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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/09/2010 17h49 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

Administrateur
Réputation :   1307 

J’ai eu une "conseillère" au téléphone.

Voici la politique au d’aujourd’hui pour les SCPI :

- Crédit maxi sur 15 ans
- Financement à 90%
- Amortissement ou in fine avec nantissement
- L’emprunteur doit avoir déjà un patrimoine immo ou 30 000 € d’actifs financiers

- SCPI fermé ou ouverte (à vérifier, mais aucune contrainte n’est spécifiée à ce sujet sur la notice lue par la "conseillère".)

Sur 15 ans, le taux amortissable actuel est de 3% hors assurance.

La grosse contrainte : UNIQUEMENT des SCPI d’habitation.

Pas de bureaux, pas de centres commerciaux, pas de murs de magasins.

Comme toutes les SCPI d’habitation sont fiscales (de Robien etc), même si le taux du crédit est intéressant, ça limite fortement l’intérêt !

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#2 18/09/2010 10h15 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

Membre
Réputation :   211 

as-tu essayé cetelem?

j’avais eu un contact, très furtif à ce sujet avec eux en avril, et ils financent bien l’achat de SCPI mais je ne connais pas les conditions, je ne suis pas aller plus loin dans mon projet.

C’est en tout cas un produit d’appel sur leur site : http://www.cetelem-immo.fr/Projets/Page … catif.aspx

Bon courage pour la suite.

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#3 18/09/2010 11h15 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

J’suis parti voir Cétélem fin aout pour l’achat de SCPI à crédit (voir un de mes messages dans une file sur les SCPI). Ils sont plus intéressant que Crédit Foncier.

En gros, ils financent l’achat de n’importe quelle SCPI à crédit amortissable ou in fine, à taux fixe ou taux variable capé. La durée max peut aller jusqu’à 25 ans.

Au niveau du taux proposé ça se gâte un peu : on m’a proposé du 4.15-4.20% en fixe sur 15 ans avec obligation d’ouvrir un compte courant chez BNP Paribas. En variable capé +1, c’était du 3.45% sur 15 ans.

A noter que mon dossier n’est certainement pas idéal (23 ans, locataire, 1 an en CDI, 45 k€ brut annuel et 35 k€ d’épargne).

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#4 19/09/2010 18h40 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

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Réputation :   

JB0660 a écrit :

Bonjour,

J’suis parti voir Cétélem fin aout pour l’achat de SCPI à crédit (voir un de mes messages dans une file sur les SCPI). Ils sont plus intéressant que Crédit Foncier.

En gros, ils financent l’achat de n’importe quelle SCPI à crédit amortissable ou in fine, à taux fixe ou taux variable capé. La durée max peut aller jusqu’à 25 ans.

Cetelem m’a dit en août qu’ils ne finançaient que les scpi d’habitation (pour les autres, voir la BNP !). Quant à Boursorama, ils m’ont dit ne pas financer du tout les acquisitions de scpi…

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#5 23/09/2010 07h20 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

Administrateur
Réputation :   1307 

Au final, l’offre de Boursorama m’apparait moins mauvaise quelle en a l’air.

A titre de diversification pure, peut-être que des SCPI Scellier type Ciloger Habitat pourrait faire l’affaire…

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#6 23/09/2010 11h26 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

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Bonjour,

les SCPI "fiscales" d’habitation type Scellier, n’ont d’interêt que pour la defiscalisation. Et encore pour la plupart elles sont sur la version courte de Scellier (9 ans). Quelque unes sont sur la version longue (12 ans je n’en ai pas vu sur 15 ans). Il faut savoir que le rendement est faible (3% au mieux au bout de 2 ans). De plus une fois que l’on est dessus, il faut aller jusqu’au bout, sous peine de devoir les vendre sur le marché secondaire à prix decoté  (voir très decoté). Enfin à l’issue de la durée de vie de la SCPI (entre 12 et 15 ans), le patrimoine est vendu et la SCPI dissoute. Donc à reserver à une defiscalisation uniquement. En diversification je propose plutôt PIERRE 48, où des SIIC en logement….

Dernière modification par Rodolphe (23/09/2010 11h27)

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#7 24/09/2010 16h38 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

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SIIC logement, Boursorama ne financera pas le prêt.

C’est uniquement pour les SCPI d’habitation.

Pierre 48 j’accroche pas quand je lis ça :

Le prix de souscription est fixé à 945 € à compter du 1er septembre 2010 et
augmentera ensuite de 4 € au début de chaque mois jusqu’à nouvel avis.

Si les souscriptions excèdent les retraits, la société rachète les parts à 90,08 % du prix d’émission, net de tout frais, soit 851,26 € à compter du 1er septembre 2010.

Pour les SCPI Scellier, Ciloger Habitat m’apparaissait bien car 80% en zone 1.

L’opération aurait été plus a des fins de diversification pure (que ça défiscalise ou pas, peu m’importe, ce qui compte c’est le TRI, et celui-ci m’apparaissait correct d’après des simulations conservatrices).

Cela dit il s’avère que Boursorama ne finance que les prêt de 100 000 € mini et je visais 50 000 €. Comme je ne souhaite pas déséquilibrer mon patrimoine et qu’un tel montant me pénalisera si je fais un prêt prochainement pour ma RP, je pense laisser tomber et continuer à placer mon épargne mensuelle sur du fonds € + actions international en direct sans effet de levier.

Que feriez-vous à ma place ?

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#8 24/09/2010 17h16 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

Membre
Réputation :   116 

Effectivement les SIIC (de logements ou pas) ne sont pas finançables par un crédit immobilier (ce sont des actions).

Pour PIERRE48, je suis moi-même porteur de parts depuis 2004. A la clé une bonne plus-value (PRU 586€). Pour les frais, toutes les SCPI ont à peu près le même niveau de chargement (8 à10%), y compris les SCELLIER. A comparer au frais de Notaire lors d’un achat direct.

Pour PIERRE48, avec les 4€ mensuels, soit un rendement de 5% / an, les frais sont absorbés en deux ans . Donc il faut être patient (c’est de l’immobilier).  A noter que la vie passée de Pierre48 a été émaillée de distribution de +values (en 2010 encore) et d’augmentation de prix de part en + des 4€. Donc les 5% annuels peuvent être depassés.

Pour revenir à CILOGER, je pense que la Caisse d’Epargne finance sans problème ses propres SCPI, et sans reserve sur le montant. Il s’agit d’un produit grand public, donc montant de souscription moyen inferieur à 100k€. En alternative un CGPI qui commercialise cette SCPI pourra sans doute trouver le financement ad hoc.

En idée complementaire l’achat de SCPI de rendement en demembrement temporaire (l’usufruit sur 10 ans par ex) et à crédit.

Dernière modification par Rodolphe (24/09/2010 17h17)

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#9 24/09/2010 20h59 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

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Vous avez raison, je vais creuser la piste de la caisse d’épargne.

Mais je m’attends à la même réponse qu’HSBC : un discours lénifiant sur les avantages de la Caisse d’épargne, un taux d’usurier et la nécessité d’une domiciliation bancaire.

Dieux que tout ceci est compliqué en comparaison de l’achat de SIIC, d’actions ou autres en 2 clics de souris !

Et quand je vois le courtier offshore www.internaxx.lu qui me nargue pour investir partout dans le monde sans quitter mon fauteuil… Mon portefeuille est encore un peu petit toutefois…

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#10 27/09/2010 10h00 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

Administrateur
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J’ai fait une simulation rapide sur Pierre 48.

Donc achat de 110 parts à 945 € = 103 950 € (100 000 € étant le mini exigé par Boursorama Banque)

Hypothèse (si on suit la règle donnée par Paref "Le prix de souscription est fixé à 945 € à compter du 1er septembre 2010. Il augmentera de 4 € au début de chaque mois jusqu’à nouvel avis.") : la part se revalorise de 5% / an pendant les 15 prochaines années.

A la 15e année, les parts valent donc 205 814 €. La maison de gestion les rachète à 90% ("Si les souscriptions excèdent les retraits, la société rachète les parts à 90,08 % du prix d’émission, net de tout frais, soit 851,26 € à compter du 1er septembre 2010.") de leur valeur d’alors, soit 185 233 €.

Taux de crédit : 3,26% tout frais inclus (taux actuel Boursorama Banque)
Apport : 10 395 € (Boursorama Banque exige 10% d’apports)
Effort d’épargne mensuel : 665 €

On obtient alors un TRI, sauf erreur de calcul, de 4% "garanti".

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#11 27/09/2010 13h41 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

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Bonjour,

je n’ai jamais dit que PIERRE48 est le placement idéal. Néanmoins, il permet de diversifier ses investissements immo : les SCPI ou les SIIC sont souvent constitués d’immeubles pro, là on est sur du logement. De plus, on est sur une SCPI de plus-values (elles sont rares), donc on evite l’écueil de la fiscalité des revenus. Enfin, comme je l’indiquais dans un precedent post, il y a de temps à autres, des distributions exceptionnelles et des augmentations de prix de part en + des 4€ mensuels.

En conclusion je pense que PIERRE48 a toute sa place dans un ensemble immo constitué de SCPI et SIIC, en diversification.

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#12 29/09/2010 23h02 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

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Pierre 48 ne me paraît opportun que pour réduire son résultat foncier imposable.

Boursorama serait prêt à vous financer l’acquisition de Pierre 48 ? Ils seraient prêt à financer des scpi ?

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#13 30/09/2010 07h20 → Boursorama Banque : uniquement des SCPI d'habitation

Administrateur
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je n’ai jamais dit que PIERRE48 est le placement idéal.

Et je n’ai jamais dit que vous l’avez dit ! :-)

Boursorama serait prêt à vous financer l’acquisition de Pierre 48 ? Ils seraient prêt à financer des scpi ?

Oui c’est maintenant possible mais pour les SCPI d’habitation uniquement, et pour un crédit de 100 k€ mini, j’en donne les autres modalités dans le premier message de la file !

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