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#1 07/07/2012 22h25 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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Je voulais lancer une discussion sur un type particulier de scpi dite de déficit foncier.Elle s’adresse à des investisseurs ayant des revenus fonciers d’une certaine importance et permet d’effacer temporairement (deux ans en règle générale) la csg crds et l’imposition à une certaine hauteur car elle est investit dans de l’immobilier à rénover avec un pourcentage imputé au budget travaux qui est lui même imputable en tant que tel dans le deficit foncier.Quelqu’un a-t-il déjà souscrit à ce type de scpi?A partir de quelle tranche est-il intéressant d’y souscrire?Enfin est-ce vraiment intéressant compte tenu de l’immobilisation, de la rentabilité incertaine ainsi que de la recupération du capital en cas de dissolution de la société?

Mots-clés : déficit foncier, scpi


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#2 08/07/2012 14h56 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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J’ai du Pierre 48. Très bonne SCPI.

Par contre acheter maintenant, je ne le conseillerais pas. L’immo est en train de s’écrouler !

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#3 08/07/2012 15h22 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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FCP a écrit :

Par contre acheter maintenant, je ne le conseillerais pas. L’immo est en train de s’écrouler !

Pourriez-vous citer vos sources/réflexions sur le sujet car j’avais plutôt le sentiment que :
- oui dans certains régions l’immobilier baissait pour aller vers une valeur plus cohérente
- et non dans les grandes métropoles..

Merci de m’éclairer !

M.

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#4 09/07/2012 13h45 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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Macois a écrit :

Pourriez-vous citer vos sources/réflexions sur le sujet car j’avais plutôt le sentiment que :
- oui dans certains régions l’immobilier baissait pour aller vers une valeur plus cohérente
- et non dans les grandes métropoles..

Le jambon baisse de 30% chez Auchan et Leclerc mais pas a carrefour, résultat?
Bien sur plus plus grand chose ne se vend a Carrefour (je parle du jambon).
Je veux vous dire simplement Macois, que l’immobilier c’est un ensemble de micro marchés interconnectés, si les prix baissent dans une ville, les prix baissent autour, touchant ensuite les grandes villes, c’est l’effet domino.
Vous pouvez regarder l’historique des baisses et hausses immo, elles sont toujours généralisés, meme le sacro saint Paris n’y échappe pas. D’ailleurs lors du premier trimestre 2012 les prix parisiens ont légérement baissés.

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#5 10/07/2012 19h45 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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Oui les prix ont baissé en logement. Un indice des prix parisiens intéressant à suivre est celui de l’IEIF

http://www.ieif-indices.com/noncote/not … hp?noncote
l’historique complet -> http://www1.ieif.fr/indicesieif/fichiers/RPX.pdf

Pour les SCPI de déficit foncier, l’intérêt est qu’elles ont lors de l’acquisition de biens immobilier un levier de négociation nettement plus important qu’un "privé". Elles ne font pas appel à l’emprunt et achètent plusieurs lots en même temps d’où des négociations au niveau des prix.

Il faut cependant rester prudent sur les prix d’achat initiaux.

D’un point de vue fiscal, l’intérêt est plaisant pour la personne lourdement imposé sur les revenus fonciers puisqu’elle peut imputer sur ses revenus fonciers et s’il y a toujours un déficit sur les revenus globaux dans la limite de 10700€ par an. Le solde est reportable pendant 10 ans.

Pierre 48 est une SCPI de capitalisation, elle ne vient annuler les revenus immobiliers d’autres biens que si l’on investit à crédit (et c’est les intérêts de ce crédit qui viendra imputer les revenus).

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#6 07/09/2012 16h20 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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Je me fais les mêmes réflexions que vous : L’intérêt des SCPI de déficit foncier est que le déficit foncier est justement peut-être le dernier vrai moyen efficace pour réduire ses impôts. J’entends par efficace : réduction importante proportionnellement à l’investissement + contreparties acceptables.

L’intérêt est principalement pour celui qui a déjà un résultat foncier positif, car on gagne alors les prélèvements sociaux (sinon on impute "seulement" sur le revenu global et donc au TMI)

Pour ces SCPI, la part des travaux est d’environ 55% du prix de souscription (répartis sur 2 ans)

Gain fiscal pour une souscription de 10 000 € de SCPI
  - TMI 41% et revenus fonciers : 10000*0.55*(0.41+0.155) = 31% du montant investi
  - TMI 41% sans revenus fonciers : 10000*0.55*(0.41) = 22,5% du montant investi
  -TMI 30% et revenus fonciers : 10000*0.55*(0.41+0.155) = 25% du montant investi
  -TMI 30% sans revenus fonciers : 10000*0.55*(0.41+0.155) = 16,5% du montant investi

On voit que pour un TMI à 30% et revenus fonciers, on retombe sur le montant du Scellier ancienne version.

Mes conclusions :
  - Pour qui veut souscrire une SCPI fiscale et qui a un résultat foncier >0 et TMI >30%, une SCPI déficit foncier (25% soit le niveau du Scellier ancienne version) est mieux qu’une SCPI Scellier (13%) ou qu’une Malraux (30% des travaux en réduction d’impôts soit de l’ordre de 17% pour un TMI=30%)

  - Mais il restera toujours les inconvénients de ce type de SCPI (frais, rendement locatif faible, revente au bout de 15 ans indépendamment de l’état du cycle immobilier etc…).

  - Donc l’idéal serait faire du déficit foncier en direct physique, mais pour ça il faut avoir déjà beaucoup de revenus fonciers…

Dernière modification par julien (07/09/2012 16h21)

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#7 28/09/2012 20h54 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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Meilleurescpi a écrit :

D’un point de vue fiscal, l’intérêt est plaisant pour la personne lourdement imposé sur les revenus fonciers puisqu’elle peut imputer sur ses revenus fonciers et s’il y a toujours un déficit sur les revenus globaux dans la limite de 10700€ par an. Le solde est reportable pendant 10 ans.

Concernant la déduction de 10700€ maximum des revenus globaux, savez-vous s’il est possible de déduire moins de 10700€ afin de rester par exemple dans la limite des 30% de TMI soit 26420€ (de ne pas passer dans la tranche des 14%) et de faire la même chose l"année ou les années suivantes ?
Ou bien est-ce 10700€ ou rien ?
Merci.

Dernière modification par Bluegrass (28/09/2012 20h56)

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#8 28/09/2012 21h53 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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Il peut y avoir moins de déficit que 10 700 €…Par contre, si c’est votre question, on n’a pas le droit de reporter volontairement pour optimiser = ce qui concerne l’année doit être passé.

Dernière modification par julien (28/09/2012 21h54)

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#9 28/09/2012 22h20 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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pasdequoi a écrit :

Macois a écrit :

Pourriez-vous citer vos sources/réflexions sur le sujet car j’avais plutôt le sentiment que :
- oui dans certains régions l’immobilier baissait pour aller vers une valeur plus cohérente
- et non dans les grandes métropoles..

Le jambon baisse de 30% chez Auchan et Leclerc mais pas a carrefour, résultat?
Bien sur plus plus grand chose ne se vend a Carrefour (je parle du jambon).
Je veux vous dire simplement Macois, que l’immobilier c’est un ensemble de micro marchés interconnectés, si les prix baissent dans une ville, les prix baissent autour, touchant ensuite les grandes villes, c’est l’effet domino.
Vous pouvez regarder l’historique des baisses et hausses immo, elles sont toujours généralisés, meme le sacro saint Paris n’y échappe pas. D’ailleurs lors du premier trimestre 2012 les prix parisiens ont légérement baissés.

Franchement qu’est ce qu’il faut pas lire…. Expliquez-moi la stagnation voire micro-baisse (même pas 1-1.5%) à Montpellier, mais la hausse de 5% dans l’écusson (coeur de ville)?

Je reviendrais pas non plus sur le " les prix s’écroulent" datant d’il y a 3 mois…tellement ça en est risible.

Pour revenir sur des principes généraux, je trouve qu’au contraire de la bourse, l’immobilier est quelque-chose de beaucoup plus rationnel. Garder raison et coller aux faits évite toute croyance infondée. En bourse, tout peut basculer en une annonce, une heure, une minute. C’est totalement différent dans l’immobilier, le temps est un facteur majeur.

Dernière modification par BorderLine (28/09/2012 22h33)

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#10 29/09/2012 10h19 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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julien a écrit :

Il peut y avoir moins de déficit que 10 700 €…Par contre, si c’est votre question, on n’a pas le droit de reporter volontairement pour optimiser = ce qui concerne l’année doit être passé.

Oui, ma question portait bien sur l’éventualité de report pour optimisation (ne pas passer dans la tranche inférieure).
Merci Julien !

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#11 29/09/2012 10h33 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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SCPI de déficit foncier : Renovalys 2, Pierre 48…

Fiscalité :
Au train ou vont les choses , je crains fort que baser un investissement en vue de créer un déficit foncier , est tout sauf un calcul sans risques

Plus value :
Pour ne pas être imposé trop lourdement , il vous faut envisager de les garder plusieurs années

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#12 13/12/2015 02h51 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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Bonsoir, le déficit foncier en SCPI fonctionne t’il de la même manière qu’un déficit foncier avec du physique ? A savoir pouvoir déduire la ou les premières années sur ses revenus globaux ? Ou faut-il déjà disposer de revenus fonciers pour pouvoir les "gommer" à l’aide de SCPI déficit foncier ?

Dans cette optique, serait-il judicieux que des jeunes actifs mobiles professionnellement (et avec des TMI à 30 %) fassent leurs premiers investissements dans des parts de SCPI déficit foncier achetées à crédit ? Dans le but d’estomper leurs impôts sur le revenus liés à leurs salaires ?

Serait-il alors envisageable d’établir ce genre de scénario : acquérir pour 50 000 € de parts de SCPI déficit foncier et de réitérer l’opération tous les 5 ans, afin de réduire l’impôt à intervalle régulier et pallier au fait d’une potentielle baisse de l’immobilier et en quelque sorte "renforcer" à la manière d’achats d’actions dans un portefeuille (une façon de lisser le PRU) ?

Avez-vous des avis sur ce sujet ? Merci.

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#13 13/12/2015 09h41 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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A ma connaissance le mécanisme fiscal est le même avec lorsque les revenus fonciers sont négatifs un plafond déductible des revenus globaux et le reste reporté sur les années suivantes.

Si vous avez lu ce fil vos avez compris que ce n’est pas le mécanisme de la déduction fiscale qui pose problème mais la performance, économie d’impôts incluse, qui n’est souvent pas meilleure que d’autres investissements sans prime fiscale qui sont de plus souvent plus liquides (pas besoin d’attendre 9 ans ou plus pour retrouver une partie ou toute sa mise).

Le risque avec une SCPI fiscale est de ne pas pouvoir récupérer sa mise pendant très longtemps car la revente d’immeubles entiers loués en dispositif fiscal et quelque fois dans des zones peu valorisantes, à des populations homogènes qui prendront peut-être peu de soin des parties communes (c’est un risque supplémentaire lorsqu’il n’y a pas de mixité sociale) peut être longue, et lorsque vous récupérez enfin votre mise, elle est inférieure et vous réalisez 12 ou 13 ans après que votre économie fiscale vous l’avez perdue dans la perte de capital.

C’est ce qui arrive aussi avec la majorité des fonds FCPI et FPI. Votre idée de rouler votre économie tous les ans, je l’ai fait avec les FCPI et FPI pendant 8 ans de suite. Aujourd’hui 5 ans après la fin de mon dernier investissement je n’ai pas encore récupéré tous ceux qui auraient dû être à échéance au bout de 8 ans (certains sont prolongés 12 ans et peut-être plus je ne le sais pas encore) et je n’ai pas gagné d’argent, économie d’impôt incluse (encore moins si je compare à la performance du CAC40 sur la période).
Donc à posteriori, j’aurais gagné plus d’argent et énormément plus de liberté (liquidité) si j’avais simplement investi en bourse et payé mes impôts.

Pour revenir sur l’immobilier, j’ai aussi fait de la défiscalisation avec du Robien. Je n’ai pas encore tout le recul car je n’ai que 7 ans de vie et n’ai pas revendu. Le rendement net est de 3,8% avant déduction fiscale, ce qui est plutôt un rendement correct pour ce type de produit, mais j’ai choisi l’appartement dans ma région, en vérifiant l’emplacement proche du centre ville et visitant le chantier, en m’assurant que la moitié de l’immeuble était acheté par des propriétaires occupants et non des investisseurs, que les charges seraient minimales (2 étages, pas d’ascenseur, pas de caves), que l’offre de location était faible, que le loyer était conforme au marché… Et malgré toutes ces précautions, j’ai dû baisser le loyer de 10% après une période de vacation la troisième année.

Avec une SCPI fiscale aurez-vous toutes ces garanties de rendement correct?
J’aimerais avoir le retour de personnes qui ont été au bout d’une SCPI fiscale avec revente des parts ou liquidation après 9 ans. Cela existe t’il? Quelle a été leur performance?

Dans tous les cas si vous le faites à titre de diversification, il faut être hyper sélectif et choisir la SCPI qui n’investit pas dans des immeubles entiers sur des terrains vagues sans commerces ou lieux de vie autour.

Dernière modification par Jef56 (13/12/2015 09h45)


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#14 13/12/2015 10h07 → SCPI déficit foncier : vos avis sur les SCPI de déficit foncier ? (déficit foncier, scpi)

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Gamma 76,

Pour compléter Jef56, si vouq avez un TMI de 30% et un revenu foncier existant égal ou inférieur à zéro, vous allez récupérer en réduction d’impôts environ 16,5% (cf. calcul que j’ai exposé dans un message plus haut dans la file) du montant de votre investissement.

La SCPI déficit foncier doit vous faire payer environ 10% de frais de souscription. Finalement, pour simplifier schématiquement, ça ne vous crée donc que 6,5% d’avance. Si on rajoute les inconvénients de ce type de SCPI cités plus haut, pour moi dans ce cas là le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Et pourtant je considère que le déficit foncier est le seul moyen de défiscalisation efficace qui existe encore aujourd’hui (mais pour TMI>=30%, revenus fonciers positifs existant, et investissement fait en direct).

Dernière modification par julien (13/12/2015 10h10)

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