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#26 06/11/2015 14h30 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Sauf qu’on ne parle pas de 10-20M mais aujourd’hui de + de 100 millions de divesification.
La diversification representait 50 millions d’euros jusque la, il y a eu 50 millions supplementaires investis en bureau rien qu’au T3.

Dernière modification par kc (06/11/2015 14h39)


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#27 06/11/2015 14h48 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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GoodbyLenine a écrit :

Pour ma part (et je ne suis pas associé de cette SCPI), qu’une SCPI avec une capitalisation de 300-400 M€ diversifie un peu ses actifs en investissant 10-20 M€ en dehors de son coeur de cible ne me choque nullement.

Pour ma part j’avais pris en compte la diversification sectorielle en achetant d’autres SCPI (commerces et bureaux). Donc si Primovie commence à avoir une part significative de bureaux/commerces (on est passé au dessus de 25% en seulement 6 mois…) dans son catalogue, ma diversification se réduit fortement.

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#28 10/11/2015 08h34 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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L’explication de Primovie est l’absence d’opportunités d’investissement à rendement visé dans le secteur cible d’où les investissements effectués pour faire fructifier la collecte récente.

Bonne nouvelle, la dernière acquisition est une clinique à Munich donc retour dans le secteur santé.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#29 10/11/2015 14h19 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Oui j’ai eu plus d’informations également de mon coté, les acquisitions de 50M d’euros (hors secteur) dont on parlait plus haut ont un rendement de 6.3%.
Je confirme également pour le retour sur le secteur de la santé en Allemagne.

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#30 02/02/2016 14h09 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Bonjour,
Je détiens 10k de parts PRIMOVIE via AV (mesplacements).
Quelques infos sur le dernier bulletin trimestriel:

Taux d’occupation financier au 30/09/15: 99,7 %
Cash au 30/09/15: 60 MEUR
Très étonné également de cet investissement à Roubaix…

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#31 09/02/2016 11h08 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Nouveau bulletin trimestriel (https://www.primonialreim.com/assets/fi … lletin.pdf) et avis à nouveau mitigé pour ma part…

50% des nouvelles acquisitions ne concernent pas les secteurs de prédilection de la SCPI.
La bonne nouvelle est la diversification géographique avec l’achat d’un immeuble "santé" en Allemagne.

Voici les nouvelles acquisitions du trimestre :
- 28.5 millions d’euros dans la SCI Noda (prise de participation à 22%) : SCI détenant le nouveau siège de Coca Cola France à Issy les Moulineaux
- 12 millions d’euros dans un immeuble "santé" à Munich (Allemagne)
- 16.7 millions d’euros dans une clinique à Saint-Priest-en-Jarez (42)

Ce qui porte maintenant à plus de 30% le patrimoine hors secteurs de prédilection.

Dernière modification par bnose (09/02/2016 11h08)

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#32 20/03/2016 20h30 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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J’ai lu ce topic et tout ça ne m’étonne pas.

La santé n’est pas du tout une thématique porteuse en France. C’est pire que défensif, c’est déflationniste.

Comme la Sécu et l’Etat sont les payeurs in fine de toutes les prestations type EHPAD, clinique, etc., ils sont maîtres des tarifs. Et ils font tout pour les comprimer. Quand ils ne décident pas de faire la guerre à ceux qui auraient le malheur de "faire des bénéfices" : L’État en guerre contre les bénéfices des cliniques | Contrepoints
Vous connaissez beaucoup de secteur où l’Etat décide de bastonner ceux qui font des gains de productivité et permettent de contenir le prix de prestations qui sont facturés à la collectivité au final?

Non seulement les tarifs sont encadrés, mais l’offre est malthusienne.
Il y a des départements entiers où il n’y a pas de projet de construction d’EHPAD et où il n’y en aura sans doute pas voire plus jamais. Quant aux cliniques privées, l’Etat leur fait la guerre depuis des décennies, surtout pour préserver les mammouths hospitaliers hyper endettés, voire en créer de nouveaux. D’où des recompositions incessantes ces dernières années (rachat de Générale de santé, fusion Vitalia/Vedici…).

Oubliez les maisons de santé et autres : ce sont de gros zinzins hypersubventionnés, avec des projets hyper précaires au final (si ça se passe mal, les professionnels de santé dégagent aussi sec. et ça arrivera quand les ARS trancheront dans leurs aides, un jour ou l’autre).

Last but not least, sur le versant immobilier, les rares choses qui se construisent n’ont forcément besoin d’investisseurs extérieurs pour les murs. Près de chez moi, une clinique gigantesque est entrain d’être construite : le groupement à but non lucratif qui construit a préféré emprunter une somme considérable, avec la garantie des collectivités. C’est dire.

Pour les équipements de plus petite taille, ce sont les professionnels eux-mêmes qui préfèrent être propriétaires de leurs murs, c’est une forme d’optimisation fiscale.
Et pour les maisons de retraite, il y a la niche fiscale pour les particuliers (censi bouvard ou lmnp)… Les promoteurs doivent certainement préférer les particuliers pieds et poings liés par un bail commercial à une SCPI à 1md€ de capital qui acheterait la MDR d’un seul tenant et aurait un pouvoir de négociation autrement plus costaud aux renouvellements de bail!

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#33 20/03/2016 22h46 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Je ne sais dans quelle mesure les posts ci-dessus sont vrais, mais ce que j’observe sur le marché des "murs de santé" (murs de cliniques, murs de maisons de retraite, etc.) est très différent:

- les prix du m2 n’ont cessé de monter sur les 4 dernières années

- les investisseurs se battent pour acheter de tels actifs immobiliers

- (exemple parmi d’autres) la grande foncière cotée Gecina, qui s’était constitué un portefeuille de quelques dizaines de murs de cliniques, a revendu ce portefeuille début 2016 à un prix record et avec une forte plus-value

- il n’y a pas d’inquiétude aujourd’hui des investisseurs sur ce marché de "murs de santé", perçu à tort ou raison comme défensif et assurant une forte visibilité sur les loyers futurs et  où les prix sont aujourd’hui à des sommets et par conséquence les rendements locatifs ont fortement baissé.

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#34 21/03/2016 00h08 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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En tout cas, la SCPI Capiforce ne semble avoir eu aucun mal à céder son plus gros actif, à savoir les murs d’un EHPAD, qui était "arrivé à maturité", à une valeur très sensiblement supérieure aux dernières valeurs d’expertises et avec une substantielle plus-value (source : dernier bulletin trimestriel et bilan annuel de cette SCPI). 

Mais le ratio "loyer/prix de vente" pour ce bien reste bien supérieur à celui que peut généralement obtenir un investisseur individuel en achetant juste quelques lots de copropriété dans une EHPAD…


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#35 27/03/2016 02h25 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Justement, ne serait-on pas arrivé dans un haut de cycle ? Les bons gérants anticipant un retour de baton, tandis que les particuliers attirés par la performance passée, investiraient massivement dans Primovie et autres (qui récemment créés achèteraient au plus haut).

J’ai des gros doutes à ce sujet. C’est pour cela que je n’ai pas investi dans ce genre de SCPI spécialisée jusqu’à maintenant. Quelqu’un aurait-il un historique de ce marché en particuliers, pour savoir si nous ne sommes pas en pleine bulle ?


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#36 27/03/2016 11h27 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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parisien a écrit :

- il n’y a pas d’inquiétude aujourd’hui des investisseurs sur ce marché de "murs de santé", perçu à tort ou raison comme défensif et assurant une forte visibilité sur les loyers futurs et  où les prix sont aujourd’hui à des sommets et par conséquence les rendements locatifs ont fortement baissé.

Je pense que c’est sans doute ça qui me fait tiquer.
Dans ma tête, SCPI = rendement.

Mon message était peut être excessif et mal documenté, je ne sais pas, mais pour moi, et vous en conviendrez, la santé est un secteur malthusien. Les établissements (que ce soit cliniques, EHPAD…) n’ont pas vocation à devenir plus nombreuses. Il peut y avoir de belles opérations mais au fil de l’eau…

Si on en est déjà au stade où une SCPI spécialisée n’arrive pas à en avoir plus de 25% en portefeuille, et où les bien se vendent à prix d’or parce que rares (donc avec un rendement faible) je ne vois pas où ça ira.

Un document très intéressant sur les cliniques :leur rapport sectoriel 2013
Où l’on apprend que le nombre de lits en MCO (médecine chir obstétrique, le fer de lance, ce qui génère le cash) stagne et où l’on voit que la croissance de l’activité MCO se fait par l’accroissement des prises en charge ambulatoires et la réduction des durées de séjour
-> activité de moins en moins intense en lits car hospitalisations moins fréquentes et moins longues
-> moindre nécessité de m² dédiés aux activités de soins
-> encore un effet déflationniste sur la demande en murs de cliniques*

Après il y a une croissance continuelle du nombre de lits de soins de suite réadaptation… mais la subtilité, c’est que ce secteur est encore tarifé au séjour et pas à l’activité. Donc une tarification qui incite des séjours longs contrairement à la T2A MCO qui incite puissamment à réduire la durée de séjour moyenne (puisque le séjour pour un même diagnostic standard est payé pareil quelque soit sa durée).

* edit : cette remarque doit être nuancée. les autorités ont autorisé les hôtels hospitaliers ou "hospitels", établissements très peu médicalisés qui servent à la surveillance d’un jour après certaines interventions ambulatoires. Si cette innovation marche, cela peu effectivement relancer la demande de "murs de santé". surtout si les régimes d’autorisation etc. seront moins lourds que pour les lits d’hospitalisation (ce qui sera le cas, les autorités veulent favoriser l’ambulatoire).

Dernière modification par FXB67 (27/03/2016 11h32)

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#37 23/05/2016 21h10 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Résultats 2015 :
La capitalisation a fortement progressé : 451 M€  (221 M€ en 2014), 536 M€ au T1 2016.
Une collecte nette abondante : plus de 230 M€ (7ème rang) que Primovie a beaucoup de mal à investir : 65 M€ de disponibilité fin 2015, 98 M€ fin T1 2016.
Pas de décote sur le prix de souscription : 191€, valeur de reconstitution : 191,64€. Pas de hausse du prix de souscription à prévoir.

Les investissements dépassent les 177 M€ avec 15 acquisitions dont certaines sortent du périmètre :
citons 3 résidences Domitys en VEFA, 2 EHPAD, 3 cliniques dont une en Allemagne.
Plus surprenant : un bâtiment atypique : Le « Losserand », des parts dans 2 SCI bureaux, d’autres bureaux à Paris et ceux de la Redoute. Plus de 30% est extérieur au périmètre d’investissement, ce qui, à mon avis, n’est pas un problème, si l’investissement est rentable.

Les revenus locatifs bruts par part sont en baisse (page 13) de 2.19%  (2015 : 10.73€, 2014 : 10.97€, 2013 :9.86€)
Les produits financiers sont en hausse ( trésorerie élevée) : 0.45€ (0.10€ (2014)
Les produits exceptionnels représentent 1.09€
Le résultat courant baisse sensiblement à 9.44€ (9.53€ (2014), 10.29€  (2013)), mais sans les produits exceptionnels, la baisse aurait dépassé les 10% ! Merci la rétrocession  et la compensation du retard d’investissement (page27)

La SCPI n’a eu recours à l’emprunt (normal, vu la difficulté d’investir la collecte), mais elle est autorisée à le faire dans la limite de 30% de la valeur des actifs.

Le TOF est à 96.20% : cette baisse est due essentiellement à un institut qui devait intégrer Urban Cap à Bordeaux, mais il n’a pas obtenu son agrément. Cela pèse 46% de la vacance, le reste essentiellement des bureaux. Le risque locatif commence à se diluer : Korian ne représente plus que 26% des revenus locatifs (contre 44% en 2014).

La PGR monte en puissance normalement. Elle n’est pas négligeable puisqu’elle représente
10 % du montant des loyers quittancés de l’exercice précédent. Pas de dotation pour créances douteuses.

Le dividende est en baisse de 2.05% à 9.55€ (9.75€ (2014)). Le rendement est de 5%. Le dividende est soutenu depuis 2014 par le report à nouveau (RAN) : 0.11€ (2015), 0.22€(2014).
Le RAN cumulé est à 0.41€, faible puisqu’il ne représente que 16 jours de distribution (30 jours est jugé correct, 60 jours confortable). A noter que le RAN est reconstitué par un prélèvement sur la prime d’émission.

La SCPI n’a pas de potentiel de PV (Valeur de réalisation /Valeur comptable = 0.71%).

En bref : grosse collecte, difficulté d’investissement, PGR pesante, pas de PV en perspective, résultat insuffisant pour soutenir le dividende. La SCPI est à surveiller. Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par ddazin (23/05/2016 21h17)

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#38 28/05/2016 03h27 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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J’espère que d’autres intervenants viendront participer au débat que vous (re)lancez.
Parmi toutes les SCPI que j’ai acquises ces deux dernières années, seules Primopierre et Primovie n’ont pas vu leur prix de part augmenter. Ajoutons a cela que leur dividende est orienté a la baisse, comme beaucoup d’autres mais pas toutes.
Je partage vos inquiétudes sur Primovie bien qu’elles soient relatives. Je recommande chaudement que cette SCPI ne représente pas plus de 20 - 30% dans un portefeuille de SCPI.
Elle jouit d’une belle image grace au vecteur santé qui attire, moi le premier, les investisseurs mais elle n’a pas le courage de stopper la collecte face a l’afflux de fonds et préfère l’investir hors de son domaine.
A surveiller comme vous dites ou au minimum, à suivre…

Dernière modification par kc44 (28/05/2016 03h28)


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#39 28/05/2016 07h58 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Primonial ne maitrise pas sa collecte notamment du fait que ses SCPI sont fortement proposées par le secteur bancaire. Cette société de gestion semble suivre le meme chemin qu’UFG (La Francaise) il y a plusieurs années avec les mesaventures que l’on connait. Primovie ne fait pas exception à la règle et ne semble plus suivre sa ligne d’investissement initiale. Pour la santé, Pierval me parait plus "sérieuseé pour l’instant.
@kc44 : 20 à 30 % pour Primovie me semble déjà beaucoup…..

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#40 05/06/2016 22h36 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Bonsoir

Effectivement la lecture du rapport pour l’AG suscite quelques remarques  et questions

Page 3 Mme LACROIX souligne que la santé et l’éducation sont des investissements dont les rendements à l’acquisition sont supérieurs à celui des bureaux il nous faudra donc surveiller les choix futurs.

LE passage de 25 à 45% des investissements hors de FRANCE vise-t-il à permettre un investissement plus rapide de la collecte ?

Ce qui m’intrique le plus est le tableau page 12 "RESULTAT et DISTRIBUTION"

Le résultat baisse                      10,29  - 9,53  - 9,44
Le dividende baisse                    9,74   -  9,75 - 9,55  mais est supérieur au résultat
Le RAN baisse drastiquement       0,8    -  0,69  - 0,41

Commet est financée la différence 9,75-9,53 ( alors que l’on a 0,8-0,69 ), de même pour 9,55-9,44 avec 0,69-0,41

Pour terminer en 2015 nous avons une explosion des charges qui passent à 2, 84 euro soit 23,12 des revenus ( Page 13)

Devant la médiatisation de plus en plus forte de l’intérêt de l’investissement dans les SCPI et le fait que les assurances vie créent d’avantage de support immobilier pour suppléer le support en euro je crains beaucoup une petite surchauffe du secteur.

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#41 06/06/2016 01h08 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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La différence "9,75-9,53 ( alors que l’on a 0,8-0,69 ), de même pour 9,55-9,44 avec 0,69-0,41" s’explique par le fait qu’on par de montants/parts, et que le nombre de parts a pas mal augmenté chaque année. Un exemple caricatural :
    En année 1 on a 100 parts et 100€ en RAN, donc 1€/part en RAN
    En année 2 on a 200 parts (fin d’année, avec 150 en moyenne durant l’année) et on ponctionne 50€ de RAN, il reste 50€ ou 0.25€/part en RAN, et on a attribué 0.33€/part de RAN aux 150 parts qui ont perçu une distribution en moyenne durant l’année.
    Et on n’a pas du tout :  1€ - 0.33€ = 0.25€
   
Une explication similaire (avec en plus le coût des frais acquisitions, et une rentabilité des acquisitions très différente de celle du patrimoine existant) peut s’appliquer quand une SCPI annonce par exemple que la valeur d’expertise de son patrimoine (à périmètre constant = celui en début d’exercice) a augmenté de 3%, mais qu’on constate une baisse de 2% de la valeur de reconstitution par part.

Ces question sont fréquemment posées (même en AG).


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#42 13/06/2016 10h13 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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GoodbyLenine a écrit :

Ces question sont fréquemment posées (même en AG).

Bonjour

Si ces questions sont fréquemment posées il serait peut-être intéressant que la communication, au delà de ses obligations réglementaires, soit plus compréhensible par l’investisseur dès la lecture des documents publiés et amène la disparition de ces questions récurrentes.

Dernière modification par thegambler (13/06/2016 10h13)

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#43 13/06/2016 12h14 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Les documents publiés ne peuvent pas non plus tenir compte de toutes les incompréhensions, et interprétations erronées, que certains associés vont faire des chiffres publiés. Ce ne sont pas des cours de maths financières…

Sur ce point précis, le fait que le nombre de parts varie (ou que des acquisitions et/ou cessions impactent différemment les valeurs comptables, de réalisation, de reconstitution par part) a des conséquences, pas toujours comprises  spontanément par tout le monde.

PS : A propos du risque de "surchauffe", ce n’est pas les SCPI à elles toutes seules qui vont faire surchauffer le marché immobilier, car elles n’en représente qu’une fraction limitée (d’ordre de grandeur de 10%). Mais avec des taux sans risque proches (durablement d’après certains) de 0%, un rendement de l’immobilier "prime" (bureau ou commerce Paris meilleurs emplacements) de 3% de mieux, et beaucoup de liquidités disponibles, il n’est pas anormal (et ce n’est pas une bulle) qu’il y ait beaucoup d’acheteurs et des prix élevés. Bien évidemment, si les taux remontent, ou les liquidités diminuent, le prix des actifs baissera.


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#44 13/07/2016 00h35 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Primonial achète les 26 EHPADs de la SIIC Foncière des Murs. Je suppose que ce sera pour Primovie.

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#45 25/10/2016 23h39 → SCPI Primovie (Primonial REIM) : maisons de santé et cliniques (primovie)

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Je rebondis sur ce fil puisque j’étais en train de me renseigner sur cette SCPI (avec un a priori favorable pour sa disponibilité en AV et la perspective de diversification dans le secteur de la santé).

Le bulletin du 2ème trimestre 2016 annonce encore une collecte record à 120M€ (à ce rythme, dans moins d’un an ils seront au maximum statutaire d’un milliard). Les réserves de cash redescendent (tout est relatif) à 42M€.

Mais c’est principalement dû à l’acquisition pour 53M€ de la SCI Clamart Vie qui est gérée par Primonial (comme la SCPI). Dans ces conditions, comment savoir si Primonial gère les intérêts des souscripteurs de la SCPI (qui sont déjà trop nombreux) ou ceux de ses clients de la SCI.

Ça m’amène à rejoindre les précédents intervenants qui estiment que la collecte n’est pas maîtrisée et remettent en question la pertinence des investissements faits dans l’urgence pour écouler le cash d’une collecte à marche forcée.

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