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#26 22/08/2015 10h39 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Michael77 a écrit :

D’accord avec vous Michael mais on compte bien l’impact des loyers sur notre imposition donc pourquoi pas l’inverse?

Ne pas oublier que l’impact fiscal ne dure qu’un temps contrairement aux flux ordinaires et n’existe plus pour le futur acheteur


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#27 22/08/2015 10h56 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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@DDtee: je suis d’accord avec vous. Si le bien est dans le bon prix, ça ne devrait pas dérranger le prochain acheteur. Enfin je l’espere

Je remets mon precedent post pour la visibilité:

Hier visite à l’espace de vente, déja pas mal d’appartements vendus (normal vu le prix).

Encore quelques bonnes occasions je pense. Par exemple un studio au dernier etage, studio avec place de parking.

Et voila ma question suite à une magouille du vendeur:

Un loyer sur Chelles pour un studio: 550€

La en Pinel: 370€ mais il propose de faire deux baux pour le locataire qui doit prendre obligatoirement les deux biensur.
Un pour le studio à 370€ et l’autre pour la place de parking à 130€  Total 500€ lui est gagnant par rapport à un loyer normal et moi aussi dans le coup.

Vous en pensez quoi?

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#28 22/08/2015 11h47 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Je pense que cela devient tout de suite moins intéressant car on marche sur la ligne rouge. Je ne suis pas certain qu’un parking puisse entrer dans un dispositif Pinel, donc pas de défiscalisation sur la valeur du parking? Ensuite cela pourrait fonctionner mais il est probable que vous deviez louer le parking à une autre personne. Comme vous le disiez un locataire de studio n’a souvent rien à faire d’un parking. 130€ une place de parking, c’est le prix du marché?


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#29 22/08/2015 12h22 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Si le bail de l’appartement est en meublé cela ne peut fonctionner ainsi.
En effet, le parking est une dépendance du bail principal d’habitation et permet ainsi une déclaration au BIC de l’ensemble. Si le parking fait l’objet d’un bail lui même, il s’agira d’un revenu foncier, ce qui est fiscalement très différent smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#30 22/08/2015 13h02 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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J’ajouterai , et pour répondre à jeff, comme je connais chelles pour y avoir vécu pendant 17 ans puis par la suite à marne la vallée , 130 euros pour une place de parking n’est pas le prix du marché : 80 à 90 euros pour un box et 50 euros pour une place de parking .

Dernière modification par cricri77700 (22/08/2015 13h03)


Le mouvement fait l'argent.

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#31 22/08/2015 13h04 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Jef56 a écrit :

Je pense que cela devient tout de suite moins intéressant car on marche sur la ligne rouge. Je ne suis pas certain qu’un parking puisse entrer dans un dispositif Pinel, donc pas de défiscalisation sur la valeur du parking? Ensuite cela pourrait fonctionner mais il est probable que vous deviez louer le parking à une autre personne. Comme vous le disiez un locataire de studio n’a souvent rien à faire d’un parking. 130€ une place de parking, c’est le prix du marché?

Le but est de "d’imposer" le locataire à la prendre à mon prix la place de parking par un deuxieme bail, il restera tjrs gagnant comparé à un loyer normal.

Apres @DDtee: je me doute que ça va generer un revenu foncier mais bon on ne peut pas gagner partout smile

Dernière modification par Michael77 (22/08/2015 13h35)

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#32 22/08/2015 14h33 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Je trouve la solution un peu "bancal"…
Pourquoi un locataire louerait votre studio à 500€ (370€+130€) alors qu’il y en a peut-être 5 ou 10 dans le même immeuble à un prix moins élevé.

Et moralement parlant, commencer une relation avec un locataire en "imposant" une solution n’est pas la meilleure façon de procéder selon moi.

Quant aux "bonnes affaires" proposées par des gestionnaires, j’ai souvent du mal à y croire…

Bonne continuation à vous.

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#33 22/08/2015 15h11 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Je ne l’impose pas car j’expliquerais des le debut au locataire donc c’est lui qui choisi puis ça sera tjrs plus rentable que dans l’ancien pour du neuf
Apres il y a quand meme enormement de demande sur Chelles. À l’heure actuelle le vrai soucis est la remise des clefs … 4eme trimestre 2018.

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#34 23/08/2015 18h19 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Je confirme la tolérance du fisc sur le double bail, pour peu que le tarif pour la location du garage / stationnement soit dans les normes du marché.

2° Baux distincts

450

Lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement ou un garage et que cette location fait l’objet de deux baux distincts, il est admis de faire abstraction, pour l’appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l’emplacement de stationnement ou du garage, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions suivantes :

- l’emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d’habitation. La séparation physique des locaux suppose notamment la possibilité d’accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location à titre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire. Ainsi par exemple, dans le cas d’une maison d’habitation située en bordure de la voie publique avec garage accolé à la maison sans communication entre les deux locaux, la condition de séparation physique est remplie dès lors que l’accès au garage est possible sans pénétrer dans le logement donné en location ou sur le fond destiné à l’usage privatif du locataire ;

- le locataire est libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également l’emplacement de stationnement ou le garage. Sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l’une à l’autre. Il peut notamment être prévu dans le contrat de location du garage que celui-ci prend fin lors de la résiliation du contrat de location du logement ;

- le prix du loyer de l’emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.

IR - Réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi « Scellier » - Conditions d’application - Conditions de mise en location (doctrine Scellier, transposable au Pinel sur ce point)

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#35 23/08/2015 18h31 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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M/erci pour cette info.

Je comprends aussi que le parking ne peut pas être dans la résidence. Donc ce ne sera pas accepté dans l’exemple de Michael77.


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#36 23/08/2015 18h53 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Pour la place de parking, si elle vaut 50 euros sur Chelles d’après Cricri, j’éviterais de la louer à 130. Trop de problèmes à terme avec le fisc et le locataire, qui dira ok au début pour avoir l’appart, puis lâchera la place de parking au bout d’un an pour économiser 80 euros/mois. Et il aura raison… Je lui facturerais la place de parking 70 euros, voire 75 mais pas plus, ce qui constitue un surplus de 25 euros "acceptable" pour le locataire qui apprécie l’appart, et pour le fisc qui n’ira pas chercher la "petite bête" pour 25 euros. Mais 130 euros, je n’y crois pas sur plusieurs années, 2,5 fois le prix du marché ce n’est pas tenable.
L’idée de base, c’est que vous investissez si vous pensez que c’est une bonne affaire, et le locataire qui a quelques moyens reste si lui aussi pense que c’est une bonne affaire. Et là, on sent trop le plan vendeur de Pinel, où "Tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil" (comédie de Jean Yanne, 1972)…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#37 23/08/2015 22h30 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Merci beaucoup pour vos retours ça m’aide dans mon choix.

Pour moi le studio est vraiment top, bien placé niveau prix et je pense meme pouvoir esperer une petite plus value à la revente.

Le point négatif:

Livraison du bien 4eme trimestre 2018, outch.

Je pense donc m’orienter vers un autre investissement pour le moment.

L’investissement en seine et marne avec un rendement de 10% brute n’est vraiment pas evident à trouver

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#38 24/08/2015 15h40 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Michael77 a écrit :

l’autre pour la place de parking à 130€

Je confirme, c’est totalement au dessus du marché.
Chelles, c’est plutôt autour de 50€ la place, à quelques % près  selon la distance de la gare et la sécurisation de la place

Michael77 a écrit :

L’investissement en seine et marne avec un rendement de 10% brute n’est vraiment pas evident à trouver

Précisez plutôt en Seine et Marne Nord-Ouest.
La Seine et Marne est un trop grand département pour généraliser.
Entre la zone urbaine à l’Ouest et la zone rural à l’Est du département, c’est 2 type de populations totalement différentes.

Le problème c’est soit le prix (élevé à l’Ouest), soit le risque de vacance locative (élevé à l’Est).
Par exemple, j’avais vu à Melun un immeuble à 650k€ dégageant 60k€ de loyer annuel. Intéressant en rendement, mais ticket d’entrée élevé.
Après, j’ai vu plusieurs immeubles qui avait l’air intéressant sur Montereau-Fault-Yonne, mais j’ai pas regardé davantage la dynamique locale.
A priori, il y a aussi quelques occasions sur la ligne P direction Provins sur Mormant-Verneuil-Nangis-Longueville.
Là aussi, j’ai pas trop analysé. Le seul point que je peux dire, c’est que Provins y a trop de bien disponible, et Longueville est bien situé (ligne P et grande lignes).

J’ai pas cherché plus, car je suis en train de chercher des financements pour mes investissements en cours. J’évite de trouver de nouvelles occasions pour le moment (j’en ai déjà plus que j’ai de financement). smile

Désolé de pas proposer d’occasion plus proche, je connais davantage le Sud du département que le Nord.

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#39 24/08/2015 23h09 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Une astuce désormais classique et largement pratiquée

Reste à savoir si c’est tenable à moyen terme ? le législateur va-t-il longtemps permettre de tels arrangements ?

Vu la sévérité des mesures mises en place en région parisienne, cela reste à voir…


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#40 25/08/2015 11h13 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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C’est une "astuce" tolérée car elle est la contrepartie de la non prise en compte de la valeur ajoutée par le stationnement dans le calcul du loyer.

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#41 25/08/2015 12h10 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Mais dans tous les cas rien n’empêche le locataire de dénoncer le bail du seul parking car il a trouvé moins cher dans l’immeuble, non ?

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#42 25/08/2015 14h40 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Sinon je n’ai toujours pas saisi par rapport au titre de la discussion comment en arrivez vous à 7% de rentabilité avec cet investissement. pourriez vous calculer votre rentabilité nette ?

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#43 25/08/2015 15h35 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Expliqué à la 1ère réponse de Michael77.

450 de loyer mensuel soit 5400 annuel
18% de 100k€ sur 9 ans, soit 2000 annuel.
Résultat : 7400 annuel durant 9 an pour 100k€ d’investi. soit 7,4%
Ensuite, location au prix du secteur disons 550€ donc 6600€ annuel soit 6,6%

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#44 25/08/2015 17h41 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Nann a écrit :

Mais dans tous les cas rien n’empêche le locataire de dénoncer le bail du seul parking car il a trouvé moins cher dans l’immeuble, non ?

Le bail n’étant pas soumis à la loi de 89, mais aux dispositions du code civil, les parties sont libres de convenir de modalités de résiliation plus ou moins contraignantes pour le locataire. Mais le nerf de la guerre, c’est que le prix doit être conforme au marché, donc louable à ce prix à quelqu’un d’autre, en théorie.

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#45 26/08/2015 23h03 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Bonjour,

Merci à tous pour vos retours.

Je viens de bien refaire les calculs.
Je vais partir sur la place de parking à 90€ alors et comme ça j’arrive à 500€ de loyer.
Je vais essayer de négocier encore un peu (frais de notaire 2,5% déjà). Si j’y arrive pourquoi pas signer.

J’arrive à un cash flow négatif de 11€ seulement la deuxieme année et un rendement net de 5,28%
Vraiment pas mal pour du pinel.

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#46 10/06/2016 13h29 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Michael77 a écrit :

Un loyer sur Chelles pour un studio: 550€

La en Pinel: 370€ mais il propose de faire deux baux pour le locataire qui doit prendre obligatoirement les deux biensur.
Un pour le studio à 370€ et l’autre pour la place de parking à 130€  Total 500€ lui est gagnant par rapport à un loyer normal et moi aussi dans le coup.

Vous en pensez quoi?

Celà permet de baisser la surface soumise au plafonnement de la loi Pinel (le garage comptant pour une dépendance, pondérée à moitier de la valeur de la surface). Pour pouvoir augmenter le loyer sans dépasser le plafond légal. Mais ça revient effectivement à avoir un garage hors de prix avec un appartement avecun loyer bas (car plafonné).
Par contre, l’obligation de prendre les 2 baux est biensûr illégal (vente liée)

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#47 10/06/2016 15h38 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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C’est illégal de lier les 2. Dans la pratique, vous pouvez n’accorder le bien qu’au locataire qui vous prendra les 2 au moment où vous triez les dossiers de candidature.
Mais rien ne pourra empêcher ce locataire de résilier par la suite le bail de la place de parking sans résilier celui de l’appartement (par exemple, pour louer un autre parking s’il est conscient du décalage de marché)

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#48 13/06/2016 06h49 → Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ? (loi pinel, réduction d'impôt, studio)

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Exactement.
Et n’oubliez pas également la fiscalité dans votre calcul


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