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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 22/09/2010 17h25 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Administrateur
Réputation :   1307 

Voici ce que me propose l’agence près de chez moi.

Amortissable sur 10 ans : 2,95%+assurance de 0,22% sur le capital restant
Amortissable sur 15 ans : 3,40%+assurance de 0,22% sur le capital restant

In fine sur 10 ans : 3,05% + assurance + frais de nantissement
In fine sur 15 ans : 3,50% + assurance + frais de nantissement

Frais de dossier de 1% avec minimum 300 € et maximum 1000 €

SCPI accepté : les leurs (Elysée Pierre)

Exigence : domiciliation bancaire chez eux + rapatriement de tous mes livrets

Bof, bof…

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#2 22/09/2010 18h50 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Membre
Réputation :   69 

HSBC est l’ancien CCF, j’ai détenu un compte chez eux pendant presque 30 ans : lente mais sûre dégringolade… leurs conditions sont tout simplement inacceptables !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#3 23/09/2010 07h13 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Administrateur
Réputation :   1307 

En effet, le taux proposé est éloigné de ce que l’on peut voir sur meilleur taux : Courtier immobilier, courtier prêt immobilier, rachat de credit, assurance pret immobilier, credit conso - Meilleurtaux.com

Et tout ça pour acheter les SCPI de la banque en + !

Elle gagne au grattage et au tirage !

Ce sera sans moi.

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#4 06/10/2010 23h57 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Membre
Réputation :   151 

En ce qui concerne les taux, je trouve que c’est correct pour un financement de SCPI, généralement un peu plus cher que des financements de biens immobiliers classiques.

L’offre à 3,4% + 0,22% est honnête. Elle vous permet déjà de dégager un levier financier :

Pour 100.000 euros emprunté, on a :

* échéance trimestrielle :      - 2167,27 €
* Loyers scpi (base 5,80%) : + 1450,00 €
* Effort d’épargne trimestriel :      717,27 €

%TRI (hors fiscalité) : 10,28%

Si vous souhaitez optimiser l’opération, il me paraît plus efficace de rechercher une banque qui puisse vous prêter sur 20 ans, sans pénalité de remboursement anticipé, quitte à supporter un taux d’emprunt un peu plus cher :

Pour 100.000 euros emprunté, on a :

* échéance trimestriel (base 3,6 + 0,22 %) : 1793,40 €
* loyers scpi (base 5,80%) : + 1450
Effort d’épargne trimestriel : 343,40 €

% TRI (hors fiscalité) : 11,24% à 20 ans
% TRI (hors fiscalité) : 14% à 15 ans en cas de remboursement anticipé sans pénalité

Conclusion : demandez-leur une offre sur 20 ans, en indiquant que vous souhaitez pouvoir choisir vos scpi. Ne soyez pas obnubilé par le taux, la durée et les garanties octroyées sont plus importantes, pour la réussite de votre investissement…

Sur quelles scpi souhaitiez vous intervenir ?

Dernière modification par stephane (07/10/2010 00h36)

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#5 07/10/2010 11h35 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Administrateur
Réputation :   1307 

Initialement je voulais profiter du taux de 3,2% de Boursorama sur 16 ans pour acheter du Ciloger Actipierre 1 ou éventuellement Immorente si pas possible d’avoir de la SCPI fermé.

Là je me retrouverais avec un taux de 3,62% + 1% de frais de dossier pour acheter des SCPI Elysée Pierre (les SCPI de HSBC), et à devoir déplacer une grosse partie de mes avoirs chez HSBC, dont les tarifs en HSBC Premier (pour les "bons" clients sont AU MIEUX équivalent à Boursorama).

Sinon votre simulation est optimiste du fait l’absence de fiscalité :

Montant SCPI : 100 k€
Apport 10 k€
Emprunt 90 k€
Taux : 3,62% + 1% de frais (= 900 €)
Rdt SCPI : 5,8% - Revalorisation 2% / an (optimiste car sur les 2 dernières années ça n’a pas augmenté sur cette SCPI)
TMI : 40%

Si revalorisation SCPI 0% / an => TRI : 2,5%
Si revalorisation SCPI 1% / an => TRI : 3,9%
Si revalorisation SCPI 2% / an => TRI : 5,4%
Si revalorisation SCPI 3% / an => TRI : 6,7%

Et encore mon TRI ne tient pas compte de la CSG, mais juste de l’IR.

De 2006 à 2009, le prix de la part est passée de 502 € à 533 €, soit 2% / an.

Au final ça vaudrait la peine pour une SCPI de meilleure qualité.

Là me faire déplacer mes comptes (donc bcp de tracas) pour surtout enrichir HSBC, mentalement je peux pas.

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#6 07/10/2010 11h47 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Membre
Réputation :   69 

InvestisseurHeureux a écrit :

Là me faire déplacer mes comptes (donc bcp de tracas) pour surtout enrichir HSBC, mentalement je peux pas.

Voilà une phrase qui me fait chaud au coeur, je sens que je vais augmenter votre cote…


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 07/10/2010 19h25 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Membre
Réputation :   151 

Avec un TMI de 50%, moi je trouve une rentabilité sur 15 ans de 3,69% seulement (sans revalorisation): pas de quoi soulever des montagnes.

Le taux est bas car vous mettez trop d’argent dans l’opération. L’apport initial ne sert à rien, il faut négicier un prêt sans aucun apport initial.

En outre, votre fiscalité n’est pas optimisée. Quatre pistes d’amélioration :
- prêt in fine plutôt qu’amortissable. Là ce pose le problème de l’adossement.
- prêt de plus longue durée (20 ans) soldé au bout de 15 ans.
- acheter des SCPI de capitalisation (type Pierre 48), pour une partie du projet
- constituer une sci et opter pour l’IS (taux d’imposition réduit à 15% en cours de constitution de patrimoine).

Bon courage.

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#8 07/10/2010 21h54 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Administrateur
Réputation :   1307 

Merci Stéphane. En reprenant votre réponse et celle de Rodolphe sur mon autre fil (Boursorama Banque : uniquement des SCPI d’habitation), une solution pourrait être tout simplement :

- je prends 100 k€ de Pierre 48 au condition de boursorama (3% hors assurance sur 16 ans) en amortissable

- ET j’initie cash une position sur Ciloger ActiPierre 1 (et autres SCPI fermées qui ne pratique pas d’ouverture de capital et de qualité) que je complèterais petit à petit (plutôt qu’investir tous les mois en fonds Euros, je mettrais sur des SCPI), jusqu’à atteindre l’équilibre avec le déficit foncier de Pierre 48.

Comme ça je ne change pas de banque, j’ai un bon taux, j’ai mes ActiPierre 1, c’est facile à gérer en terme d’imposition et le montage reste équilibré en terme de prise de risque (protection contre la hausse du TMI, pas nantissement de mon AV, que je peux fermer à tout moment si je veux acheter ma RP, etc).

A vérifier si Bourso accepte Pierre 48 comme SCPI d’habitation, mais ça me plait bien là. Pas trop compliqué et relativement prudent.

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#9 08/10/2010 08h38 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Membre
Réputation :   211 

Tu n’as pas peur que cela soit moins rentable.

L’avantage d’acheter à crédit (SCPI  ou physique), c’est bien que c’est les locataires qui doivent payer la majorité du crédit, non? Moins tu sors d’argent de ta poche, mieux, c’est.

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#10 09/10/2010 09h31 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

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Pour moi, 100.000 euros de scpi Pierre 48 d’un coup, c’est trop. Faites un montage du type : 50 % scpi de rendement / 50 % scpi de plus-value à crédit.

Cela vous permettra d’avoir des intérêts déductibles correspondant exactement aux loyers imposables, tout en évitant un effort d’épargne trop conséquent : il n’y aura pas d’impôt sur le revenu car l’assiette d’imposition sera constamment à zero.

De plus, votre TRI sera amélioré, par rapport à votre dernier calcul, avec une meilleur diversification dans les supports d’investissement, car vous pourrez conserver vos versements sur le fonds euro.

C’est amplement suffisant pour mettre la fiscalité à 0 pour de longues années…

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#11 09/10/2010 12h47 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Administrateur
Réputation :   1307 

stephane a écrit :

Pour moi, 100.000 euros de scpi Pierre 48 d’un coup, c’est trop. Faites un montage du type : 50 % scpi de rendement / 50 % scpi de plus-value à crédit.

C’est la bonne solution mais je retombe dans les contraintes de Boursorama (100 k€ mini, sur une seule SCPI d’habitation).

Je vais chercher un peu pour trouver une autre offre. En gros si je prends Boursorama, moins de tracas, mais TRI pas forcément optimisé et peu de diversification. Si je vais ailleurs, bcp de tracas, taux de crédit + élevé…

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#12 10/10/2010 10h02 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

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Bonjour,

Je viens d’ouvrir un compte a HSBC Palais Royal dans le 1er à Paris. Il me propose hsbc premier au vu de mes voyages.

J’ai pu avoir un taux a 3.74% avec assurance sur 20 ans. Frais de dossier de 200e. Par contre il me demande un nantissement des parts, quel est le cout du nantissement ?

J’étais à la BPE mais il était a 4,40 hors assurance !!!!

Je fais un crédit de 100ke.

Forcement il oblige à prendre Elysées Pierre. Bonne scpi sur le rendement ? Dans le contexte actuel et dans les années à venir, peuvent ils ne plus donner de revenus ? Il y a un risque je sais mais je pense que l’immo reste le meilleur investissement.

La bourse aussi j’ai du FP, BAC, EDF, GSZ, FTE, ACA, DG et VIV.

Mon profil:

24 ans CDI à 2900 e net sur Marseille. J’ai acheté en VEFA un T3, j’ai un crédit de 490e/mois. Afin de me constituer un patrimoine immo, je veux prendre des SCPI de rendement sachant que mon effort d’épargne est de 150 e environ sur les scpi. J’ai 30ke de saving. Es ce que c’est une bonne opération ?

Mon but étant de prendre des scpi ts les ans. J’ai une AV qu’en UC ou je place 200 e/mois.

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#13 06/11/2010 18h24 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

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Vous avez trouvé mieux depuis?

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#14 06/11/2010 21h24 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

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Réputation :   

Bonjour
Pour ma gouverne, comment avez calculé le TRI de vos projets?
cordialement
Jean

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#15 07/11/2010 07h35 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

Administrateur
Réputation :   1307 

JesterInvest a écrit :

Vous avez trouvé mieux depuis?

Je n’ai pas cherché plus. Dès que je dois me déplacer c’est une très grosse contrainte pour moi car je n’ai pas de RTT. Une demi-journée non travaillée = une demi-journée non payée.

jean a écrit :

Bonjour
Pour ma gouverne, comment avez calculé le TRI de vos projets?
cordialement
Jean

Bonjour,

J’ai utilisé cette feuille Excel avec des paramètres conservateurs :
SCPI Scellier : simulation sous Excel - L’investisseur heureux
http://www.devenir-rentier.fr/images/in … t_fixe.xls

Je ne l’ai pas mis dans la boutique du site car elle a une petite lacune au niveau de la gestion des prélèvements sociaux, donc elle surestime légèrement le TRI.

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#16 26/05/2012 02h02 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

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Bonjour,
J’ai essayé de relire les différentes files sur les SCPI mais je n’y vois toujours pas hyperclair.

Je vais possiblement me lancer dans l’achat de scpi : 80 k€ a priori sans démembrement.
Mon TMI est de 14% mais pourrait augmenter d’ici 4 ou 5 ans.

L’idée étant de profiter d’un effet de levier je me pose la question de la répartition emprunt/apport sachant que dans les faits je pourrai faire sans emprunt (taux 3.75+0.4 assurance déces sur 10 à 15 ans). La banque me propose environ 60% apport  et 40% emprunt ce qui fait une opération a peu pres blanche entre loyers, mensualité de l’emprunt et impots.

J’ai essayé de simuler une acquisition 100% emprunt avec nantissement des 80 K€ en assurance vie pour éviter l’ass déces. Cela me parait moins intéressant alors que dans les échanges précédents - en particuliers de Stéphane - j’avais l’impression que moins on amenait d’apport mieux c’était.

Si quelqu’un a un avis je suis preneur? merci

PS : autant prendre la durée du pret la plus longue possible ?

--

Je me réponds à moi même : l’intérêt d’emprunter plus n’est il pas qu’il faudrait raisonner plus large en considérant que les intérêts d’emprunt générés permettraient de compenser l’achat d’autres part d’une autre scpi qui elle n’aura pu être achetée que comptant car non adossée à une banque ?

Dernière modification par Crown (26/05/2012 07h58)

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#17 27/05/2012 09h10 → HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

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Je pense qu’il faut raisonner au cas par cas. Votre TMI n’est pas trop élevé, ce qui vous permet certainement de mettre en place un effet de levier correct.

Il est généralement plus intéressant de ne pas mettre d’apport, pour optimiser ce levier financier, de conserver votre trésorerie pour d’autres placements, et d’utiliser votre capacité d’épargne, si vous en avez une.

Une petite feuille excel permet de déterminer et d’agréger les différents flux entrants et sortants. Sur la durée du prêt, vous faites un petit tableau comprenant : échéances du prêt, capital, intérêts, assurances, loyers, fiscalité, effort d’épargne

L’effort d’épargne ainsi calculé, année par année, vous permet de déterminer un TRI% pour cette opération. Moins vous mettez d’argent de votre poche, et plus le taux monte. Si vous arrivez à obtenir 7/6% après impôts, l’affaire paraît envisageable. A vos calculettes …

En ce qui concerne le financement, Philippe avait évoqué une offre chez Boursorama à un taux légèrement meilleur que ce que vous indiquez. Je ne sais pas si celle-ci est encore valable et peut concerner votre projet ?

Je vous déconseille d’immobiliser 80 K€ en nantissement, simplement pour économiser une "petite" assurance-décès. Cela paraît disproportionné et trop pénalisation pour vous. En nantissant votre AV, vous immobilisez votre trésorerie sur une très longue période, alors que les parts financées par la banque peuvent parfaitement servir d’unique garantie !

Je vous confirme, que l’allongement de la durée permet généralement d’augmenter la rentabilité de l’opération, si le taux pratiqué par la banque n’augmente pas trop à  cette occasion. Toutefois, la durée du prêt est principalement conditionnée par votre âge. Vous investissez pour vous, non pour vos enfants ou petits-enfants. C’est pourquoi vous ne pouvez pas raisonnablement caler la durée du prêt sur une date postérieure à votre probable départ en retraite.

Enfin, si vous souhaitez acquérir d’autres parts, hors financement bancaire, je vous conseille :
- de ne pas les donner en garantie à votre banquier, pour le financement de la première affaire. C’est parfaitement inutile.
- d’examiner sérieusement la possibilité de réaliser ce second investissement en nue-propriété, pour en maîtriser la fiscalité, en visant une plus-value à terme.

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