Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Asn540, le 16/02/2024 a écrit :

SCPI Primopierre - Note d’information a écrit :

dans l’attente d’une décision d’assemblée générale qui réduira la valeur nominale à 150 €

Donc en fait ils annoncent une baisse du prix de retrait 1 mois à l’avance ? (Le temps de faire l’AG). C’est de la folie pure : les assureurs vont se prendre des ventes panique en masse. Quand on baisse le prix d’un produit illiquide on l’annonce pas 1 mois à l’avance sinon bonjour les dégâts chez celui qui garantit la liquidité. Les assureurs de la place de Paris doivent être verts de rage. C’est le pompier pyromane la…

C’est vrai que cette décision est surprenante.. sans doute ils n’avaient pas le choix ?

A noter que j’étais dubitatif devant la promesse d’une liquidité "garantie par l’assueur". Je reconnais que pour le moment j’ai eu tort, par contre je crains que le prix de cette liquidité soit en partie supportée par les associés en direct..

Quant aux performances médiocres de Primopierre, n’est ce pas simplement lié à son positionnement et à une collecte record au point haut ? Certes Primonial n’a rien fait pour freiner cette collecte, mais comme quasi toutes les SDG (la faute selon moi à une rémunération disproportionnée sur la collecte vs la gestion).

Reçu de la part de Primonial la convocation à l’AG extraordinaire avec les résolutions nous demandant de nous tirer une balle dans le pied. J’avais l’intention de voter non mais les identifiants de connection ne fonctionnent pas, on réclame un mot de passe qui n’arrive pas.
De là à penser à une théorie du complot, il n’y a qu’un pas …
Finalement, notre bonne vieille Poste que l’on critique volontiers, s’il est n’est pas toujours très rapide, a le mérite d’être fiable globalement. On doit composer avec le "progrès".

Dans le compte rendu du conseil de surveillance attenant à l’AG, on peut lire :

Conseil de surveillance a écrit :

Votre Conseil de Surveillance soutient les propositions de la Société de Gestion de réduire le capital de votre SCPI par une réduction de la valeur nominale des parts sociales pour la ramener de 160 euros à 150 euros, et d’exprimer les taux des commissions de souscription prévus dans les statuts de la SCPI comme des maximum. Les autres mises à jour formelles proposées n’appellent aucune objection.
Nous invitons donc les associés à approuver l’ensemble des résolutions proposées à l’Assemblée Générale Extraordinaire

Ca pose question sur les intérêts du CS!

Dernière modification par Wounka (20/02/2024 11h31)

Wounka a écrit :

Ca pose question sur les intérêts du CS!

C’est vrai. Après, peut-être que leur réflexion est la suivante : la collecte est évidemment au point mort et cela va durer, il va être très compliqué de la relancer à moyen terme. Sans commission élevée pour les quelques distributeurs qui en "conseilleront", c’est mission impossible.

Wounka, le 20/02/2024 a écrit :

Dans le compte rendu du conseil de surveillance attenant à l’AG, on peut lire :

Conseil de surveillance a écrit :

Votre Conseil de Surveillance soutient les propositions de la Société de Gestion de réduire le capital de votre SCPI par une réduction de la valeur nominale des parts sociales pour la ramener de 160 euros à 150 euros, et d’exprimer les taux des commissions de souscription prévus dans les statuts de la SCPI comme des maximum. Les autres mises à jour formelles proposées n’appellent aucune objection.
Nous invitons donc les associés à approuver l’ensemble des résolutions proposées à l’Assemblée Générale Extraordinaire

Ca pose question sur les intérêts du CS!

Les CS ne servent à rien.
J’en ai longuement parlé dans une autre discussion, et j’avais publié une looongue enquête sur le sujet pour laquelle je vais pas faire d’autopromo, mais qui en somme montrait que
1. Les CS sont tenus par des conflits d’intérêts et des ultra cumulards.
2. Les CS n’ont légalement pas beaucoup de pouvoir.
3. Les CS valident toujours dit, et ne disent jamais rien.

Quand on voit que TOUTES les SCPI qui viennent de tomber ont des membres de CS communs, et qu’AUCUN n’a émis la moindre remarque depuis 3 ans alors que la collecte tombait, y’a pas tellement de question à se poser.

J’ai parcouru le RA2022 à la recherche d’une courbe d’évolution des valeurs de réalisation et reconstitution mais il n’y a aucun graphique.
La valeur de reconstitution a culminé à 227,23 € au 31/12/19.
Elle n’a fait que baisser ensuite arrivant à 203,76 € au 31/12/22 puis 154,44 € au 31/12/23 soit une baisse de 24,20 % en 1 an et de 32,03 % en 4 ans.
La valeur de réalisation perd quant à elle 24,70 % en un an passant de 171,83 € à 129,38 € à ce jour.

Ces chiffres sont énormes et ne se retrouvent pas dans les autres SCPI, y compris celles ayant le même univers d’investissement.

Un point qui m’inquiète est la dette. Dans la page 50 du RA2022, il y a la liste des emprunts et l’on arrive à 318 M € tirés ce qui correspond à seulement 7,5 % de la valeur totale des expertises.
On retrouve ces mentions sur la plupart des emprunts :
_Le ratio LTV Corporate doit, à tout moment, être inférieur à trente pour cent (30 %) pendant toute la durée du crédit.
_Le ratio ICR Corporate doit, à tout moment, être supérieur à trois cents pour cent (300 %).

Quelqu’un peut-il expliquer l’incidence de ces termes ?

Autre question, en page 22 on trouve ceci :


La dette n’est plus de 318 M € mais de 1080,6 M€ ** analyse par transparence.
Quelle est la subtilité ?
Pourquoi un tel différentiel ?

Le calcul du ratio d’endettement se fait par une simple opération entre cette dette de 1080,6 M€ et la valeur d’expertise au 31/12/2022.
On voit que ce ratio ne cesse d’augmenter au fur et à mesure que les expertises fondent.

Surin a écrit :

La dette n’est plus de 318 M € mais de 1080,6 M€ ** analyse par transparence.
Quelle est la subtilité ?
Pourquoi un tel différentiel ?

Personnellement je comprends que "l’analyse par transparence" inclut la dette de SCI dans lesquelles Primopierre possède des parts (ou la totalité), et qui sont elles-mêmes endettées.
Je ne connais pas la situation de Primopierre en particulier, mais il y a en tout cas des SCPI où les SCI "filiales" portent de la dette.

Dernière modification par justsayno (24/02/2024 11h36)

Voici le "détail" de la dette issu du RA 2022 (page 28) :

Ce n’est pas une raison pour écrire des âneries :
Le prix de part de Primopierre est passé de 208 à 168 €.
La valeur de retrait passerait de 185,92 à 150 € si la résolution est adoptée, ce que tout comme vous je ne souhaite pas.

quovadis, le 02/03/2024 a écrit :

c’est une sacrée perf.

De voir sa valeur de reconstitution baisser de 32 % en 4 ans oui.
De voir son prix de part baisser de 19,2 % en 6 mois oui, record de baisse des SCPI à capital variable.
De voir son dividende baisser de près de 21 % d’une année sur l’autre oui.
De voir son dividende baisser de 41,5 % en 4 ans oui.

Nul besoin de tronquer les chiffres pour le démontrer.

La faute appartient en tout premier lieu à Primonial.
Quant au CS, 6 membres vont être renouvelés, c’est le moment de voter en conséquent (notamment pour moi qui suis nouveau candidat).

Primonial évoque de nouveaux produits en gestation.

« Il est important de souligner que Primonial REIM France affiche un résultat satisfaisant en 2023 » - Business Immo

Cette SCPI pourrait abaisser son prix de souscription pour la troisième fois !

A voir dans le temps mais les chiffres sont éloquents…
Cette SCPI pourrait abaisser son prix de souscription pour la troisième fois !

Bonjour,

Avez vous une explication sur le fait que le montant à reporter de l’IFU (société IS) de 2024 soit négatif?