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Forums des investisseurs heureux

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#26 09/03/2016 15h42 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Corentin a écrit :

d’ailleurs je n’ai vu autour de moi que des PINEL vendu moins cher qu’acheté

Comment peut-on vendre un Pinel alors que la loi n’a que 2 ans? Ce sont des cas exceptionnels car alors les acheteurs n’auront pas le bénéfice de la defiscalisation.

Est ce que par contre on a des information sur les Robien, Scellier qui entrent aujourd’hui sur le marché? J’en ai visité, pour louer, c’est bien souvent une catastrophe! Mal vieilli, mal situé.

Ce matin j’ai visité une maison en Pinel, pour une location. Nous ne savions pas que c’était en Pinel. Magnifique finition. Pas trop cher. Malheureusement, nous ne pourrons pas y loger, car mes revenus dépassent le plafond, et ceux de ma compagne sont trop faible pour faire 3 fois le loyer, et a deux nous dépassons les plafonds. Que c’est ridicule!

Dernière modification par Stibbons (09/03/2016 15h44)

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#27 09/03/2016 16h12 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Bonjour,

@Sgnu : non dans la capital sachant qu’il faut sortir de la trésorerie, cela comprend les frais de notaire plus les 110k (ils ne tombent pas du ciel est font donc partit de l’investissement 20k plus les 110k de trésorerie)

@Stibbons: effectivement ce ne sont pas des Pinel mais des Scellier (qui sont des produits tres proches mais effectivement le terme que j’ai utilise est incorrecte), oui l’experience d’un amis est un scellier à schiltigheim proche de Strasbourg) vendu plus cher qu’un bien dans Strasbourg centre et vendu avec décote

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#28 09/03/2016 16h14 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Avec 560k a l’arrivee il reste davantage meme en enlevant ca que sur l’autre exemple.


Parrain de mon adorable filleule

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#29 09/03/2016 16h24 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Et dans les deux cas on emprunte la totalité des 280000€, on n’apporte cash que 20000€ pour les frais de notaire, donc mon calcul est correct sur la base de ces hypothèses.
Le cash flow on le compte une fois, pas deux !
Votre calcul de rendement c’est pour les deux cas (PV+CF-FN)/(12*PA)

Bien, votre comparaison est intéressante mais on sort du sujet initial, pourquoi pas un fil à part wink

Dernière modification par sgnu (09/03/2016 16h46)

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#30 09/03/2016 16h59 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Non car le cash flow négatif implique une injection de capital dans l’investissement initial, vous devait réinvestir de l’argent chaque mois (sinon c’est la mort de votre projet) donc celui-ci est a intégrer comme investissement car vous ne le payer pas seulement a la sortie comme votre analyse le laisse penser.
Car d’après votre point de vu si je place sur 2 ans 10 Euros à 5% et en fin d’année une on rajoute 1k, on aura en benefice 250% ((10+1 000 + 50 + 0.5 - 1 000 -10)/10/2 =250%) par an mais c’est faux car il faut prendre en compte ce qui a été injecté comme faisant partie de l’investissement (après pour être au plus juste dans mon calcul il faudrait calculer année par année, le capital remboursé et l’argent investit pour être exacte, la dessus je vous rejoint)

Le rapport avec le poste initial est qu’une telle baisse des prix aura une influence sur un investissement dans la capital énorme mais moins dans la province, donc cela reste pour moi dans le theme. Je voulais juste illustrer l’hypothèse de depart par un exemple concret.

Dernière modification par Corentin (09/03/2016 17h32)

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#31 09/03/2016 17h06 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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MisterVix a écrit :

est il envisageable d’avoir dans le même temps une inflation significative et une baisse des prix de la pierre?

MisterVix, je pense que oui. Le raisonnement est le suivant:

"L’inflation" dépend de la quantité de monnaie d’un coté, et de la quantité de biens et services qui peut être acheté de l’autre. Mais ça c’est l’inflation GLOBALE, elle peut ensuite se répartir différemment entre les différentes classes d’actifs / entre les différents biens et services, et là on va plus avoir à faire à la loi de l’offre et de la demande.

L’exemple actuel du pétrole est une assez belle illustration: On a globalement des prix qui augmentent (même si ça augmenterait trop faiblement au goût de certaines banques centrales) et une commodité utile qui a chuté fortement parce qu’il y a un déséquilibre entre l’offre et de la demande.

Un autre exemple qui répond assez bien à votre question est le prix des actions: Même s’il est vrai que GLOBALEMENT la valeur des actions augmente sur le long terme, il est très bien possible d’avoir certaines actions individuelles qui baissent sur ce même long terme.

Le scénario qui correspondrait bien à votre hypothèse est une baisse de la POPULATION, ou simplement un vieillissement de la population: S’il y a moins d’actifs et moins de biens et services produits, tout en ayant une quantité de monnaie stable, voire qui augmente, il va y avoir de l’inflation (et encore, pas si les gens stockent la monnaie et ne la dépense pas, ce qui semble se passer). Mais si en même temps il y a beaucoup de biens immobiliers disponibles et moins de gens à loger, les prix de l’immobilier eux pourraient avoir tendance à baisser dû à la loi de l’offre et de la demande.

La démographie a selon moi une grosse importance dans l’avenir de l’immobilier. Surtout qu’on est en pleine phase où les baby boomers partent à la retraite, puis vont décéder. La quantité de biens et services produits diminue avec la diminution du nombre d’actifs, bien que ça semble être compensé par l’automatisation, mais le parc immobilier lui, ne baisse pas, alors que le nombre de gens à loger va diminuer, ou au moins augmenter moins vite que par le passé. Dans le même temps, une retraite a été promise à tous ces baby boomers, donc la quantité de monnaie ne devrait pas diminuer.

Comment se prémunir du phénomène s’il arrive ? Difficile. Les seules idées qui me viennent sont: L’acquisition de biens spécifiques qui sont rares et dont la valeur se tient grâce à leur rareté (secteurs précis très demandés par exemple). Investir sur des contrats longs, comme un contrat sur xx années dans un EPHAD par exemple, mais ça ne vous protège pas vraiment d’une baisse de l’immobilier, ça ne vous assure que les loyers pendant une période.

La meilleure idée semble être de revendre immédiatement la nu propriété, et ne conserver que l’usufruit, ça me semble assez sécurisant, mais vous privera d’une éventuelle plus-value si le scénario ne se réalise pas.

Dernière modification par Mevo (09/03/2016 17h06)

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#32 09/03/2016 17h28 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Corentin, pas d’accord avec vous. Le cash flow négatif inclut justement ce que vous avez dû sortir de votre poche pour couvrir le delta avec le crédit.
A la revente vous aurez engrangé un déficit de 110000€ pour couvrir les dettes (à la fiscalité près). Il n’empêche que vous toucherez 560000€ (toujours à la fiscalité près). Donc globalement vous aurez gagné 560000-110000-20000 (à la fiscalité près).

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#33 09/03/2016 17h34 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Oui j’ai modifie mon poste pour être plus precis mais vous aurez du investir 20k+110k et non pas seulement 20k.

Je vous suis entièrement d’accord  sur le benefice engendre mais c’est sur le montant de l’investissement initiale ou je ne vous suis pas.

Dernière modification par Corentin (09/03/2016 17h56)

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#34 10/03/2016 06h10 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Concernant la question d’origine, constatons que les prix de l’immobilier sont à la baisse depuis déjà quelques années, elle s’est ralentie récemment mais a de fortes probabilités de reprendre.
Les loyers sont eux aussi à la baisse, il ne peut en être autrement dans une population vieillissante avec un chômage durablement très élevé et une part croissante de la population qui se précarise. La situation économique de la France, particulièrement grave, ne peut qu’inquiéter à ce sujet.
Ajoutons à cela un parc de logement vacant très abondant dans l’immense majorité des communes de France (à l’exception de marchés très particuliers comme Paris intra muros). Sauf situation spéciale, le locataire à aujourd’hui l’embarras du choix et peut faire facilement jouer la concurrence pour faire baisser les loyers, ce qu’on observe très clairement dans ma région (le grand Est de la France). Cet état de fait ne peut que continuer à se dégrader si la situation économique de la France continue à se dégrader comme elle le fait maintenant depuis de nombreuses années. Notons que les taux d’intérêts pour les emprunteurs sont en train de tendre vers 0, ce qui conforte certaines personnes à arrêter de louer pour tenter d’acheter leur résidence principale. Tous les membres de ce forum sont d’ailleurs eux mêmes des artisans de cette inéluctable baisse des loyers puisque le mot d’ordre ici est bien toujours de louer du rénové à neuf en étant moins cher que les autres.
Que se passerait-il en cas d’inflation ? Cela sous entend alors une reprise nettement haussière de la hausse des taux d’intérêts. On a du mal à se projeter dans une telle situation aujourd’hui tellement le contexte actuel est déflationniste. Nous sommes à des niveaux jamais atteint sur les taux d’intérêts (ils sont négatifs !). Si réellement une vraie inflation reprenait, le potentiel de hausse des taux d’intérêts serait très élevé. Il ne pourrait s’accompagner que par le percement des bulles sur tous les actifs, et s’accompagnerait sans doute d’une forte baisse des prix de l’immobilier (le potentiel de baisse que l’on retrouve le plus souvent évoqué pour rejoindre des moyennes historiques serait de l’ordre de 40%). Le seul soutien des prix actuels très élevés de l’immobilier est en effet les taux d’intérêts quasi nuls. C’est une anomalie historique, mais vu la situation actuelle, cela peut encore durer un bon moment.
Comment s’en prémunir ? Ne pas acheter cash, tout emprunter, acheter de l’immobilier uniquement à des prix nettement en dessous des prix du marché, n’espérer bien sûr aucune plus value mais anticiper une moins value, n’investir qu’avec des rentabilité nettes élevées et des cash flows positifs. Investir dans d’autres conditions actuellement dans l’immobilier me semble aujourd’hui totalement déraisonnable au vu de l’évolution de la situation économique et sociale de la France et du niveau des prix.

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#35 10/03/2016 08h54 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Avez-vous des chiffres sur les logements vacants très abondants? Ce serait intéressant.

Je vois actuellement un autre frein à la baisse des prix de l’immobilier en France: la rareté/le prix des terrains constructibles, mais c’est juste un obstacle politique, et non insurmontable pour l’avenir.

J’habite dans une agglomération de province entourée de champs à perte de vue, et dans ma commune les terrains à construire se vendent à 300 000 €/ 1000 m2. Difficile dans ces conditions d’envisager une baisse forte de l’immobilier neuf.

Je me demande qui achète encore des logements neufs à 5000€/m2. J’y vois plutôt une réserve de clients pour les loueurs, sans avoir de chiffres pour vérifier.

Dernière modification par Trahcoh (10/03/2016 08h55)

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#36 10/03/2016 10h53 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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nik66 a écrit :

Tous les membres de ce forum sont d’ailleurs eux mêmes des artisans de cette inéluctable baisse des loyers puisque le mot d’ordre ici est bien toujours de louer du rénové à neuf en étant moins cher que les autres.

Vous avez parfaitement raison.
Cela fait plaisir de ne pas se sentir seul, cela fait des mois que je prêche dans le désert smile

Cette stratégie est d’autant mal adaptée que les locataires recherchés par les mêmes bailleurs ne veulent pas des loyers bradés mais des logements plus valorisant que ce que le marché leur offre…

Croire qu’en baissant les prix, cela réduit la vacance locative n’est pas le meilleur raisonnement.
En effet, un logement attractif avec un loyer plus cher que le marché trouve très rapidement son locataire.

Je pratique maintenant depuis quelques années la location de biens variés (appartements, maisons, coloc) tous plus attractifs que la moyenne, tous plus chers que le prix du marché et ne connais jamais de vacance locative…
Le dernier en date, avec un loyer au moins >15% du prix du marché a trouvé sa locataire dans la journée, nous avons été harcelés par les demandeurs (dans une ville moyenne pas si facile avec +10% de logements vacants).

Théoriser sur les chiffres moyens de ceci ou cela ne fait souvent pas avancer le schmilblick. La connaissance du marché est généralement la réponse, non dans les moyennes, mais dans ses particularités voire exceptions (à moins que vous souhaitiez faire un investissement moyen wink

Dernière modification par DDtee (10/03/2016 10h58)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#37 10/03/2016 13h10 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Tout à fait et c’est bien pour ça que l’encadrement des loyers tel qu’il est conçu est n’importe quoi :
x€/m2 plus ou moins y% est une aberration, un éléphant dans un magasin de porcelaine.
J’ai par exemple des duplex avec des volumes non habitables au sens carrez, je les loue bien plus et plus facilement que des appartements de la même surface habitable, fixer un loyer en fonction de la surface habitable n’a aucun sens, c’est en volumes qu’il faut raisonner.

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#38 10/03/2016 13h45 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Bonjour !

@DDtee

Est-ce que proposer, pour un loyer légèrement supérieur au marché, un bien de meilleure qualité ("plus valorisant") et proposer un bien standard à un loyer un peu inférieur au marché, ce ne serait la même chose, avec simplement un décalage de gamme ?

Je prends un exemple :
- Appartement standard, loyer "au marché" 500 € - proposé à 450 € soit -10 %
- Appartement standard "revalorisé", proposé à 540 €, alors que le loyer "au marché" des appartements "premium" serait de 600 €, revient en fait à proposer du pseudo-premium à -10 %

Cette abduction transformerait votre démarche en l’opinion qu’il vaut mieux miser sur la qualité que sur le prix.
Et je partage cet opinion, pour d’autres raisons : les gens capables de se payer de la qualité seront moins sujets à pinailler sur des détails, et mégoter sur les charges ; moins sujets aux défauts de paiements ; etc.  Tout ceci en général, bien sûr, car il y a des cas particuliers.

Dans un autre domaine, j’ai vu cela : ma fille a été prise récemment d’une folie vendeuse sur le bon coin. Elle a vendu de vieux vêtements, ordinateurs, téléphones, vélos, jouets, livres, etc.
Pour tout ce qui n’était pas cher, elle a eu des problèmes :  des contacts voulaient qu’on leur amène à 300 km un téléphone vendu 10 €, d’autres voulaient payer en trois fois un truc à 10 €, etc.
Par contre pour les objets vendus 300 €, il n’y avait ni discussion ni aléas.


M07

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#39 10/03/2016 14h26 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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M07 a écrit :

Je prends un exemple :
- Appartement standard, loyer "au marché" 500 € - proposé à 450 € soit -10 %
- Appartement standard "revalorisé", proposé à 540 €, alors que le loyer "au marché" des appartements "premium" serait de 600 €, revient en fait à proposer du pseudo-premium à -10 %

Cette abduction transformerait votre démarche en l’opinion qu’il vaut mieux miser sur la qualité que sur le prix.

Je comprends pas tout dans vos exemples théoriques, j’ai un peu l’impression qu’à chaque fois vous êtes à moins quelque chose% wink
C’est quoi un appartement premium ?

Dans mon vécu, proposer un appartement attractif permet d’augmenter le niveau de rentabilité, le CF mensuel… accessoirement de flatter le banquier par les profils des locataires… par exemple quand je lui dit que les 6 derniers locataires recrutés sont ingénieurs en CDI, je vois bien que cela marque un point.
Oui, augmenter la qualité correspond à la demande des meilleurs profils, demande peu pourvue d’offre. Un bien de qualité permet de choisir les locataires (meilleurs profils et plus nombreux).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#40 11/03/2016 23h35 → Inflation et baisse des prix de l'immobilier : est-ce possible ? (bulle, immobilier, inflation)

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Au boulot (HLM) nous réalisons une enquête de satisfaction auprès de nos locataires, via un prestataire qui le fait pour d’autres bailleurs sur la France.

On a eu un débrief sur les tendances de fond qui viennent biaiser les résultats car l’état d’esprit des sondés a varié entre 2 sondages.

=> La crise créerait un replis sur soi, sur son chez soi. Les locataires HLM sont exigeants. Cela se traduit notamment par l’apparition de Damido.

Les bons pères de famille me semblent capables d’une analyse basique du marché (faut être moins cher) tout en représentant le gros de la troupe des bailleurs privés.

Les professionnels réalisent une étude de marché et se positionnent sur les niches, si possibles difficiles à pénétrer pour que la concurrence reste faible.

Les moyennes nationales aident bon papa à faire vivre sa famille, la connaissance locale aide les pro à devenir rentier.

Dernière modification par Pruls (11/03/2016 23h35)


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