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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/08/2015 13h58 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Bonjour,

Alors voila afin de profiter d’une réduction d’impôts je regarde depuis un certain temps les programmes neufs éligibles en loi Pinel.

J’ai lu énormement de post ici plutot négatif sur le Pinel.
Hors quelques programmes par chez moi 1 ou 2 par an proposent des prix non surcotés (prix neuf = prix de l’ancien dans le quartier pour un bien de 8 ans).

C’est à dire 100 000€ pour un studio de 27,5 m2 et 5m2 de balcon. Soit un loyer de 450€/mois (le moins cher dans le quartier 540€) et 2000€/an de reduction d’impot.

Le logement est super bien situé 5min à pied de la gare (st lazare 25min et paris est 15min), commerces, écoles …

Je vois la une bonne affaire mais je peux me tromper …
J’attends vos avis.

Mots-clés : loi pinel, réduction d'impôt, studio

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#2 15/08/2015 14h23 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Un rendement brut avant l’avantage de la défiscalisation de 5%, pour des emmerdements minimum (pas de travaux) je trouve personnellement (et en tous cas si je compare avec mes propres investissements) que c’est un bon placement.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 15/08/2015 14h43 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Si mon calcul est bon j’arrive à 7,4% brut

Sur 9 ans soit 18% de 100 000€
450€x12+2000€ = 7400€
Donc (7400x100)/100000=7,4% brut

Et au bout de 9 ans vu le marché de l’ancien dans ma ville, vente au prix d’achat mini. Normalement d’ici les 9 ans le grand paris sera sorti de terre

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#4 15/08/2015 18h40 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Petites remarques :
Combien vaut un studio ancien comparable à  celui que vous achetez ?
Pour quel loyer ? Sur une location en nu ou du LMNP ? Les charges prévues du neuf se montent à combien ? Etes vous sûr du loyer autorisé lorsque vous pratiquez le Pinel (les m2 du balcon comptent ou pas ?) ? Soyez prudent avec les affirmations du vendeur. Vérifiez tout. Faites une simulation avec un studio acheté dans l’ancien, quel est le plus rentable ?
Globalement, vos chiffres ont l’air assez bons, mais comme souvent chez les investisseurs de Pinel, vous évoquez assez peu le quartier, son évolution, le marché locatif, bref les aspects économiques de l’achat. Or c’est le plus important, surtout quand vous en parlez avec ceux qui ont fait de la défiscalisation en visitant à peine le lieu d’achat (Bergerac, Angoulême)… Le retour sur terre est rude. Une nuance : je ne crois pas que 8 ans après votre bien ne subira pas une décote, il ne sera plus neuf et la tendance est à la stagnation des prix voire de la baisse. Et je ne parle pas de l’encadrement de loyers…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 15/08/2015 18h51 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Bonjour,

Peut être qu’en donnant plus d’infos sur le programme l’emplacement etc, il serait plus aisé de faire une réponse précise ?

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#6 15/08/2015 20h03 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Merci pour vos réponses donc:

Petite infos:
Studio de 27,5m2 et 5m2 de balcon. Quartier de l’aulnoy à Chelles 77500. 5 min à pied de la gare, écoles et grand centre commercial. Population croissante, grand paris à venir, 15 min de paris est et 25 min de st lazare

Combien vaut un studio ancien comparable à  celui que vous achetez ?
Une annonce du meme logement que mon programme neuf:

Appartement 1 pièce 28m2 Ventes immobilières Seine-et-Marne - leboncoin.fr

Meme rue, à 5 min à pied de la gare, sauf que là il a maintenant 10 ans.

Pour quel loyer ? Sur une location en nu ou du LMNP ?

Pour un loyer dans l’ancien de 550€ pour une location nu

Les charges prévues du neuf se montent à combien ?

Estmation à 60€/mois, géothermie

Etes vous sûr du loyer autorisé lorsque vous pratiquez le Pinel (les m2 du balcon comptent ou pas ?)?

Je suis partie sur la formule 0,7+(19/30m2) ayant 27,5m2 habitable et la moitié du balcon soit un coeff superieur à 1,2 donc je garde les 1,2 que je multiplie avec les 12,42€ du plafond soit 450€/mois.

Soyez prudent avec les affirmations du vendeur. Vérifiez tout. Faites une simulation avec un studio acheté dans l’ancien, quel est le plus rentable ?

Oula c’est plutot les vendeurs qui sont à plaindre quand j’arrive smile
Simulation faite entre les deux et quasi identique sauf que le neuf pour moi, moins de charges et travaux.

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#7 15/08/2015 20h18 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Quand je parle de simulation, c’est en comparant avec un studio ancien mis en LMNP, avec des travaux (6000 à 10000), pas avec du nu. La location nue sur un studio neuf est rarement intéressante car il n’y a pas de déficit foncier, sauf les intérêts d’emprunt. La location nue est bien meilleure lorsqu’il y a de gros travaux avec un statut style Borloo.
Cela dit, même si je n’aime pas le Pinel, vos chiffres sont assez bons. Allez voir des agences immobilières, dites que vous hésitez entre le neuf et l’ancien, pour connaître la décote des biens défiscalisés acheté 5 ou 6 ans plus tôt.
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (15/08/2015 20h22)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#8 15/08/2015 20h45 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Merci pour les infos j’irais me renseigner des lundi alors.

Avez vous un fichier excel reprenant les modes (pinel, lmnp et nu) pour comparer?

Hors Pinel on peut donc faire du lmnp sur de l’ancien avec travaux et nu en borloo.

J’ai deja lu quelques topics sur le site pour du lmnp mais pas sur le borloo je vais donc approfondir

Merci

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#9 15/08/2015 21h02 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Borloo je ne connais pas bien, ça marche surtout en province et permet de défalquer une grande part des loyers (60%) ce qui permet un fort déficit qui évite tout impôt. Sur le site de Guillaume33, immeuble de rapport, il y a une bonne explication. Pour le LMNP + travaux, c’est ce que je pratique sur la région parisienne (93), fiscalement, on ne le regrette pas… Ce qui est sûr c’est que si je pratique le nu au lieu du meublé, ce sera dans le cadre d’un Borloo ancien en province. Mais c’est un autre marché qu’il faut apprendre…
Rastignac


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#10 15/08/2015 21h26 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Bonjour,

je suis, comme beaucoup, extrêmement méfiant par rapport au dispositif Pinel

ce n’est pas par dogmatisme, mais j’ai beau calculer et recalculer, je ne vois pas comment cela peut être intéressant, sauf dans deux cas :

- si le bien va prendre de la valeur et que l’on fera une plus value à la sortie. Cela semble être le cas pour vous étant donné la situation. mais le risque 0 n’existe pas, le grand paris avancera-t-il aussi vite que prévu, que fera le marché parisien dans 9 ans ?

- si vous l’appartement est pourvu de places de stationnement et que vous les loués en plus de l’appartement

sinon,  je ne vois pas quel est l’intérêt de grever votre capacité d’emprunt alors que vous pourriez trouver un bien ancien qui s’autofinance, en le louant en colocation par exemple.
il y a plein de propriétaires qui font ça en région parisienne et cela leur rapporte beaucoup plus que de la défiscalisation classique

j’aimerais bien avoir des avis d’investisseurs qui ont acheté du Pinel ou du Duflot pour avoir leur retour ?


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#11 16/08/2015 01h02 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Salut Mickaël

J’ai pas mal investis ces dernières années et, comme vous je me suis intéressé aux defisc a mes débuts jusqu’à me rendre compte que les promoteurs rajoutent presque systématiquement le % de defisc au prix de l’ancien. Dès lors à quoi bon payer plus cher pour pouvoir ensuite économiser?…concrètement en 2010 j’ai comparé les prix moyens de pap aux prix des programmes scellier et ces derniers étaient exactement 25% plus chers que l’ancien… D’ailleurs dans votre cas, payer 100000€ pour 450€/mois de loyer me paraît peu intéressant. En effet, en supposant que votre apport ne serve qu’à payer les frais de notaire et de dossier, votre loyer ne permettrait à priori de couvrir que votre mensualité d’emprunt (je crois même que la mensualité d’emprunt sera supérieure à 450€…). Les charges de copropriété et la taxe foncière seraient à payer de votre poche (pas d’autofinancement). Le point à vérifier serait alors: l’économie sur votre impôt sur le revenu est-il largement supérieur aux charges de copropriété annuelles + taxe foncière? Sinon pourquoi s’embêter avec une defisc et son cortège de contraintes?

Pour ma part, j’ai vite compris que le combo ancien + LMNP était la meilleure niche pour l’immobilier physique. J’ai depuis acheté 3 biens locatifs autofinancés (plus cash-flow positif) + ma RP sans jamais payer d’impôt foncier (grâce au déficit foncier généré par le LMNP en BIC réel).
Croyez en mon expérience, mieux vaut suer un peu à chercher la bonne affaire dans l’ancien que de surpayer une defisc en espérant une plus value 8 ans après (c’est long!). En plus vous générez du cash tout de suite, vous vendez quand ça vous plait et vous louez au prix plafond légal sans limite liée aux dispositifs fiscaux.

Dernière modification par sheiko (16/08/2015 09h43)

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#12 16/08/2015 08h19 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Merci de votre retour Sheiko,

Je cherche pas mal depuis 2/3 mois et malheureusement le prix de l’ancien sur Chelles est superieur à se programme …

Pour deja avoir acheté un appartement neuf sur chelles pour RP il y à 2 ans, j’avais reussi à avoir les frais de notaire gratuit (payé par le promoteur).
La TF est gratuite pour deux ans minimum deja normalement?

Je vais faire des simulations comme ça je vais regarder les appartements anciens + travaux (surtout que travaillant dans le BTP l’élec et plomberie aucuns soucis et prix fournisseurs)+ lmnp, faut juste trouver la bonne affaire et se lancer.

Merci beaucoup pour vos retours

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#13 16/08/2015 08h24 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Sans aller plus loin : prix d’achat 100 000 €, loyer 450 € = opération qui n’est pas à l’équilibre. Même à 550 € cela va être limite.

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#14 16/08/2015 09h30 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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On ne compte pas la reduction d’impot dans le calcul? Car avec la reduction on arrive à 600€/mois quand meme.
Je n’ai pas non plus demandé pour le parking qui peut apporter encore un peu plus, meme si pour un studio je ne pense pas avoir une place de parking.

Le bureau de vente ré-ouvre des mardi, je vais passer y faire un tour et je passerais aussi par les agences pour une estimation à la revente ainsi que si le marché de l’immo dans le secteur est à la baisse ou non

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#15 16/08/2015 10h55 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Bonjour ,
Auprès de qui trouver les éventuels offres pinel sans passer par d’éventuels intermédiaire douteux.(conseiller en patrimoine etc.)

Il faut s’inscrire et se faire rappeler pour avoir les prix exacts sur la plus part des sites internet spécialisé dans le pinel. Comment procédez vous pour consulter les différentes offre . Site internet , agence , directement auprès de l’entrepreneur ?

Merci

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#16 16/08/2015 12h27 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Habitant dans la ville et la connaissant bien je savais que deux nouveaux projets etaient prevu. Le premier est un vrai attrape pigeon +25% et l’autre vraiment representatif du marché. Pour dire la difference entre les deux studios est de 15 000€.

J’ai attendu que l’espace de vente ouvre et j’y suis aller des le debut, le vendeur est donc plus raisonnable (reduction, frais de notaire offert ect)

Le but est la reduction d’impot de le louer 6 ans ou 9 ans pas encore decidé et de revendre directement apres

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#17 16/08/2015 12h31 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Merci pour votre réponse mais qu’est "un espace de vente" pour du pinel  et comment le trouver ?Un numéro de téléphone sur la pancarte du chantier ? A la mairie ? Comment courcircuiter le plus d’intermédiaire ?

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#18 16/08/2015 14h26 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Le programme n’est pas vendu en Pinel …
Mais bien eligible au pinel: bbc et rt2012.
Personne me le vend en Pinel donc deja c’est mieux.

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#19 17/08/2015 10h30 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Bonjour,

j’ai du mal à saisir votre calcul de rentabilité, en partant de l’hypothèse que vous payez de votre poche les frais de notaires et les aménagements nécessaires à l’arrivée du locataire et qu’il reste donc 100k à emprunter,  vous allez sûrement avoir une mensualité d’environ 540 € par mois. J’ajoute 60€ de charges (que vous avez indiqué), environ 40€ de TF/mois, pour moi vous êtes en CF négatif d’environ 100€ par mois en partant de l’hypothèse basse de 80% des loyers encaissés (vous n’avez pas évoqué la fiscalité),  assurance PNO..
Sur quelle base de vacances locative partez vous?
quelle va être l’impact de la fiscalité?
a quel étage se trouve le bien?
Cependant vous pouvez améliorer la renta si il y a un parking en le louant à part (en avez vous un?)
vous n’avez pas indiqué également si vous allez assurer la gestion locative et si vous allez prendre une assurance loyer.

Je ne connais pas bien Chelles mais vous payez 3727€ du m² ce qui semble être dans la tranche haute selon meilleurs-agents.
Enfin méfiance pour le grand paris, les travaux de moindre ampleur et plus important ont déjà eu plusieurs années de retard (ligne 14, ligne 11) je serais tout à fait surpris si par un miracle la ligne 16 sortait avant 2025.

Dernière modification par sentenza (17/08/2015 10h33)

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#20 17/08/2015 11h36 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Bonjour,
connaissant la ville, je confirme que le prix à la surface est dans le prix du marché.
(environ 100k€ pour 28 à 30m²).

En point sensible, je remarque le côté un peu optimiste du vendeur sur l’emplacement.
A pied, il faut plutôt 30 minutes entre la gare et Chelles 2 (renommé Terre-Ciel suite à l’opération de greenwashing).
Donc à 5 minutes des 2 me semble compliqué.

S’agit il de ce programme ?
Si oui, j’ai du mal à voir où il seraient situé. (l’emplacement indiqué semble être à 15min de la gare à pied).

A savoir que depuis plus de 20 ans (1989) un projet d’extension du E vers l’Ouest est en cours. On parle maintenant de 2020.
Le grand Paris semble avoir été déjà abandonné pour Chelles.
Au passage, n’oubliez pas que les habitants de Seine et marne reste toujours très sceptique sur les promesses politiques pour le département. (tel le grand Paris, l’adsl pour tous, …)
Donc concernant les prix, et leur maintien, Chelles me semble une approche conservatrice, surtout en centre ville (la proximité de Paris Est et Paris Saint Lazare est importante).
Mais si le maintien semble assez probable, la plus value me semble très improbable.

Voir aussi la demande locative face aux nombreux programmes de construction à Chelles.
Pour l’emplacement, une remarque : le garage Renault Dacia (avenue François Mitterrand) a affiché un permis de construire, et est situé à 10 minutes de la gare.
Le terrain vague en face devrait également être construit à terme.
Viser cette emplacement résoudrais une partie du problème d’éloignement de la gare. Pour les commerces, c’est peu important, l’usage de la voiture pour faire les courses étant généralement la norme.
Dernier point, et non des moindres, la demande locative pour les studios est à mon sens limité.
Je conseillerai plutôt du F2 pour récupérer du jeune travailleur parisien s’exilant pour des raisons de prix.
Mais là encore, c’est mon avis (que j’avais fait confirmé il y a 2 ans, par une agence sans intérêt commercial dans la réponse)

Pour conclure l’investissement semble intéressant.
Mais il faudra creuser pour la localisation, qui me semble le critère le plus problématique des programmes neufs à Chelles. La plupart étant en périphérie du centre ville.
Pour le rendement, voir si avec l’impact de la réduction fiscale, l’investissement est intéressant. (location moins élevé, mais avec programme fiscale, donc à voir la viabilité.)
Vérifier également la demande locative pour les studios.

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#21 17/08/2015 17h34 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Bonjour Gunday,

Pour l’emplacement c’est bien dans le terrain en face de renault. Donc bien 5 min à pied de la gare. Pour chelles 2 vu que les courses se font en voiture les 5 min je parlais bien sur en voiture smile

Le grand paris serait un plus mais si il ne se fait pas, tampis.  St lazare en 25 min et paris est 15 min.

Pour le F2 je suis d’accord avec vous et j’y reflechis. Surtout que les F2 sont souvent avec place de parking contrairement au studio.

Bonjour Sentenza,

Frais de notaire gratuit (négociation avec le vendeur), la taxe fonciere gratuite entre 2 à 5 ans sur Chelles (je dirais 2 ans maintenant avec le changement de maire). Pour moi qui revendrait apres 6 ans pour eviter les premiers travaux de l’immeuble, vu que c’est du neuf peut etre meme essayer sur 9 ans.

Pour les vacances locatives bon point je n’y avais pas pensé et comme dit Gunday peut etre mieux partir sur un F2 qui reduit aussi les vacances locatives je pense.

Pas d’assurance loyer car je compte mettre une personne que je connais et donc pas de gestion non plus.

Pour le grand paris ok avec vous c’est tres long …
Pour la revente du bien, meme si je ne vise pas une plus value je ne vois pas à l’heure actuelle comment perdre des sous à la revente. Surtout que le bien est très bien situé à seulement 5min de la gare à pied

Dernière modification par Michael77 (17/08/2015 17h58)

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#22 18/08/2015 09h46 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Ok, j’avais pas compris que c’était là. (l’adresse donné est bien plus loin)
Effectivement, c’est un des derniers emplacement en centre ville.
Par contre, une remarque : qu’est il prévu pour le bruit ? Car là ça sera au pied des voies.

Michael77 a écrit :

Pour le grand paris ok avec vous c’est tres long …

Pas de grand Paris à Chelles.
Voir lien mis ci dessus.

Reste le rendement à analyser, et là je connais pas assez le Pinel pour une analyse globale.

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#23 18/08/2015 10h36 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Michael77 a écrit :

On ne compte pas la reduction d’impot dans le calcul? Car avec la reduction on arrive à 600€/mois quand meme.

L’argument des vendeurs de défisc qui embrouille les acheteurs c’est de mélanger la vision fiscale et la vision opérationnelle.
Faites votre calcul en regardant les flux mensuels, vous verrez.

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#24 18/08/2015 11h08 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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D’accord avec vous Michael mais on compte bien l’impact des loyers sur notre imposition donc pourquoi pas l’inverse?

Gunday, je me pose la meme question que vous pour le bruit.
Je pense qu’il faut prendre deja à l’inverse de la voie

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#25 22/08/2015 10h14 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Hier visite à l’espace de vente, déja pas mal d’appartements vendus (normal vu le prix).

Encore quelques bonnes occasions je pense. Par exemple un studio au dernier etage, studio avec place de parking.

Et voila ma question suite à une magouille du vendeur:

Un loyer sur Chelles pour un studio: 550€

La en Pinel: 370€ mais il propose de faire deux baux pour le locataire qui doit prendre obligatoirement les deux biensur.
Un pour le studio à 370€ et l’autre pour la place de parking à 130€  Total 500€ lui est gagnant par rapport à un loyer normal et moi aussi dans le coup.

Vous en pensez quoi?

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