SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM)

Noyl a écrit :

Après comment est payé le dividende de la SCI CAPIMO , c’est capitalisé dans la poche ou versé dans le fonds € ?

Il n’y a aucun dividende versé, c’est un pur produit de capitalisation.

Caratheodory a écrit :

Il y a clairement un probleme de transparence.

Nous sommes bien d’accord et malheureusement chez Primonial, ce manque de transparence se retrouve également pour les SCPI.

Bike69 a écrit :

Je trouve que c’est un placement de diversification au sein d’une assurance vie pour du moyen terme avec un risque limité.

Pourquoi pas. Si la durée de détention prévue est strictement supérieure à 10 ans, à titre personnel, je m’orienterai vers des supports immobiliers moins opaques.

Bonjour,

Pour ceux qui trouvent que Capimmo est cachotière sur son mode de fonctionnement, il est vrai qu’on trouve peu d’information détaillée à part le reporting mensuel recto verse. J’ai néanmoins trouvé un peu par hasard cette video sur youtube de mi 2019 qui explique, pendant plus de 8 min, certes avec une certaine vulgarisation, le fonctionnement spécifique de ce véhicule d’investissement.
cliquez ici : Capimmo 2019 Youtube

Certains éléments confirment que pour ma part je ne vais plus abonder la ligne  que j’ai déjà :
- 1 milliard de collecte en 2019, soit +30% d’actif sur une année cela devient énorme
- corolaire : un petit peu la course à l’investissement, dont 100 M€ en foncières cotées alors que ce n’est pas du tout ce qu’on cherche quand on investit dans Capimmo. A l’inverse le représentant de la société de gestion n’évoque que 30 Meuros en club deal alors que c’est plutôt ce qu’on espère toucher en passant par Capimmo. Bref une SCI peut être désormais victime de son succès, dont le principal atout reste néanmoins les faibles frais d’achat 2%, à mon humble avis.

pour ma part je me tourne désormais pour mes nouveaux apports sur la poche immobilière davantage vers la nu propriété de SCPI hors AV, sans remettre en cause mes investissements immobiliers antérieurs en AV dont Capimmo.

bon week end.

Actif net au 31/12/2019: 4,929 Mard € contre 3,504 Mard 1 an plus tôt…. la collecte sur un an est spectaculaire.
En conséquence, la performance 2019 (4,56%) est encore plus spectaculaire voir inquiétante (c’est le sceptique en moi qui parle).
En effet, la valorisation de 4,56% explique environ 160 Mions de la variation de l’actif net, la collecte en explique donc 1,425 Mard.
Que cette collecte ait été investie en clubs deal, en SCPI ou en immobilier direct, il y’a bien eu environ 10% de frais d’acquisition payés directement ou indirectement par la SCI soit environ 142 Mions €. Heureusement, elle a perçu 2% de commission de souscription soit environ 29 Mions €.
Donc le solde de frais payés directement ou indirectement par la SCI net des commissions perçues s’élève à environ 112 Mions €.
La performance des actifs détenus nette des commissions perçues par la société de gestion à donc été de 272 Mions € pour amortir les 112 Mions et laisser une performance de 160 Mions.
Soit 7,82% de la valorisation au 31/12/2108.
J’aimerais bien voir les bilans et comptes de résultat de la SCI.
Quelqu’un connaît-il un gérant chez Primonial et pourrait nous expliquer cette performance hors norme?
Question subsidiaire, en cas de demande de retrait, c’est la SCI elle-même ou les différents assureurs qui assurent la liquidité?

Bonjour,
Pas sûr que la question ait cette place ici car très personnelle, ensuite sans rien connaître de vous ou si peu et vos investissements en SCI/SCPI, il est tout bonnement déraisonnable de vous orienter dans un sens ou dans l’autre.
La seule info disponible est ce que vous avez écrit dans votre portefeuille il y a tout juste 5 mois :
"scpi et sci 55.000E"
Vous auriez donc investi récemment et vous posez déjà la question de revendre. Quel était votre objectif en investissant ? Si vous vendez, vous aurez donc perdu de l’énergie et beaucoup de frais, mais en parcourant votre portefeuille on sent un manque de maturité dans la réflexion et des orientations qui changent (trop) facilement.
Posez-vous, prenez du recul, ne cherchez pas à faire mieux que les autres et remettez en questions vos choix passés s’ils n’ont pas été judicieux sans pour autant tout balayer d’un revers de main à la moindre info (re-confinement, hautement prévisible lorsque le premier a terminé à la belle saison).

C’est vraiment une décision personnelle. Vous avez parfaitement raison, il y a un potentiel plus rémunérateur à long terme avec des SCPI. Le rendement de Capimmo avoisine souvent les 4% par an, mais ce rendement correspond à la collecte des loyers + la revalorisation des biens sur valeur d’expertise. Une SCPI fait en général autour de 4% uniquement avec la collecte des loyers.

Cependant, la SCI permet une certaine plasticité et l’on peut retirer ses billes plus facilement : poche de liquidité déjà constituée, frais de versement rapidement amortis (2% avec Capimmo). Entre autres SCI, Capimmo a pour avantage d’offrir une diversification très importante.

Perso, j’ai les deux :
- SCPI, argent totalement immobilisé, je n’y touche pas.
- les SCI (Capimmo, Tangram) pour la performance alliée à une certaine disponibilité des fonds (J’ai par exemple eu besoin de retirer partiellement mes billes récemment sur Capimmo pour rembourser par anticipation ma résidence principale). Attention : il faut par contre avoir à l’esprit que tout ce mécanisme fonctionne parfaitement tant que l’immobilier se porte bien. En cas de retournement, la poche de 5% de liquidités ne suffira pas à honorer tous les retraits…

nexus a écrit :

Imaginons que le marché immo se retourne. J’ai tendance à penser que nombre de SCPI se retrouveront bloquées au moins pour certaines typologies d’actifs. La crise nous a montré que c’est possible avec les actifs hôteliers et pourquoi pas les commerces.

Surin, c’est vous le grand spécialiste ici. Mais voici mon point de vue : dans une SCPI, la collecte des loyers ne permet pas d’abonder une poche de liquidité permettant le retrait de part pour ceux qui souhaitent se retirer. Ainsi, il est nécessaire de vendre des biens au plus vite (donc les plus qualitatifs) et la valeur d’expertise s’en ressentira : le cercle vicieux s’enclenche. Pour une SCI comme Capimmo, on peut imaginer que la poche de liquidité soit réduite à néant par les rachats, mais aussi que la SdG peut la reconstituer en piochant dans la collecte de loyers (ça sera alors une mauvaise année pour le dividende, mais on peut éviter la vente rapide d’actifs durant un petit moment).

Cependant, je suis bien d’accord sur le fait que ce mécanisme ne peut pas tenir indéfiniment…

En fait une SCI comme Capimmo a différent moyens de gérer sa liquidité, et son cash, dans le cadre de son fund management. Vendre à la hâte les "meilleurs actifs" (sous-entendu dans de mauvaises conditions) est vraiment une mesure en dernier ressort tant les autres possibilités sont larges.
Le plus simple dans le contexte actuel : lever de la dette à pas cher en mettant en garantie des actifs immobiliers en direct avec des conditions prudente de LTV (je dirais 15 à 20%).

Edit : il y a deux sujets de liquidité distincts, celui de l’assureur vis à vis de son contrat, et celui du fond à proprement parlé, je parlais pour ma part du fond, la SCI.

Dernière modification par cedREIM (10/02/2021 10h58)

Parution du reporting T2 2021 ce jour :

- Collecte de 150M€ et perf de 1,89 % pour le 1e semestre (objectif annuel 4% maintenu). Les plus fortes contributions à la performance sont les actifs de santé cités précédemment, ainsi que les bureaux One Monceau Paris 8e.

- Investissements principaux du S1 dans l’hôtellerie de campings français, du résidentiel neuf à Francfort, dans des locaux de bureaux et activités à livrer en 2023 situés à Gennevilliers, et dans la SICAV Aviva Investors perpetual capital scsp sicav-raif (paneuropéen bureaux/logisitque).

- Les investissements prévisionnels sont dominés par les actifs de santé, d’hôtellerie, de bureaux et de logisique.

Actif net au 29/07/2021 : 6,035 Mds €.

Bulletin du T4 2021

- Perf de 4,12% pour 2021. Portefeuille désormais bien équilibré :



- 230 m€ d’arbitrages avec cession du portefeuille d’immobilier côté en cette fin 2021 pour réduire la volatilité en 2022. La SCI se veut davantage opportuniste dans sa communication, en continuant de réaliser des cessions d’actifs qui poseraient question, ou en réalisant des investissements sur des actifs décôtés ayant de bonnes perspectives.

- La plus forte perf annualisée concerne l’immobilier logistique (+26,13% !) bien que cette typologie ne représente que 3,4% dans la répartition sectorielle de la SCI Capimmo.

- Les nouveaux investissements porteront sur un prévisionnel de 700m€ dont 600m€ sont déjà sécurisés, avec les secteurs résidentiel, bureaux, hôtellerie et logistique très représentés.

Actif net au 31/12/2021 : 6,30 Mds€.

Dernière modification par nexus (27/01/2022 12h49)

Certes, ces taux de rendement sont décevants, mais on n’investit pas en SCI ou SCPI pour du court-terme.
L’horizon n’est pas 3-6 mois, mais bien plutôt 8-10 ans.
Et en tout cas pas du tout pour du boursicotage frénétique de style "j’achète à 11h38 et je revends 17 minutes plus tard avec 0,17% de profit" !

Cette baisse d’environ 10% entre le 01/09 et le 15/09 est totalement incompréhensible et la communication défaillante :
* avec seulement 15,1% en SCPI / OPCI au 30/06, ce n’est pas la baisse de 15% de Primopierre et Patrimmo Commerce qui l’explique
* avec seulement 35% en actifs de bureaux au global (scpi comprises), ce n’est pas la baisse massive sur les actifs de bureaux qui l’explique non plus, même si le commerce baisse un peu aussi il reste 50% sur résidentiel/logistique/hotellerie qui ont quand même beaucoup moins baissé
* en SCI tous les loyers perçus viennent "soutenir" la valorisation de la part, on peut donc imaginer que la baisse de 12% YTD est en vrai de 15% sur le patrimoine seul.

Annoncer dans le bulletin du T2 que l’on va toucher le point bas de l’année et pouvoir remonter ensuite sous-entendait que des baisses de valorisation avaient déjà été bien prises en compte les 6 premiers mois de l’année, ce qui finalement s’avère totalement mensonger.

Par chance j’avais déjà arbitré la moitié de ma position début septembre car j’avais de gros doutes, j’arbitre le reste sans regrets aujourd’hui, ma confiance en Primonial est définitivement entamée et je vais m’efforcer de mieux sélectionner des supports dont la transparence sur le fonctionnement est totale. Je suis finalement plus à l’aise avec du Gecina qui se prend du -20%, parce que quand je lis les résultats cela renforce ma conviction dans les actifs et la gestion, et que le marché finira par le prendre en compte une fois la transition actuelle sur les bureaux et les taux sera achevée. Une SCI moins volatile, c’est rassurant au départ mais au final on ne comprend jamais vraiment bien ce qu’il y a dedans et comment cela est valorisé, la société de gestion fait ce qu’elle veut.

Vertaco

La société de gestion devra/devrait s’expliquer a posteriori sur cette baisse d’une semaine à l’autre.
Ils annoncent fièrement 242 lignes dans leur portefeuille. 70% de l’actif est de l’immobilier indirect, donc sur lesquels la SCI n’a en théorie pas le contrôle direct sur la valorisation, non plus pour vendre les biens en catastrophe à prix bradés.
Les quelques exemples d’immobilier indirect et non coté trouvés dans le Bulletin T2 sont des sociétés (SAS ou SCI), telles que "SAS Arboretum", "SCI Usufruimmo 2016", "SIS CARE", dont je doute fortement qu’ils sortent justement une nouvelle valorisation entre le 8 et le 15 septembre.

Mathématiquement donc, il parait difficile d’arriver à -9% d’une semaine à l’autre.
A noter toutefois que les 2 SCPI Primonial dont le prix de part a baissé semble effectif aussi au 15/09, soit la même date que la VL litigieuse. Cela peut expliquer un peu de la baisse: mais même si les 15% d’actifs de SCPI sont justement uniquement constitués de ces 2 SCPI (scenario au pire), alors 10% de baisse de ces SCPI compteront pour 1,5% sur le prix de part de la SCI. Restent 7,5% à trouver…

Pas de source, il s’agit seulement de mon avis. On est là aussi pour réfléchir par soi même non ? ;-)