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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/09/2014 20h18 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

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Bonsoir,

En discutant il y a quelques jours avec mon banquier, celui-ci m’a indiqué dans la conversation que son enseigne proposait des prêts pour "bien démarrer dans la vie" à taux réduit pour les jeunes.

M’est venu l’idée d’un prêt étudiant pour financer l’acquisition de parts de SCPI.
En effet, le prêt étudiant n’est pas contrôlé par votre banquier, c’est-à-dire que vous pouvez l’utiliser pour ce que vous souhaitez sans avoir à le justifier.

Je me retrouve donc avec un prêt pouvant aller jusque 10 ans (120mois) au TAEG de 1.9% pour un montant maximal de 45k€.
De plus,

Caisse d’épargne a écrit :

"A tout moment vous pouvez également rembourser votre crédit par anticipation de manière partielle ou totale. Vérifiez bien que ce type de remboursement n’entraine pas de pénalités."

Cela peut être une bonne solution pour débuter les investissements immobiliers puisque les intérêts du prêt sont déductibles de vos revenus fonciers, nous pouvons souscrire par exemple à deux SCPI avec 20k€ sur chacune dans le but de diversifier ce qui donne 365€ de mensualités à payer chaque mois pendant 10 ans pour cet investissement (hors revenus de la SCPI).

D’un point de vue éthique, il est bien précisé qu’aucun justificatif n’est demandé pour justifier le besoin de ce prêt, de même la caution d’un tiers sera souvent exigé pour garantir le remboursement de ce prêt.

Certains d’entre vous ont-ils déjà réalisés cette opération ?

Dernière modification par Jesuislambda (22/09/2014 20h19)

Mots-clés : prêt étudiant, scpi

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#2 22/09/2014 21h34 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

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Bonsoir,

S’endetter sur 10 ans alors que l’on est étudiant je ne suis pas sur que ce soit une bonne facon de bien démarrer dans la vie.
Pour le reste il y a de quoi se renseigner ici.

Éthiquement vous devriez laisser le bénéfice du prêt a quelqu’un qui est réélement dans le besoin,ce n’est que mon avis.

Bon courage.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#3 22/09/2014 21h50 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

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Combien rapporteraient 45k€ ainsi placés?

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#4 22/09/2014 22h34 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

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Je vous remercie de vos réponses.

mehdi57
J’ai omis de préciser que je suis dans ma dernière année d’étude, d’où l’idée de faire le prêt durant mon stage de fin d’étude si j’ai une promesse écrite d’embauche.

Du point de vue éthique, chacun est libre de souscrire à ce prêt, il est certes réservé aux étudiants mais j’ai le sentiment que cela n’est que "marketing",  il y a tout de même un taux d’intérêt pour la banque donc j’ai le sentiment de faire marcher le système plutôt que d’en profiter.

Goriot
A titre d’exemple, je choisis la SCPI NOTAPIERRE qui est une société que je suis en ce moment, celle-ci à un rendement de 5%.
J’obtiens:

Simulateur Primaliance a écrit :

Résultats de l’opération

Période d’exploitation
Apports 0 €
Epargne mensuelle moyenne nette d’impot 246 €
Cumul de l’épargne versée 29 473 €

Au terme de l’opération

Montant des revenus mensuels nets 161 €
Valeur du capital à terme 45 000 €
Gain net de l’opération 15 527 €
TRI de l’opération 7,6 %

Les résultats sont nets d’impôts, hors prélèvements sociaux.

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#5 23/09/2014 02h06 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

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Curiosité de ma part,

Vous rentrez quels chiffres dans votre simulateur?
Pourquoi s’intéresser a notapierre quand on voit que le dividende n’a pas augmenté depuis 2005 et que la part n’a pas évoluée depuis 2008?
Le RAN?


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#6 23/09/2014 10h02 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

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Vous pouvez vous inspirez de ces deux discussions :

Prêt étudiant pour acheter des foncières côtées ou des actions…

et

Immobilier papier avec effet de levier : SCPI vs REIT ?

Dernière modification par Igorgonzola (23/09/2014 10h04)

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#7 23/09/2014 11h26 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

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Concernant le côté morale, il n’y a aucun problème tant que vous n’utilisez pas la garantie
de l’Etat (OSEO) qui garantie un encours limité chaque année. Dans ce cas là, oui c’est
relativement immorale dans la mesure où vous avez privé un étudiant d’un prêt.

Normalement votre banquier ne va pas se précipiter pour vous la proposer (OSEO ne couvre
que 70% avec l’interdiction de prendre une autre garantie) donc tant que c’est avec une
garantie classique, caution personnelle des parents etc aucun problème morale.

Le fait de profiter d’un taux avantageux et ne pas "respecter" l’objet initial du financement
n’est pas choquant, dans la mesure où la banque réalise ce type de prêt à prix coûtant voir
à marge négative pour fidéliser le client avant son passage dans la vie active (et pas toutes
les vie actives…). Dans le cas présent, même si ça ne finance pas ces études, le prêt remplis
le travail. Et plus simplement à partir du moment où il respecte les conditions et qu’il n’y a
pas de justificatif de la banque, il ne fait rien de mal.

Par contre concernant la déductibilité des intérêts j’ai un doute… En cas de contrôle si vous
n’avez pas une offre de prêt causée qui mentionne l’achat des parts de SCPI, le fisc risque de les réintégrer.

stephane a écrit :

L’article 31 du Code général des Impôts précise que sont déductible, pour le calcul du revenu foncier net imposable :

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, à une société d’économie mixte ou à un organisme disposant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code.

Si l’on se réfère à la doctrine administrative, il faut pouvoir prouver que le prêt a été contracté pour financer "la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration".

L’administration de cette preuve passe nécessairement par une affectation du prêt. En pratique, il faut donc que votre prêt à la consommation mentionne l’utilisation qui en sera faite : acheter x parts de la scpi xyz, financier des travaux à tel adresse, etc..

Cela ne pose généralement pas trop de problème, quel que soit le montant du prêt. Il suffit de le demander à votre organisme prêteur !

http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic … 492#p15492

Dernière modification par Nek (23/09/2014 11h29)


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#8 23/09/2014 18h34 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

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mehdi57

Je "m’intéresseé à la SCPI NOTAPIERRE puisqu’un notaire est venu nous vendre ses mérites au sein du cours sur cette forme d’investissement, je l’ai étudié de plus prêt pour me faire un avis plus prononcé sur celle-ci. Elle me semble tout de même intéressante, même si le rendement stagne j’ai le sentiment qu’elle est plutôt bien géré et j’apprécie sa répartition, toutefois ce n’était qu’un exemple et en aucun cas un souhait smile

Concernant le simulateur je rentre le taux du prêt, le capital de départ, le capital emprunté, la durée, le TMI (j’ai opté pour 14%), le rendement et c’est tout si ma mémoire ne me fait pas défaut.
Le simulateur m’a servi de première approche pour estimer "à la louche" le résultat d’une tel opération, toutefois il est incomplet j’ai notamment connaissance du choix entre le régime réel ou micro-foncier puisque dans cette hypothèse les revenus locatifs annuels seraient inférieur à 15k€ or ce dernier n’en tient pas compte.

Nek

Merci pour votre réponse, il est donc sans intérêt d’effectuer cette opération puisqu’en cas de contrôle les services fiscaux réintégreront les intérêts déduis, fin du débat !

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#9 23/09/2014 22h38 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

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Les intérêts n’étant pas déductibles, vous pouvez toujours envisager d’investir le montant emprunté dans des titres logés dans un PEA car, corrélativement, la plus-value sera exonérée d’impôts.

Idéalement, il faudrait pouvoir bénéficier d’une différé, en capital et intérêts, de 5 ans pour cela, ou avoir déjà ouvert le PEA à une date antérieure à l’emprunt.

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#10 24/09/2014 08h55 → SCPI et prêt étudiant : achat de SCPI par le biais d'un prêt étudiant... (prêt étudiant, scpi)

Banni
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j’ai notamment connaissance du choix entre le régime réel ou micro-foncier puisque dans cette hypothèse les revenus locatifs annuels seraient inférieur à 15k€ or ce dernier n’en tient pas compte.

Attention vous ne pouvez utiliser ce régime que si vous louez par ailleurs au moins un immeuble en direct. Sinon c est au reel qq le niveau des revenus.

source : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier

Dernière modification par goiz (24/09/2014 09h50)

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