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#1 06/06/2016 23h35 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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Patrimmo Croissance est une jeune SCPI à capital variable créée en aout 2014 par la société de gestion Primonial REIM. La particularité de cette SCPI, partagée avec Pierre 48, est d’être une SCPI de capitalisation (ou encore de plus-value), qui n’a pas vocation à verser des dividendes : le gain s’effectue uniquement à la revente des parts.

Les fonds collectés sont investis dans l’achat de la nue-propriété de logements sociaux ou intermédiaires dans des zones en déficit d’offre (Paris & 1ère couronne, Côte d’Azur, etc.), l’usufruit étant acquis par un bailleur social.

A fin mars 2016, la SCPI est capitalisée à auteur de 30,4 M€, avec 80 associés, pour 59 754 parts (dont un nombre probablement important détenu par des assureurs, la SCPI étant proposée dans plusieurs contrats d’Assurance-vie. Suravenir par exemple est présent dès le départ : le conseil de surveillance risque de représenter les puissants associés, au détriment des petits).

La collecte nette du 1er trimestre 2016 s’élève à 4,8 M€, après avoir été de 24,2 M€ sur l’année 2015.

Le patrimoine de la SCPI est constitué de 17 immeubles (112 lots, 7 800 m2), d’une valeur de réalisation estimée à 26,5 M€, ainsi que de parts d’autres SCPI (de la même société de gestion), pour 800 K€.

Les durées de démembrement des biens courent de 15 à 20 ans, et les clés de démembrement vont de 55,5% pour la NP (sur 18 ans, à Nice), à 70% (sur 15 ans, à Paris 15).

Les biens semblent de qualité et correctement placés (merci google street view), mais les prix au m2 de la pleine-propriété des biens sont élevés, avec par exemple deux immeubles à Paris 15 à plus de 11 K€ / m2 (neuf), un autre à 8,9 K€ / m2 (de l’ancien).
Un immeuble à Levallois-Perret : 8,2 K€ / m2 (neuf), un autre à Vélizy :  4,6 K€ / m2 (neuf), Au Perreux : 5,8 K€ / m2 (neuf).

En prenant une hypothèse une revalorisation de 0% de la valeur des biens, les TRI au sein de la SCPI, lors du remembrement, varient par immeuble entre 2,41% et 3,47% [j’ai peut-être fait une erreur de calcul ici, les valeurs me semblant bien faibles]. Il serait sans doute pertinent d’introduire une hypothèse de décote sur la valeur à terme des biens acquis neufs, minorant encore davantage les TRI.

La commission de souscription est de 11,96% TTC. La société de gestion se rémunère en ponctionnant : 12% TTC des loyers (à priori inexistants, sauf après remembrement), 80% des produits financiers nets [dont revenus des parts de SCPI détenues ?], 1,50% TTC sur les prix des acquisitions et cessions des biens.

Pour le souscripteur, Il n’y a aucune fiscalité pendant la durée de détention des parts.
À la cession des parts, et à la différence de la détention de nue-propriété de parts de SCPI en direct, la plus-value est classiquement calculée entre valeur d’acquisition et de cession des parts : il y a donc une fiscalité relativement importante ici (19% + 15,5% de PS + abattement pour durée de détention).

Ce qui me plait dans cette SCPI :

Permet le montage d’achat à crédit décrit ici : http://www.devenir-rentier.fr/t2742
Elle est une alternative bienvenue à Pierre 48.
Son petit patrimoine est lisible et analysable facilement (17 adresses, emplacements qui permettent une comparaison avec un marché immobilier local).

Ce qui me pose problème :

Les frais sont élevés. La structure des frais et le fait que les parts de cette SCPI seront sans doute acquises lors d’un montage à crédit en font pratiquement une SCPI fiscale qui ne dit pas son nom (avec tous ses travers).

Selon moi, il y a un risque important que la rentabilité à terme (à la nécessaire revente des parts) soit médiocre voir très médiocre.

Au remembrement, il me semble y avoir également un risque important, car la SCPI doit : soit céder la PP ou l’US de locaux potentiellement pas simples à céder (logement intermédiaire ou social), soit les conserver et les louer au prix du marché (et non plus en loyers sociaux, engendrant une probable importante vacance).

Merci de vos remarques et réflexions, je mettrai à jour la présentation si besoin !

Mots-clés : patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi

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#2 07/06/2016 00h37 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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Quel peut bien être l’intérêt d’investir dans cette SCPI via un contrat d’Assurance-Vie ?
   -> on paie des frais de gestion annuels en plus, sans vraiment bénéficier d’avantages liés à la fiscalité des contrats d’AV;
   -> on ne peux pas financer à crédit, donc déduire des intérêts et frais d’emprunts, de revenus fonciers d’autres SCPI détenues;

Qu’est-ce qui justifie une commission de souscription de 11.96%ttc, quand la recherche d’immeubles ne doit pas occuper grand monde (les organismes sociaux cherchant un tel "portage" doivent être nombreux, et le travail pour les acquisitions se limite à une bonne due diligence des immeubles candidats, et au verrouillage de la convention de démembrement, déjà rémunérés par les 1.5%ttc de frais), et que la recherche de capitaux à investir ne doit pas être très couteuse (ça doit surtout provenir de réseaux captifs; je doute que ce produit soit très populaire auprès des CGPI) ? Je suppose que les assureurs qui achètent des parts paient beaucoup moins…

Avec cette SCPI, on investi dans l’immobilier de logement (dont la rentabilité est significativement moindre que celle de l’immobilier professionnel : bureaux, commerces,…) sur des localisations "prime" (dont la rentabilité est faible), au prix fort, alors que les investisseurs qui réussissent le mieux en immobilier de logement sont bien souvent ceux qui achètent à un prix attractif et avec une perspective de rentabilité forte (et même un cashflow positif en empruntant à 110%) des biens avec travaux, des localisations plus exotiques avec néanmoins une réelle demande locative, ou qui mettent de l’huile de coude et du temps dans l’opération en faisant eux-même les travaux, en gérant en direct, en faisant de la location saisonnière, etc. bref des investisseurs qui cherchent à apporter une vraie valeur ajoutée.

Si on veut investir dans ce type d’actifs, de la NP de logements dont l’usufruit est détenu par des bailleurs sociaux, en investissant en direct plutôt que via cette SCPI, la fiscalité est bien plus favorable (ça sort de l’assiette ISF, et on peut aussi déduire les intérêts d’emprunts -mais pas déduire ces emprunts de l’assiette ISF-), les frais sont plus faibles, on n’a pas plus besoin de faire de suivi de locataires (c’est les principaux soucis qu’une SCPI évitent à un investisseur), et on récupère aussi la PP du bien au final. On est juste moins diversifié sur différents immeubles.

Tout ceci ne me tente guère….


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#3 07/06/2016 01h45 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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Je partage totalement l’avis de GBL.

Je rajouterais qu’acheter des logements soumis au marché réglementé à un prix bien supérieur au prix du marché non réglementé sachant que les loyers (et donc aussi la rentabilité) sont et resteront bien inférieurs à ce que l’on peut obtenir sur le marché non réglementé, ne laisse pas augurer d’un espoir de plus-value à terme.

De plus, confier la gestion (et les bénéfices) à des organismes qui ont historiquement démontré leur incompétence en ce qui concerne la préservation du patrimoine sur le long terme, ne laisse là-aussi que peu d’espoir sur la valorisation à long terme.

En ce qui concerne la qualité des biens et les emplacements "prime", là aussi, il suffit de regarder le passé….

Pour finir, dans 15 ou 20 ans, à la fin du démembrement, qui sera intéressé par un bien rapportant 2 fois moins que le marché et en plus mauvais état que la moyenne ?

Acheter des parts de cette SCPI, me semble donc être un pari sur:
- la disparition du marché locatif réglementé
- la meilleure gestion des sociétés "HLM" entretenant correctement ces biens (mais est-ce leur intérêt ? Et, même avec la meilleure des volontés, comment est-ce possible avec des loyers aussi modérés ? La rentabilité "normale" étant déjà très faible)
- la capacité à revenir à un prix de location en accord avec le marché

PS: je suis surpris que le calcul de rentabilité que vous avez fait soit si haut. A vrai dire, j’ai du mal à imaginer un TRI supérieur à 1% sur 20 ans.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#4 07/06/2016 21h44 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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Bonjour,

Je me suis moi aussi penché sur cette SCPI l’année dernière, et je ne l’ai pas retenue pour les raisons suivantes :

-    Le montant très élevé des frais, alors qu’à priori l’acquisition de lots d’appartements « en bloc » auprès de bailleurs sociaux devrait au contraire aboutir à des frais relativement bas  (et on apprend en plus dans le rapport d’activité que la société de gestion a acquis des parts de SCPI dont la distribution est sensée couvrir les « frais de gestion » de la SCPI ! Quels frais de gestion, c’est le bailleur social qui l’assure !)
-    L’absence de retour d’expérience quant à l’issue du démembrement : avant que le nu-propriétaire ne puisse reprendre la pleine propriété du bien, le bailleur social est tenu par la loi de proposer à l’éventuel locataire en place une relocation équivalente… quid si la pénurie de logements sociaux est telle qu’il n’y arrive pas ?
-    La fiscalité rédhibitoire (et je me suis bien fait préciser ce point directement auprès de la société de gestion) : la plus-value taxable lors de la revente des parts de cette SCPI (et c’est bien la seule source d’enrichissement puisque par nature elle ne distribue aucun loyer) est calculée sur la différence entre  le prix de cession de la part et son prix d’achat, comme n’importe quelle part de SCPI acquise en pleine propriété ; ce qui signifie que la revalorisation mécanique du prix des parts liée à la disparition progressive de l’usufruit est taxée comme une plus-value immobilière ! Ce qui enlève à mon sens tout l’intérêt propre au démembrement.

Dernière modification par Polaris (07/06/2016 21h46)

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#5 07/06/2016 21h47 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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Je n’ai jamais commercialisé cette scpi car je n’ai pas encore trouvé l’intérêt qu’un investisseur pourrait avoir à rentrer dans ce type d’offre.

La nue-propriété d’appartements en direct est bien plus intéressante, il me semble, si l’on souhaite investir dans de l’immobilier d’habitation démembré.

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#6 08/06/2016 01h12 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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Ce qui me plait dans cette SCPI :
Permet le montage d’achat à crédit décrit ici : SCPI de capitalisation ds l’achat à crédit de SCPI : des avantages !

A la lecture de votre analyse et de celles récemment discutées sur le fil que vous proposez en lien (la revalorisation annuelle de 5% qui a été paramétrée par défaut pour la SCPI de capitalisation dans les calculatrices de ce fil semblant bien optimiste), je doute que ce type de montage soit encore intéressant dans le contexte actuel.

Je rejoins par conséquent totalement les avis évoqués ci-dessus et ne vois pas d’intérêt à cette SCPI.

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#7 08/06/2016 09h35 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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Comme tout investissement ce type d’investissement peut correspondre à certaines situations spécifiques et pas du tout à d’autres.

Je propose ce support dans des cas de clients ayant une TMI élevée, non soumis à l’ISF et ayant des revenus fonciers qui accroissent l’impôt sur le revenu sans que ces revenus fonciers soient nécessaires au train de vie car la fiscalité forfaitaire à 19% avec diminution pour durée d’abattement est plus intéressante que la fiscalité IR classique.

Je préfère ce produit à du démembrement social classique pour sa meilleure flexibilité (rien n’empêche de revendre quand on le souhaite) et la mutualisation des supports vs un seul bien démembré.

La différence de rentabilité entre Patrimmo Croissance et un bien classique démembré se justifie par la moindre souplesse et la différence de mutualisation des supports.

Patrimmo Croissance offre aussi une visibilité de rendement long terme puisque pendant 15 ans la revalorisation des parts va être basée sur la valeur théorique des biens. Rien n’empêche de profiter pendant 15 ans de cette revalorisation théorique à 4.85% puis de sortir avant que les valeurs vénales interviennent si on doute de la pérennité de la valeur des biens achetés.

En terme de rendement, simulons un investissement de 10 000 € sur 15 ans.

Au bout des 15 ans à 4.85% la valeur de la SCPI passe à 20348.22 soit 17914.57 en prix de retrait (11.96% de frais) soit une plus value de 7914.57 taxée à 7.6% de PV (19% -60% abattement) et 12.69% de PS (15.5% -18.15% abattement) soit 20.29%.

Cela donne un gain net de 6308.70 € (hors ISF mais on a dit que ce n’était pas intéressant pour les personnes soumises à l’ISF) soit un rendement annuel net de 3.32%.

Pour mémoire du Corum à 30% de TMI c’est 3.42% net , à 41% c’est 2.73% net.

Voilà un produit qui peut rapporter 3.32% net de fiscalité avec une faible volatilité pour les années à venir, qui peut être acquis à crédit, dont l’opération peut être stoppée rapidement (pour éventuellement saisir d’autres opportunités) si le prêt est négocié sans IRA.

Je le redis comme tout investissement, il n’est pas adapté à toutes les situations. Il permet néanmoins pour les TMI élevées de créer plus de richesses à l’aide d’un levier crédit que la plupart des SCPI de rendement.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#8 08/06/2016 16h03 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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carpediem a écrit :

Patrimmo Croissance offre aussi une visibilité de rendement long terme puisque pendant 15 ans la revalorisation des parts va être basée sur la valeur théorique des biens. Rien n’empêche de profiter pendant 15 ans de cette revalorisation théorique à 4.85% puis de sortir avant que les valeurs vénales interviennent si on doute de la pérennité de la valeur des biens achetés.

L’assertion mise en gras est valide pour toutes les SCPI de rendement à capital variable. Ce n’est pas une exclusivité de cette SCPI en particulier. Je suppose que vous parlez plutôt de la revalorisation mécanique liée à la réduction de la cote-part liée au démembrement. Mais rien n’empêche aussi que cette revalorisation soit minorée suite à une dépréciation des actifs.

carpediem a écrit :

En terme de rendement, simulons un investissement de 10 000 € sur 15 ans.

Au bout des 15 ans à 4.85% la valeur de la SCPI passe à 20348.22 soit 17914.57 en prix de retrait (11.96% de frais) soit une plus value de 7914.57 taxée à 7.6% de PV (19% -60% abattement) et 12.69% de PS (15.5% -18.15% abattement) soit 20.29%.

Oui, cet investissement est bien taxable sur la plus-value comme toute SCPI classique. C’est donc moins avantageux qu’un démembrement direct.

Il est possible d’adopter le même schéma avec une SCPI classique de rendement que l’on démembre sur 15 ans. Admettons qu’il y ait pas eu de revalorisation de part pendant ces 15 ans et donc c’est les même 4.85% de revalorisation annuelle lié au démembrement. Vous avez donc achetez des parts pour un valeur de 17914€ (valeur NP+UF), pour un montant réel investi de 10000€, puisque vous ne payez que la NP. Au remembrement, après 15ans, votre plus-value taxable sera 0€ (17914€ - 17914€ pas de plus-value) et 20.29% de 0€ fera toujours 0€…

L’avantage fiscal serait donc au bénéfice de la SCPI de rendement classique démembrée par rapport à cette SCPI. Avec l’avantage de pouvoir diversifier d’avantages (et pas seulement des logements sociaux qui rapporteront - et se valoriseront ? - toujours moins que le reste).

Quant à l’effet de levrier du crédit, cela est aussi possible avec une SCPI de rendement classique, y compris en nue-propriété. Je ne vois donc pas vraiment d’avantage. Ou, peut-être, ai-je loupé quelque chose ?

Dernière modification par WhiteTiger (08/06/2016 16h10)


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#9 08/06/2016 16h52 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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WhiteTiger a écrit :

Quant à l’effet de levrier du crédit

J’aime beaucoup ce lapsus, on devrait dorénavant employer cette expression, bien plus intéressante sur le plan de l’image.
Ca me fait penser à la dette de l’état qui court, qui court, certainement l’effet de levrier.
Pour en revenir au sujet, je n’ai rien a apporter à propos de cette SCPI qui semble faire l’unanimité contre elle ou presque.
J’avais posé la question dans le sujet "Primopierre" sur la capacité de Primonial à bien gérer des SCPI. Il est certain que leur commissions sont relativement élevées, on le voit encore ici, cette société de gestion ne m’inspire pas plus que cela et semble manquer de garanties, elle doit faire ses preuves dans le temps.

Dernière modification par kc44 (08/06/2016 16h56)


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#10 08/06/2016 17h43 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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carpediem a écrit :

Patrimmo Croissance offre aussi une visibilité de rendement long terme puisque pendant 15 ans la revalorisation des parts va être basée sur la valeur théorique des biens. Rien n’empêche de profiter pendant 15 ans de cette revalorisation théorique à 4.85% puis de sortir avant que les valeurs vénales interviennent si on doute de la pérennité de la valeur des biens achetés.

Ne pensez-vous pas que la valeur "théorique des biens" va tenir compte d’une valeur d’expertise révisée (éventuellement à la baisse) selon les réelles perspectives de vente ou de location de ces biens à la fin du démembrement ? Ce n’est pas seulement à la fin des démembrement que la valeur de la part pourrait plonger et/ou le marché secondaire coincer.

Si ce n’était pas le cas, ça deviendrait une SCPI à capital variable de plus (il y a déjà qqs SCPI à capital variable dont les associés peinent à vendre leurs parts au prix affiché par la SdG) avec un marché secondaire bloqué par un afflux de vendeur et une pénurie d’acheteurs, en raison d’un prix de part "inadapté".

Tous vos calculs de rentabilités sont erronés, si les biens démembrés n’ont pas effectivement la valeur attendue au final, par ex s’ils sont difficiles à vendre ou si les loyers qu’ils génèrent sont trop faibles. Bien souvent, le sous-jacent est plus important que le montage permettant d’en optimiser la fiscalité…


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#11 08/06/2016 18h49 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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WhiteTiger a écrit :

Oui, cet investissement est bien taxable sur la plus-value comme toute SCPI classique. C’est donc moins avantageux qu’un démembrement direct.

Quant à l’effet de levrier du crédit, cela est aussi possible avec une SCPI de rendement classique, y compris en nue-propriété. Je ne vois donc pas vraiment d’avantage. Ou, peut-être, ai-je loupé quelque chose ?

Pour le quelque chose:
1- difficulté d’acheter de la nue propriété de SCPI à crédit alors que Patrimmo Croissance est référencée dans la plupart des banques
2- Taux de rendement d’un démembrement de SCPI de rendement sur 15 ans bien inférieur à 4.85% brut.
3- Selon les SCPI en démembrement, on doit pouvoir avoir mieux que 3.32% net (c’est vous qui le dîtes) mais la revente d’une nue-propriété en cours de démembrement est moins aisée que des parts en pleine propriété ce qui joue en terme de flexibilité.

Si vous avez des SCPI à 3.32% de rendement net en NP sur 15 ans, n’hésitez pas à en faire profiter le forum parce que je n’en connais pas.

GoodbyLenine a écrit :

Ne pensez-vous pas que la valeur "théorique des biens" va tenir compte d’une valeur d’expertise révisée (éventuellement à la baisse) selon les réelles perspectives de vente ou de location de ces biens à la fin du démembrement ? Ce n’est pas seulement à la fin des démembrement que la valeur de la part pourrait plonger et/ou le marché secondaire coincer.

Ni plus ni moins qu’une autre SCPI sur le long terme.

GoodbyLenine a écrit :

Tous vos calculs de rentabilités sont erronés, si les biens démembrés n’ont pas effectivement la valeur attendue au final, par ex s’ils sont difficiles à vendre ou si les loyers qu’ils génèrent sont trop faibles. Bien souvent, le sous-jacent est plus important que le montage permettant d’en optimiser la fiscalité…

Mes calculs seront erronés, si les biens… Ou alors vous considérez tous les calculs de rentabilité long terme erronés au motif que nous ne connaissons pas l’avenir.

Je suis d’accord avec vous sur la qualité indispensable du sous-jacent mais la diversification et mutualisation des biens est préférable à un investissement unique en terme de risque. Qu’il s’agisse d’un bien démembré en direct ou via cette SCPI, on reste sur une classe d’actif spécifique de logement à vocation sociale.

On adhère au sous-jacent immobilier ou pas mais je suis surpris du débat sur cette SCPI car ce débat peut-être le même pour toutes les SCPI vs détention directe.

Carpediem
Note: la rémunération des CGP est en général meilleure sur les biens immobiliers en direct (6-8%) que sur les SCPI (4-5%) pour ceux qui imaginent un aspect commercial dans mon intervention.

Dernière modification par carpediem (08/06/2016 19h11)


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#12 12/06/2016 14h41 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Quel peut bien être l’intérêt d’investir dans cette SCPI via un contrat d’Assurance-Vie ?

Les assureurs sont probablement au capital de cette SCPI en premier lieu pour alimenter leurs fonds euro « nouvelle formule » (dans lesquels l’immobilier occupe une place significative). Par la suite, proposer cette SCPI en UC, ça ne coute pas cher à l’assureur, et ça fait toujours bien dans la course au nombre de supports proposés.

WhiteTiger a écrit :

je suis surpris que le calcul de rentabilité que vous avez fait soit si haut. A vrai dire, j’ai du mal à imaginer un TRI supérieur à 1% sur 20 ans.

Les TRI que j’ai mentionnés sont calculés de la manière suivante :
Pour chaque bien démembré, je prends la valeur nette comptable (donc sans les frais !), puis j’estime que le bien sera revendu au terme du démembrement à la valeur de PP initiale. Cela donne des TRI « pur remembrement », et en effet j’ai l’impression que nous sommes plutôt dans les « 1 à 2% » si l’on tient compte des frais d’acquisition, ainsi que d’une décote à la revente (du neuf devenu ancien).

J’ai d’ailleurs du mal à comprendre comme cette SCPI pourrait maintenir une revalorisation des parts de 5,21% / an (taux 2015) sur 15 ans, car le TRI moyen du simple remembrement, avec des hypothèses particulièrement optimistes, ne dépasse pas 3%.

CarpeDiem a écrit :

Au bout des 15 ans à 4.85% 

D’où provient ce chiffre de 4,85% ?

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#13 21/06/2016 11h50 → SCPI Patrimmo Croissance : analyse de cette SCPI de Primonial REIM (patrimmo croissance, primonial, scpi de capitalisation, scpi)

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4.85% c’est l’évolution du prix de la part en 2015.

Pour ceux qui s’inquiètent de la valeur des biens, le rapport annuel vient de paraître et il est précisé que la valeur de réalisation au 31/12/15 est de 454.10 € par part et celle de reconstitution est de 553.23 € par part.
A comparer au prix de souscription et de retrait du 01 Janvier 2016 respectivement de 506.40 € et de 445.83 €.

Les prix de Juillet 2016 sont respectivement de 515.20 € et 453.58 €.

Carpediem


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