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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/02/2016 19h59 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

Membre
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Bonjour,

je suis interessé par les SCPI mais il y a des trucs qui me gènent.
J’avoue que je suis plutôt interessé par une SCPI sans durée, mais il semble que dans la plupart des cas, les SCPI durent une 20 aine d’année, d’où ma question.

Sachant qu’on recommande de conserver une SCPI au moins 8 ans, comment peut on espérer revendre ses parts à quelques années de la fin?

Exemple : une SCPI de durée 25 ans a débuté il y 7 ans . Convaincu par leur bonne performance et gestion, je décide d’acheter des parts. Quand cette SCPI aura 15 ans, ne sera t’il pas quasiment impossible de revendre ses parts, puisqu’on sera sur la fin? Quel serait l’interet d’acheter par exemple une SCPI qui va se cloturer dans 5ans?

J’ai l’impression qu’on se retrouve alors condamner à attendre la cloture totale de la SCPI.

Est ce que mon raisonnement tient la route ?

Mots-clés : amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi

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#2 08/02/2016 20h14 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

Membre
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Vous ne vous êtes pas présenté mais vous n’êtes pas non plus nouveau sur le forum; lisez les files sur les SCPI il y a beaucoup d’infos sur ce forum!

À ma connaissance seules les SCPI fiscales sont à durer de vie définie (lié à l’avantage fiscal), les autres et la majorité des SCPI n’ont pas de durée de vie (et je ne sais pas où vous avez été pêcher cette idée, pas en lisant un peu ce forum en tous cas).


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 08/02/2016 22h26 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Seules les SCPI fiscales ont une durée de vie limitée dans le temps.  Elles sont dissoutes lorsque le délai de détention lié à cet avantage, est expiré. La liquidation peut prendre plusieurs trimestres ou plusieurs années.

Les scpi de rendement sont constituées pour une durée maximum de 99 ans (comme toutes les sociétés, en droit français), mais la durée est prorogeable ad vitam eternam, sur simple décision de l’assemblée générale extraordinaires.

Cela ne doit donc pas constituer un obstacle pour vous.

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#4 09/02/2016 00h30 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Réponse intéressante et intelligente, merci.

A vrai dire je pensais plus particulièrement à la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine qui m’avait l’air pas mal, mais dont la durée de vie limitée à 25 ans avait tendance à me refroidir.

Sauf erreur de ma part, il ne s’agit pas là d’une SCPI fiscale.

Je crois qu’elle a plus d’une dizaine d’années, d’où mon interrogation.

Dernière modification par JBeurer (09/02/2016 00h48)

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#5 09/02/2016 04h25 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Vous n’avez sans doute pas assez pris en compte l’article 30 des statuts de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, qui prévoit la possibilité de proroger la durée de la société. 

Ceci ne sera nécessaire qu’un peu avant 2026 (la SCPI ayant été immatriculée au RCS le 28-12-2001), et il n’y a guère de chance qu’elle soit alors dissoute (pas plus que de la voir dissoute avant).

En tout cas, ce n’est pas ceci qui devrait vous empêcher d’en devenir associé… Il y a pas mal d’autres parties des statuts qui devraient potentiellement plus vous gêner, car ils sont assez défavorables aux associés (par exemple l’article 16 qui désigne statutairement la société de gestion et la rend donc difficile à remplacer même si elle ne donne pas satisfaction, ou l’article 22 qui stipule que la société de gestion préside les AG ce qui lui donne la possibilité de disposer des "pouvoirs au président", …), même si dans cette SCPI, ou quelques gros associés (qui ne semblent pas prêt de devenir hostiles à la société de gestion) disposent de fait d’une majorité des suffrages exprimés en AG, donc des statuts respectant mieux les associés ne changeraient pas grand chose.


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#6 09/02/2016 04h25 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Dans les statuts de cette SCPI c’est vrai qu’il est mentionné ceci:

INTRODUCTION / 1. Préambule / 1.1 Renseignements sur les fondateurs:
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (la “SCPI”) avait été créée, pour une durée de 25 ans, le 20 décembre 2001 sous forme de société civile immobilière au capital de 15.000€ divisé en 100 parts de 150€ chacune, détenues intégralement par CRÉDIT LYONNAIS ASSET MANAGEMENT IMMOBILIER.

Ensuite sur le site de Amundi on lit ceci:
"Durée de vie statutaire de la SCPI:    25 ans (sauf prorogation ou dissolution anticipée décidée en assemblée générale extraordinaire)"
J’aurais tendance a penser comme Stephane que cela ne doit donc pas constituer un obstacle mais peut-etre y a-t-il une explication sur cette durée de 25 ans qui prend donc fin en décembre 2026 en l’état actuel des choses.
PS: GBL m’a devancé, ca laisse tout de meme une incertitude sur cette durée bien que théorique de 25ans.

Dernière modification par kc44 (09/02/2016 04h32)


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#7 16/02/2016 22h50 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Je suis d’accord avec GBL (comme souvent). Le critère n°1 à examiner pour une scpi n’est certainement pas la durée statutaire de la société.

Il y a bien d’autre choses à observer : TOF, TRI, taux d’occupation, évolution du dividende, évolution du prix de la part, composition du patrimoine, etc…

Enfin, si votre investissement est d’un certain montant, vous avez toujours avantage à vous diversifier entre plusieurs scpi gérées par des sociétés de gestion distinctes.

Pourquoi RAP et pas une autre ? Avez-vous regardé d’autres offres ?

Dernière modification par stephane (16/02/2016 22h51)

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#8 17/02/2016 07h35 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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D’accord avec la dernière intervention de Stephane surtout que la SCPI verra sa durée prolongée au delà des 25 ans des statuts.
RAP est une SCPI avec un patrimoine de qualité mais il est fortement conseillé de diversifier dans plusieurs SCPI. Vous pouvez ainsi panacher entre SCPi "historiques" et/ ou "anciennes" avec des SCPI un peu plus récentes et dynamiques.
Toute cela dépend aussi bien de votre montant d’investissement que de vos choix dans votre stratégie d’investissement.

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#9 17/02/2016 13h37 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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stephane a écrit :

Pourquoi RAP et pas une autre ? Avez-vous regardé d’autres offres ?

Je sais que ça peut paraitre stupide pour les connaisseurs, mais elle m’inspirait confiance avec un taux de rendement correct, et pas exagérément élevé. Pas de publicité dans tous les coins, et l’emplacement de bureaux dans Paris et ses environs me semble limiter le risque. Les commentaires que j’ai pu lire ici et là sur le forum m’ont l’air positifs.

Mon capital est très petit, je veux juste acheter quelques parts chaque mois afin de faire monter les revenus tous les mois et leur minimum de départ me convient.

J’ai regardé d’autres offres. Immorente, et Primopierre m’avaient l’air pas mal, mais je n’ai trouvé que peu d’avis. PFO2 était mon autre choix, mais la mise de départ est juste un peu trop élevé à mon gout. (j’y réfléchis encore).

Malheureusement pour moi cette durée limite me refroidit. Certes il est possible que cela soit rallongé, mais sans certitude, je n’y vais pas.

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#10 27/05/2016 15h08 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Présentation des résultats 2015, pour vous faire une idée :

Rivoli Avenir Patrimoine a été créée en 2002, transformée en SCPI à capital variable en 2012. Fusion absorption de Lion SCPI et Slivimo intervenue en 2012. Elle est un des poids lourds du marché des €SCPI : 5ème rang de capitalisation avec 1,634 Md€ composée à 87% de bureaux.
58% du patrimoine est à Paris et 86% à Paris et en Région Parisienne.

Plus forte collecte nette de l’année avec 357,483 M€.

Les investissements de 303,442 M sont entièrement financés par la collecte.
6 acquisitions en direct (61% en valeur) et 4 participations dans des SCI (39%).
65% des investissements sont effectués dans des bureaux à Paris, le reste en région parisienne, à l’exception de commerces à Marseille (13.7 M€)(page 10).
Les 5 SCI représentent 13% du patrimoine en valeur comptable (page 23). Elles sont gérées par AMUNDI IMMOBILIER.
Si AMUNDI IMMOBILIER perçoit des honoraires de la part d’une des participations détenues par la SCPI gérée également par AMUNDI IMMOBILIER, il serait souhaitable de voir apparaître une convention de rétrocession de commissions, comme le propose PRIMONIAL REIM.

Le TOF moyen annuel continue de s’améliorer à 92.12%  (92.08% (2014) ; 90.9% (2013) (page 6). La SG invoque la relocation partielle de l’immeuble QUAI 50 à Levallois-Perret et l’effet des nouvelles acquisitions.

Pour déterminer les revenus de la SCPI, il faut maintenant cumuler les loyers bruts issus des biens détenus en direct et les produits financiers qui représentent les revenus des participations de SCI. Les revenus bruts à 68, 705 M€ sont en légère baisse de 0.90% (exclus les produits annexes qui ne sont pas détaillés).
Par part (page 35) la baisse est beaucoup plus prononcée : les produits locatifs bruts  à 16.16€ passent à 13.87€ + 0.42€ des produits financiers. Ce qui fait 11.57% de baisse.

Parallèlement les charges immobilières ( charges locatives + entretien, hors grosses réparations) augmentent de 2.30% , par part, elles passent de 2.74€ à 3.71€  (+35.40%)

En revanche , les charges d’exploitation baissent de 3.39%, et de 2.02€ à 1.24€ par part (-38.61%)

Ce qui fait un résultat d’exploitation par part en baisse de plus de 23%  de 11.92€ à 9.15€

Miracle : ce sont les dotations nettes qui sauvent en partie la mise, notamment  la PGR :
il suffit de regarder le plan quinquennal page 8 , pour noter que la PGR sera décroissante de manière significative passant de 4,018 M€ (2014), 2,384 M€ (2015) à 1,263 M€ (2018). Réalité d’un parc en très bon état ou soutien fictif de la rentabilité ? Quoiqu’il en soit les charges internes par part diminuent de 2.61€

Un mot sur les charges financières : la SCPI a recours à l’emprunt ; elle peut emprunter jusqu’à 40% de la valeur d’expertises des biens (15ème résolution) : elle a emprunté cette année 36 M€ (page 20). A quoi sert cet emprunt ? pas aux acquisitions de l’année puisque entièrement financées par la collecte. La SCPI souhaite peut-être profiter de l’argent pas cher. Le LTV (Loan to value : ratio des dettes nettes sur capitaux propres) est de 9.55% , ce qui est extrêmement faible et n’entame en rien les marges de manœuvres de développement de la SCPI.
La charge financière par part baisse de 1.47€ à 0.43€ par part et à cela s’ajoute un petit produit exceptionnel de 0.13€ par part.
Le résultat net comptable est sauvé ne baissant que de 3.21%, passant de 11.84€ (2014) à 11.46€, (11.51€ (2012), 11.64€ (2013)) Quel jonglage ! Le rendement avec un prix de souscription passé de 260€ à 278€ le 1er juillet 2015, est de 4.12%.
Avec cette augmentation du prix de souscription, la SCPI n’est quasiment plus décotée.

La distribution est à un niveau constant depuis 2012 à 12.50€  soit un rendement de 4.50% avec le nouveau prix de souscription.
Depuis 2009, la distribution a toujours été plus ou moins soutenue, soit par une distribution des plus-values (cas en 2014 avec 2€ par part), soit par le RAN ( cas cette année avec 1.02€)

A fin décembre la réserve de plus-value peut soutenir la distribution entre 0.59€ et 0.63€ par part. A noter que les quelques cessions effectuées cette année 6,35 M€ ont engendrées une légère moins-value.
La SCPI possède un potentiel de plus-value intéressant de 17.27% (écart entre valeur de réalisation et valeur comptable)
Le report à nouveau est très important : 3.87€ par part , reconstruit volontairement au niveau de 2013 , avec un nombre de jours de distribution de 113 jours, ce qui est plus que confortable.
Il est intéressant de noter que le RAN  a été reconstitué en partie par un prélèvement de 1.90% de la collecte nette, soit 5 881 578, 39€. Je croyais que seuls les excédents de résultat après distribution alimentaient le RAN. Primopierre le pratique aussi, mais pas Immorente. Cette dernière prélève une provision sur les cessions pour maintenir l’égalité fiscale entre les associés, mais pas sur les souscriptions !
Amundi se justifie ainsi page 32 :« Un prélèvement sur la prime d’émission d’un montant permettant de maintenir le montant unitaire de report à nouveau est justifié car le maintien du seul montant historique de report à nouveau conduit, en phase de souscriptions significatives des parts de la SCPI, à une dilution de la situation des associés au regard de cette capacité distributive, alors même que le report à nouveau provient de sommes sur lesquelles ils ont été fiscalisés. Cette situation revient à faire bénéficier les nouveaux associés d’une distribution en franchise d’impôts de montants dont la fiscalité a été supportée par les anciens. Afin de préserver l’égalité entre anciens et nouveaux associés lors de toute nouvelle souscription de part, nous vous proposons donc d’autoriser le prélèvement sur la prime d’émission d’un montant permettant le maintien du report à nouveau unitaire existant, et ce de manière rétroactive à compter du 1er janvier 2015, et de modifier corrélativement l’article 8 des Statuts de votre SCPI. » Sacré RAN en perspective…

En résumé : grosse collecte, potentiel de plus-values, RAN pléthorique, même si les revenus baissent, la SCPI se donne les moyens de piloter sa distribution.

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#11 27/05/2016 15h55 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Bonjour,
J’ai lu cela aujourd’hui dans une ancienne discussion:

antor a écrit :

Bonjour je vends 450 parts de Rivoli Avenir Patrimoine de gré à gré.
SCPI à dominante bureaux investie sur Paris intra-muros
Immeuble principal de la SCPI situé sur les Champs Elysées qui représente environ 20% du patrimoine à lui seul
A votre disposition.

Après vérification je trouve un immeuble au 136 av des Champs Elysées avec une VNC de 46,6 millions d’euros en page 20 du RA 2015.
Qu’est ce que la VNC? Confirmez-vous que ce qui est écrit dans la discussion est faux? Cet immeuble représentant moins de 3% du patrimoine?

Dernière modification par kc44 (27/05/2016 15h57)


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#12 27/05/2016 16h00 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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VNC c’est la valeur nette comptable. Pour le reste je vais regarder de mon coté.

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#13 27/05/2016 16h09 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Est-elle réactualisée et correspond-elle a la valeur de réalisation de l’immeuble?


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#14 27/05/2016 18h34 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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kc44 a écrit :

Bonjour,
J’ai lu cela aujourd’hui dans une ancienne discussion:

Après vérification je trouve un immeuble au 136 av des Champs Elysées avec une VNC de 46,6 millions d’euros en page 20 du RA 2015.
Qu’est ce que la VNC? Confirmez-vous que ce qui est écrit dans la discussion est faux? Cet immeuble représentant moins de 3% du patrimoine?

L’immeuble des Champs Elysées représente 3.55% du patrimoine en Valeur Nette Comptable, mais il y a des immeubles encore plus cher : exemple 3-5 Rue St Georges à Paris pour 48,6 M€

La valeur nette comptable des immobilisations locatives est égale à la valeur bilantielle de l’état du patrimoine (page 25): elle correspond au coût d’achat historique retraitée des agencements et ne fait pas l’objet d’amortissement (page 27). Donc elle peut varier d’une année sur l’autre ex  du 136 des Champs Elysées : 46 214 580 € (2013), 46 600 633 (2015) soit + 386 053 €

La valeur de réalisation est égale à la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises auxquelle s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction de ses dettes.

La valeur vénale est la valeur estimée du patrimoine ; On n’a pas la valeur vénale détaillée de chaque immobilisation locative, mais la valeur globale.
Cordialement

Dernière modification par ddazin (27/05/2016 18h35)

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#15 27/05/2016 20h16 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Merci pour cet excellent condensé du RA 2015.

Si AMUNDI IMMOBILIER perçoit des honoraires de la part d’une des participations détenues par la SCPI gérée également par AMUNDI IMMOBILIER, il serait souhaitable de voir apparaître une convention de rétrocession de commissions, comme le propose PRIMONIAL REIM.

Ou que la société de gestion indique renoncer à la commission de gestion sur produit financier correspondant aux SCI (ce qui n’est pas le cas, voir résolution n°11). Je ne vois pas quelle action de gestion justifie cette demande pour les SCI en portefeuille. Question a poser en AG ?

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#16 28/05/2016 03h41 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Quelques remarques :
   -  les acquisitions à un niveau de rendement immobilier de 5% (quand le patrimoine existant a un meilleur rendement moyen) doivent diluer les anciens associés (le recours à des emprunts pourrait compenser un peu, mais la SCPI y a eu peu recours) et faire diminuer le résultat net par part à l’avenir (hors effet des reprises de provision). Avec une collecte nette vers 20% de la capitalisation, l’effet peut être significatif.
   - les acquisitions ont été faites longtemps après la collecte, ce qui va aussi dans le sens d’une collecte dilutive.

La hausse du prix des parts en 2015 a partiellement limité cet effet pour l’avenir. Toutefois, il ne serait pas inutile de récidiver, voire d’augmenter le délai d’entrée en jouissance des nouvelles parts. Une alternative serait d’anticiper les investissements sur la collecte, et d’investir en utilisant plus d’emprunts (mais pour le faire, il faut trouver assez de bons immeubles où investir…).

Je pense que la VNC n’est pas pertinente  pour évaluer la part que représentent les immeuble de Paris QCA dans cette SCPI (surtout quand il y a des immeuble acquis il y a longtemps, et d’autres récemment), et que c’est la valeur d’expertise qu’il faudrait utiliser.

Je résumerais mon sentiment sur cette SCPI de la manière suivante :
   - patrimoine de grande qualité (mais avec un rendement sur valeur d’expertise modeste)
   - distribution non couverte par le résultat net (depuis + de 5 ans, et pour longtemps encore) dépendant donc de distribution de réserve et de réalisation de plus-values (mais cette SCPI a du potentiel à ce niveau)
   - prix de part élevé et rendement faible (4.3% brut), en relation avec la typologie du patrimoine
   - volonté de la SG de continuer à collecter beaucoup, et difficulté à trouver tôt de bons immeubles où investir 
   - peut faire partie d’un fond de portefeuille de SCPI … mais n’en attendez pas des étincelles.


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#17 28/05/2016 11h33 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

La hausse du prix des parts en 2015 a partiellement limité cet effet pour l’avenir. Toutefois, il ne serait pas inutile de récidiver, voire d’augmenter le délai d’entrée en jouissance des nouvelles parts. Une alternative serait d’anticiper les investissements sur la collecte, et d’investir en utilisant plus d’emprunts (mais pour le faire, il faut trouver assez de bons immeubles où investir…).

bonjour,

Associé de cette SCPI, j’ai reçu la convocation a l’AG et 4 résolutions peuvent vous intéresser, j’y voterai favorablement
- avoir recours a l’emprunt
- faire des acquisitions en VEFA
- considérer les revenus issu des SCI comme des revenus foncier et non financier
- élargir l’univers d’investissement au grande ville de l’union européen.

en revanche une résolutions que je ne comprend pas : ponction d’une partie de la prime d’émission pour reconstitutions du RAN ? Est ce a dire que les nouveaux associé vont payer pour augmenter la réserves ? si oui je trouve que c’est une bonne choses.


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#18 28/05/2016 12h30 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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La hausse du prix des parts en 2015 a partiellement limité cet effet pour l’avenir… il ne serait pas inutile de récidiver, voire d’augmenter le délai d’entrée en jouissance des nouvelles parts

Tout a fait d’accord d’autant que la valeur de reconstitution augmente cette année.

considérer les revenus issu des SCI comme des revenus foncier et non financier

Il me semble t’il qu’il y a une subtilité sur ce point: 

Dans le compte de résultat, le produit des SCI est classé comme un produit financier (3% environ par rapport aux produits de l’activité immobilière)

Dans le tableau imposition par part, les revenus financiers (0,003) ne représentent que 3 pour mille des revenus fonciers, je pense donc que le revenu des SCI est considéré comme un revenu foncier (transparence fiscale des SCI)

Donc la résolution 11 me semble contraire aux intérêts des possesseurs de part, c’est simplement pour assoir la commission de gestion de la SG sur les revenus des SCI, et je pense qu’il faut voter contre si, comme le dit ddazin, il n’y a pas rétrocession des commissions de gestion des SCI gérées par Amundi (sinon, empilage classique de frais de gestion)

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#19 28/05/2016 12h56 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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"ponction d’une partie de la prime d’émission pour reconstitutions du RAN" : Est ce a dire que les nouveaux associés vont payer pour augmenter les réserves ?

C’est une façon de le voir. Une autre serait que la SCPI s’autorise (avec cette ruse comptable) à ne pas consacrer la totalité du capital et de la prime d’émission des nouvelles parts à l’acquisition d’immobilier (devant produire les bénéfices futurs) et préfère l’utiliser pour entretenir la rémunération actuelle des parts (pour laquelle le bénéfice de la SCPI n’est pas suffisant). Si c’est fait sans exagérer (par exemple juste pour éviter que les nouvelles parts ne fassent diminuer le RAN/part), il n’y a pas grand chose à y redire. Il ne faudrait toutefois pas que ça devienne une partie trop importante des futures distributions (lorsque 100% de ce que les nouveaux associés apportent est consacré à délivrer le rendement, ça s’appelle un Po…i).


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#20 28/05/2016 14h00 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

lorsque 100% de ce que les nouveaux associés apportent est consacré à délivrer le rendement, ça s’appelle un Po…i).

Rhooo… Po…i ! Le Gros mot sur ce forum (rire) wink

Gageons que cette belle SCPI "bon père de famille" ne s’amuse pas à ce genre de chose…


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#21 28/05/2016 15h43 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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C’est vrai que le message de GoodbyLenine fait réfléchir, car si l’idée parait bonne dans un premier temps…

A quoi bon souscrire des parts de SCPI avec des frais d’entrée de 9%, pour voir une partie alimenter le RAN, redistribué l’année suivante en dividendes, sans aucun investissement intermédiaire en immobilier…

D’un autre côté, le RAN contribue à augmenter la valeur de reconstitution, donc normalement le prix de la part. C’est donc au niveau du prix de la part que la compensation de la dilution du RAN devrait se faire.

C’est la politique de Foncia Pierre Rendement (par exemple) dont le prix des parts lors des multiples augmentations de capital est en général nettement supérieure à la valeur de reconstitution. Il n’y a donc pas besoin ensuite de bricoler pour limiter les diverses dilutions, et il n’y a pas que la société de gestion qui en profite, les anciens porteurs aussi par un effet relutif.

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#22 27/07/2016 14h20 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Rivoli Avenir Patrimoine du 8 juin 2016 :

Environ 50 associés ont assisté à cette AG Ordinaire. Avec les pouvoirs et les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 37% des parts de la SCPI. Le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint, mais pas celui de l’AG Extraordinaire qui sera reconvoquée. Les scrutateurs ont été ORADEA et VIVERVE & CO.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Jean-Marc Coly (DG récemment arrivé chez Amundi Immobilier) a présenté son analyse du marché où évolue la SCPI. Pour lui, le marché immobilier va bien/mieux, mais reste dépendant d’une économie pas encore en franche reprise. Ceci se matérialise par une reprise qui a déjà démarrée, et qui laisse entrevoir une augmentation (certes lente) des loyers et du TOF. Ceci s’accompagnera de taux en légère hausse, donc une potentielle baisse ou relative stabilité de la valorisation des immeubles.

La collecte à ce jour est investie, et la société de gestion trouve des biens satisfaisants, à un rendement moyen de 4.5 à 5%. Ceci inclus des biens "premium" dans Paris QCA à 3.5-4.0% comme des VEFA en blanc à proximité du périphérique à 6-7%. A noter de nombreuses acquisitions via SCI, partagées avec d’autres fonds d’Amundi.

La SCPI va investir à l’étranger (même UK étant évoqué), et a obtenu l’autorisation de l’AG pour le faire. Ceci permettra de cibler un marché plus large (250Mds€ vs 25 Mds€ en France), la cible privilégiée restant les biens QCA de grandes villes (par ex les 6 grandes villes d’Allemagne qui font 75% du marché de 45 Mds€ en Allemagne)

Le CS a mis l’accent sur le gros volume de la collecte 2015, qu’il a été difficile d’investir, même si ça a finalement pu être fait tout en restant sur des immeubles très qualitatifs, et sur le gros RAN.

Pour 2016, il y a un programme d’arbitrage conséquent (80 M€ d’immeubles à céder), une collecte toujours soutenue (déjà 120M€ collecté à fin mai) mais déjà investie, un un résultat attendu vers 11.60€/part (avec LTV vers 20%), et une distribution attendue vers 12.001€/part.

A des questions il a été répondu (j’ai pu oublier une partie des réponses) :
Q: La distribution diminue par rapport aux 12.50€/part d’avant, ce qui est décevant R: De fait, le résultat est significativement inférieur à 12.50€ depuis des années. Il y a cependant un espoir de revenir à 12.50€ si une hausse des loyers se confirme.
Q: Comment se négocient les relocations  ? R: Plutôt à la baisse.
Q: Quelle stratégie pour maitriser la collecte ou protéger les anciens porteurs ? R: Investir en anticipation de la collecte avec des financements court terme.
Q: Est-il à nouveau possible d’investir sur a SCPI en nu-propriété ? Il semble que la SCPI n’acceptait plus d’émettre des nouvelles parts (de cette SCPI à capital variable) avec un démembrement temporaire (invoquant un risque juridique/fiscal; j’imagine en relation avec le fait qu’un vendeur d’usufruit temporaire est imposé sur le prix de vente comme revenu foncier), et imposait que ce soit fait via une "structure" (non imposée à l’IR) achetant les parts avant d’en revendre la nue-propriété et l’usufruit temporaire aux investisseurs finaux (moyennant des frais supplémentaires, ne serait-ce que pour payer les droits au trésor public). Ceci n’est accessible qu’au client le demandant expressément à son conseiller.
Q: Pour les investissements à l’étranger, quels pays hormis l’Allemagne, et quels volumes ? R: UK (mais pas cette année), Pays-Bas, Autriche, Rép Tchèque, Italie, Espagne, mais pas la Pologne. Ca pourra aller jusqu’à 25% de la capitalisation de la SCPI d’ici 3 ans.
Q: L’immobilier est-il en surchauffe ? R: Non. Il l’est au niveau de certains paramètres (volume de capitaux souhaitant s’investir, bas niveau des taux), mais pas sur d’autres : niveau des loyers (20% plus bas qu’en 207), économie pas en haut de cycle avec des taux de vacance faibles, prime de risque (sur le taux sans risque) voisin de 350 pts (bien au dessus des 200pts "normaux" et de sa valeur négative de 2007).


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