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#1 02/03/2016 14h31 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Bonjour.

Je sais que la question de la bulle immobilière (ou non) déchaine les passions. Je voudrais que ça ne soit pas le thème de ce sujet que je vous propose.

Je souhaite en effet réfléchir avec vous sur une hypothèse qui vaut ce qu’elle vaut, mais qui est une possibilité selon moi, et je souhaite donc réfléchir à la meilleure façon de gérer une telle situation.

HYPOTHESE DE DEPART:
La hausse continue des prix de l’immobilier depuis 30 ans a conduit les prix vers des sommets à peine égratignés par le ralentissement de ces dernières années. Même si la France reste moins chère que ses voisins, l’accession à la propriété devient difficile pour de nombreux ménages (confère la courbe de Friggit). Néanmoins les taux extrêmement bas permettent de bénéficier d’un effet de levier important et donc de continuer à entretenir la bulle.

La remontée des taux de crédit, qui devra bien arriver un jour, risque selon moi de bloquer le marché immobilier et de causer un ajustement à la baisse des prix (inadéquation entre la capacité d’emprunt des acquéreurs et les prix demandés).

De même on peut raisonnablement penser que l’inflation reviendra avec un nouveau retournement de cycle des matières premières. En fait hors pétrole l’inflation est déjà là.

L’immobilier étant traditionnellement un bon rempart contre l’inflation, est il envisageable d’avoir dans le même temps une inflation significative et une baisse des prix de la pierre?

COMMENT ANTICIPER?

C’est là que vos avis m’intéressent.

Peut on imaginer que le prix d’achat baisse mais que les loyers demeurent inchangés, voire suivent l’inflation? Après tout l’IRL est indexé sur cette dernière.

Ainsi si l’on investi uniquement pour la rente, on pourrait acheter dès aujourd’hui (en direct ou SCPI) et percevoir tranquillement ses loyers sans se soucier de la revente de son bien.

J’ai toutefois du mal à croire que les rendements puissent augmenter significativement sans être suivi par  les prix. Alors une baisse des prix des loyers malgré la pénurie de logements et l’inflation?

Je sais que certains répondront que justement ces loyers croissants stimuleront les prix de l’immobilier. Je ne nie pas que c’est possible, mais mon hypothèse ici est justement que les prix baissent à cause des durcissement des conditions de crédit. Les irlandais chez qui le marché immobilier a perdu près de la moitié de sa valeur durant la crise en 2009 ne sont pas prêt de revoir leurs prix d’achat (il faudra 100% de hausse), néanmoins les loyers sont demeurés élevés dans les grandes villes, je suppose donc que ceux qui doivent revendre sont pénalisés, alors que ceux qui se contentent de percevoir leurs loyers s’en sortent plutôt bien.

Comment "jouer", ou en tout cas se protéger contre ce scénario?

Merci

Message édité par l’équipe de modération (02/03/2016 15h52) :
- correction de balise Url/Société/Quote/Livre

Dernière modification par MisterVix (02/03/2016 15h05)

Mots-clés : bulle, immobilier, inflation


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#2 02/03/2016 15h21 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Bonjour MisterVix,

Il est tout à fait possible d’avoir de l’inflation et une baisse des prix immobiliers. C’est d’ailleurs mon scénario à moyen terme avec toutefois, je pense, une baisse mesurée voire annihilée par la perte de valeur de la monnaie. C’est le concept d’inflation monétaire et de déflation d’actifs simultanés.

Pour moi, le meilleur moyen de se prémunir de ce scénario tout en investissant et de se concentrer sur l’achat d’immobilier à haut rendement pour que les loyers couvrent intégralement les mensualités a minima. Dans ce cas, il y a très peu de risque de se trouver coincé. Au pire du pire, la déflation des loyers vient rogner la capacité de remboursement des mensualités à la marge.

C’est la stratégie que j’utilise actuellement sur l’immobilier physique car il serait dommage de ne pas profiter des taux d’emprunt immobilier historiquement bas.

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#3 02/03/2016 15h59 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Pour se protéger contre ce scénario, il faut conserver de gros encours de crédit (à taux fixe ou capé) qui seront remboursés en monnaie dévaluée, si d’aventure les taux d’intérêt et l’inflation venaient à augmenter (entrainant une chute du prix des biens en monnaie constante).

Ne comptez pas compenser une hausse de l’inflation et des taux avec une hausse des loyers.
Illustration (ces chiffres sont juste des exemples plausibles) :
     à t0 : inflation = 0%, taux = 2%, rendement immo = 6%, valeur bien = 100, loyer = 5
     et 2-3 ans plus tard, on pourrait avoir  :
     à t1 : inflation = 6%, taux = 8%, rendement immo = 12%, valeur bien = 50, loyer = 6
Une des raisons pour lesquelles les prix des biens immobiliers sont si élevés actuellement, c’est l’inflation et les taux très bas … et c’est réversible le cas échéant.


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#4 02/03/2016 17h44 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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A mon avis, une baisse des prix de l’immobilier entraîne forcément une baisse des loyers, sauf peut-être dans les zones où l’accès au logement est archi-tendu.

En effet, si les prix de l’immobilier baissent, ça fera des propriétaires qui sont prêts à baisser les loyers : ils auront toujours une bonne rentabilité (puisqu’ils n’ont pas payé cher le bien), et ils s’assurent ainsi de trouver facilement un locataire.
Le locataire dont le proprio ne veut pas baisser le loyer, voire même l’augmente en le revalorisant de l’IRL, déménagera pour aller vers un de ces "nouveaux propriétaires" à loyer plus bas.

Par contre, cette baisse sera plus limitée que celle des prix de l’immobilier, et décalée dans le temps. Il faut en effet qu’il y ait suffisamment de propriétaires ayant acheté pas cher, et suffisamment de mobilité de locataires pour influer sur les "anciens" propriétaires et les contraindre à baisser les loyers. Ca sera donc un phénomène lent et limité.

Ce phénomène existe déjà. Un bon connaisseur de l’immo locatif toulousain me disait que, sur les petites surfaces notamment, il y a un relatif excès d’offre à cause des dispositifs de défiscalisation. Et pourtant, Toulouse, grande ville, dynamique démographique très positive…

Au départ d’un locataire précédent, un propriétaire d’un bien ancien est alors souvent contraint de baisser un peu son loyer pour retrouver un nouveau locataire dans de bonnes conditions. Mais c’est un mouvement lent, parce qu’il faut d’abord que le locataire s’en aille. Tant que le locataire actuel reste, le proprio ne va pas baisser le loyer.

Pour s’en prémunir :
- des biens à haute rentabilité (chasser la bonne affaire)
- éviter les très petites surfaces (studio, T1, T1 bis) quand il y a déjà un début d’excès d’offres.
- si on pense vraiment que ça va arriver, n’investir que modérément sur l’immobilier, pour se garder la possibilité de faire ultérieurement des "achats à bon compte".

Personnellement, je ne crois pas trop à ce scénario, notamment parce qu’on est plutôt dans une tendance déflationniste, et que les banques centrales luttent déjà (avec des QE et autres dispositifs similaires), pour maintenir les quelques pourcents d’inflation que les économistes considèrent "nécessaire" à la bonne santé de l’économie. Pour le moment, je ne vois rien qui me fasse craindre le retour de l’inflation.

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#5 02/03/2016 19h57 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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MisterVix a écrit :

La hausse continue des prix de l’immobilier depuis 30 ans a conduit les prix vers des sommets à peine égratignés par le ralentissement de ces dernières années.

Si c’est vrai à Paris, en province les prix ont parfois sérieusement dévissé (à peine égratignés !), c’est d’ailleurs toujours le cas dans les petites villes ou les régions les moins recherchées. En moyenne en France les prix 2015 se retrouve +/- au niveau de celui de 2008 après un trou d’air de 7 ans.

MisterVix a écrit :

La remontée des taux de crédit, qui devra bien arriver un jour, risque selon moi de bloquer le marché immobilier et de causer un ajustement à la baisse des prix (inadéquation entre la capacité d’emprunt des acquéreurs et les prix demandés).

Je partage votre analyse.

MisterVix a écrit :

Comment "jouer", ou en tout cas se protéger contre ce scénario?

- La meilleure protection monétaire me semble également d’avoir des encours de crédit significatif. A contrario, l’achat réalisé avec du cash, se trouverait dans cette hypothèse doublement pénalisé (dévalué et fiscalisé en cours d’exploitation)

- La meilleure protection au marché immobilier se réalise, à mon sens, au moment de l’achat par une excellente rentabilité.
Ceci rend relativement indifférent à l’évolution des prix de l’immobilier et des loyers.

Pour prendre exemple, je n’étudie que des biens financés sur 15 ans (100% travaux inclus) dont Prix d’achat (avec décote) + valorisation par amélioration du bien + frais de mutation (pas le choix) + 2 ans de flux d’exploitation (dont remboursement capital + cash flow) = +50% de la valeur du bien sur le marché. (C’est  grosso modo vous résumer le deal que j’ai avec mon banquier)

La couverture risque est ainsi forte et rapide (cela s’entend bien entendu avec des biens sans défaut majeur et recherchés, dans un secteur avec demande…)

L’inconnue la plus grande et la plus difficile à gérer est à mon sens celle de l’instabilité légale et fiscale…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 06/03/2016 10h45 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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DDtee, pouvez-vous expliciter votre formule (peut-être en l’illustrant avec des chiffres bidons) ? J’ai beau la relire je ne la comprends pas.

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#7 06/03/2016 11h30 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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MisterVix a écrit :

Peut on imaginer que le prix d’achat baisse mais que les loyers demeurent inchangés, voire suivent l’inflation? Après tout l’IRL est indexé sur cette dernière.

Tout est possible mais généralement ce n’est pas le cas , prenez donc exemple(ou pas) sur les pays qui ont traversé des crises immo tel que les USA , l’Irlande , l’Espagne etc .

MisterVix a écrit :

J’ai toutefois du mal à croire que les rendements puissent augmenter significativement sans être suivi par  les prix. Alors une baisse des prix des loyers malgré la pénurie de logements et l’inflation?

Quelle pénurie ? En temps de crise immo , les jeunes actifs et anciens proprio ruinés ,  retournent chez leurs parents et savent s’agglutiner dans très peu de m2 libérant ainsi du stock immo à foison .

MisterVix a écrit :

Je sais que certains répondront que justement ces loyers croissants stimuleront les prix de l’immobilier. Je ne nie pas que c’est possible, mais mon hypothèse ici est justement que les prix baissent à cause des durcissement des conditions de crédit. Les irlandais chez qui le marché immobilier a perdu près de la moitié de sa valeur durant la crise en 2009 ne sont pas prêt de revoir leurs prix d’achat (il faudra 100% de hausse), néanmoins les loyers sont demeurés élevés dans les grandes villes, je suppose donc que ceux qui doivent revendre sont pénalisés, alors que ceux qui se contentent de percevoir leurs loyers s’en sortent plutôt bien.

Oui à Dublin au plus haut de la bulle les investisseurs achetaient pour un rendement  locatif de 1.5% .
Perdre 30% du capital d’un investissement qui rapporte 1.5% de rendement non garanti, ce n’es pas super tout de même ^^ en plus je part du principe que l’investisseur ne sait pas endetté .

DDtee a écrit :

- La meilleure protection au marché immobilier se réalise, à mon sens, au moment de l’achat par une excellente rentabilité.
Ceci rend relativement indifférent à l’évolution des prix de l’immobilier et des loyers.

Je pense que vous avez écrit trop vite , la rentabilité d’un investissement immo c’est en général le loyer nan ? Si le loyer baisse que fait l’excellente rentabilité ?
Pour ce protéger d’une crise immobilière , il faut surtout ne pas y être exposé .

MisterVix a écrit :

Inflation et baisse des prix de l’immobilier : est-ce possible ?

Oui surtout que si l’inflation repart fortement à cause du pétrole par exemple , il va être compliqué pour la BCE de maintenir les taux d’intérêt à ras les pâquerettes et comme vous le savez si les taux remontent il y’aura beaucoup moins de pouvoir d’achat immobilier sans parler des investisseurs aux montages  toxiques à très faible capitaux propres et énormément endettés à taux variable .

Dernière modification par vbvaleur (06/03/2016 11h45)

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#8 06/03/2016 11h52 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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En prolongeant les écrits supra, on peut également rajouter que dans les grands centres urbains dynamiques (Paris, Lyon etc), là où porte essentiellement l’effort législatif (cf mesures de densification urbaines édictées par les dernières lois en Urbanisme), il n’y aura pas d’inflation. Les hauts salaires chercheront toujours les logements bien placés, bien desservis etc Et ces logements ne sont pas multipliables à l’infini comme les petits pains du moins en claquant des doigts (cf "reconstruire la ville sur la ville").

Par contre ailleurs et en particuliers dans les campagnes…

Maintenant entre ce qui est vrai aujourd’hui en terme économique et ce qui semble probable demain dans ce domaine, dans nos sociétés ou tout évolue tellement vite justement (cf la "volatilité boursière" : un jour on pleure le monde est au bord du chaos, 1 semaine après c’est l’euphorie), quel poids donner à ces raisonnements pourtant légitimes ? Il se murmure ainsi que ces lois en Urbanisme seraient fortement remises en cause en cas de victoire de la droite en 2017, histoire d’attirer les sympathies du monde rural, par exemple, donc…Alors je crois que s’il y a une bonne affaire bien rentable dés aujourd’hui peut être faut il acheter point barre ?

Dernière modification par Iqce (06/03/2016 11h53)

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#9 06/03/2016 12h25 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Gog a écrit :

DDtee, pouvez-vous expliciter votre formule (peut-être en l’illustrant avec des chiffres bidons) ? J’ai beau la relire je ne la comprends pas.

Je prends en exemple un bien réel, en arrondissant les chiffres pour faciliter la démonstration :

Achat 60K + 7K travaux + 6k frais de mutation - 12 k (2 ans exploitation remboursement capital et Cash Flow) = 61 k
Estimation prix du bien 107k
Capital restant du à deux ans 58 k

107/2 = 53.5 l’objectif dans ce cas n’est pas tout à fait atteint, il manque 4.5k (différence entre 58 et 53.5) pour obtenir 50% de la valeur du bien. Une troisième année d’exploitation serait donc nécessaire.

Le prix des meubles 3k n’ont pas été ici considérés. Il s’agit bien d’un apport qui n’a plus sa valeur complète au bout de deux exercices sans avoir de valeur nulle pour autant. Considérer l’amortissement comptable ? pas tout à fait en phase non plus avec la réalité…

vbvaleur a écrit :

Je pense que vous avez écrit trop vite , la rentabilité d’un investissement immo c’est en général le loyer nan ? Si le loyer baisse que fait l’excellente rentabilité ?

Si vous partez d’une forte rentabilité, vous avez plus de capacité à encaisser une baisse des loyers, c’est tout ce que j’ai voulu dire. Quand je vois des investisseurs partir sur des 6 ou 7% brut j’avoue frisonner pour eux…


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#10 06/03/2016 14h22 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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La rentabilité d’un investissement immobilier ce n’est pas que le loyer (voir TRI et VAN).

En moyenne les investisseurs partent aujourd’hui sur moins de 6 à 7% brut.
C’est le cas dans ma région, on est en dessous de 6% pour l’ancien et je vous laisse imaginer pour le neuf. Je ne vous parle même pas de Paris.
Les SCPI c’est autour de 5%.
Le taux brut seul ne veut rien dire, il faut tenir compte de la localisation et du facteur risque : je préfère 6% brut dans Paris que 14% dans le Larzac.

Inflation et baisse des prix : tout est possible, seulement pas tant que les autres placements seront moins rentables et moins sûrs que la pierre. Il va être de plus en plus difficile pour les gens de se contenter de la retraite par répartition, or pour se constituer un complément retraite sûr rien ne vaut la pierre : je pense que les fonds de pension depuis 2008 et les histoires style Madoff en ont défrisé plus d’un.

Dernière modification par sgnu (06/03/2016 14h39)

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#11 06/03/2016 14h25 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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DDtee a écrit :

(cela s’entend bien entendu avec des biens sans défaut majeur et recherchés, dans un secteur avec demande…)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 06/03/2016 15h06 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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sgnu a écrit :

La rentabilité d’un investissement immobilier ce n’est pas que le loyer (voir TRI et VAN).

vbaleur a écrit :

Je pense que vous avez écrit trop vite , la rentabilité d’un investissement immo c’est en général le loyer nan ? Si le loyer baisse que fait l’excellente rentabilité ?

"en général"

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#13 06/03/2016 15h34 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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La rentabilité est un rapport, pas une valeur : Rentabilité ? Wikipédia
Après je suis d’accord, le paramètre primordial est la localisation pour minimiser le risque.

Dernière modification par sgnu (06/03/2016 15h45)

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#14 09/03/2016 05h57 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Bonjour,

Je me permets d’intervenir pour apporter mon point de vu entre investissement dans la capitale et dans une ville de province (ceci est mon point de vu et mes calculs selon ma situation fiscal et pro).

Tout d’abord quand je parle d’investissement, il ne me parait pas judicieux pour un calcul de parler de la valeur du bien mais plutôt de l’apport de trésorerie, en effet il faut voir combien d’argent a été investit dans le projet et combien cela a t-il rapporté et sur combien de temps, voici pour le coup une analyse d’un bien que j’ai acquis en province.
En le comparant à un même bien que j’aurais acquis dans la capital (280k) sur une période de 25 ans avec un crédit de 2,7% et paiement des frais de notaires en cash:

dans la capitale: (en considérant que le rendement est de 5% brut, donc 4%net et la revente a +100%, hypothèse très favorable donc)
Acte et frais: 20k
mensualités: 1300
loyers: 935 (net, moins taxe et charges)
cash flow: -110k sur 25 ans
capital investit: 110k+20k
revente: 560k donc un rendement annuel moyen de 13,2% sur 25 ans

Campagne: (considérant mon propre investissement dans une ville de 200k habitant, rendement 10% brut et 7% net, valeur a la revente pessimiste égal à la valeur d’achat)
Acte et frais: 20k
mensualités: 1300
loyers: 1633 (net, moins taxe et charges)
cash flow: 99,9k
capital investit: 20k
revente: 280k donc 379,9k en bénéfice, un rendement annuel moyen de 72% sur 25 ans

Ceci est sans doute un parti pris mais le gros inconvénient des investissements dans la capital est la nécessite de devoir injecter de la trésorerie ce qui doit être pris en compte pour un vrai calcul de rentabilité.

Inconvénient qui n’est pas présent dans la campagne (même a 25% de vacances locatives je rembourse mes prêts et charges).

Ceci est bien sur approximatif mais ceci est pour illustrer que pour moi un achat dans la capital relève plus du spéculatif (le rendement dépend entièrement de la valeur de revente) et serait fortement impacte par une telle crise de l’immobilier alors qu’un achat en campagne serait moins atteint grâce a un cash flow positif.

Désolé pour ce roman peu intéressant et sans doute avec pas mal d’erreurs.

Message édité par l’équipe de modération (09/03/2016 14h31) :
- on n’écrit pas "la capital", mais "la capitale", pitié (par contre, il existe "le capital" qui veut dire tout autre chose) ! idem pour "pressent" et "présent".

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#15 09/03/2016 06h49 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Il vous semble que vous comparez 2 hypotheses ou la principale différence de résultat réside dans la part du crédit dans l’opération.
En conclusion de quoi sur une opération a crédit et cash flow positif, plus le crédit est important et plus l’opération est rentable.


Parrain de mon adorable filleule

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#16 09/03/2016 07h15 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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la principale différence de résultat réside dans la part du crédit dans l’opération

Non les deux hypothèses ont toutes les deux le même crédit 280k à 2.7% sur 25 ans

En conclusion de quoi sur une opération a crédit et cash flow positif, plus le crédit est important et plus l’opération est rentable.

Ce n’est pas la conclusion de l’exemple mais c’est vrai (les 2 investissements sont les même seul la situation géographique change).

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#17 09/03/2016 07h26 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Ok j’ai compris le calcul.
Il faudra davantage de gestion en province pour arriver a de tels loyers. Je doute qu’une telle rentabilité soit possible avec un seul bien donc il en faudrait plusieurs petits contrairement a Paris ou un seul suffirait non?
Sinon en effet on voit l’intéret d’avoir une belle rentabilité des le départ surtout avec le levier du crédit.

Dernière modification par kc44 (09/03/2016 07h39)


Parrain de mon adorable filleule

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#18 09/03/2016 07h48 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Oui cela représente un immeuble de 4 appartements (contre un seul à Paris) et donc effectivement une gestion plus importante (4 fois donc) mais un autre avantage : pas de copropriété et ça contrairement  à mon appartement qui est dans une plus grande ville c’est un gros avantage.

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#19 09/03/2016 09h09 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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DDtee a écrit :

Je prends en exemple un bien réel, en arrondissant les chiffres pour faciliter la démonstration :

Achat 60K + 7K travaux + 6k frais de mutation - 12 k (2 ans exploitation remboursement capital et Cash Flow) = 61 k
Estimation prix du bien 107k
Capital restant du à deux ans 58 k

Je suis très surpris : votre bien prend 60% de valeur (en passant de 67 k€ à 107 k€) entre votre achat et la fin des travaux / le début de la location ?

Je veux bien croire que vous avez bien négocié (-15%, -20%…) et que le besoin de travaux avait dévalorisé le bien qui n’était pas "sexy" (-15%, -20%…), mais de là à atteindre 60%, il y a un sacré écart !

Comment faites-vous ? Avez-vous eu beaucoup de chance sur ce bien en particulier ?

Merci.

Dernière modification par Christof (09/03/2016 09h31)

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#20 09/03/2016 09h54 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

Banni
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Bonjour tout le monde,
j’ai tendance à suivre Corentin.
Tout en y ajoutant une raison supplémentaire.
Quand vous investissez dans un appartement, immeuble…neuf, ou ancien… dont le taux de rapport est relativement faible, il y a 4 situations:
- vous avez suffisamment de cash pour l’acquérir sans aucun emprunt. Bonjour la fiscalité… Sauf peut-être en LMNP que je ne connais pas.
- Vous avez du cash que vous y investissez pour, soit adoucir le différentiel négatif entre la mensualité à rembourser à la banque voir obtenir une équivalence Mensualité/loyer.
Dans ce cas, vous vous séparez d’un "coussin" qui aurait pu vous être utile en cas de travaux, impôts…
- Vous ne disposez pas de cash et vous allez devoir, pendant toute la durée de votre emprunt, assumer le différentiel négatif (entre autres).
Dans votre analyse, Corentin, vous avez oublié de parler d’un éventuel épisode " accident social perte d’emploi, séparation…"
Ceci entraînant l’impossibilité de payer le complément à la banque, la TF…
Ce schéma a beaucoup prospéré chez les acquéreurs de logements neuf avec défiscalisation, qui a valu à leurs propriétaires la saisie de leur(s) bien(s) et sa(leur) vente aux enchères publiques. Avec pertes et fracas.
Conclusion: perte sèche finale et investissement totalement négatif.
Alors qu’avec de l’ancien en province, le cash flow positif généré par une opération évite que le propriétaire ne tire, en cas de difficultés, sur ses peu de deniers propres pour financer le reste.
Enfin, il peut espérer, si son investissement a été bien acquis, le céder quasiment au même prix que son achat (encore faut-il qu’il ait "amorti les frais d’acte), alors que dans le neuf le statut de l’appartement passe aussitôt la sortie de chez le notaire de "bien neuf" à "bien récent" et décote déjà.


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#21 09/03/2016 10h44 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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A mon humble avis… (je suis novice dans l’investissement immobilier), les personnes ayant investi dans les biens les plus cher et les plus "surs" sont ceux qui prennent le plus de risque. Ce sont des biens qui peuvent être acheté actuellement à cause de la demande qui est forte mais si plus personne ne peut se le payer, ne risquent-il pas de perdre de la valeur?
Il est bien plus douloureux de perdre 20% sur un appartement a 200K€ que sur un appartement a 50K€.
D’autant plus qu’un investissement en "province" est souvent a plus fort rendement, et donc avec plus de risque, donc lorsque l’on effectue ce genre d’investissement on prend déjà une certaine marge, alors que bien souvent dans un investissement dans les grandes villes souvent on ne prévoit pas une potentielle perte, c’est pourquoi j’imagine qu’une perte de valeur de l’immobilier dans ces zones la serait plus rude.

Normalement ce qui se passerai en cas de crise aiguë de l’immobilier, les gens n’ayant pas les moyens quitteraient les centre des grandes villes pour vivre plus en périphérie, ou dans des plus petites villes.

Je ne pense pas que l’on puisse comparer les pays que vous avez cité avec la France, ce sont tous des pays avec de nombreux investissement étranger, en France, seul Paris et le sud sont des zone a investissement étranger, la fiscalité est forte en France et n’encourage pas les investissement.

Et Christof, il me semble que DDtee est un spécialiste de la négociation, il me semble avoir lu plusieurs fois que pour lui il faut acheter des biens au moins 30% en dessous des prix du marché en ce moment. J’avoue que pour le moment je vois ça irréalisable mais j’espère y arriver avec de l’expérience !

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#22 09/03/2016 11h16 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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belli79 a écrit :

- Vous ne disposez pas de cash et vous allez devoir, pendant toute la durée de votre emprunt, assumer le différentiel négatif (entre autres).
Dans votre analyse, Corentin, vous avez oublié de parler d’un éventuel épisode " accident social perte d’emploi, séparation…"
Ceci entraînant l’impossibilité de payer le complément à la banque, la TF…
Ce schéma a beaucoup prospéré chez les acquéreurs de logements neuf avec défiscalisation, qui a valu à leurs propriétaires la saisie de leur(s) bien(s) et sa(leur) vente aux enchères publiques. Avec pertes et fracas.
Conclusion: perte sèche finale et investissement totalement négatif.

Entièrement d’accord le bien devient alors aussi dépendant de notre situation professionnel et familiale. Alors qu’un bien qui s’autofinance sera plus sécurisé car plus ou moins indépendant de celle-ci (et meme en campagne perdre de la valeur sur un bien est rare à moins de ne rien entretenir et généralement ils prennent aussi un peu de valeur pour certaines regions et villes)

belli79 a écrit :

alors que dans le neuf le statut de l’appartement passe aussitôt la sortie de chez le notaire de "bien neuf" à "bien récent" et décote déjà.

Merci d’en parler car ma mere ayant acquit un PINEL, dans la simulation était pris en compte une revalorisation du bien de 1% chaque année alors que le bien et déjà surcote de 25-35% par rapport au prix du marché (d’ailleurs je n’ai vu autour de moi que des PINEL vendu moins cher qu’acheté). Je me posais donc la question.

arkamoon a écrit :

Normalement ce qui se passerai en cas de crise aiguë de l’immobilier, les gens n’ayant pas les moyens quitteraient les centre des grandes villes pour vivre plus en périphérie, ou dans des plus petites villes.

Sachant que les gens ne pourront pas acheter (ou moins), ils auront une tendance à louer pour économiser pour acheter un bien, donc augmentation de la demande locative, donc des rendements en hausse ? (je peux toujours rêver non?)

Dernière modification par Corentin (09/03/2016 11h28)

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#23 09/03/2016 12h03 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Christof a écrit :

Je suis très surpris : votre bien prend 60% de valeur (en passant de 67 k€ à 107 k€) entre votre achat et la fin des travaux / le début de la location ?

Je veux bien croire que vous avez bien négocié (-15%, -20%…) et que le besoin de travaux avait dévalorisé le bien qui n’était pas "sexy" (-15%, -20%…), mais de là à atteindre 60%, il y a un sacré écart !

Allez dans ma présentation, toutes les explications y sont déjà…

Bien avec défaut et prix déjà bas, négociations importantes (15 ou 20% effectivement ne suffirait pas wink), suppression du défaut rédhibitoire, requalification et montée en gamme du bien avec travaux…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 09/03/2016 12h37 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Bonjour Christof,
DDTee est un fin acheteur.
Bien bien négocié + encore bien négocié + travaux appropriés = plus value…


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#25 09/03/2016 13h02 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Corentin a écrit :

la principale différence de résultat réside dans la part du crédit dans l’opération

Non les deux hypothèses ont toutes les deux le même crédit 280k à 2.7% sur 25 ans

En conclusion de quoi sur une opération a crédit et cash flow positif, plus le crédit est important et plus l’opération est rentable.

Ce n’est pas la conclusion de l’exemple mais c’est vrai (les 2 investissements sont les même seul la situation géographique change).

Selon moi il y a un petit souci dans une donnée et vos calculs, d’où la remarque de kf44 :
Vous indiquez capital investi 110k+20k pour la capitale et 20k pour la province, alors que c’est 20k dans les 2 cas.
Si je prends vos valeurs pour la capitale, je trouve : (560000-110000-20000)/25/20000= 86%
Pour la province : (280000+99900-20000)/25/20000=72%
Avec vos hypothèses, le rendement annuel moyen serait donc plus élevé à la capitale qu’en province, pas l’inverse.

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