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#1 22/06/2015 14h59 → SCPI Patrimoine Foncier de Foncia : votre avis sur cette SCPI ? (avis, foncia, patrimoine foncier, scpi foncia, scpi)

Membre
Réputation :   -3 

Bonjour, comme le titre l’indique avez vous un avis sur le patrimoine fonciere de foncia ?
D’avance merci

La part n’est elle pas trop chère pour ce que ca vaut?

Mots-clés : avis, foncia, patrimoine foncier, scpi foncia, scpi

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#2 22/07/2016 11h58 → SCPI Patrimoine Foncier de Foncia : votre avis sur cette SCPI ? (avis, foncia, patrimoine foncier, scpi foncia, scpi)

Membre
Réputation :   

Je me pose la même question.
A un dernier prix de souscription de 1425€ vs valeur de reconstitution à 1212.53€ on est sur une surcôte de 17.5%, alors que si j’ai tout suivi, à titre de comparaison le max autorisé sur une SCPI à capital variable est de 10%.

Le TOF a été assez stable longtemps vers 97% avec une chute marquée en 2015 à 91.6% et à 90.1% sur le T4. L’explication de cette baisse me semble, à première vue, bien documentée dans le RA.

De belles réserves (en tout cas de ma compréhension), on est sur 2.5M€ de RAN +6.3M€ de RPV soit 104€/part environ 17mois de versement (avec sur un autre registre 2.5M€ de trésorerie et 3.7M€ de PGR)..
..des réserves d’ailleurs dans lesquelles on a pioché en 2014 et 2015 pour afficher des dividendes records (6.04% et 5.64% resp) et ce faisant contribué à attirer l’attention de la presse
C’est peut être ce sujet "grosses réserves" entre autre qui justifie un prix aussi haut ?

Etant donné ma jeunesse sur ce thème, je ne me hasarderai pas à donner une opinion personnelle détaillée..
.. par contre j’ai une question de débutant - je pense - sur la réserve de plus value.
J’ai bien compris que le RAN était (en gros hein?) la somme du cash généré sur les années passées et qu’à ce titre, il fallait le dépolluer de l’année N quand on veut essayer de prévoir l’évolution du résultat sur N+X..
.. mais à la lecture de ce forum et du RA de Patrimoine foncier, je constate qu’il en est de même pour la RPV… la SCPI n’a fait aucune cession cette année pourtant elle a une RPV de 6.3M€
J’imaginais que la PV sur une cession d’actif devait être constatée sur l’année N..

Autre comment/ question liée : si je comprend bien, ces 6.3M€ correspondent donc à une cession des années passées qu’on a choisi d’étaler sur la durée. Mais alors qu’en est il des PV latentes, qui semblent très importantes sur cette SCPI (p22 RA 2015 40 M€ de PR pour une valeur vénale à 93M€)?
A combien peux t’on estimer "grosse maille" le cash réel pour l’associé si la société vendait tout? Cet indicateur doit il selon vous rentrer dans le scope des données importantes à appréhender avant d’investir dans une SCPI?

Merci bien

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#3 22/07/2016 19h06 → SCPI Patrimoine Foncier de Foncia : votre avis sur cette SCPI ? (avis, foncia, patrimoine foncier, scpi foncia, scpi)

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Réputation :   1083 

Effectivement, RAN, RPV (et PGR) peuvent être reportés aussi longtemps qu’on veut.

Certaines SCPI (sous la pression de leur Conseil de Surveillance) se refusent à toute distribution de RPV.
Dans une SCPI à capital fixe, avec peu d’AK, où peu de part s’échangent, où les associés sont dans une logique de rente perpétuelle (avec capitalisation à très très long terme d’éventuelles plus-values), ça se comprend : ils n’ont pas besoin de distribution ponctuelle supplémentaire, et l’utiliserait sans doute pour… réinvestir dans une SCPI (la même si possible), cette opération (distribution de PV + réinvestissement) revenant juste à payer la commission de souscription, en conservant le même % du capital.
Dans une SCPI où il y a plus de mouvements sur le capital, encore plus dans les SCPI à capital variable où les associés sont de toute façon régulièrement dilués par les nouveaux souscripteurs, et ont privilégié une meilleure liquidité de leurs parts, où les associés ont des objectifs et des intérêts plus variés, ça se comprend beaucoup moins (car ça revient à ignorer les intérêts de certains associés, car la fiscalité d’une distribution de PV est plus favorable à celle lors d’une cession de parts, sauf à détenir ces parts depuis 30 ans).

De plus, la SCPI ne dispose pas forcément de la trésorerie pour distribuer : RAN, RPV (et PGR) sont juste des agrégats comptables, et il n’y a pas de relation avec la trésorerie disponible en face, la SCPI ayant très bien pu investir tous ses fonds.

La "valeur de réalisation" mesure le cash réel (avant fiscalité) pour l’associé si la société vendait tout…. sous réserve que les valeurs d’expertises soient égales aux prix de cession.

Je n’ai aucun avis sur la pertinence des valeurs d’expertise de cette SCPI (je n’ai pas creusé la chose). Les petites SCPI à capital fixe et stable, qui semblent avoir une bonne gouvernance et un bon track record (voyez le TRI 15 ans…), sont dans une situation où il y peu de vendeurs de parts, et beaucoup plus d’acheteurs potentiels. Ceci explique la valeur élevée de leurs parts (tout comme par exemple l’action Unibail surcote sur la valeur de ses actifs). Ce ne sont pas ces SCPI dont les associés doivent demander la liquidation (car ça détruirait de la valeur)….


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#4 25/07/2016 09h43 → SCPI Patrimoine Foncier de Foncia : votre avis sur cette SCPI ? (avis, foncia, patrimoine foncier, scpi foncia, scpi)

Membre
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Ok merci GBL de votre intervention

J’en retiens, entre autre chose, que la notion de PV latente (delta entre valeur d’achat du patrimoine et valeur vénale) n’est pas un critère déterminant dans le choix d’une SCPI.

Formulé autrement, pour deux sociétés ayant deux mêmes valeurs de réalisation et de souscription, il ne me semble guère pertinent de privilégier celle qui aurait acheté son patrimoine moins chère car :
--> c’est, je suppose, souvent plus le reflet de l’ancienneté de la SCPI que de sa capacité à trouver de bonnes affaires
--> celle qui a achetée moins chère n’a pas de raison particulière de distribuer plus de dividende dans une optique long terme.. oui elle peut générer de la plus value et du cash ponctuellement, mais c’est au détriment des loyers des années suivantes..

Cela me semble a peu près clair…
..par contre, j’ai toujours du mal avec cette distinction entre comptabilité et réalité annuelles, générée par ces RAN et RPV.
La source de mon inconfort provient je pense que dans mon job, pour décaler un produit sur l’année suivante, il faut justifier d’un risque tangible et le documenter.  Et encore l’actionnaire faisant le constat que les résultats comptables divergent trop du cash réel, nous a t’il demandé de raisonner en cash flow autant qu’en RN classique.

Aller j’essaye de formuler ma question ou plutôt mes deux questions :
--> l’approche cash flow vous semble t’elle pertinente dans l’analyse de la performance d’une SCPI? Ie ne plus raisonner en dividende, ni même en résultat mais en loyer effectivement perçus (ie hors FAE, impayés etc..) vs charge effectivement payée (là aussi hors facture à recevoir, PGR etc.. )
Ou est ce juste se complexifier la vie pour le plaisir, le RN étant suffisant ?

--> peux t’on purement et simplement ne pas tenir compte des notions RAN et RPV?
Quelle différence y a t’il entre deux SCPI ayant toutes les mêmes données, le même patrimoine, la même tréso etc.. mais l’une à généré il y a X années un PV qu’elle a passé en réserve, et l’autre non?

D’avance merci

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#5 25/07/2016 12h48 → SCPI Patrimoine Foncier de Foncia : votre avis sur cette SCPI ? (avis, foncia, patrimoine foncier, scpi foncia, scpi)

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Réputation :   1083 

--> Raisonner sur le RN me semble généralement (*) plus pertinent que raisonner sur le dividende, ou sur le cash flow, pour apprécier la performance (et la valeur) d’une SCPI. Mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte (**).
Pour les différents moyens d’évaluer une société détenant de l’immobilier, problématique récurrente, relisez cet  entretien de IH avec l’analyste-financier Benoît Faure-Jarrosson, le livre de l’IH sur les foncières cotées, et les multiples messages sur ce thème de IH sur le forum.

(*) Tout dépend de l’objectif recherché. Sachant aussi que lorsqu’une SCPI externalise une grosse PV, certains de ces chiffres sont à lire en prenant en compte le contexte.
(**) Le ratio RN/prix de part est logiquement plus faible avec un patrimoine dans Paris QCA qu’avec des entrepôts occupés pour le moment, avec dans le premier cas un RN plus régulier/pérenne, et plus d’espoir de générer des PV.

--> On peux effectivement, dans une première approche, ne pas tenir compte des RAN et RPV.
La différence entre deux SCPI ayant toutes les mêmes données (même patrimoine, même tréso etc..), dont l’une a du RAN ou/et RPV en comptabilité, et l’autre pas, c’est que, si le RN baisse temporairement, l’une a la possibilité de maintenir son dividende, et l’autre doit le couper.
Si l’objectif est de capitaliser de la valeur à long terme, cette différence n’a guère d’impact.
Si l’objectif est de percevoir un revenu régulier (par ex pour financer son train de vie, ou sa retraite), la première est préférable. Pour un usufruitier, la première est préférable.


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#6 25/07/2016 14h06 → SCPI Patrimoine Foncier de Foncia : votre avis sur cette SCPI ? (avis, foncia, patrimoine foncier, scpi foncia, scpi)

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(Re)merci.
Voilà encore un basique (je pense) que je découvre en réfléchissant à vos propos
Sans RPV ni RAN, une société ne peux verser plus de dividendes que ses loyers perçus, et ce même si sa tréso (provenant par exemple d’une cession passée) est conséquente.
Le RPV +RAN ne sont qu’une possibilité de gonfler le dividende si la trésorerie le permet.
Et dans une optique long terme, je ne le retiendrais pas comme une données majeure..

Je commence à trouver problématique le manque de pertinence des ratios financiers sur le choix d’une SCPI.

Le TOF? Si c’est haut, ça veut dire que c’est bien géré ou qu’il n’y a pas de marge de progression?
La PGR? Si c’est haut, ça veut dire que la société en a sous le coude, ou que le parc est vieillissant?
Le RAN +RPV, les PV latentes ? On en a parlé.
Le TRI? Je ne suis pas fan, je cherche une rente sur le long terme, pas la valorisation de mes parts.. mélanger ces deux notions différentes dans un même indicateur, avec la dimension valorisation largement impactée par le contexte "baisse des taux, BCE," etc..
Et je cherche à prédire l’avenir pas à regarder 10 ans en arrière..
Bref je ne suis pas fan..

Que reste t’il comme vrai critère pertinent au delà du prix de souscription / valeur de réalisation?
Et bien il reste la qualité du patrimoine et de la SdG…. ça tombe mal, ce sont les deux seuls nécessitant une connaissance approfondie du marché et de ses acteurs..

Est ce que d’autres que GBL (qui doit en avoir marre de vulgariser) se posent les mêmes questions?

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#7 25/07/2016 16h42 → SCPI Patrimoine Foncier de Foncia : votre avis sur cette SCPI ? (avis, foncia, patrimoine foncier, scpi foncia, scpi)

Modérateur
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J’ai essayé de résumer ce qui s’applique à toutes les SCPI (et pas qu’à Patrimoine Foncier) sur SCPI : RAN, RPV (et PGR) et leur impact sur la valeur et la performance des SCPI , même si ça ne traite pas de la vaste question du "choix d’une SCPI"  (où chacun aura sans doute des critères différents, et où il faut surtout éviter les "grosses erreurs" plutôt qu’essayer de trouver le "meilleur").


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