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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/12/2014 10h16 → Hypothéquer un bien immobilier pour investir : est-ce possible ? (prêt hypothèque)

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Bonjour à tous,

Suite à l’acquisition d’un bien immobilier sans prêt l’année dernière, j’ai découvert les opportunités du marché en France (je vis à l’étranger) et aimerais bien renouveler l’expérience.
Mon idée serait d’acheter un second bien pour une mise en location. N’étant pas salarié, j’ai peur de rencontrer des difficultés en demandant un prêt dans une banque française.

Du coup je me demandais s’il était possible d’hypothéquer le premier bien pour en acheter un second ? cool

Mots-clés : prêt hypothèque

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#2 28/12/2014 12h50 → Hypothéquer un bien immobilier pour investir : est-ce possible ? (prêt hypothèque)

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Il est peut-être plus intéressant de se servir de ce bien comme "couverture financière" théorique auprès d’un établissement bancaire et de prendre hypothèque sur le nouveau bien acquis à crédit.
Une hypothèque réelle représente un coût ainsi qu’une immobilisation plus grande du bien hypothéqué. (sans données sur votre épargne, vos revenus, votre situation personnelle, difficile de vous aider davantage…)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 28/12/2014 13h24 → Hypothéquer un bien immobilier pour investir : est-ce possible ? (prêt hypothèque)

Modérateur
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C’est "possible" (mais il y a des coûts (1 à 2% du montant hypothéqué), et vous ne pourrez pas céder le bien hypothéqué sans lever l’hypothèque, ce qui ne sera possible qu’une fois le prêt remboursé et  représentera un autre coût (plus faible), sauf si vous attendez qu’elle tombe toute seule, 2 ans après la fin du prêt garanti). En pratique, c’est à négocier avec la banque. Votre situation est assez particulière, et une bonne partie des banques préfèrent (ou ne sait traiter que) les dossiers assez "standards". Donc ça limitera un peu l’échantillon de banques susceptibles de vous financer.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 28/12/2014 14h49 → Hypothéquer un bien immobilier pour investir : est-ce possible ? (prêt hypothèque)

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Empiler les hypothèques ne convaincra pas forcément plus la banque, car la mise en action d’une hypothèque, c’est le "worst case scenario" pour elle. En général, avec le seul bien acquis d’hypothéqué, pour peu qu’il y ait eu apport et une paire d’années de mensualités remboursées, la banque rentrera dans ses frais, le cas échéant (si le bien n’a pas été surévalué lors de l’acquisition), mais au prix d’un long labeur.

La banque cherche avant tout à éviter les incidents de paiements, et pour mesurer le risque, ce qui est important c’est de déterminer votre capacité de remboursement actuelle et future (qui inclut les revenus locatifs, sachant que ces derniers sont très souvent minorés) et ce qu’il vous resterait pour vivre si vous deviez personnellement assumer le remboursement des mensualités (en cas de vacance locative ou de travaux, par exemple). Par ailleurs, les banques traditionnelles cherchent à développer leur fonds de commerce, et le financement de prêts "secs" n’est pas vraiment la tendance. Vous marquerez des points si d’un point de vue commercial vous êtes un profil intéressant (engagement à consommer des services bancaires et des produits financiers et d’assurance, comme les PNO maison, les équipements associés au compte de dépôt, la souscription de contrat d’AV avec versement régulier…). De plus, la domiciliation des revenus est parfois exigée.

Pour pouvoir avancer sur la réflexion, il faudra donc connaître le niveau de vos revenus (le fait de ne pas être salarié n’est pas rédhibitoire), vos charges, votre lieu de résidence fiscale, la rentabilité escomptée du bien…

Le fait d’être domicilié à l’étranger pourrait d’ailleurs constituer un obstacle bien plus difficile à surmonter que le fait de ne pas être salarié.

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#5 29/12/2014 01h56 → Hypothéquer un bien immobilier pour investir : est-ce possible ? (prêt hypothèque)

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Merci à tous pour vos réponses.

Mettre un bien immobilier en garantie d’un prêt me semble, sur le papier, plutôt une condition rassurante pour le prêteur. Mais il est vrai que quand j’ai évoqué la chose avec l’un de mes conseillers financiers en France, il avait l’air inquiet…
C’est plutôt dommage. Je vis en Chine et contrairement à beaucoup d’a priori, je trouve le marché de l’immobilier en France bien plus attractif si on souhaite effectuer un investissement locatif. Ici on spécule beaucoup à la revente. Mais des contraintes fiscales ont été mises en place il y a quelques années pour freiner l’envolée des prix.
Cette spéculation est néanmoins supportée par les banques qui accordent sans trop sourciller des prêts. En cas de défaut de paiement elles peuvent prendre possession du bien acquis et le mettre en vente pour se rembourser.

Du coup les réticences des banques françaises sont, en comparaison, assez surprenantes pour moi.

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#6 29/12/2014 09h48 → Hypothéquer un bien immobilier pour investir : est-ce possible ? (prêt hypothèque)

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Le marché français de l’immobilier est en baisse. Ceci change la donne.
Aussi, les banques françaises ne sont pas soumises aux mêmes règles prudentielles.

Le prêt hypothécaire n’a pas bonne presse en France.

Enfin, la situation que vous décrivez en chine a l’air de ressembler a la bulle américaine qui a précédé la crise des subprime. "La bulle immobilière chinoise risque d'éclater bientôt"

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#7 29/12/2014 12h46 → Hypothéquer un bien immobilier pour investir : est-ce possible ? (prêt hypothèque)

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Cela fait 15 ans que j’entends que la bulle chinoise va exploser… ce qui ne veut pas dire que cela ne se produira pas un jour. Mais pour l’instant la pression de l’immigration de la campagne vers les villes reste très importante et ce pour plusieurs décennies encore.

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