Le Patrimoine Foncier : vos avis sur cette SCPI (Aestiam)

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[+1] #2 22/07/2016 11h58

[+1] #3 22/07/2016 19h06

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xabi64 · #1

Bonjour, comme le titre l’indique avez vous un avis sur le patrimoine fonciere de foncia ?
D’avance merci

La part n’est elle pas trop chère pour ce que ca vaut?

Mots-clés : avis, foncia, patrimoine foncier, scpi foncia, scpi

gdauph · #2

Je me pose la même question.
A un dernier prix de souscription de 1425€ vs valeur de reconstitution à 1212.53€ on est sur une surcôte de 17.5%, alors que si j’ai tout suivi, à titre de comparaison le max autorisé sur une SCPI à capital variable est de 10%.

Le TOF a été assez stable longtemps vers 97% avec une chute marquée en 2015 à 91.6% et à 90.1% sur le T4. L’explication de cette baisse me semble, à première vue, bien documentée dans le RA.

De belles réserves (en tout cas de ma compréhension), on est sur 2.5M€ de RAN +6.3M€ de RPV soit 104€/part environ 17mois de versement (avec sur un autre registre 2.5M€ de trésorerie et 3.7M€ de PGR)..
..des réserves d’ailleurs dans lesquelles on a pioché en 2014 et 2015 pour afficher des dividendes records (6.04% et 5.64% resp) et ce faisant contribué à attirer l’attention de la presse
C’est peut être ce sujet "grosses réserves" entre autre qui justifie un prix aussi haut ?

Etant donné ma jeunesse sur ce thème, je ne me hasarderai pas à donner une opinion personnelle détaillée..
.. par contre j’ai une question de débutant - je pense - sur la réserve de plus value.
J’ai bien compris que le RAN était (en gros hein?) la somme du cash généré sur les années passées et qu’à ce titre, il fallait le dépolluer de l’année N quand on veut essayer de prévoir l’évolution du résultat sur N+X..
.. mais à la lecture de ce forum et du RA de Patrimoine foncier, je constate qu’il en est de même pour la RPV… la SCPI n’a fait aucune cession cette année pourtant elle a une RPV de 6.3M€
J’imaginais que la PV sur une cession d’actif devait être constatée sur l’année N..

Autre comment/ question liée : si je comprend bien, ces 6.3M€ correspondent donc à une cession des années passées qu’on a choisi d’étaler sur la durée. Mais alors qu’en est il des PV latentes, qui semblent très importantes sur cette SCPI (p22 RA 2015 40 M€ de PR pour une valeur vénale à 93M€)?
A combien peux t’on estimer "grosse maille" le cash réel pour l’associé si la société vendait tout? Cet indicateur doit il selon vous rentrer dans le scope des données importantes à appréhender avant d’investir dans une SCPI?

Merci bien

GoodbyLenine · #3

Effectivement, RAN, RPV (et PGR) peuvent être reportés aussi longtemps qu’on veut.

Certaines SCPI (sous la pression de leur Conseil de Surveillance) se refusent à toute distribution de RPV.
Dans une SCPI à capital fixe, avec peu d’AK, où peu de part s’échangent, où les associés sont dans une logique de rente perpétuelle (avec capitalisation à très très long terme d’éventuelles plus-values), ça se comprend : ils n’ont pas besoin de distribution ponctuelle supplémentaire, et l’utiliserait sans doute pour… réinvestir dans une SCPI (la même si possible), cette opération (distribution de PV + réinvestissement) revenant juste à payer la commission de souscription, en conservant le même % du capital.
Dans une SCPI où il y a plus de mouvements sur le capital, encore plus dans les SCPI à capital variable où les associés sont de toute façon régulièrement dilués par les nouveaux souscripteurs, et ont privilégié une meilleure liquidité de leurs parts, où les associés ont des objectifs et des intérêts plus variés, ça se comprend beaucoup moins (car ça revient à ignorer les intérêts de certains associés, car la fiscalité d’une distribution de PV est plus favorable à celle lors d’une cession de parts, sauf à détenir ces parts depuis 30 ans).

De plus, la SCPI ne dispose pas forcément de la trésorerie pour distribuer : RAN, RPV (et PGR) sont juste des agrégats comptables, et il n’y a pas de relation avec la trésorerie disponible en face, la SCPI ayant très bien pu investir tous ses fonds.

La "valeur de réalisation" mesure le cash réel (avant fiscalité) pour l’associé si la société vendait tout…. sous réserve que les valeurs d’expertises soient égales aux prix de cession.

Je n’ai aucun avis sur la pertinence des valeurs d’expertise de cette SCPI (je n’ai pas creusé la chose). Les petites SCPI à capital fixe et stable, qui semblent avoir une bonne gouvernance et un bon track record (voyez le TRI 15 ans…), sont dans une situation où il y peu de vendeurs de parts, et beaucoup plus d’acheteurs potentiels. Ceci explique la valeur élevée de leurs parts (tout comme par exemple l’action Unibail surcote sur la valeur de ses actifs). Ce ne sont pas ces SCPI dont les associés doivent demander la liquidation (car ça détruirait de la valeur)….

gdauph · #4

Ok merci GBL de votre intervention

J’en retiens, entre autre chose, que la notion de PV latente (delta entre valeur d’achat du patrimoine et valeur vénale) n’est pas un critère déterminant dans le choix d’une SCPI.

Formulé autrement, pour deux sociétés ayant deux mêmes valeurs de réalisation et de souscription, il ne me semble guère pertinent de privilégier celle qui aurait acheté son patrimoine moins chère car :
--> c’est, je suppose, souvent plus le reflet de l’ancienneté de la SCPI que de sa capacité à trouver de bonnes affaires
--> celle qui a achetée moins chère n’a pas de raison particulière de distribuer plus de dividende dans une optique long terme.. oui elle peut générer de la plus value et du cash ponctuellement, mais c’est au détriment des loyers des années suivantes..

Cela me semble a peu près clair…
..par contre, j’ai toujours du mal avec cette distinction entre comptabilité et réalité annuelles, générée par ces RAN et RPV.
La source de mon inconfort provient je pense que dans mon job, pour décaler un produit sur l’année suivante, il faut justifier d’un risque tangible et le documenter. Et encore l’actionnaire faisant le constat que les résultats comptables divergent trop du cash réel, nous a t’il demandé de raisonner en cash flow autant qu’en RN classique.

Aller j’essaye de formuler ma question ou plutôt mes deux questions :
--> l’approche cash flow vous semble t’elle pertinente dans l’analyse de la performance d’une SCPI? Ie ne plus raisonner en dividende, ni même en résultat mais en loyer effectivement perçus (ie hors FAE, impayés etc..) vs charge effectivement payée (là aussi hors facture à recevoir, PGR etc.. )
Ou est ce juste se complexifier la vie pour le plaisir, le RN étant suffisant ?

--> peux t’on purement et simplement ne pas tenir compte des notions RAN et RPV?
Quelle différence y a t’il entre deux SCPI ayant toutes les mêmes données, le même patrimoine, la même tréso etc.. mais l’une à généré il y a X années un PV qu’elle a passé en réserve, et l’autre non?

D’avance merci

GoodbyLenine · #5

--> Raisonner sur le RN me semble généralement (*) plus pertinent que raisonner sur le dividende, ou sur le cash flow, pour apprécier la performance (et la valeur) d’une SCPI. Mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte (**).
Pour les différents moyens d’évaluer une société détenant de l’immobilier, problématique récurrente, relisez cet entretien de IH avec l’analyste-financier Benoît Faure-Jarrosson, le livre de l’IH sur les foncières cotées, et les multiples messages sur ce thème de IH sur le forum.

(*) Tout dépend de l’objectif recherché. Sachant aussi que lorsqu’une SCPI externalise une grosse PV, certains de ces chiffres sont à lire en prenant en compte le contexte.
(**) Le ratio RN/prix de part est logiquement plus faible avec un patrimoine dans Paris QCA qu’avec des entrepôts occupés pour le moment, avec dans le premier cas un RN plus régulier/pérenne, et plus d’espoir de générer des PV.

--> On peux effectivement, dans une première approche, ne pas tenir compte des RAN et RPV.
La différence entre deux SCPI ayant toutes les mêmes données (même patrimoine, même tréso etc..), dont l’une a du RAN ou/et RPV en comptabilité, et l’autre pas, c’est que, si le RN baisse temporairement, l’une a la possibilité de maintenir son dividende, et l’autre doit le couper.
Si l’objectif est de capitaliser de la valeur à long terme, cette différence n’a guère d’impact.
Si l’objectif est de percevoir un revenu régulier (par ex pour financer son train de vie, ou sa retraite), la première est préférable. Pour un usufruitier, la première est préférable.

gdauph · #6

(Re)merci.
Voilà encore un basique (je pense) que je découvre en réfléchissant à vos propos
Sans RPV ni RAN, une société ne peux verser plus de dividendes que ses loyers perçus, et ce même si sa tréso (provenant par exemple d’une cession passée) est conséquente.
Le RPV +RAN ne sont qu’une possibilité de gonfler le dividende si la trésorerie le permet.
Et dans une optique long terme, je ne le retiendrais pas comme une données majeure..

Je commence à trouver problématique le manque de pertinence des ratios financiers sur le choix d’une SCPI.

Le TOF? Si c’est haut, ça veut dire que c’est bien géré ou qu’il n’y a pas de marge de progression?
La PGR? Si c’est haut, ça veut dire que la société en a sous le coude, ou que le parc est vieillissant?
Le RAN +RPV, les PV latentes ? On en a parlé.
Le TRI? Je ne suis pas fan, je cherche une rente sur le long terme, pas la valorisation de mes parts.. mélanger ces deux notions différentes dans un même indicateur, avec la dimension valorisation largement impactée par le contexte "baisse des taux, BCE," etc..
Et je cherche à prédire l’avenir pas à regarder 10 ans en arrière..
Bref je ne suis pas fan..

Que reste t’il comme vrai critère pertinent au delà du prix de souscription / valeur de réalisation?
Et bien il reste la qualité du patrimoine et de la SdG…. ça tombe mal, ce sont les deux seuls nécessitant une connaissance approfondie du marché et de ses acteurs..

Est ce que d’autres que GBL (qui doit en avoir marre de vulgariser) se posent les mêmes questions?

GoodbyLenine · #7

J’ai essayé de résumer ce qui s’applique à toutes les SCPI (et pas qu’à Patrimoine Foncier) sur SCPI : RAN, RPV (et PGR) et leur impact sur la valeur et la performance des SCPI , même si ça ne traite pas de la vaste question du "choix d’une SCPI" (où chacun aura sans doute des critères différents, et où il faut surtout éviter les "grosses erreurs" plutôt qu’essayer de trouver le "meilleur").

st67 · #8

En faisant un comparatif des SCPI, je me suis attardé sur Le Patrimoine Foncier de Foncia. Et je m’aperçois que le prix d’acquisition net acquéreur est passé de 1.430e en septembre 2018 à 1.210€ en avril 2019.
J’ai bien constaté une diminution forte du dividende depuis 2014 (80€ /part en 2014 vs. 57€ /part en 2018) et un taux d’occupation financier moyen de 76% sur 2018.
Pour les connaisseurs de cette SCPI, comment explique-t-on cette (lente descente aux enfers ?) progressive baisse sur tous les indicateurs ? Merci beaucoup !

st67 · #9

Je m’auto réponds :-) après avoir parcouru les rapports annuels et bulletins trimestriels.
Grosse restructuration du patrimoine entre 2015 et 2018/19 : 12.5 millions de travaux sur deux immeubles (pour une capitalisation de 118 millions fin 2018) et le départ de la préfecture de police rue Vellefaux qui va entrainer une restructuration importante (représente 7.5% du tof) du patrimoine.
Bonne nouvelle, après de longs travaux, l’immeuble rue de Milan est reloué (bail de 9 ans ferme - tof ~5.7%).
Par contre, je n’ai pas trouvé d’explication à la baisse de la capitalisation indiquée dans le BT1-2019 : on passe d’une capi de 118 millions à 101 millions. Aucune cession n’est indiquée et le nombre de part est identique. Je veux bien un éclairage sur ce point… th*x !

Surin · #10

La capitalisation de la SCPI a baissé de 15% car la valeur de part a baissé d’autant sur le marché secondaire, je l’évoquais ici :
Classement 2019 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

Surin a écrit :
Parmi les mouvements impressionnants, citons Le Patrimoine Foncier qui passe de l’avant dernière place l’an dernier avec une surcote de près de 24% à la … 4ème place et une décote de plus de 5% ! La faute à une VR en progression de plus de 10% et surtout un prix de part qui suit la tendance de plusieurs SCPI à capital fixe en baisse de plus de 15%.

Edit : un dividende en chute libre depuis les 4 derniers exercices (-28,75% depuis 2014), un TOF qui peine à remonter à 80%, les vendeurs ne s’y sont pas trompé, bon courage aux suivants.

Dernière modification par kc44 (16/05/2019 17h24)

sinwave · #11

Bonjour,

2 critères me font m’intéresser à cette SCPI :
- elle n’a pas de dettes
- selon l’indicateur "côte/VR" discuté dans cette file, la décote se situe autour de 25%, soit un potentiel de revalorisation qui paraît intéressant.

Par ailleurs, 5% des actifs sont en travaux, laissant à penser que la baisse des loyers pourrait être passagère.

Aussi, pour ceux qui détiendraient des parts de cette SCPI :
- êtes-vous satisfait de la société de gestion et de sa communication ?
- un passage en capitalisation variable est-il envisagé ?

Globalement, au-delà de la VL actuelle qui n’est pas satisfaisante pour un détenteur de part, mais peut-être plus pour un nouvel acquéreur, êtes-vous satisfait de cette SCPI ?

alex470 · #12

sinwave a écrit :
- selon l’indicateur "côte/VR" discuté dans cette file, la décote se situe autour de 25%, soit un potentiel de revalorisation qui paraît intéressant.

Personnellement, je pense que la décote est potentiellement plus importante, toutefois je n’ai pas re actualisé mes calculs avec le rapport 2020.
Sans rentrer dans le détail, pour illustrer mon propos :
Vente du 10 rue des Saussaies à PARIS (8ème), Bureaux de 160 m² vendu le 19/06/2019 à 2.450 me vs une valeur d’expertise de 0.983 ME au 31/12/2017 … !
Même si les valeurs de la SCPI ont conitué d’augmenter ces dernières années, je pense qu’il en reste sous le capot !

sinwave a écrit :
Par ailleurs, 5% des actifs sont en travaux, laissant à penser que la baisse des loyers pourrait être passagère.

Il s’agit de rue Vellefaux à Paris 10, qui sera encore en travaux jusqu’à la fin de l’année 2021, pour être mis en location auprès de l’INSEEC avec un bail ferme de 12 ans à 350 euros le m2 pour 3 000 m2, soit +/- 1.05 Me par an ! A comparer au 7.6 ME facturé cette année !
Toutefois attention, en 2019 et 2020, LPF a perçu une indemnité de la part de l’école de respectivement 516 ke respectivement 362 ke. Comptabilisé en produit exceptionnel.
L’INSEEC est déjà locataire de l’autre partie de l’immeuble, qui fait selon mes notes/calculs +/- 4 220 m2 avec un loyer de 1 290 ke, soit 306 euro le m2.
Le bail me semble-t-il devait ou va arriver à expiration sous peu, il a donc ou devrait être renouvelé (quid du nouveau loyer).

sinwave a écrit :
Aussi, pour ceux qui détiendraient des parts de cette SCPI :
- êtes-vous satisfait de la société de gestion et de sa communication ?

Clairement non, le suivi et la communication des travaux de rue Vellefaux ne m’ont clairement pas satisfaits ! Cela dure depuis très longtemps. La MDG laissait les associés un peu trop dans le flou à mon goût …
Et j’ai peur que la nouvelle MDG Aestiam, soit encore plus avare d’information … Le rapport 2020 contient beaucoup moins d’informations que ceux des années précédentes … Je ne parle même des bulletins trimestriels/semestriels …

sinwave a écrit :
- un passage en capitalisation variable est-il envisagé ?

Vous essayez de flairer le bon coup
Ce n’était pas le cas avant, quid si Aestiam veut tenter le coup …
Est-ce que cela serait accepter par des associés qui doivent majoritairement avoir un âge avancé, qui souhaite percevoir un dividende régulier, ne pas vouloir voir grimper leur note IFI, et ne pas diluer les beaux actifs parisiens de la SCPI ?
Ce n’est peut-être pas gagné, mais le blocage potentiel du marché secondaire et la forte décote pourrait peut-être peser dans la balance !

Le dividende 2021 devrait ressembler aux années précédentes. C’est en 2022 qu’il pourra augmenter.

Au-delà du risque de ne pas pouvoir revendre ses parts, il y a mon sens au moins les risques suivants :
*La SCPI est investi sur des locaux destinés à la formation. Quid pour une relocation si départ des locataires (HEXAGONE rue de Milan, IP FORMATION 25 rue Claude Tillier - PARIS (75012))
*Quelques actifs représentent la majorité (à la louche, je dirais au moins 2/3 du patrimoine) en valeur de l’actif de la SCPI :
29/31 avenue Claude Vellefaux - PARIS (75010)
15 rue de Milan - PARIS (75009)
210 rue du Faubourg Saint-Antoine - PARIS (75012)
25 rue Claude Tillier - PARIS (75012)
C’est d’ailleurs ce qui a impacté à la baisse le rendement ces dernières années, car ces biens ont fait l’objet de lourds travaux (je crois de mémoire, que ces 4 biens sont concernés). Une partie de Vellefaux l’est donc encore.
Si un locataire fait défaut, par exemple l’INSECC (qui est en LBO, racheté par un fonds), cela fait un sacré trou d’air ! (+/- 2.3 me d’euro de loyer !)
*Il y a pas mal d’actifs en province, qui permettent d’améliorer le rendement distribué, quid avec la crise ? Le rapport du conseil de surveillance fait était de belles chutes des valeurs (3 biens avec -13% à -26%, 2 sont hors Paris). On peut faire le lien avec les futurs potentiels loyers …

Dernière modification par alex470 (04/06/2021 07h15)

alex470 · #13

Le bulletin du 2t21 (Lien ici) fait état de la vente des bureaux du 4 rue Paul Bert à Issy les Moulineaux pour 1 050 ke.

Ce bien avait été estimé dans le patrimoine de la SCPI au 31/12/2017 à une valeur d’expertise de 634 ke. Soit une différence de +65%, largement supérieur à l’évolution vénale / expertise de la SCPI sur la période :
31/12/17 : 1 215,65 euros
31/12/20 : 1 626.60 euros
Soit + 33,8 %

Sachant que la hausse de ces 3 dernières années était à priori concentrée sur les gros actifs parisiens ayant fait l’objet de lourds travaux.

Comme indiqué, dans mon message précédent, les valeurs d’expertises semblent receler du potentiel ! Comme assez souvent constaté dans d’autres SCPI avec du patrimoine qualitatif.

Dernière modification par alex470 (25/08/2021 22h50)

alex470 · #14

Les échanges sur le marché secondaire de LPF ont été très faibles durant l’année 2020 depuis le Covid. Le volume mensuel a tourné entre 0 et 80 titres négociés avec une moyenne au tour des 30 titres.
Beaucoup d’ordres à la vente, avec très peu d’acheteur … avec à la clef une légère baisse des prix d’exécution à 1 185,84 euros.

Les volumes ont commencé à augmenter à partir de février 2021, et ont dépassé les 100 titres mensuel depuis avril 2021 avec de forts volumes en juillet (307 titres) et en août (389).
Les deux dernières confrontations ont fait remonter les prix d’exécutions de 1 185,84 euros à 1 210 euros.

Il y a un clairement une inversion de tendance. L’annonce debut 2021 (bulletin 2s20) que les locaux de rue vellefaux (en travaux) avaient fait l’objet d’un nouveau bail, doit y être pour quelque chose !

Je pense que l’appréciation de LPF devrait continuer, avec la perspective notamment de la hausse du dividende en 2022, et la réévaluation des valeurs d’expertises au 31/12/2021.
J’ai fini de me renforcer sur la confrontation de ce mois d’août.

alex470 · #15

Bulletin du 3t21 (lien ici)

14.49 €, idem que les 1t21 et 2t21 (les 3 acomptes restant supérieurs à ceux de 2020 versés à la même époque => 13,95 €).
Pour mémoire le LPF verse un 4ème acompte plus important que ceux versés en cours d’année (4t20 => 17.40).

Aucun

Le TOF s’améliore légèrement pour passer de 84.48% (1s21) à 85.13%.
Il s’explique par les relocations du 3t21 supérieur aux libérations (nul). Loyers signés de 34 ke.

L’édito indique : « signature d’un bail significatif à effet du 1er octobre 2021, puisque la chaine alimentaire Lidl vient de s’engager sur le site de la rue du Grand Rabin Haguenau à Nancy pour 9 ans avec une période ferme de 6 ans. Cette présence au rez-de-chaussée s’accompagne de l’installation d’une salle de sport Basic Fit au premier étage »

L’effet du bail étant au 01/10/2021, nous aurons les éléments chiffrés lors du bulletin du 4t21.
En tout état de cause, il s’agit d’un bail avec un impact certain.
Selon mon suivi, ce local de 2300/2500 m2 avait été libéré en décembre 2017, avec un loyer qui dépassait les 366 ke annuel. Foncia avait estimé un loyer actualisé à 300 ke.
Il aura donc fallu presque 4 ans pour le relouer. Quid du nouveau loyer ? Sur des loyers annuels d’un total de 7.6/8.6 me de la SCPI, cela peut représenter 2/3% de TOF supplémentaires. La valeur du bien devrait aussi être revue en conséquence.

Le bulletin ne parle pas des travaux de rue Vellfaux, dont la finalisation doit intervenir en cette fin d’année. On devrait avoir des nouvelles sur le bulletin 4t21.

alex470 · #16

21.99 € sur le 4t22, portant le total du dividende 2022 à 78.99 euros (dans le haut de le fourchette de prévision qui était de 72/80 euros).
Le dividende 2021 était de 65.70 euros, soit une augmentation de + 20%.

Pas d’arbitrage de trimestre.

Le TOF (ancienne formule) se tasse ce trimestre à 96 % (vs 96,6% au 3t22 et 89,2% au 2t22). Il reste toutefois en très forte augmentation sur l’année.

Le prix d’échange des parts a continué d’augmenter très légèrement pour être porté sur les trois dernières confrontations à 1 375,00 euros.

Avec un dividende annuel de 78,99, le rendement au prix actuel de la part reste encore très élevé à 5,74%.
A suivre : l’évolution des valeurs d’expertise. Pour mémoire, au 31/12/21, la valeur de réalisation était de 1 634 euros, et la valeur de reconstitution de 1 840 euros.

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