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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/07/2015 23h18 → Investissement immobilier : cash flow positif après IR, est-ce possible ? (cash flow, ir, positif)

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Bonjour,

J’ai me une question concernant le cash flow positif.
Si l’on prend en compte l’IR supplémentaire généré par ce que rapporte les biens en location, ne devient t’il pas très difficile d’être en positif?

Si l’on prend par exemple un bien de  200 000€ rapportant 2000€ par mois acheté à 110% sur 20 ans on a un cash flow avant impôt positif (561€) mais légèrement inférieur au supplément d’IR (597€) que cela génère pour le début du remboursement du prêt.
Mais au bout de 15 ans le cash flow reste le même mais le supplément d’IR passe à environ 730€ à cause des intérêts à déduire qui diminue.
On est plus du tout à l’équilibre !

Le détail de mes calculs se trouve dans le fichier Excel ci dessous qui le simulateur de crédit de objectif-tune auquel j’ai rajouté une partie "rendement locatif"

simulateur_credit_rendement.xls

NB: les variables sont les cases grises, les autres cases sont des formules

Mots-clés : cash flow, ir, positif

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#2 11/07/2015 07h13 → Investissement immobilier : cash flow positif après IR, est-ce possible ? (cash flow, ir, positif)

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Bonjour.

Tt dépend de la fiscalité et de l’objectif que vous avez , si vous renouvelez les opérations avec des biens en cash flow positif et que vous faites toujours du déficit foncier … vous payez pas d’impôts ….


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#3 11/07/2015 11h14 → Investissement immobilier : cash flow positif après IR, est-ce possible ? (cash flow, ir, positif)

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Des solutions existent pour optimiser la fiscalité d’un investissement locatif.

La principale d’entre elle s’appelle travaux smile
Au réel, c’est une charge déductible.
Au foncier (location nue), cela permet même de faire baisser le niveau d’imposition sur d’autres revenus.

Autre solution le LMNP (location meublée)
L’amortissement de la valeur du bien (moins cote-part du terrain) plus l’imputation de différentes charges au réel (frais de mutation…) permet d’être en déficit (soit sans fiscalité) +/- 8 ans

De plus, rien ne vous empêche d’ajouter des travaux (déductibles) à ce régime LMNP et d’augmenter ainsi encore la période sans fiscalité…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 11/07/2015 14h14 → Investissement immobilier : cash flow positif après IR, est-ce possible ? (cash flow, ir, positif)

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Merci pour vos retours.

Je me pose une autre question concernant la distance géographique entre son lieu d’habitation et ses possessions immobilières.
Est ce raisonnable selon vous d’habiter à 200km l’un de l’autre?

Personnellement j’habite en région parisienne où je trouve qu’il n’y a pas vraiment d’immeubles de rapport avec de bons rendements et je suis originaire d’une ville du Pas de calais dont je connais les bons endroits et où il pas mal d’immeuble de rapport avec de bons rendement.

ps: je n’ai pas l’intention de déléguer à une agence la gestion des biens

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#5 11/07/2015 14h38 → Investissement immobilier : cash flow positif après IR, est-ce possible ? (cash flow, ir, positif)

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Gérer un immeuble à distance en direct à 200 km est pour moi une pure folie.
Les visites, état de lieu d’entrée et de sortie, les travaux etc…vont devenir ingérables.
Je déconseillerais fortement à celui qui voudrait se lancer dans cette aventure…

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#6 11/07/2015 15h23 → Investissement immobilier : cash flow positif après IR, est-ce possible ? (cash flow, ir, positif)

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Ok je comprends et dans le cas où je le mets en gestion dans une agence, est ce que la distance est un peu plus acceptable?

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#7 11/07/2015 15h49 → Investissement immobilier : cash flow positif après IR, est-ce possible ? (cash flow, ir, positif)

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Pensez à chercher sur le forum. Ce sont des questions qui reviennent…

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#8 12/07/2015 12h12 → Investissement immobilier : cash flow positif après IR, est-ce possible ? (cash flow, ir, positif)

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titoux a écrit :

Gérer un immeuble à distance en direct à 200 km est pour moi une pure folie.

Personnellement j’habite a l’étranger et je gère plusieurs appartements en France sans problème. Il n’y a pas besoin d’être sur place pour envoyer une quittance de loyer, augmenter le loyer, etc. Je gère tout par email/tel.

En ce qui concerne le changement de locataire, il ne se fait pas tous les mois heureusement. Il y a plusieurs solutions:

-utiliser une agence juste pour la recherche des locataires (visites, etc), état des lieux et rédaction du bail. C’est ce que j’ai fait pendant plusieurs années puis je me suis rendu compte que j’étais plus efficace que l’agence pour trouver mes futurs locataires.

-je m’en occupe moi-même maintenant: je passe une annonce sur le bon coin. Les personnes intéressées me contactent par email car je ne mets pas mon numéro de tel sur l’annonce. Je leur envoie une 20aine de photos de l’appartement avec le plan exact. Je leur indique précisément ou se situe l’appartement avec un lien vers Google Map. Tout cela prend 30s vu que c’est toujours le même mail que j’envoie. A ce moment la ils ont vraiment une très bonne idée de l’appartement. S’ils sont toujours intéressés je les appelle pour discuter de leur situation et finalement je les mets en contact avec les locataires actuels (ceux qui sont sur le point de quitter l’appartement) pour organiser la visite. Ces derniers ne refusent jamais car veulent partir, en général, au plus vite (avant la fin du délai de préavis) et je leur dis toujours que ça ne me pose pas de problèmes a condition évidemment que j’ai trouvé de nouveaux locataires pour les remplacer. C’est donc dans leur intérêt de parler positivement de l’appartement a leurs successeurs potentiels.

En ce qui concerne la rédaction du bail, j’utilise ceux de l’UNPI qui sont toujours a jour des dernières lois:
Imprimés Baux d’habitation - Union Nationale de la Propriété Immobilière

Finalement pour l’état des lieux, je me déplace (on parle donc d’un seul déplacement toutes les x années) mais c’est aussi possible de le sous-traiter a des entreprises qui ne font que ça. D’ailleurs certaines agences ne font pas les états des lieux elles-mêmes mais les sous-traitent.

En ce qui concerne les petits travaux, je fais appel a des artisans locaux quand c’est nécessaire. Certains même sont spécialisés dans ce genre d’activité (réparation dans des logements loués). Et je fais les travaux des que le locataire me signale le problème (tout dépend de ce que c’est évidemment).

Tout dépend de la situation de chacun mais je n’arrive pas a imaginer un problème si important dans un logement qui ne puisse pas attendre le weekend suivant pour être réglé. Si c’est régulier c’est que vous n’avez vraiment pas de chance. Je précise que je ne loue que des appartements dans des copropriétés et non pas des maisons donc je n’ai pas de problèmes de toitures par exemple a gérer moi-même.

Dernière modification par anthonyb3 (17/07/2015 20h28)

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#9 17/07/2015 20h27 → Investissement immobilier : cash flow positif après IR, est-ce possible ? (cash flow, ir, positif)

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Bonjour Anthonyb3,

Très bonne stratégie de gestion à distance je trouve.
Je suis sur le point d’avoir des biens à gérer à distance et je réfléchis justement à créer un système qui me permettrait de me passer d’une agence.

Je pensais que les étapes importantes étaient:
- Créer un réseau d’artisans
- Bien vérifier le profil du locataire choisi
- Eduquer ses locataires et les impliquer dans une relation gagnant-gagnant

Cordialement

Bruno


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