’objet d’un reportage sur M6 il me semble. Il est compté comme des bureaux mais n’est-ce pas un centre commercial?
Mon interrogation se porterait plutôt sur Primonial qui se retrouve à gérer 2 gros paquebots créés récemment, que penser de cette SG? A-t-elle les épaules assez larges?

Dernière modification par kc44 (28/05/2016 06h42)


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#4 28/05/2016 04h38 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Okabé est un énorme centre commercial sur 2 ou 3 niveau, avec 4 ou 5 niveaux de parking, avec un Auchan comme locomotive. Je suppose que les 6 392 m² loués à une banque (peut-être celle-ci qui y a son siège) que possède Primopierre sont des bureaux situés au dessus du centre commercial.

Le prix de la part de Primopierre est passé de 191€ à 196€ début 2014.


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#5 28/05/2016 06h38 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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En effet pour Primopierre, a moi d’assumer d’en avoir acheté 1 an après l’augmentation de prix de part qui a eu lieu début mars 2014.
J’ai trouvé cela sur bourso:
"Primopierre a été montée par Primonial quand celle ci n’avait pas encore d’agrément de société de gestion de SCPI.
C’est BNP qui gérait la SCPI au départ.
Primonial a eu son agrément de société de gestion en 2011 et a repris la gestion de "sa" SCPI."
On trouve quelques informations sur wiki qui proviennent pour la plupart du site de Primonial.

Dernière modification par kc44 (28/05/2016 06h41)


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#6 25/10/2016 11h58 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Petite mise à jour, le TOF fin T2 est de 88,6 % soit un niveau stable par rapport au T1 .
Commentaire sur le bulletin "l’Atlantis à Massy, qui
représente 38% de la vacance totale de la SCPI et dont la relocation est en bonne voie" donc espérons que ces bureaux soient vite reloués…

Bulletin T2

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#7 03/11/2016 16h33 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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A priori ça serait bon:

"La principale situation de vacance au 1er juillet est due à un congé délivré en décembre 2015 pour l’Atlantis situé à Massy (40% de la vacance financière). Cet actif fait d’ores et déjà l’objet d’un bail signé en juillet 2016, avec prise d’effet en avril 2017"

Source

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#8 03/11/2016 20h41 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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maxlille a écrit :

espérons que ces bureaux soient vite reloués…

NicoF a écrit :

A priori ça serait bon

Je viens de jeter un oeil, l’offre n’est plus disponible sur les books dans grands broker de la place. Elle l’était encore il y a quelques mois.
C’est plutôt bon signe pour cette SCPI qui s’enlève une épine (un tronc d’arbre même) du pied.

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#9 04/11/2016 10h37 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Bon je viens d’appeler Primonial, bulletin T3 dispo sous une semaine… 45 jours après la fin du trimestre ils sont pas stressés.
Si on considère que les locaux de massy sont reloués, je vais peut être considérer cette SCPI en NP

Dernière modification par maxlille (04/11/2016 10h42)

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#10 04/11/2016 16h43 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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La clé proposée est à 65% sur 10 ans. C’est une clé intéressante si on la compare à d’autres offres en nue-propriété (Immorente, Efimmo, etc…).

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#11 05/11/2016 21h19 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Le bulletin du 3ème trimestre

Massy est reloué à 100% à partir d’avril 2017

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#12 06/11/2016 01h39 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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On y lit ceci:

bulletin Primopierre du 3ème trimestre a écrit :

Le  3ème trimestre a également été marqué par la signature, en juillet, d’un bail de 12 ans sur la  totalité  de  l’Atlantis  à  Massy  (40000  m²).  Le  locataire  emménagera  en  avril  2017.  Cette  transaction locative d’envergure, réalisée 6 mois seulement après le dépôt du congé, conforte notre  conviction  sur  les  actifs  qualitatifs,  aptes  à  être  reloués  dans  des  conditions  et  des  délais satisfaisants.

Fantastique mais:

bulletin Primopierre du 1er trimestre a écrit :

La principale ligne vacante est l’Atlantis à Massy (25000 m²) depuis décembre 2015. Nous avons une conviction forte sur la qualité de cet actif et sa capacité à être reloué dans des délais satisfaisants.

Contrairement à ce que laisse croire le dernier BT, la vacance n’a pas été de 6 mois mais bien de 16 mois sur cet actif. On peut trouver cela satisfaisant mais il faudra un jour que les bulletins cessent de s’envoyer des roses et soient un peu plus sincère et précis.
Certains diront qu’ils disent la vérité dans leur bulletin, personnellement ce genre de tournure partisane me gène et je ne veux pas avoir à lire entre les lignes.

Autre point, cet actif à Massy représente  25 313m² depuis toujours (il suffit de le voir dans le récapitulatif de la vacance des BT 4T2005 et tous ceux de 2016).
Pourquoi dans le dernier édito se vante-t-on d’avoir reloué 40000 m² ?

Dernière modification par kc44 (06/11/2016 02h35)


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#13 06/11/2016 03h02 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Je me suis penché sur les locaux vacants de cette SCPI, il y a pas mal à redire. L’Okabé semble se vider, ils n’en parlent pas. L’Odyssée à Massy idem.
Alors pour être objectif comparons ce qui est comparable:
Locaux vacants les plus significatifs au 30/09/2015: superficie totale 30 573
Locaux vacants les plus significatifs au 30/09/2016: superficie totale 69 134
Soit une augmentation de plus de 126% de la surface vacante en un an.
Tout de suite c’est moins "satisfaisant" je trouve !


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#14 06/11/2016 06h49 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Autre chose, puisque certains vont dire que bien sûr cela est du au congé donné sur l’immeuble Atlantis à Massy. Cela fait des mois que la SG relativise son taux d’occupation financier par le fait que cela est du à un gros actif - l’immeuble Atlantis donc.
Au 4T 2015, la vacance était de 46 529 m² en incluant cet immeuble.
Au 3T 2016, si on retire ces 25 313 m² de la vacance de Primopierre, il reste 43 821 m² soit quasiment autant qu’au 4T 2015. Doit-on se réjouir?

Désolé d’avoir posté 3 messages de suite.


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#15 06/11/2016 19h02 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Je pense que l’on peut enlever à ça le Between et l’universaone, ils viennent d’être acheté au T2. 7800m² environs.

ça valait peut être le coup d’attendre un peu, partir sur bail de 12 ans c’est pas mal je pense smile même si ce n’est qu’en Avril 2017

Les 40000m² m’interpellent également, je leur ai envoyé un message, on verra bien s’ils répondent.

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#16 07/11/2016 17h39 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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La vacance passe de 52 371 m² (fin 2015) à 69 134 m² (T3 2016) soit + 16 163 m².
Cette augmentation est essentiellement due :
                 - à la libération de 7 604 m² dans l’Okabé depuis le début 2016 avec notamment le départ de CASA SILCA, l’opérateur informatique du Crédit agricole qui occupait 6 392 m². Ce départ était prévu depuis juillet 2014.
                 - et aux 6 544 m² du Between acheté avec 29% de libre non reloué à ce jour.

La relocation des 25 313 m² de l’Atlantis est une très bonne nouvelle.

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#17 07/11/2016 19h57 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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ok smile

Daniel While m’a répondu par email:

"Il y en a en effet une erreur: l’immeuble représente bien 40 000 m², mais la SCPI Primopierre n’en détient qu’une indivision de 25 000 m². Le reste est détenu par d’autres fonds gérés par Primonial REIM."

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#18 08/11/2016 00h36 → SCPI Primopierre : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Je me demande bien quelles compétences demande-t-on aux personnes qui rédigent ces BT. L’art d’enfumer?
Ca devient agaçant d’avoir à contrôler toutes les bourdes que l’on y lit.

Quand un locataire "donne congé", il le fait avec un préavis. Quand il loue apparemment aussi. C’est donc tromper l’associé que de se vanter d’avoir fait une "transaction locative d’envergure, réalisée 6 mois seulement après le dépôt du congé". C’est faux c’est tout, c’est fait sciemment et cela s’appelle un mensonge. Le "congé" a été donné bien avant décembre 2015 et il a simplement pris effet en décembre 2015.
Cela ne donne pas envie de faire confiance à la société de gestion.

Espérons donc que les TOF remonte largement au dessus des 90% au 30 juin sinon je me demande bien quelles tournures rédactionnelles vont-ils bien pouvoir imaginer dans leur BT.


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