Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 16/01/2016 13h06 → SCPI Placement Pierre de Foncia Pierre Gestion : votre avis sur Placement Pierre ? (foncia pierre gestion, placement pierre, scpi placement pierre)

Membre
Réputation :   83 

Merci pour ces informations.
Je sors un peu du sujet mais qu’en est-il du mode de calcul de ces valeurs "a dire d’expert"?

Vous donniez cette definition GBL dans un autre post: La "valeur de réalisation" est une donnée comptable, qui représente le cash qui serait en caisse si la SCPI vendait tous ses immeubles (à leur valeur comptable). Cette valeur de réalisation est d’ailleurs approuvée par les associés lors de chaque AG.

Ce dernier point me parait anecdotique.
J’imagine que les "expert" evaluant cette valeur sont payes par la societe de gestion, ils ont des criteres d’evaluation a suivre je n’en doute pas mais ont aussi une relation commerciale a assurer avec leur donneur d’ordre. Ces valeurs augmentent pour beaucoup depuis ces dernieres annees. Il y a bien un lien entre la demande (forte en ce moment) et les prix (ainsi tires par le haut?). La valeur "a dire d’expert" serait la valeur a laquelle on pourrait vendre les immeubles a un instant donne. N’est-elle donc pas une valeur fonction de l’offre et la demande avec un decalage allant jusqu’a un an?
Cela fait plusieurs questions, j’espere que ca n’est pas confus et peut-etre faudrait-il ouvrir un autre sujet.


Parrain de mon adorable filleule

Hors ligne

 

#27 16/01/2016 13h28 → SCPI Placement Pierre de Foncia Pierre Gestion : votre avis sur Placement Pierre ? (foncia pierre gestion, placement pierre, scpi placement pierre)

Modérateur
Réputation :   1084 

Si j’ai écrit ceci, j’ai fait une erreur, car la "valeur de réalisation" représente le cash qui serait en caisse si la SCPI vendait tous ses immeubles (à leur valeur d’expertise) et liquidait aussi tous ses autres actifs et passifs.

Les experts sont payés par la SCPI, et leur nomination est ratifié par l’AG des associés. N’importe qui ne peux pas s’auto-proclamer "expert" (et il n’y a d’ailleurs qu’un petit nombre d’acteurs sur ce marché).

La valeur d’expert tient compte du marché (offre/demande), et de la situation locative de l’immeuble (le montant du loyer, mais aussi sa pérennité : un immeuble dont le locataire résilie le bail voit sa valeur locative baisser, le même immeuble avec un locataire solide engagé avec un bail ferme sur une longue durée vaudra plus que s’il a un locataire fragile, ou peu engagé), des travaux (réalisés ou à prévoir), etc. Ce n’est bien sur pas une valeur parfaitement exacte (et différents experts donneront des valeurs un peu différentes), mais c’est une des meilleures estimations qu’il est possible d’avoir…

Le Rapport Annuel 2015 (qui sera présenté aux associés vers avril-mai-juin 2016) prendra en compte les dernières valeurs d’expertises connues?. Pour certaines SCPI leur date de validité sera fin 2015, pour d’autres ce sera un peu avant (les experts ne travaillent pas qu’au mois de décembre… mais peuvent réviser régulièrement leur évaluation, sans avoir trop de travail une fois qu’ils connaissent bien le dossier d’un immeuble).

C’est un peu comme l’évaluation de la NAV des REITs….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#28 17/01/2016 01h15 → SCPI Placement Pierre de Foncia Pierre Gestion : votre avis sur Placement Pierre ? (foncia pierre gestion, placement pierre, scpi placement pierre)

Membre
Réputation :   30 

C’est un plus d’avoir acheté les parts de cette scpi Foncia avant AK. Le marché secondaire devrait rester sur la base de l’AK après celle-ci.

Premièrement, parce que cette SCPI est plutôt bien gérée et que la décote semblait excessive.

Deuxièmement, parce que la décote pouvait s’expliquer par la taille assez petite sans grande dynamique de cette SCPI. Ce n’est plus le cas après la fusion des 3 "petites" et l’AK. Il semble que Foncia souhaite remettre cette SCPI au même niveau que Pierre Rendement. C’est en tout cas ce que j’ai compris suite à mes discussions avec Foncia PG.

Troisièmement, la SCPI ne sera plus la même après l’AK: les capitaux apportés lors de l’AK seront investis. Et si les amplettes sont bonnes, cela devraient booster lee revenus ainsi que la valeur de reconstitution (Vr). Donc même si la décote ne se réshorbe pas totalement, cette décote s’appliquant sur une Vr plus importante…

Passé cette fusion, il y aura donc peu de chance pour que les vendeurs acceptent de redescendre aussi bas. Je me suis aussi placé sur cette SCPI avant l’AK pour profiter de cette décote.

Effectivement, c’était annoncé à l’avance (comme toutes les augmentation de prix de la part d’ailleurs). Pourquoi tout le monde n’en profite pas ? Encoe faut-il avoir le cash et comme l’a dit, GoodbyLenine, même après cette augmentation du prix, cela reste un investissement à long terme. Cela reste une foncière "non cotée". On a la satisfaction que ce prix d’acquisition bas va booster mécaniquement le rendement à terme (il sera plus élevé que celui officiellement affiché).

Concernant l’évaluation de la valeur des biens, il est à noté que, selon les règles de l’AMF, "l’évaluation physique" des biens doit se faire a minima tous les 5 ans. L’expert se déplace pour tenir compte non seulement des critères financiers mais aussi des critères réels (maintenance, dégradation physique, …) du bien estimé.

Entre 2 estimations physiques, l’estimation consiste en une réévaluation annuelle basée simplement sur l’évolution du marché (et éventuellement l’évolution locative du bien). Parfois même, entre 2 évaluation physiques, l’expert ne fait que valider une réévaluation soumise par la société de gestion. Pour les grosses SCPI, il est aussi possible que seulement 20% des biens soient réévalués physiquement chaque année. Comme cela, en 5 ans, l’ensemble des biens est réévalué.

Dernière modification par WhiteTiger (17/01/2016 01h24)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

Hors ligne

 

#29 27/03/2016 10h12 → SCPI Placement Pierre de Foncia Pierre Gestion : votre avis sur Placement Pierre ? (foncia pierre gestion, placement pierre, scpi placement pierre)

Membre
Réputation :   83 

Bonjour,
Je vous invite a consulter le carnet d’ordre.
SCPI Placement Pierre | Foncia Pierre Gestion
2 ordres me paraissent bien bas et sont en dessous de la valeur de part avant la fusion.
Comment cela s’explique-t-il et quel est l’intéret pour ceux qui vendent hormis aller plus vite?
En fait je ne comprends pas bien la différence entre vendre des parts sur le marché secondaire dans une SCPI a capital fixe pendant une AK et en vendre sur une SCPI a capital variable, je pensais que c’était plus ou moins la meme chose.


Parrain de mon adorable filleule

Hors ligne

 

#30 27/03/2016 13h40 → SCPI Placement Pierre de Foncia Pierre Gestion : votre avis sur Placement Pierre ? (foncia pierre gestion, placement pierre, scpi placement pierre)

Modérateur
Réputation :   1084 

Pourquoi la valeur avant fusion devrait-elle constituer un plancher ? (Rappel : le prix des parts peut baisser, et ça arrive fréquemment)

Comme pour toute SCPI à  capital fixe assez ancienne, on voit régulièrement des ordres de vente de quelques parts à  un prix assez bas. Sans doute s’agit-il de successions qui souhaitent réaliser la vente rapidement, quitte à faire un sacrifice sur le prix si c’est nécessaire.

Pour une SCPI à capital variable,  le prix aurait été celui fixé par la SdG … sous réserve qu’il y ait des acheteurs à ce prix (sinon : il faut attendre, ou se trouver directement un acheteur en gré à gré à un prix plus faible).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#31 28/03/2016 00h47 → SCPI Placement Pierre de Foncia Pierre Gestion : votre avis sur Placement Pierre ? (foncia pierre gestion, placement pierre, scpi placement pierre)

Membre
Réputation :   30 

kc44 a écrit :

Comment cela s’explique-t-il et quel est l’intéret pour ceux qui vendent hormis aller plus vite?

Comme il y a un gros ordre qui est certainement arrivé en premier, si les autres veulent avoir une chance, ils sont obligés de se placer en dessous. C’est celui qui sera le plus en dessous qui sera servi en premier (et pas forcément à la valeur demandée, cela peut être bien au dessus du prix proposé, tout dépend des ordres d’achat).


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

Hors ligne

 

#32 21/07/2016 15h16 → SCPI Placement Pierre de Foncia Pierre Gestion : votre avis sur Placement Pierre ? (foncia pierre gestion, placement pierre, scpi placement pierre)

Membre
Réputation :   

Petite question (sans doute de base désolé dans ce cas) sur la commission de souscription de cette SCPI

Dans le cadre de l’AK, il est indiqué dans le RA 2015 (p60) que la commission de souscription est à 8% donc si j’ai tout suivi, pour un prix de souscription à 315€, on a prix de "retrait" de 289.8€

Hors dans les échanges de part mentionnés dans le BT12016, on note un prix d’exécution à 283.78€ soit 11% de frais (donc les 5% de l’état + 6% de la SDG)

Est cohérent? Est ce qu’il s’agit d’une "histoire" de HT vs TTC? Est ce que c’est moi qui confond deux notions différentes (prix net vendeur et valeur de retrait)?

Merci.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech