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#1 25/07/2016 16h36 → SCPI : RAN, RPV (et PGR) et leur impact sur la valeur et la performance des SCPI (performance, pgr, ran, rpv, scpi, valeur, valorisation)

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Il y a souvent des questions à propos de SCPI relatives au RAN (Report à Nouveau), au RPV (Report/Réserve de Plus Value), ou à la PGR (Provision pour Grosses Réparations). Ces questions, même si elles sont généralement posées à propos d’une SCPI donnée, ont des réponses qui peuvent s’appliquer à la plupart des SCPI. J’ai donc tenté de rassembler (avec des extraits d’autres discussions) dans cette discussion des informations à ce propos applicables à toutes les SCPI, et je tacherai de le tenir à jour.

Le RAN (Report à Nouveau) est constitué du résultat (en gros : "loyer et autres produits encaissés" - "charges", ajusté des "provisions") qui n’a pas encore été distribué.
Les associés ont payé, chaque année, l’impôt sur les revenus (fonciers ou financier) de la SCPI, que ces revenus aient été distribués ou mis en réserve, et n’ont donc aucun impôt à payer sur une distribution de RAN.

La RPV (Réserve de Plus Value) est constituée des plus-values (dont on a retiré les moins-values) constatées sur les cession d’immeuble, qui n’ont pas encore été distribués.
La SCPI a payé (lors de la cession de l’immeuble) un éventuel impôt sur les plus-values, et il n’y a donc aucun impôt à payer sur une distribution de RPV.

La PGR (Provision pour Grosse Réparations) est constituées des provisions faites pour financer des grosses réparations a effectuer sur les immeubles. Chaque année, on en retire le montant des travaux effectivement réalisés, et on y ajoute un % de la valeur des immeubles pour tenir compte des travaux prévus pour les prochaines années, afin de lisser l’impact de ces travaux sur le résultat.   

Le RAN et la RPV permettent de lisser le montant des dividendes distribués, même en cas de variation du résultat (et la PGR permet de lisser le résultat, évitant que de gros travaux ne l’impactent fortement sur un seul exercice), ce qui est important pour beaucoup d’associés de SCPI qui attendent avant tout une distribution régulière et pérenne.

Le RAN, RPV et PGR sont des agrégats comptables, et ne correspondent pas à de la trésorerie disponible sur les comptes bancaires de la SCPI. Pour distribuer, il faut que la SCPI dispose de la trésorerie nécessaire. Les RAN, RPV (et PGR) peuvent être reportés aussi longtemps qu’on veut.

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Discussion différents usages du RPV :
Certaines SCPI distribuent  régulièrement des plus-values et extériorisent ainsi les plus-values réalisée lors d’arbitrages (cession d’immeuble, suivi du réinvestissement d’une partie du produit de la vente), après compensation d’éventuelles moins-values.
Ceci leur permet de maintenir (plus ou moins) le montant de leur dividende tout en rajeunissant leur patrimoine (cas de SCPI anciennes, comme Immorente, Efimmo1, Edissimmo, etc.),
ou de verser un complément de distribution régulièrement (cas de Corum Convictions qui entend profiter des cycles de l’immobilier, mais a encore à démontrer sa capacité à le faire au long terme).   

Certaines SCPI (sous la pression de leur Conseil de Surveillance) se refusent à toute distribution de RPV.
Dans une SCPI à capital fixe, avec peu d’AK, où peu de part s’échangent, où les associés sont dans une logique de rente perpétuelle (avec capitalisation à très très long terme d’éventuelles plus-values), ça se comprend : ils n’ont pas besoin de distribution ponctuelle supplémentaire, et l’utiliserait sans doute pour… réinvestir dans une SCPI (la même si possible), cette opération (distribution de PV + réinvestissement) revenant juste à payer la commission de souscription, en conservant le même % du capital.
Dans une SCPI où il y a plus de mouvements sur le capital, encore plus dans les SCPI à capital variable où les associés sont de toute façon régulièrement dilués par les nouveaux souscripteurs, et ont privilégié une meilleure liquidité de leurs parts, où les associés ont des objectifs et des intérêts variés, ça se comprend moins (car ça revient à ignorer les intérêts de certains associés, car la fiscalité d’une distribution de PV est plus favorable à celle lors d’une cession de parts, sauf à détenir ces parts depuis 30 ans).

Certains prétendent même que la RPV serait un des critères pour évaluer une SCPI, car il représenterait la capacité d’une SCPI a bien acheter et à générer des plus-values à terme. Mais utiliser ce critère est difficile, car il faut reconstituer le passé de la SCPI : il y a une forte dépendance à l’age de la SCPI, au rythme auquel elle a investi, aux distributions passées de RPV, et aux plus-values latentes du patrimoine actuel.

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En quoi RAN, RPV et PGR sont-ils pertinents pour évaluer la valeur et la performance d’une SCPI ?
Pour évaluer la valeur d’une SCPI, les deux indicateurs les plus pertinents me semblent être :
  - la valeur de réalisation, qui mesure le cash réel (avant fiscalité) qui serait rendu à l’associé pour chaque part, si la société vendait tout son patrimoine (à des prix de cession égaux aux valeurs d’expertises), reprenait toutes ses provisions (dont le PGR), payait toutes ses dettes, et encaissait toutes ses créances.
  - la valeur de reconstitution, qui mesure le cash réel dont il faudrait disposer pour reconstituer la SCPI dans son état actuel, soit en gros la valeur de réalisation à laquelle on ajoute tous les frais pour acquérir le patrimoine de la SCPI.
Ces valeurs sont bien entendu sensibles à la pertinence des valeurs d’expertises (voir cette discussion.
Ces valeurs sont aussi à corriger de la "valeur intangible" de la société (en général, une société qui fonctionne correctement, est bien organisée, a une bonne gouvernance, génère des flux de revenus réguliers, se développe, etc. a plus de valeur que la somme de la valeur de ses actifs).
Le PGR impacte directement les valeurs de réalisation et de reconstitution. Le RAN et RPV permettent de lisser les dividendes d’une SCPI, et ont donc un impact sur la valeur intrinsèque d’une SCPI.

Pour évaluer la performance d’une SCPI, le résultat (résultat net par part) est généralement (*) plus pertinent que le dividende, ou le cash flow, mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte (**).

(*) Tout dépend de l’objectif recherché. Sachant aussi que lorsqu’une SCPI externalise une grosse PV, certains de ces chiffres sont à lire en prenant en compte le contexte.
(**) Le ratio RN/prix de part est logiquement plus faible avec un patrimoine dans Paris QCA qu’avec des entrepôts occupés pour le moment, avec dans le premier cas un RN plus régulier/pérenne, et plus d’espoir de générer des PV.

De manière générale, à propos des différents moyens d’évaluer une société détenant de l’immobilier, vous pouvez lire le livre de l’IH sur les foncières cotées, et les multiples messages sur ce thème de IH sur le forum (dont un entretien de IH avec l’analyste-financier Benoît Faure-Jarrosson).

Mots-clés : performance, pgr, ran, rpv, scpi, valeur, valorisation


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